Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 15 сентября 2020 г. N Ф08-6856/20 по делу N А63-17621/2019

г. Краснодар

15 сентября 2020 г.

Дело N А63-17621/2019

Резолютивная часть постановления объявлена 15 сентября 2020 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 15 сентября 2020 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Коржинек Е.Л., судей Афониной Е.И. и Фефеловой И.И., в отсутствие в судебном заседании заявителя - индивидуального предпринимателя Маслова Тимофея Викторовича (ИНН 263404280377, ОГРН 1162651051640), заинтересованного лица - Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю (ИНН 2634063830, ОГРН 1042600339737), третьих лиц: общества с ограниченной ответственностью "АгроПлюс-Ресурс", общества с ограниченной ответственностью "Энергомонтаж и Аудит", Пирожкова Алексея Николаевича, надлежаще извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю на решение Арбитражного суда Ставропольского края от 28.01.2020 и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.06.2020 по делу N А63-17621/2019, установил следующее.

Индивидуальный предприниматель Маслов Т.В. (далее - предприниматель) обратился в арбитражный суд с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю (далее - управление) со следующими требованиями:

- признать незаконным отказ управления, выраженный в сообщении от 19.07.2019 N 26/138/011/2019-6304, в государственной регистрации перехода права собственности к предпринимателю по договору купли-продажи от 22.05.2017 на объекты недвижимого имущества - часть административного здания, с кадастровым номером 26:05:000000:759, помещения N 1 и 2, N 13 - 18, N 21 - 34 и N 36 площадью 307 кв. м, нежилое здание гаража на 4 а/м, с кадастровым номером 26:05:000000:1147 площадью 530,4 кв. м, нежилое здание проходной с кадастровым номером: 26:05:000000:1000, площадью 16,8 кв. м, расположенные по адресу: Ставропольский край, Труновский район, с. Донское, пер. Степной, 2а;

- возложить на управление обязанность совершить действия по внесению изменений в ЕГРН в отношении правообладателя указанных объектов.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований на предмет спора, привлечены ООО "АгроПлюс-Ресурс", ООО "Энергомонтаж и Аудит" и Пирожков А.Н.

Решением суда от 28.01.2020, оставленным без изменения постановлением суда апелляционной инстанции от 09.06.2020, требования удовлетворены.

В кассационной жалобе управление просит отменить состоявшиеся судебные акты и отказать в удовлетворении требований. По мнению заявителя, суды не учли, что на государственную регистрацию заявление подал только покупатель, заявление продавца о переходе права не представлено. В ЕГРЮЛ содержится информацию о ликвидации продавца. Заявитель избрал ненадлежащий способ защиты. В договоре купли-продажи от 22.05.2017 одним из предметов договора выступает административное здание с кадастровым номером 26:05:000000:759 площадью 307 кв. м, номера помещений по плану строения 1 и 2, 13 - 18, 21 - 34, 36, при этом согласно сведениям ЕГРН объект недвижимого имущества - административное здание с кадастровым номером 26:05:000000:759 имеет общую площадь 473 кв. м. Кроме того, часть помещений, расположенных в здании, принадлежит на праве собственности иным лицам, в связи с чем отчуждение всего здания невозможно. В заявлении от 09.04.2019 N 26/138/011/2019-6303, указанные в договоре части административного здания не идентифицированы. Суды не дали правовой оценки заявлению от 09.04.2019 N 26/138/011/2019-6303. В отношении спорных помещений кадастровый учет не осуществлен.

В отзыве на жалобу предприниматель просит судебные акты оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Изучив материалы дела, доводы кассационной жалобы и отзыва, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что жалоба не подлежит удовлетворению.

Как видно из материалов дела, на основании постановления главы администрации Труновского района Ставропольского края от 19.03.1996 N 124 ОАО "Передвижная механизированная колонна 5" принадлежали на праве собственности нежилые помещения площадью общая 307 кв. м, номера на поэтажном плане: 1 и 2, 13 - 18 этаж - 1, номера на поэтажном плане: 21 - 34, 36, этаж 2, кадастровый номер: 26:05:000000:759, что следует также из дубликата регистрационного удостоверения от 19.03.1996 N 932 на указанное недвижимое имущества.

09 августа 2016 года администрация муниципального образования Донского сельсовета Труновского района Ставропольского края (арендодатель), ОАО "Передвижная механизированная колонна 5", ООО "Энергомонтаж и Аудит", ООО "АгроПлюс-Ресурс" и Пирожков А.Н. (арендаторы) заключили договор аренды N 25.

Пунктом 1.1 договора аренды предусмотрено, что арендодатель предоставляет, а арендаторы принимают в аренду земельный участок с множественностью лиц на стороне арендатора категории "Земли населенных пунктов", площадью 947 кв. м, кадастровый номер 26:05:043001:55, для производственной деятельности, местоположение земельного участка: Ставропольский край, Труновский район, с. Донское, переулок Степной 2а.

Согласно пункту 1.2 договора аренды на земельном участке расположены объекты недвижимости: нежилые помещения, общей площадью 73, 3 кв. м, номера на поэтажном плане: 3, 5 - 8, этажность - 1, кадастровый (или условный) номер - 26:05:00000000:1680:0:759, принадлежащие Пирожкову А.Н., о чем в ЕГРН сделана запись от 18.10.2012 N 26-26-34/016/2012-797; нежилые помещения, общей площадью 50,2 кв. м, номера на поэтажном плане: 19 и 20, 37, этаж - 1, кадастровый (или условный) номер - 26:05:00000000:1681:0:759, принадлежащие ООО "АгроПлюс-Ресурс", о чем в ЕГРН сделана запись регистрации 09.08.2012 N 26-0-1- 35/2001/2012-890; нежилые помещения, общей площадью 41,1 кв. м, номера на поэтажном плане: 9 - 12, этаж - 1, кадастровый (или условный) номер - 26:05:00000000:1682:0:759, принадлежащие ООО "ЭнергоМонтаж и Аудит" о чем в ЕГРН внесена запись от 09.08.2012 N 26-0-1-35/2001/2012-891; нежилые помещения, общей площадью 307 кв. м, номера на поэтажном плане: 1 и 2, 13 - 18 этаж - 1, номера на поэтажном плане: 21 - 34, 36 этаж - 2, кадастровый (или условный) номер 26:05:000000:759, принадлежащие ОАО "Передвижная 5 механизированная колонна N 5" на основании регистрационного удостоверения N 932, выданного в соответствии с постановлением главы администрации Труновского района Ставропольского края от 19.03.1996 N 124.

22 мая 2017 года ОАО "Передвижная механизированная колонна 5" и предприниматель в рамках дела о банкротстве ОАО "Передвижная механизированная колонна 5" по итогам результатов открытых торгов по лоту N 1 аукциона N 2687 заключили договор купли-продажи имущества.

В соответствии с указанным договором (в редакции дополнительного соглашения от 21.08.2017) ОАО "Передвижная механизированная колонна 5" передало, а предприниматель приобрел право собственности, в том числе на наследующее имущество: помещения по плану строения: 1, 2, 13 - 18, 21 - 34, 36, общей площадью 307 кв. м, находящиеся в административном здании 1970 года, кадастровый номер 26:05:043001:55, здание гаража (нежилое здание) на 4 а/м площадью 530,4 кв. м, с кадастровым номером 26:05:000000:1147, расположенные по адресу: Ставропольский край, Труновский район, с. Донское, пер. Степной, 2а; здание проходной (нежилое здание), с кадастровым номером 26:05:000000:1000, расположенное по адресу: Ставропольский край, с. Донское, пер. Стенной, 2.

Согласно акту приема-передачи от 21.06.2017, ОАО "Передвижная механизированная колонна 5" передало, а предприниматель принял спорное недвижимое имущество.

Решением Арбитражного суда Ставропольского края от 09.12.2014 по делу N А63-3369/2014 ОАО "Передвижная механизированная колонна N 5" признано несостоятельным (банкротом), в отношении него открыто конкурсное производство, конкурсным управляющим утвержден Новопашин С.С.

Определением Арбитражного суда Ставропольского края от 29.11.2017 по делу N А63-3369/2014 конкурсное производство в отношении ОАО "Передвижная механизированная колонна N 5" завершено.

Указанное определение явилось основанием для внесения 29.01.2018 в ЕГРЮЛ записи о ликвидации ОАО "Передвижная механизированная колонна N 5".

09 апреля 2019 года предприниматель обратился в управление с заявлением о государственной регистрации сделки.

19 апреля 2019 года управление направило в адрес предпринимателя уведомление N 26/138/011/2019-6304 о приостановлении государственной регистрации, мотивированное тем, что не представлены документы, необходимые для осуществления государственной регистрации права и наличием противоречий между сведениями об объекте недвижимости, содержащимися в представленных заявителем документах, и сведениями ЕГРН о таком объекте недвижимости.

19 июля 2019 года управление сообщением N 26/138/011/2019-6304 отказало предпринимателю в государственной регистрации.

Полагая, что действия управления являются незаконными, предприниматель обратился с заявлением в арбитражный суд.

В силу статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) арбитражный суд кассационной инстанции проверяет законность судебных актов, устанавливая правильность применения норм материального права и норм процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе и возражениях относительно жалобы, если иное не предусмотрено названным Кодексом.

В соответствии со статьей 198 Кодекса и статьи 13 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) в круг обстоятельств, подлежащих установлению при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных актов, действий (бездействия) госорганов входят проверка соответствия оспариваемого акта закону или иному нормативному правовому акту, проверка факта нарушения оспариваемым актом, действием (бездействием) прав и законных интересов заявителя, а также соблюдение срока на подачу заявления в суд.

Согласно частям 4 и 5 статьи 200 Кодекса при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие).

Согласно статье 1 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон о регистрации) государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества.

В соответствии со статьей 14 Закона о регистрации, государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, к которому должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения, соответствующие требованиям, указанным в статье 18 вышеназванного Федерального закона.

Документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в ЕГРН. Указанные документы должны содержать описание недвижимого имущества, вид регистрируемого права и в установленных законодательством случаях должны быть нотариально удостоверены, скреплены печатями, должны иметь надлежащие подписи сторон или определенных законодательством должностных лиц (пункт 1 статьи 21 Закона о регистрации).

Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

Согласно пункту 1 статьи 131 Гражданского кодекса право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, в том числе их возникновение, подлежат государственной регистрации в ЕГРН органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

В соответствии с частью 3 статьи 15 Закона о регистрации государственная регистрация прав без одновременного государственного кадастрового учета осуществляется по заявлению сторон договора - при государственной регистрации договора и (или) права, ограничения права или обременения объекта недвижимости, возникающих на основании такого договора, если иное не установлено Законом о регистрации.

Согласно пункту 62 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - постановление N 10/22) при ликвидации продавца - юридического лица, судам необходимо учитывать следующее. Покупатель недвижимого имущества, которому было передано владение во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности. Отказ государственного регистратора зарегистрировать переход права собственности в связи с отсутствием заявления продавца может быть обжалован в суд по правилам главы 25 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации или главы 24 Кодекса. Рассматривая такое требование покупателя, суд проверяет исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате. Если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование покупателя. В резолютивной части решения суд обязывает государственного регистратора совершить действия по государственной регистрации перехода права собственности.

Отсутствие государственной регистрации права собственности продавца на недвижимость на дату заключения договора купли-продажи само по себе не влияет на действительность такого договора как основания возникновения соответствующего обязательства. Стороны договора купли-продажи недвижимости вправе обратиться в регистрирующий орган за государственной регистрацией перехода права собственности к покупателю после оформления данного права за продавцом в установленном законом порядке. При этом право собственности покупателя на объект недвижимости согласно статье 223 Гражданского кодекса возникает с момента его государственной регистрации.

В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд, исходя из пункта 3 статьи 551 Гражданского кодекса, по требованию другой стороны вправе вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. При указанных обстоятельствах государственная регистрация перехода права собственности производится на основании решения суда.

Названная норма права применяется по аналогии и тогда, когда обязанность продавца недвижимости (юридического лица) по участию в государственной регистрации перехода права собственности не может быть исполнена по причине его ликвидации.

Данные выводы согласуются с правовой позицией Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении от 01.09.2009 N 1395/09.

Права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон N 122-ФЗ), признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации, Государственная регистрация таких прав проводится по желанию их обладателей (пункт 1 статьи 6 Закона о регистрации).

Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 71 Кодекса в их совокупности и взаимосвязи, суды пришли к выводу об отсутствии законных оснований для отказа предпринимателю в государственной регистрации права собственности на приобретённое по договору купли-продажи от 22.05.2017 недвижимое имущество.

Суды установили, что решением Арбитражного суда Ставропольского края от 09.12.2014 по делу N А63-3369/2014 ОАО "Передвижная механизированная колонна N 5" признано несостоятельным (банкротом).

ОАО "Передвижная механизированная колонна 5" и предприниматель в рамках дела о банкротстве по итогам результатов открытых торгов по лоту N 1 аукциона 22.05.2017 N 2687 заключили договор купли-продажи от 22.05.2017.

Право собственности на указанные объекты недвижимости за продавцом на момент заключения договора не зарегистрировано.

Спорные помещения, введены в эксплуатацию в 1970 году и принадлежали продавцу на основании регистрационного удостоверения N 932, выданного на основании постановления главы администрации Труновского района Ставропольского края от 19.03.1996 N 124, а потому право собственности на спорное имущество возникло у продавца до вступления в силу Закона N 122-ФЗ.

Стороны в договоре купли-продажи от 22.05.2017 в редакции дополнительного соглашения от 21.08.2017 указали данные в качестве предмета договора (в том числе с учетом сведений, содержащихся в техническом паспорте здания), позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче покупателю, а именно помещения по плану строения 1, 2, 13 -18, 21 - 34, 36 общей площадью 307 кв. м, находящиеся в административном здании, год ввода в эксплуатацию 1970, кадастровый номер: 26:05:000000:759, расположенном по адресу: Ставропольский край, Труновский район, с. Донское, пер. Степной, д. 2а.

При таких обстоятельствах, суды верно пришли к выводу, что отсутствие в ЕГРН записи о государственной регистрации права собственности ОАО "Передвижная механизированная колонна N 5" на спорное недвижимое имущество не является препятствием для перехода права собственности на него и соответствующей государственной регистрации. В случае ликвидации продавца покупатель, исполнивший договор купли-продажи, вправе рассчитывать на государственную регистрацию перехода права собственности.

Доводы заявителя о невозможности отчуждения здания с кадастровым номером 26:05:000000:759 площадью 473 кв. м, в связи с наличием в ЕГРН сведений о наличии принадлежащих иным лицам в данном здании помещений, являлся предметом рассмотрения суда апелляционной инстанции и получил надлежащую оценку.

Доводы кассационной жалобы повторяют доводы апелляционной жалобы и не содержат фактов, которые не были проверены и не учтены судами первой и апелляционной инстанций при рассмотрении дела и влияли на обоснованность и законность обжалуемых судебных актов либо опровергали выводы судов.

Основания для отмены или изменения решения и постановления по приведенным в кассационной жалобе доводам отсутствуют. Нарушения процессуальных норм, влекущие отмену судебных актов (часть 4 статьи 288 Кодекса), не установлены.

Руководствуясь статьями 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ставропольского края от 28.01.2020 и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.06.2020 по делу N А63-17621/2019 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий

Е.Л. Коржинек

Судьи

Е.И. Афонина И.И. Фефелова