Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 30 сентября 2020 г. N Ф08-7185/20 по делу N А53-36309/2019

г. Краснодар

30 сентября 2020 г.

Дело N А53-36309/2019

Резолютивная часть постановления объявлена 30 сентября 2020 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 30 сентября 2020 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Епифанова В.Е., судей Анциферова В.А. и Соловьева Е.Г., при участии в судебном заседании от ответчика - общества с ограниченной ответственностью "Специализированный застройщик ККПД-ИНВЕСТ" (ИНН 6168014188, ОГРН 1076168000952) - Багнюк Н.В. (доверенность от 29.09.2020), в отсутствие истца - департамента имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону (ИНН 6152000398 ОГРН 1026103305304), извещенного о времени и месте судебного заседания, рассмотрев кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Специализированный застройщик ККПД-ИНВЕСТ" на решение Арбитражного суда Ростовской области от 19.02.2020 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.05.2020 по делу N А53-36309/2019, установил следующее.

Департамент имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону (далее - департамент) обратился в арбитражный суд к обществу с ограниченной ответственностью "Специализированный застройщик ККПД-ИНВЕСТ" (далее - общество) с иском об обязании исполнить обязательство по строительству общеобразовательного учреждения.

Иск основан на нормах статей 8, 307, 308.3, 309, 310, 421, 425, 606, 615 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс), статей 39.8, 42 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс). Требования мотивированы недобросовестным осуществлением обществом гражданских прав, выразившихся в неисполнении обязательств по договору аренды, заключенному с обществом как с единственным участником торгов на комплексное освоение территории, в части неосуществления строительства общеобразовательного учреждения на земельном участке с кадастровым номером 61:44:0073012:77.

Решением Арбитражного суда Ростовской области от 19.02.2020, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.05.2020, в удовлетворении иска отказано.

Суды установили, что на основании протокола о результатах аукциона от 08.06.2012 N 2/293-1 между департаментом и обществом (единственным участником торгов) был заключен договор аренды земельного участка с кадастровым номером 61:44:0073012:48. Участок, расположенный по адресу: г. Ростов-на-Дону, Советский район, жилой район "Левенцовский", микрорайон N 6, предоставлен арендатору сроком на 10 лет для комплексного освоения в целях жилищного строительства. По условия договора (подпункт 4.4.16 пункта 4) арендатор обязан осуществить жилищное и иное строительство в соответствии с видами разрешенного использования земельных участков. Постановлением администрации города Ростова-на-Дону от 17.03.2014 N 261 "О разделе земельного участка с кадастровым номером 61:44:0073012:48, расположенного по адресу: г. Ростов-на-Дону, Советский район, жилой район "Левенцовский" микрорайон N 6" исходный участок с кадастровым номером 61:44:0073012:48 был разделен и сохранен в измененных границах. Образовано 57 земельных участков, в то числе, участок площадью 26 821 кв. м с кадастровым номером 61:44:0073012:77 и местоположением: г. Ростов-на-Дону, Советский район, жилой район "Левенцовский", микрорайон N 6, для строительства общеобразовательного учреждения. На основании договора от 14.08.2012 N 34142 между департаментом и обществом 12.05.2014 заключен договор аренды земельного участка с кадастровым номером 61:44:0073012:77 для использования в целях строительства общеобразовательного учреждения, на срок до 13.09.2022. Договор аренды зарегистрирован в Едином государственном реестре недвижимости (далее - ЕГРН). Подпунктом 4.4.1 пункта 4 договора на общество возложена обязанность выполнить в полном объеме все договорные условия. Подпунктом 4.4.3 пункта 4 договора общество обязано использовать земельный участок в соответствии с разрешенным использованием. В рамках полномочий, предоставленных решением Ростовской-на-Дону городской Думы от 21.06.2011 N 138 "Об утверждении положений об отраслевых (функциональных) органах администрации города Ростова-на-Дону", департаментом проведено обследование земельного участка с кадастровым номером 61:44:0073012:77 и видом разрешенного использования - общеобразовательные учреждения. По результатам обследования составлен акт от 03.06.2019 N 1821, согласно которому земельный участок не огорожен, свободен от строений. Территория не осваивается, заросла многолетней растительностью. В департамент 29.05.2019 поступило письмо общества от 27.05.2019 N 10-0994/19-к-н с просьбой о расторжении договора аренды от 12.05.2014 N 35327. Это, по мнению истца, свидетельствует о недобросовестном поведении общества и его уклонении от надлежащего исполнения обязательств по договору аренды земельного участка. Департамент полагает, что неисполнение обязательств по договору аренды, заключенному с обществом на торгах для комплексного освоения в целях жилищного строительства, свидетельствует о заведомо недобросовестном осуществлении арендатором гражданских прав и просит обязать его осуществить строительство общеобразовательного учреждения. Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения департамента в арбитражный суд с исковым заявлением. При разрешении спора суд первой инстанции руководствовался положениями статей 307, 308.3, 309, 310, 606, 607, 615 Гражданского кодекса, статей 39.8, 42, 45 Земельного кодекса. Суд отклонил довод общества об отсутствии у него обязанности по возведению на земельном участке с кадастровым номером 61:44:0073012:77 объекта капитального строительства (общеобразовательного учреждения) в рамках комплексного освоения территории. Между тем, срок договора аренды, заключенного для строительства общеобразовательного учреждения, истекает лишь 13.09.2022. На момент подачи иска и рассмотрения спора судом этот срок достаточен для исполнения обществом обязательств по договору аренды от 12.05.2014 N 35327. Поскольку на данный момент достаточных оснований для обоснованного вывода о нарушении обществом договорных обязательств не имеется, суд не усмотрел оснований для удовлетворения требований департамента.

Суд апелляционной инстанции при рассмотрении апелляционной жалобы общества, не согласного с мотивировочной частью решения (с выводом суда первой инстанции о наличии у ответчика неисполненной обязанности по строительству общеобразовательного учреждения), исходил из следующего. В абзаце втором пункта 35 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.05.2009 N 36 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции" разъяснено следующее. В случае несогласия только с мотивировочной частью обжалуемого судебного акта, которая, однако, не повлекла принятия неправильного решения, суд апелляционной инстанции, не отменяя обжалуемый судебный акт, приводит иную мотивировочную часть. Выводы суда первой инстанции о наличии (сохранении за обществом) обязанности по строительству общеобразовательного учреждения во исполнение договора аренды от 12.05.2014 N 35327 и преждевременности обращения департамента за защитой своих прав основаны на доказательствах, представленных сторонами до вынесения решения. В апелляционный суд ответчиком представлена для приобщения копия соглашения сторон от 27.04.2020 о расторжении договора аренды от 12.05.2014 N 35327. С учетом приобщенного судом на основании статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) соглашения от 27.04.2020, апелляционный суд пришел к выводу об отсутствии оснований для отмены решения суда первой инстанции. Доводы, приведенные обществом в апелляционной жалобе, не приняты судом апелляционной инстанции, указавшим, что выводы суда первой инстанции прав (интересов) ответчика не нарушают, учитывая, что в удовлетворении иска департаменту отказано, в том числе, и в связи отсутствием у последнего оснований для судебной защиты.

Общество обжаловало решение и апелляционное постановление в кассационном порядке. Податель жалобы просит изменить решение от 19.02.2020, исключив из его мотивировочной части нормы права, не подлежащие применению к правоотношениям сторон, а также вывод о наличии у общества перед департаментом неисполненной обязанности по созданию (строительству) объекта. Ответчик в жалобе ссылается на неправильное применение (нарушение) судами норм права, а также несоответствие выводов судебных инстанций фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. Положения статьи 39.8 Земельного кодекса к настоящему спору неприменимы, поскольку они введены в действие Федеральным законом от 23.06.2014 N 171-ФЗ, уже после проведения аукциона и заключения договоров аренды от 14.08.2012 и от 12.05.2014. В соответствии с условиями договоров (пункты 1.1, 4.4.3, 4.4.16) обязанность ответчика перед истцом заключается не в обязательстве построить общеобразовательное учреждение, а в обязанности не нарушать разрешенное использование при строительстве объекта. Департамент, как представитель публичного собственника земельных участков и сторона по договору аренды от 12.05.2014 N 35327, не наделен полномочиями по понуждению общества (по возложению на коммерческую организацию обязанности) к строительству общеобразовательного учреждения.

От департамента отзыв на жалобу не поступил.

Представитель общества в судебном заседании поддержал доводы кассационной жалобы, которую просил удовлетворить.

Департамент, извещенный о времени и месте судебного заседания, явку представителя в окружной суд не обеспечил.

Изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, выслушав представителя общества, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа не находит оснований для ее удовлетворения.

Как видно из материалов дела и установлено судами, на основании протокола о результатах аукциона от 08.06.2012 N 2/293-1 между департаментом и обществом (единственным участником торгов) был заключен договор аренды земельного участка с кадастровым номером 61:44:0073012:48. Участок, расположенный по адресу: г. Ростов-на-Дону, Советский район, жилой район "Левенцовский", микрорайон N 6, предоставлен арендатору сроком на 10 лет для комплексного освоения в целях жилищного строительства. По условия договора (подпункт 4.4.16 пункта 4) арендатор обязан осуществить жилищное и иное строительство в соответствии с видами разрешенного использования земельных участков.

Постановлением администрации города Ростова-на-Дону от 17.03.2014 N 261 "О разделе земельного участка с кадастровым номером 61:44:0073012:48, расположенного по адресу: г. Ростов-на-Дону, Советский район, жилой район "Левенцовский" микрорайон N 6" исходный участок с кадастровым номером 61:44:0073012:48 был разделен и сохранен в измененных границах. Образовано 57 земельных участков, в то числе, участок площадью 26 821 кв. м с кадастровым номером 61:44:0073012:77 и местоположением: г. Ростов-на-Дону, Советский район, жилой район "Левенцовский", микрорайон N 6, для строительства общеобразовательного учреждения. На основании договора от 14.08.2012 N 34142 между департаментом и обществом 12.05.2014 заключен договор аренды земельного участка с кадастровым номером 61:44:0073012:77 для использования в целях строительства общеобразовательного учреждения, на срок до 13.09.2022. Договор аренды зарегистрирован в ЕГРН. Подпунктом 4.4.1 пункта 4 договора на общество возложена обязанность выполнить в полном объеме все договорные условия. Подпунктом 4.4.3 пункта 4 договора общество обязано использовать земельный участок в соответствии с разрешенным использованием.

В рамках полномочий, предоставленных решением Ростовской-на-Дону городской Думы от 21.06.2011 N 138 "Об утверждении положений об отраслевых (функциональных) органах администрации города Ростова-на-Дону", департаментом проведено обследование земельного участка с кадастровым номером 61:44:0073012:77 и видом разрешенного использования - общеобразовательные учреждения. По результатам обследования составлен акт от 03.06.2019 N 1821, согласно которому земельный участок не огорожен, свободен от строений. Территория не осваивается, заросла многолетней растительностью.

В департамент 29.05.2019 поступило письмо общества от 27.05.2019 N 10-0994/19-к-н с просьбой о расторжении договора аренды от 12.05.2014 N 35327.

Департамент обратился в арбитражный суд с иском о понуждении общества к исполнению договорной обязанности по строительству на земельном участке с кадастровым номером 61:44:0073012:77 общеобразовательного учреждения. Действия ответчика, направленные на расторжение договора аренды, свидетельствуют о его недобросовестном поведении и уклонении от надлежащего исполнения обязательств по договору от 12.05.2014 N 35327. Департамент полагает, что неисполнение обязательств по договору аренды, заключенному с обществом на торгах для комплексного освоения в целях жилищного строительства, подтверждает заведомо недобросовестное осуществление ответчиком гражданских прав, неисполнение им обязанности по строительству общеобразовательного учреждения.

Возражая против иска, общество ссылается на то, что условиями договоров аренды обязанность ответчика заключается не в строительстве общеобразовательного учреждения, а в обязанности арендатора не нарушать установленное разрешенное использование земельного участка при строительстве объекта. Департамент, как представитель публичного собственника и сторона по договору аренды земельного участка от 12.05.2014 N 35327, не наделен полномочиями по понуждению общества к строительству общеобразовательного учреждения на земельном участке с кадастровым номером 61:44:0073012:77.

На основании части 1 статьи 4 Кодекса заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном настоящим Кодексом.

Абзацем седьмым статьи 12 Гражданского кодекса предусмотрен такой способ защиты гражданских прав как присуждение к исполнению обязанности в натуре. Исполнение обязанности в натуре означает понуждение должника выполнить действия, которые он должен совершить в силу имеющегося гражданско-правового обязательства.

Конституционный Суд Российской Федерации в Постановлении от 21.04.2003 N 6-П указал, что Гражданский кодекс не ограничивает заинтересованных лиц в выборе способа защиты нарушенного права и не ставит использование общих гражданско-правовых способов защиты в зависимость от наличия способов специальных. Граждане и юридические лица в силу статьи 9 Гражданского кодекса вправе осуществить этот выбор по своему усмотрению с учетом статьи 12 Гражданского кодекса, исходя из характера спорных правоотношений и существа нарушенного права.

Способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения. Необходимым условием применения того или иного способа защиты гражданских прав является обеспечение восстановления нарушенного права (пункт 1 статьи 1 Гражданского кодекса).

В силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности. Обязательства возникают из договоров и других сделок, вследствие причинения вреда, вследствие неосновательного обогащения, а также из иных оснований, указанных в настоящем Кодексе (пункты 1, 2 статьи 307 Гражданского кодекса).

К обязательствам, возникшим из договора (договорным обязательствам), общие положения об обязательствах (настоящий подраздел) применяются, если иное не предусмотрено правилами об отдельных видах договоров, содержащимися в настоящем Кодексе и иных законах, а при отсутствии таких специальных правил - общими положениями о договоре (пункт 1 статьи 307.1 Гражданского кодекса).

Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями (статья 309 Гражданского кодекса).

Согласно статье 308.3 Гражданского кодекса в случае неисполнения должником обязательства кредитор вправе требовать по суду исполнения обязательства в натуре, если иное не предусмотрено данным Кодексом, иными законами или договором либо не вытекает из существа обязательства.

Конституционный Суд Российской Федерации в Определениях от 24.11.2016 N 2579-О и от 27.06.2017 N 1367-О указал на то, что положения пункта 1 статьи 308.3 Гражданского кодекса направлены на защиту прав кредитора по обязательству.

В пункте 22 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" приведены следующие разъяснения. Согласно пункту 1 статьи 308.3, статье 396 Гражданского кодекса в случае неисполнения должником обязательства кредитор вправе требовать по суду исполнения обязательства в натуре, если иное не предусмотрено данным Кодексом, иными законами или договором либо не вытекает из существа обязательства. При этом следует учитывать, что в соответствии со статьями 309 и 310 Гражданского кодекса должник не вправе произвольно отказаться от надлежащего исполнения обязательства. При предъявлении кредитором иска об исполнении должником обязательства в натуре суд, исходя из конкретных обстоятельств дела, определяет, является ли такое исполнение объективно возможным. Разрешая вопрос о допустимости понуждения должника исполнить обязанность в натуре, суд учитывает не только положения Гражданского кодекса, иного закона или договора, но и существо соответствующего обязательства. Не может быть отказано в удовлетворении иска об исполнении обязательства в натуре в случае, когда надлежащая защита нарушенного гражданского права истца возможна только путем понуждения ответчика к исполнению в натуре и не будет обеспечена взысканием с ответчика убытков за неисполнение обязательства.

Статья 42 Земельного кодекса обязывает собственников и лиц, не являющихся собственниками земельных участков, использовать участки в соответствии с их целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (пункт 1 статьи 611 Гражданского кодекса). В свою очередь, арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества (пункт 1 статьи 615 Гражданского кодекса).

В период заключения и исполнения сторонами договоров от 08.06.2012 N 2/293-1 (исходного земельного участка с кадастровым номером 61:44:0073012:48) и от 17.03.2014 N 261 (образованного из исходного земельного участка с кадастровым номером 61:44:0073012:77) действовали нормы статьи 30.2 Земельного кодекса. Данная статья регулировала особенности предоставления земельных участков для их комплексного освоения в целях жилищного строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Комплексное освоения в целях жилищного строительства, включает в себя подготовку документации по планировке территории, выполнение работ по обустройству территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры, осуществление жилищного и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования, из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности (пункт 1 статьи 30.2 Земельного кодекса).

В соответствии с пунктом 3 статьи 30.2 Земельного кодекса арендатор земельного участка, предоставленного для его комплексного освоения в целях жилищного строительства, обязан был выполнять требования, предусмотренные подпунктами 6 - 8 пункта 3 статьи 38.2 настоящего Кодекса.

Арендатор земельного участка, предоставленного для его комплексного освоения в целях жилищного строительства, после утверждения документации по планировке территории и государственного кадастрового учета земельных участков, предназначенных для жилищного и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования, в границах ранее предоставленного участка имеет исключительное право, если иное не предусмотрено федеральным законом, приобрести образованные земельные участки в аренду (пункт 5 статьи 30.2 Земельного кодекса).

При этом арендатор указанных в пункте 5 настоящей статьи земельных участков, предназначенных для жилищного и иного строительства, обязан выполнить требования, предусмотренные подпунктом 8 пункта 3 статьи 38.2 настоящего Кодекса, а именно, максимальные сроки осуществления жилищного и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования земельных участков (пункт 6 статьи 30.2 Земельного кодекса).

В случае неисполнения обязанностей, указанных в пунктах 3, 4, 6 и 7 настоящей статьи, а также в случае ненадлежащего их исполнения права на земельные участки могут быть прекращены в соответствии с настоящим Кодексом и гражданским законодательством (пункт 8 статьи 30.2 Земельного кодекса).

По результатам исследования имеющихся в деле доказательств, их оценки по правилам статьи 71 Кодекса, суд первой инстанции пришел к выводу о наличии у общества обязанности по возведению на земельном участке с кадастровым номером 61:44:0073012:77 объекта капитального строительства (общеобразовательного учреждения) в рамках комплексного освоения территории. Вместе с тем, срок заключенного сторонами договора аренды от 12.05.2014 N 35327, предоставленного обществу для строительства общеобразовательного учреждения, истекает 13.09.2022. На момент подачи иска и рассмотрения спора судом этот срок достаточен для исполнения обществом договорных обязательств. Поэтому суд не усмотрел оснований для понуждения общества к исполнению обязательств по договору от 12.05.2014 N 35327, что послужило основанием для отказа в удовлетворении заявленных департаментом требований. Суд апелляционной инстанции, соглашаясь с данными выводами, и учитывая приобщенное соглашение сторон от 27.04.2020 о расторжении договора от 12.05.2014 N 35327 аренды земельного участка с кадастровым номером 61:44:0073012:77, признал, что выводы суда первой инстанции, отказавшего департаменту в удовлетворении иска, прав (интересов) общества не нарушают.

Кассационная инстанция проверяет законность судебных актов, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в жалобе и возражениях на нее (часть 1 статьи 286 Кодекса).

Доводы кассационной жалобы общества об отсутствии у него основанной на законе (или договоре) обязанности по строительству общеобразовательного учреждения, судом округа не принимаются. Данные доводы противоречат нормам действующего законодательства (пункт 6 статьи 30.2, подпункт 8 пункта 3 статьи 38.2 Земельного кодекса), содержанию протокола N 2/293-1 о результатах аукциона (пункт 2.4) и постановления администрации от 17.03.2014 N 261 (пункт 1.14), а также условиям договоров от 14.08.2012 N 34142 и от 12.05.2014 N 35327 (пункты 1.1, 4.4.16). Между тем, поскольку договор аренды от 12.05.2014 N 35327 расторгнут по соглашению сторон от 27.04.2020, у истца в настоящее время отсутствует возможность судебной защиты избранным им способом.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа не усматривает оснований для отмены решения и апелляционного постановления по доводам, приведенным в жалобе. Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 288 Кодекса безусловным основанием для отмены судебных актов, не установлено.

Государственная пошлина уплачена обществом в доход федерального бюджета при подаче кассационной жалобы (платежное поручение от 08.07.2020 N 2967).

Руководствуясь статьями 274, 284, 286, 287 и 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ростовской области от 19.02.2020 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.05.2020 по делу N А53-36309/2019 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий

В.Е. Епифанов

Судьи

В.А. Анциферов Е.Г. Соловьев