Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 14 октября 2020 г. N Ф08-7144/20 по делу N А63-23598/2018

г. Краснодар

14 октября 2020 г.

Дело N А63-23598/2018

Резолютивная часть постановления объявлена 07 октября 2020 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 14 октября 2020 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Фефеловой И.И., судей Коржинек Е.Л. и Рассказова О.Л., при участии в судебном заседании от истца - комитета по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя (ИНН 2636014845, ОГРН 1022601934486) - Зафировой А.Б. (доверенность от 09.01.2020), от ответчика - индивидуального предпринимателя Шейко Валерия Владимировича (ИНН 263400114202, ОГРНИП 304263534500598) - Санеева В.О. (доверенность от 30.09.2020), в отсутствие третьих лиц: администрации города Ставрополя, комитета градостроительства администрации города Ставрополя, извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу комитета по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя на постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.06.2020 по делу N А63-23598/2018, установил следующее.

Комитет по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя (далее - комитет) обратился в арбитражный суд с иском к индивидуальному предпринимателю Шейко В.В. (далее - предприниматель) об изъятии объекта незавершенного строительства, с кадастровым номером 26:12:022613:150, площадью застройки 1346,2 кв. м, степенью готовности 90%, расположенного по адресу: г. Ставрополь, ул. Селекционная, 13/1 (далее - объект строительства), путем продажи с публичных торгов.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены администрация города Ставрополя (далее - администрация) и комитет градостроительства администрации города Ставрополя.

Решением Арбитражного суда Ставропольского края от 15.07.2019 исковые требования удовлетворены. Суд изъял у предпринимателя объект строительства путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном постановлением Правительства Российской Федерации от 03.12.2014 N 1299 "Об утверждении Правил проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства". Распределены судебные расходы. Судебный акт мотивирован тем, что право на однократное заключение (продление) договора аренды без торгов для завершения строительства предприниматель реализовал, строительство объекта недвижимости не закончено; фактически на месте объекта расположен объект производственно-складского назначения, степенью готовности незавершенного строительства 90%; договор аренды земельного участка заключен 28.05.2015 и на момент обращения комитета с иском прекращен (срок действия истек).

Постановлением суда апелляционной инстанции от 05.06.2020 решение суда от 15.07.2019 отменено, принят новый судебный акт, которым в удовлетворении исковых требований отказано. Судебный акт мотивирован тем, что к спорным правоотношениям не подлежит применению статья 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку факт завершения строительства спорного объекта и его эксплуатации документально подтвержден.

В кассационной жалобе комитет просит отменить постановление апелляционной инстанции от 05.06.2020 и оставить в силе решение суда от 15.07.2019. Податель жалобы указывает, что у суда апелляционной инстанции отсутствовали, основания для удовлетворении ходатайства ответчика о назначении по делу экспертизы. Имеющиеся в материалах дела доказательства свидетельствуют об отклонениях от проектной документации при строительстве объекта и изменении строительных параметров здания. Вопрос о соответствии объекта строительства разрешительной и проектной документации на разрешение эксперту не ставился.

В судебном заседании представители сторон поддержали свои доводы и возражения.

Апелляционный суд отменил решение суда первой инстанции от 15.07.2019. Таким образом, предметом рассмотрения суда кассационной инстанции является постановление суда апелляционной инстанции.

Изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, выслушав представителей участвующих в деле лиц, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Из материалов дела видно и судами установлено, что администрация и ООО "Агропродукт-Ставрополь" заключили договор N 2678 от 04.12.2002 на предоставление в аренду земельного участка с кадастровым номером 26:12:022613:44, площадью 5742 кв. м, расположенный по адресу: г. Ставрополь, ул. Селекционная, 13 в квартале 518 сроком на 5 лет.

Постановлением администрации от 07.06.2012 N 1606 земельный участок, предоставленный в аренду под нежилыми зданиями по ул. Селекционной, 13, в квартале 518 разделен на два земельных участка: 1) площадью 1778 кв. м, кадастровый номер 26:12:022613:120; 2) площадью 3964 кв. м, кадастровый номер 26:12:022613:121.

Земельному участку с кадастровым номером 26:12:022613:120 присвоен почтовый адрес ул. Селекционная, 13/1 в квартале 518; данный земельный участок предоставлен в аренду предпринимателю сроком на 3 года для продолжения строительства производственно-складских помещений по ул. Селекционной, 13/1, в квартале 518.

Между предпринимателем и комитетом заключен договор аренды земельного участка в границах земель муниципального образования г. Ставрополя от 28.09.2012 N 1071 для продолжения строительства производственно-складских помещений сроком с 07.06.2012 по 06.06.2015 (пункты 1.1 и 2.2 договора).

28 мая 2015 года администрация (арендодатель) и предприниматель (арендатор) заключили договор аренды земельного участка в границах земель муниципального образования города Ставрополя (для завершения строительства объекта) N 4872, по условиям которого арендодатель предоставляет для завершения строительства объектов производственно-складских помещений земельный участок с кадастровым номером 26:12:022613:120, площадью 1778 кв. м, расположенный по адресу:

г. Ставрополь, ул. Селекционная, 13/1.

Срок аренды установлен с 28.05.2015 по 27.05.2018 (пункт 2.2 договора).

В силу пунктов 6.3 и 8.1 договора по истечении срока действия аренды, договор считается автоматически прекращенным без уведомления арендатора. Продление срока действия договора без принятия соответствующего решения органом местного самоуправления не допускается.

08 декабря 2010 года предприниматель зарегистрировал право собственности
26-26-01/153/2010- 642 на доли в праве на незавершенный строительством объект
с кадастровым номером 26:12:022613:150, площадью застройки 1346,2 кв. м, степенью готовности 90%, расположенный по адресу: г. Ставрополь, ул. Селекционная, 13/1.

Предприниматель 02.11.2011 зарегистрировал право собственности на вторую долю в праве собственности на спорный объект недвижимости (N 26-26-01/114/2011-585).

В связи с истечением срока аренды земельного участка с кадастровым номером 26:12:022613:120 и с целью получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию ответчик обратился в комитет с заявлением от 28.04.2018 о предоставлении земельного участка в аренду без проведения торгов.

В письме от 28.05.2018 N 08/14-4678 истец отказал ответчику в предоставлении муниципальной услуги, указав на то, что с заявлением обратилось лицо, которое в соответствии с земельным законодательством не имеет права на приобретение земельного участка без проведения торгов.

Мероприятиями муниципального земельного контроля установлено, что на земельном участке с кадастровым номером 26:12:022613:120 расположен объект производственно-складского назначения, территория земельного участка огорожена.

Комитет направил в адрес предпринимателя уведомление от 23.10.2018 N 08/14-8618с об истечении срока действия договора и необходимости организации продажи объекта незавершенного строительства с публичных торгов. Ответ на претензию не получен. Посчитав, что право на однократное предоставление земельного участка для завершения строительства объекта, предприниматель использовал, строительство спорного объекта не завершено, комитет обратился в суд с иском.

Пунктом 1 статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) если иное не предусмотрено законом, в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов.

Пункт 6 названной статьи предусматривает применение ее положений в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено.

В соответствии с пунктом 33 статьи 34 Закона N 171-ФЗ, вступившего в силу с 01.03.2015, положения статьи 239.1 Гражданского кодекса не распространяются на случаи, если договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключен до дня вступления в силу данного Федерального закона.

Порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для строительства после 01.03.2015 регулируется главой V.1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс) и переходными положениями, установленными Законом N 137-ФЗ.

В закрытом перечне оснований заключения договора аренды земельного участка публичной собственности без проведения торгов, установленном пунктом 2 статьи 39.6 Земельного кодекса, предусмотрено такое основание, как нахождение на земельном участке объектов незавершенного строительства; участок может быть предоставлен однократно, только в целях завершения строительства объектов незавершенного строительства и только собственникам указанных объектов, перечисленным в пункте 5 данной статьи (подпункт 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса).

Согласно пункту 21 статьи 3 Закона N 137-ФЗ в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 года или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 года в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса.

После истечения срока действия договора аренды земельного участка, заключенного для завершения строительства после 01.03.2015, к правоотношениям сторон подлежат применению правила пункта 6 статьи 239.1 Гражданского кодекса.

Суды установили и материалами дела подтверждено, что право на однократное заключение (продление) договора аренды без торгов для завершения строительства предпринимателем реализовано, договор аренды земельного участка заключен 28.05.2015 и на момент обращения комитета с настоящим иском срок его действия истек, в связи с чем к правоотношениям сторон подлежали применению положения пункта 6 статьи 239.1 Гражданского кодекса.

Вместе с тем, удовлетворяя требования комитета, суд первой инстанции сделал вывод о том, что строительство объекта недвижимости не закончено, фактически на месте объекта расположен объект производственно-складского назначения, степенью готовности незавершенного строительства 90%. Выпиской из ЕГРН подтверждается, что в реестре имеются сведения о регистрации права собственности за ответчиком на объект незавершенного строительства (записи о государственной регистрации права собственности на объект недвижимого имущества от 08.12.2010 N 26-26-01/153/2010-642, от 02.11.2011 N26-26-01/114/2011-585). Строительно-техническое заключение от 20.02.2019 N 017/2019 не подтверждает факт окончания строительства объекта в полном объеме, поскольку из заключения не следует, что зарегистрированный объект незавершенного строительства достроен в соответствии с предоставленным разрешением на строительство и соответствует проектно-строительной документации, имеющейся в материалах дела. Данное заключение составлено по инициативе предпринимателя, исследование проведено по инициативе ответчика вне рамок рассмотрения данного дел.

Отменяя решение суда первой инстанции, суд апелляционной инстанции, установил факт завершения строительства спорного объекта и его эксплуатации.

В целях проверки доводов предпринимателя об отсутствии на спорном земельном участке объекта незавершенного строительства, по ходатайству ответчика определением апелляционного суда от 19.12.2019 по делу назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено эксперту Научно-образовательного центра судебной экспертизы "СКФУ" Попенко С.В.

Согласно заключению эксперта от 19.02.2020 N 04-Э-20, спорный объект (нежилое здание) соответствует совокупности технических, объемно-планировочных, санитарно-гигиенических, экономических и эстетических характеристик здания, обуславливающих его эксплуатационными качествами, то есть конструктивные элементы для эксплуатационных показателей здания выполнены в полном объеме, степень готовности составляет 100%. Объект исследования, с учетом конструктивных, объемно-планировочных решений, имеет II степень огнестойкости, класс пожарной опасности Ф5.1, класс конструктивной пожарной опасности С0, что соответствует предъявленным требованиям к данным характеристикам здания. Нежилое здание соответствует градостроительным (ФЗ-190 "Градостроительный регламент", ТСН), строительным (СП, СНиП), противопожарным (ФЗ-123 "Технический регламент о требованиях пожарной безопасности") (ФЗ-384 "Технический регламент о безопасности зданий и сооружений") правилам и нормам, разрешению на строительство N "RU26309000"-"2/9910". Проектные решения, принятые при выполнении строительно-монтажных работ на объекте в полном объеме соответствует своду правил и норм (СП, ГОСТ). На объекте исследования отсутствуют какие-либо нарушения и отклонения от действующих строительных, градостроительных, пожарных и санитарных норм и правил.

Исследовав и оценив по правилам, предусмотренным статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, имеющиеся в материалах дела доказательства, обоснованно указав, что спорный объект, как объект незавершенного строительства, поставлен на кадастровый учет до заключения договора аренды от 28.05.2015, учитывая выводы экспертного заключения 19.02.2020 N 04-Э-20, признанного надлежащим доказательством, апелляционный суд сделал вывод о подтверждении факта завершения строительства объекта и его эксплуатации, что свидетельствует об отсутствии оснований для изъятия объекта на основании статьи 239.1 Гражданского кодекса.

Учитывая, что применение статьи 239.1 Гражданского кодекса распространяется на объекты незавершенные строительством, апелляционный суд сделал правильный вывод об отсутствии оснований для удовлетворения заявленных требований.

Доводы заявителя не опровергают выводов суда апелляционной инстанций и по существу направлены на переоценку доказательств, которые суд оценил с соблюдением норм главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Суд апелляционной инстанции полно и всесторонне исследовал и оценил представленные доказательства, установил имеющие значение для дела фактические обстоятельства, правильно применил нормы права.

Пределы полномочий суда кассационной инстанции регламентируются положениями статей 286 и 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в соответствии с которыми кассационный суд не обладает процессуальными полномочиями по оценке (переоценке) установленных по делу обстоятельств. Основания для отмены или изменения постановления отсутствуют.

Руководствуясь статьями 274, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.06.2020 по делу N А63-23598/2018 оставить без изменения, кассационную жалобу без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий

И.И. Фефелова

Судьи

Е.Л. Коржинек О.Л. Рассказов