Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 15 октября 2020 г. N Ф08-6607/20 по делу N А20-3386/2019

г. Краснодар

15 октября 2020 г.

Дело N А20-3386/2019

Резолютивная часть постановления объявлена 13 октября 2020 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 15 октября 2020 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Мещерина А.И., судей Анциферова В.А. и Соловьева Е.Г., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Немцевой А.С., при участии в судебном заседании от ответчика - индивидуального предпринимателя Сущенко Андрея Владимировича (ИНН 774393436688, ОГРНИП 305770000214911) - Сущенко А.В. (паспорт), в отсутствие истца - территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Кабардино-Балкарской Республике (ИНН 0725000304, ОГРН 1090725000266), надлежащим образом извещенного о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Сущенко Андрея Владимировича на решение Арбитражного суда Кабардино-Балкарской Республики от 25.02.2020 и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.05.2020 по делу N А20-3386/2019, установил следующее.

Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Кабардино-Балкарской Республике (далее - управление) обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю Сущенко А.В. (далее - предприниматель), в котором просило взыскать с ответчика 3 231 314 рублей 86 копеек долга по арендной плате и неустойку, расторгнуть договор аренды от 03.07.2009 N 161, заключенный управлением и предпринимателем (с учетом уточнений первоначально заявленных требований, принятых судом первой инстанции в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации; далее - Кодекс; т. 1, л. д. 69 - 77).

Решением Арбитражного суда Кабардино-Балкарской Республики от 25.02.2020, оставленным без изменения постановлением Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.05.2020, исковое заявление удовлетворено частично. Суд принял решение о расторжении договора аренды земельного участка от 03.07.2009 N 161, с предпринимателя в пользу управления взыскано 629 086 рублей 08 копеек долга по арендной плате и 208 643 рубля 98 копеек неустойки. В удовлетворении остальной части иска отказано. Суды исходили из того, что ответчик ненадлежащим образом исполнял принятые на себя обязательства по заключенному с истцом договору в части внесения платы за пользование земельными участками. С учетом заявления ответчика о пропуске срока исковой давности в отношении части периода взыскания суд первой инстанции произвел перерасчет долга по арендной плате и неустойки. Суды заключили, что неоднократное нарушение сроков внесения арендатором платы за пользование земельными участками свидетельствует о наличии оснований для расторжения договора аренды в судебном порядке по требованию арендодателя.

В кассационной жалобе предприниматель, ссылаясь на неправильное применение норм материального и процессуального права, а также на несоответствие сделанных судами выводов, представленным в дело доказательствам, просит отменить решение и апелляционное постановление. Податель жалобы указывает, что истец в нарушение условий договора увеличил размер арендной платы. В данном случае изменение размера арендной платы возможно только на уровень инфляции. Судебные акты в части расторжения договора аренды исключают нормальную эксплуатацию объектов недвижимости, принадлежащих ответчику на праве собственности и расположенных на спорных участках. Кроме того, с учетом разногласий относительно размера арендных платежей истец не привел предусмотренных законом оснований для расторжения договора аренды.

В отзыве управление указало на отсутствие условий для отмены решения и постановления. Размер арендной платы по договору определен в соответствии с действовавшим на момент его заключения нормативным регулированием. Поскольку договор аренды с ответчиком совершен в порядке переоформления ранее заключенного на торгах договора аренды, размер арендной платы определен на основании отчета об оценке.

В суд округа поступило заявление управления о возможности рассмотрения жалобы в отсутствие своего представителя.

В судебном заседании предприниматель поддержал доводы жалобы, просил отменить судебные акты, ссылаясь на неверное определение размера арендной платы по договору, отсутствие оснований для расторжения долгосрочного договора аренды.

Изучив материалы дела, доводы кассационной жалобы и отзыва на нее, выслушав в открытом судебном заседании ответчика, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа находит обжалуемые судебные акты подлежащими отмене с направлением дела на новое рассмотрение в Арбитражный суд Кабардино-Балкарской Республики, по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела, 03.07.2009 управление и предприниматель заключили договор N 161 аренды земельных участков из земель особо охраняемых природных территорий с кадастровыми номерами 07:11:160000:47/59 (площадью 295,0 кв. м), 07:11:160000:47/60 (площадью 60,0 кв. м), 07:11:160000:47/61 (площадью 501,0 кв. м), 07:11:160000:47/62 (площадью 42,0 кв. м), 07:11:160000:47/63 (площадью 42,0 кв. м), на которых расположены незавершенные строительством объекты, принадлежащие истцу (т. 1, л. д. 29 - 34). Срок аренды установлен с 01.07.2009 по 07.07.2058 (пункт 2.1).

Данные земельные участки расположены на территории национального парка "Приэльбрусье" Эльбрусского лесничества, квартал 7, выдел 24, в границах рекреационной функциональной зоны национального парка.

Пунктами 3.1, 3.2, 4.4.2, 4.4.3 договора установлена обязанность арендатора своевременно (не позднее 10 числа текущего месяца) вносить арендную плату, ежемесячный размер которой составляет 5408 рублей 40 копеек, годовой - 60 900 рублей.

Согласно пункту 3.5 договора в случае изменения нормативных правовых актов Российской Федерации или соответствующего субъекта Российской Федерации, регулирующих исчисление размера арендной платы, а также с учетом инфляции, арендодатель вправе изменить размер арендной платы в бесспорном и одностороннем порядке с предварительным уведомлением арендатора не чаще, чем один раз в год. Новый размер арендной платы устанавливается с момента получения арендатором уведомления о внесении соответствующих изменений в договор. Момент получения арендатором уведомления определяется в любом случае не позднее 5 дней с даты его отправки заказным письмом по адресу, указанному в договоре.

В пункте 6.2 стороны согласовали неустойку за просрочку внесения арендной платы из расчета 0,06 % от невнесенной арендной платы за каждый конкретный день просрочки, начиная со дня, следующего за датой внесения платежа по договору и включая день поступления платежа на расчетный счет.

Письмами от 04.12.2014 N 01-04/2810, от 05.02.2016 N 01-04/189, от 05.02.2019 N 01/423 управление уведомило предпринимателя об индексации арендной платы на уровень инфляции (т. 1, л. д. 36, 38, 40).

В порядке досудебного урегулирования спора управление в адрес предпринимателя направляло уведомление о необходимости устранения допущенных нарушений в части своевременного внесения платы за пользование земельными участками (т. 1, л. д. 43). Претензия оставлена ответчиком без удовлетворения.

Управление, указывая, что предприниматель ненадлежащим образом исполнил принятые на себя по договору аренды обязательства, обратилось с исковым заявлением в арбитражный суд.

Законность решения и постановления арбитражных судов первой и апелляционной инстанций проверяется исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, с учетом установленных статьей 286 Кодекса пределов рассмотрения дела в арбитражном суде кассационной инстанции.

В силу статей 606, 611 и 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - в своевременном внесении установленной договором платы за пользование имуществом (арендной платы).

Согласно подпункту 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс) любое использование земли в Российской Федерации осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (платность использования земли). Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата (пункт 1 статьи 65 Земельного кодекса).

В соответствии с пунктом 1 статьи 329 и пунктом 1 статьи 330 Гражданского кодекса исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, под которой понимается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством (пункт 1 статьи 46 Земельного кодекса).

По требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных данным Кодексом, другими законами или договором (пункт 2 статьи 450 Гражданского кодекса).

По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначением имущества либо с неоднократными нарушениями, более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату (статья 619 Гражданского кодекса).

Досрочное расторжение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенного на срок более чем пять лет, допускается по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении арендатором условий договора (пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса).

В пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено следующее. В отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса и статьями 450 и 619 Гражданского кодекса, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка. Арендодатель должен представить суду доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 Гражданского кодекса, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора.

Судебные инстанции, при определении размера арендной платы за участки, исходили из того, что договор аренды с ответчиком заключен в порядке переоформления ранее заключенного на торгах договора, размер арендной платы правомерно определен арендодателем на основании отчета о величине годовой арендной платы от 01.07.2009 с последующим увеличением ее на уровень инфляции.

В то же время в материалах дела отсутствуют заключенные на торгах договоры, которые подлежали переоформлению при заключении договора аренды с ответчиком. Исследование условий названных сделок, а также установление обстоятельств перехода к ответчику прав на земельные участки необходимо для определения методики определения размера арендной платы и возможности ее последующего изменения.

Нахождение земельных участков в публичной собственности обуславливает регулируемый характер арендной платы за их использование (пункт 1 статьи 424 Гражданского кодекса, пункт 3 статьи 65 Земельного кодекса). Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений. Арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

В то же время в пункте 18 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (далее - постановление Пленума N 73) разъяснено, что по смыслу пункта 4 статьи 447 Гражданского кодекса размер арендной платы по договору аренды государственного или муниципального имущества не является регулируемым, если размер арендной платы определяется по результатам проведения торгов.

В постановлении от 08.10.2013 N 3463/13 Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации сформулировал правовую позицию, согласно которой арендная плата по договору, заключенному на торгах, не подлежит нормативному регулированию со стороны публичного образования, а складывается на торгах в зависимости от рыночных цен. Изменение размера арендной платы осуществляется в сроки и в порядке, предусмотренные условиями договора.

По смыслу статьи 614 Гражданского кодекса, пункта 4 статьи 22 Земельного кодекса, и согласно правовым подходам, сформулированным в пункте 18 постановления Пленума N 73, постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 08.10.2013 N 3463/13, применение прогнозируемого индекса инфляции находится в прямой зависимости от способа определения размера арендной платы указанного в договоре, заключенном по результатам торгов.

В распоряжении управления от 03.07.2009 N 141 не указано, что спорный договор с предпринимателем заключен в порядке переоформления ранее заключенных на торгах сделок. В пункте 1 договора от 03.07.2009 определено, что участок предоставлен в аренду предпринимателю на 49 лет в связи с государственной регистрацией права собственности на объекты недвижимости на участке. В договоре также указано, что он заключен на срок с 01.07.2009 по 01.07.2058. Размер арендной платы в договоре определен на основании отчета от 01.07.2009 N 02/07-09.

В силу пункта 3.5 договора в случае изменения нормативных правовых актов Российской Федерации, регулирующих исчисление размера арендной платы, арендодатель вправе изменить ее размер в одностороннем порядке с предварительным уведомлением арендатора.

На момент заключения сторонами договора аренды от 03.07.2009 постановление Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582 "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации" (далее - постановление N 582) не действовало. При этом в подпункте "а" пункта 3 Правил, утвержденных данным постановлением, указано, что арендная плата определяется на основании кадастровой стоимости земельного участка и рассчитывается в процентах - 0,01 процента в отношении земельного участка, изъятого из оборота, если земельный участок в случаях, установленных федеральными законами, может быть передан в аренду, за исключением случаев, когда право на заключение договора аренды земельного участка приобретено на торгах (конкурсах, аукционах). Как видно из материалов дела, спорные участки расположены на территории национального парка. В силу пункта 4 статьи 27 Земельного кодекса земельные участки национальных парков изъяты из оборота.

Таким образом, установление обстоятельств первоначального предоставления земельного участка в аренду, а также оснований для заключения договора аренды с ответчиком и применимой методики расчета арендной платы имеет существенное значение для правильного разрешения возникшего спора. В случае переоформления ранее заключенных на торгах договоров, их условия, регламентирующие порядок определения размера арендной платы, подлежали учету при расчетах с ответчиком (вне зависимости от результатов рассмотрения заявления о пропуске срока исковой давности по части заявленного периода). Исследование названных обстоятельств необходимо в целях проверки доводов ответчика об отсутствии у управления права на последующее увеличение размера арендной платы за участок (как при последующем определении рыночного размера арендной платы, так и путем увеличения на уровень инфляции).

Ответчик также указывал на нарушение порядка определения размера арендной платы независимым оценщиком (т. 1, л. д. 106). Из представленного истцом в материалы дела расчета следует, что в 2010 году произошло изменение размера арендной платы за участки в соответствии с отчетами от 17.08.2010 N 40, 41, 42, 43, 44. Установленная в 2010 году арендная плата в последующем увеличивалась на размер уровня инфляции (т. 1, л. д. 15).

В пункте 6 Правил, утвержденных постановлением N 582 (в применимой редакции), определено, что арендная плата в случаях, не указанных в пунктах 3 - 5 данных Правил, рассчитывается на основании рыночной стоимости земельного участка, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. В этих случаях арендная плата рассчитывается как произведение рыночной стоимости земельного участка и выраженной в процентах ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на начало календарного года, в котором принято решение о предоставлении земельного участка.

В отзыве на исковое заявление ответчик указывал, что в 2010 году размер арендной платы не мог быть определен исходя из приведенной в отчетах рыночной стоимости годовой арендной платы в силу несоответствия методике ее определения (произведение рыночной стоимости участка и ставки рефинансирования), установленной в пункте 6 Правил, утвержденных постановлением N 582. Соответствующие доводы предпринимателя судебные инстанции надлежащим образом не оценили.

Согласно пункту 3 статьи 202 Гражданского кодекса течение срока исковой давности приостанавливается, если стороны прибегли к несудебной процедуре разрешения спора, обращение к которой предусмотрено законом, в том числе к обязательному претензионному порядку урегулирования спора.

Как следует из разъяснений, приведенных в пункте 16 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29.09.2015 N 43 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности", согласно пункту 3 статьи 202 Гражданского кодекса течение срока исковой давности приостанавливается, если стороны прибегли к несудебной процедуре разрешения спора, обращение к которой предусмотрено законом, в том числе к обязательному претензионному порядку.

Из системного толкования пункта 3 статьи 202 Гражданского кодекса и части 5 статьи 4 Кодекса можно заключить, что течение срока исковой давности приостанавливается на срок фактического соблюдения претензионного порядка (с момента направления претензии до момента получения отказа в ее удовлетворении), непоступление ответа на претензию в течение 30 дней либо срока, установленного договором, приравнивается к отказу в удовлетворении претензии, поступившему на 30 день либо в последний день срока, установленного договором.

Таким образом, если ответ на претензию не поступил в течение 30 дней или срока, установленного договором, или поступил за их пределами, течение срока исковой давности приостанавливается на 30 дней либо на срок, установленный договором для ответа на претензию.

Течение срока исковой давности приостанавливается на срок фактического соблюдения претензионного порядка (пункт 35 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 1 (2019) (утвержден Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 24.04.2019), пункт 14 Обзора практики применения арбитражными судами положений процессуального законодательства об обязательном досудебном порядке урегулирования спора, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 22.07.2020).

Пунктом 9.2 договора от 03.07.2009 предусмотрен претензионный порядок урегулирования спора со сроком рассмотрения претензии в три недели с даты ее получения.

Таким образом, при рассмотрении заявления ответчика о применении срока исковой давности суду следовало учесть установленный договором срок внесения арендных платежей, установить, когда началось течение срока исковой давности по спорным требованиям, а также имели ли место факты приостановления и повлияли ли эти обстоятельства на размер заявленной к взысканию суммы долга и неустойки.

В качестве доказательства соблюдения досудебного порядка урегулирования спора управление представило в материалы дела претензию от 25.12.2018 N 01/4211 (т. 1, л. д. 43, 44).

Согласно статье 619 Гражданского кодекса арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Требование об изменении или расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок (пункт 2 статьи 452 Гражданского кодекса).

В пунктах 29, 30 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" разъяснено, что по смыслу пункта 3 статьи 619 Гражданского кодекса предупреждение о необходимости исполнения обязательства в разумный срок само по себе не является предложением об изменении или расторжении договора аренды. Право требовать расторжения указанного договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения. Так как пункт 3 статьи 619 данного Кодекса не регламентирует процедуру расторжения договора аренды, в отношениях по аренде действует общее правило, содержащееся в пункте 2 статьи 452 Гражданского кодекса.

Спор об изменении или расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, предусмотренных пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса.

С учетом приведенных норм судам следовало проанализировать содержание претензии управления, содержащей указание на возможность заявления требования о расторжении договора в судебном порядке в случае неуплаты арендных платежей, на предмет соблюдения досудебного порядка урегулирования спора по требованию о расторжении договора (направление ответчику предложения о расторжении договора).

Поскольку обстоятельства, необходимые для правильного разрешения спора, суды не установили, решение от 25.02.2020 и апелляционное постановление от 15.05.2020 следует отменить, дело направить на новое рассмотрение в суд первой инстанции (пункт 3 части 1 статьи 287 Кодекса).

При новом рассмотрении суду необходимо устранить отмеченные недостатки, установить порядок заключения договора с ответчиком, методику определения арендной платы за спорные земельные участки, определить размер арендной платы и неустойки в заявленный истцом период, дать оценку доводам ответчика о пропуске срока исковой давности по части периода взыскания, проверить соблюдение истцом досудебного порядка урегулирования спора по требованиям о расторжении договора, надлежащим образом оценить доводы ответчика об отсутствии предусмотренных законом оснований для расторжения договора аренды, в том числе с учетом доводов арендодателя о существенном характере допущенных арендатором нарушений условий договора, после чего на основании полного и всестороннего исследования всех представленных сторонами доказательств и приведенных ими доводов разрешить заявленные требования в соответствии с нормами действующего законодательства.

Вопрос о распределении расходов по уплате государственной пошлины по кассационной жалобе не рассматривался, поскольку на основании пункта 3 статьи 289 Кодекса при отмене судебного акта с передачей дела на новое рассмотрение вопрос о распределении судебных расходов разрешается арбитражным судом, вновь рассматривающим дело.

Руководствуясь статьями 274, 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Кабардино-Балкарской Республики от 25.02.2020 и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.05.2020 по делу N А20-3386/2019 отменить, дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Кабардино-Балкарской Республики.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

А.И. Мещерин

Судьи

В.А. Анциферов Е.Г. Соловьев