Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 14 сентября 2020 г. N Ф08-6845/20 по делу N А32-4877/2019

г. Краснодар

14 сентября 2020 г.

Дело N А32-4877/2019

Резолютивная часть постановления объявлена 10 сентября 2020 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 14 сентября 2020 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Анциферова В.А., судей Мещерина А.И. и Соловьева Е.Г. при участии в судебном заседании от истца - прокурора Краснодарского края - Островских В.С. (приказ от 24.08.2020), от ответчика - индивидуального предпринимателя Расторгуева Алексея Александровича (ИНН 230400318466, ОГРНИП 309230407000018) - Майзель М.В. (доверенность от 20.02.2020), в отсутствие представителей ответчиков - администрации муниципального образования Новотаманское сельское поселение Темрюкского района (ИНН 2352037831, ОГРН 1052329075150), администрации муниципального образования Темрюкский район (ИНН 2352023878, ОГРН 1022304744560), надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Расторгуева Алексея Александровича на постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.05.2020 по делу N А32-4877/2019, установил следующее.

Заместитель прокурора Краснодарского края (далее - прокурор) обратился в интересах неопределенного круга лиц, муниципального образования Новотаманское сельское поселение Темрюкского района в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к администрации муниципального образования Новотаманское сельское поселение (далее - администрация поселения), администрации муниципального образования Темрюкский район (далее - администрация района), индивидуальному предпринимателю Расторгуеву Алексею Александровичу (далее - предприниматель) о признании недействительным (ничтожным) договора от 28.09.2016 N 3000007656 аренды земельного участка площадью 36 817 кв. м с кадастровым номером 23:30:0703006:392, расположенного по адресу: Краснодарский край, Темрюкский район, южнее п. Веселовка, (далее - земельный участок) и применении последствий недействительности (ничтожности) указанной сделки путём понуждения предпринимателя к возврату земельного участка администрации района.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 23.12.2019 в удовлетворении иска отказано. Судебный акт мотивирован следующим. Находящиеся на земельном участке строения являются объектами незавершенного строительства. Право собственности предпринимателя на них зарегистрировано в установленном законом порядке в 2016 году. Правовой режим использования земельного участка соответствует условиям договора аренды. Земельный участок, предоставленный в аренду до 01.03.2015, мог быть предоставлен предпринимателю без проведения торгов однократно для завершения строительства. Процедура заключения договора аренды земельного участка сторонами соблюдена.

Постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.06.2020 решение Арбитражного суда Краснодарского края от 23.12.2019 отменено, иск удовлетворен. Судебный акт мотивирован следующим. На земельном участке размещены некапитальные деревянные конструкции и восемь сооружений прямоугольной формы из фундаментных бетонных блоков, уложенных на поверхность земли в ряд без каких-либо соединений. Отсутствие на земельном участке принадлежащих предпринимателю объектов незавершенного строительства препятствовало администрации поселения в предоставлении земельного участка предпринимателю без проведения торгов. Истечение срока договора аренды не исключает возможность признания его недействительным.

Предприниматель обжаловал постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.06.2020 в порядке, определенном нормами главы 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Арбитражный процессуальный кодекс), приведя следующие основания проверки законности судебных актов судов первой и апелляционной инстанций. На земельном участке находятся восемь объектов незавершенного строительства, принадлежащих предпринимателю на праве собственности. Документами-основаниями для государственной регистрации права собственности на них послужило разрешение на строительство. Существование этих объектов подтверждено актами выполненных и справками о стоимости выполненных работ и затрат. Основанием для принятия решения о первичном предоставлении земельного участка предпринимателю для строительства послужило решение о предварительном согласовании места размещения объекта. Судом апелляционной инстанции надлежащей оценки указанному обстоятельство не дано. Государственное бюджетное учреждение Краснодарского края "Крайтехинвентаризация - Краевой БТИ" в лице филиала по Темрюкскому району (далее - бюро технической инвентаризации) некомпетентно в оценке объектов незавершенного строительства на предмет наличия у них признаков недвижимого имущества. Соответствующее судебное экспертное исследование не проведено. Прокурор не представил доказательства, достаточные для удовлетворения иска.

Лицо, участвующее в деле, должно направить отзыв на кассационную жалобу другим лицам, участвующим в деле, и в арбитражный суд в срок, обеспечивающий возможность ознакомления с отзывом до начала судебного заседания (статья 279 Арбитражного процессуального кодекса). Прокурор не обеспечил своевременное направление копии отзыва на кассационную жалобу иным лицам, участвующим в деле.

В судебном заседании представитель предпринимателя возразил против приобщения отзыва к материалам дела. Окружной суд не принимает во внимание отзыв прокурора на кассационную жалобу.

Изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа не находит оснований для изменения либо отмены обжалуемого судебного акта.

Судом апелляционной инстанции установлено, что постановлением администрации района от 03.03.2011 N 407 исходный земельный участок предоставлен в аренду обществу с ограниченной ответственностью "Азов-Тур" (далее - общество) для строительства туристического комплекса и организации набережной. Администрация района (арендодатель) и общество (арендатор) заключили договор от 03.03.2011 N 3000004514 аренды исходного земельного участка в названных целях. По соглашению от 20.03.2012 N 2215 договор от 03.03.2011 N 3000004514 расторгнут в связи с разделом исходного земельного участка.

Земельный участок образован в результате раздела исходного земельного участка. Постановлением администрации района от 23.03.2012 N 514 земельный участок предоставлен обществу в аренду для строительства туристического комплекса и организации набережной. Администрация района (арендодатель) и общество (арендатор) заключили договор от 23.03.2012 N 3000004743 аренды земельного участка в указанных целях на 5 лет (с 23.03.2012 по 23.03.2017). По соглашению от 29.03.2012 права и обязанности арендатора по договору от 23.03.2012 N 3000004743 аренды земельного участка переданы предпринимателю.

Предприниматель обеспечил осуществление кадастрового учета (под кадастровыми номерами 23:30:0703006:698, 23:30:0703006:679, 23:30:0703006:680, 23:30:0703006:677, 23:30:0703006:682, 23:30:0703006:681, 23:30:0703006:678, 23:30:0703006:641) расположенных на земельном участке восьми объектов как объектов незавершенного строительства с семипроцентной степенью готовности и государственной регистрации права собственности на них.

Предприниматель обратился к главе Новоатаманского сельского поселения Темрюкского района с заявлением от 15.09.2016 о заключении нового договора аренды земельного участка без проведения торгов. Постановлением администрации поселения от 20.09.2016 N 359 заявление удовлетворено ввиду наличия в границах участка объектов незавершенного строительства, принадлежащих предпринимателю на праве собственности.

Администрация поселения (арендодатель) и предприниматель (арендатор) заключили договор от 28.09.2016 N 3000007656 аренды земельного участка для строительства туристического комплекса и организации набережной на 3 года (до 20.09.2019).

В письме бюро технической инвентаризации от 07.12.2018 N 16.38-35/1010 указано, что в границах земельного участка отсутствуют объекты капитального строительства. Восемь сооружений прямоугольной формы представляют собой фундаментальные бетонные блоки (типа ФБС), уложенные в один ряд на поверхность земли, не имеющие никаких соединений (раствора бетонной смеси, сварочных конструкций, увязывания и иных). Переносное деревянное сооружение и навес из досок также являются некапитальными конструкциями.

Данные обстоятельства также подтверждены актом визуального осмотра земельного участка от 06.12.2018 и приложенными к нему фотоматериалами.

Полагая, что в отсутствие на земельном участке объектов незавершенного строительства у администрации поселения не имелось законных оснований для заключения с предпринимателем договора аренды земельного участка без проведения торгов, прокурор обратился в арбитражный суд в интересах неопределенного круга лиц, муниципального образования Новотаманское сельское поселение Темрюкского района.

Суд апелляционной инстанции в определениях от 27.02.2020, 19.03.2020 дважды предлагал лицам, участвующим в деле, рассмотреть вопрос о назначении по делу судебной экспертизы на предмет определения того, являются ли находящиеся на земельном участке объекты объектами незавершенного строительства (недвижимым имуществом). Сторонам были разъяснены последствия незаявления такого ходатайства. Ходатайства о назначении экспертизы от сторон не поступили.

Законность решения и постановления арбитражных судов первой и апелляционной инстанций проверяется исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, с учетом установленных статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса пределов рассмотрения дела в арбитражном суде кассационной инстанции.

Статьей 52 Арбитражного процессуального кодекса прокурор управомочен на обращение в арбитражный суд с иском о признании недействительной сделки, совершенной органами государственной власти субъектов Российской Федерации, и о применении последствий ее недействительности. В указанные дела, рассматриваемые арбитражным судом, прокурор также вправе вступить на любой стадии арбитражного процесса с процессуальными правами и обязанностями лица, участвующего в деле, в целях обеспечения законности (часть 5). Пунктом 3 статьи 1 Федерального закона от 17.01.1992 N 2202-1 "О прокуратуре Российской Федерации" прокурорам предписано участвовать в рассмотрении дел арбитражными судами в соответствии с процессуальным законодательством.

Поскольку оспариваемый договор купли-продажи заключен после 01.09.2013, в рассматриваемом случае подлежат применению нормы Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) об основаниях и о последствиях недействительности сделок (статьи 166 - 176, 178 - 181) в редакции Федерального закона от 07.05.2013 N 100-ФЗ "О внесении изменений в подразделы 4 и 5 раздела I части первой и статью 1153 части третьей Гражданского кодекса Российской Федерации" в силу его пункта 6 статьи 3 и с учетом данного в пункте 69 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" (далее - постановление Пленума N 25) разъяснения.

Названной редакцией статей 166, 168 Гражданского кодекса установлено, что сделка может быть признана недействительной по основаниям, установленным законом. К таковым отнесены сделки, нарушающие требования закона или иного правового акта и при этом посягающие на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц. Удовлетворение требования о признании недействительной ничтожной сделки поставлено в зависимость от наличия у лица, предъявляющего такое требование, охраняемого законом интереса в этом. Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить не являющееся ее стороной лицо в предусмотренных законом случаях и имеющее охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной. Последствия недействительности ничтожной сделки применяются для защиты публичных интересов.

Применительно к названным нормативным положениям в пунктах 74, 75, 78, 84 постановления Пленума N 25 разъяснено, что договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность. Под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц. Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы. При этом само по себе несоответствие сделки законодательству или нарушение ею прав публично-правового образования не свидетельствует о том, что имеет место нарушение публичных интересов. Удовлетворение иска лица, не являющегося стороной ничтожной сделки, о применении последствий ее недействительности возможно только при отсутствии установленного гражданским законодательством иного, помимо реституции, способа защиты права этого лица. Иск о признании недействительной ничтожной сделки допустим при наличии у заявителя законного интереса в признании такой сделки недействительной.

Земельным кодексом Российской Федерации (далее - Земельный кодекс) определены случаи предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду на торгах и без проведения таковых.

Без проведения торгов допускается заключение договора аренды земельного участка, на котором расположен объект незавершенного строительства, с собственником этого объекта однократно для завершения его строительства (подпункт 10 пункта 2 статьи 39.6) при условии, что уполномоченный орган в течение шести месяцев со дня истечения срока ранее заключенного договора аренды земельного участка не заявил в суд требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении такого требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Такое предоставление допускается при условии, что земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из его предыдущих собственников (подпункт 2 пункта 5 статьи 39.6).

В случае, если право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01.03.2015 или такой земельный участок предоставлен в аренду до 01.03.2015, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой участок в аренду без проведения торгов на три года однократно для завершения строительства на основании пункта 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации".

Статьей 130 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) законодатель относит объекты незавершенного строительства к недвижимым вещам. В пункте 38 постановления от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" Пленум Верховного Суда Российской Федерации разъяснил, что вещь может быть недвижимой в силу своих природных свойств. В целях обеспечения стабильности гражданского оборота устанавливает необходимость государственной регистрации права собственности и других вещных прав на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение. При этом по общему правилу государственная регистрация права на вещь не является обязательным условием для признания ее объектом недвижимости. Правомерно возведенное здание или сооружение является объектом недвижимости независимо от регистрации на него права собственности лица, в законном владении которого оно находится. При разрешении вопроса о признании правомерно строящегося объекта недвижимой вещью (объектом незавершенного строительства) необходимо установить, что на нем, по крайней мере, полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы. Замощение земельного участка, не отвечающее признакам сооружения, является его частью и не может быть признано самостоятельной недвижимой вещью.

Оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса имеющиеся в деле доказательства, правильно применив вышеприведенные нормативные положения и разъяснения высшей судебной инстанции, суд апелляционной инстанции обоснованно заключил о следующем. Договор аренды земельного участка мог быть заключен без проведения торгов с собственником расположенного на земельном участке объекта незавершенного строительства. При этом такой объект должен обладать признаками недвижимого имущества. Оценка имеющихся в деле доказательств, в том числе письма бюро технической инвентаризации, позволяет сделать вывод о том, что на момент заключения оспариваемого договора аренды на земельном участке отсутствовали принадлежащие предпринимателю объекты незавершенного строительства, обладающие признаками недвижимого имущества. У администрации поселения отсутствовали основания для предоставления земельного участка в аренду предпринимателю без проведения торгов. В отсутствие названных объектов договор аренды заключен без проведения торгов в противоречие существу законодательного регулирования оборота публичных земель, в нарушение явно выраженного законодательного запрета и в ущерб публичным интересам. Оспариваемый договор аренды является ничтожной сделкой, поэтому в порядке применения последствий его ничтожности предприниматель должен быть присужден к возврату земельного участка органу, уполномоченному на распоряжение им.

Доводы кассационной жалобы названные выводы не опровергают и направлены на установление обстоятельств, не установленных судами первой и апелляционной инстанций или отвергнутых ими как не подтвержденных доказательствами. У суда кассационной инстанции отсутствуют полномочия для такой переоценки доказательств, иное привело бы к нарушению части 2 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса. Переоценка судом кассационной инстанции доказательств по делу, то есть иные по сравнению со сделанными судами первой и апелляционной инстанций выводы относительно того, какие обстоятельства по делу можно считать установленными исходя из иной оценки доказательств, в частности, относимости, допустимости, достоверности каждого доказательства в отдельности, а также достаточности и взаимной связи доказательств в их совокупности, не допускается (пункт 32 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2020 N 13 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде кассационной инстанции").

Соответствие выводов арбитражного суда апелляционной инстанции о применении норм права установленным им по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, правильное применение норм материального права и норм процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта в совокупности с учетом доводов, содержащихся в кассационной жалобе, исключают возможность удовлетворения последней в силу норм статей 286, 287, 288 Арбитражного процессуального кодекса.

Руководствуясь статьями 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.05.2020 по делу N А32-4877/2019 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1. Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья

В.А. Анциферов

Судьи

А.И. Мещерин Е.Г. Соловьев