|
19 октября 2020 г.
|
Дело N А32-45051/2019
|
Резолютивная часть постановления объявлена 14 октября 2020 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 19 октября 2020 года.
Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Анциферова В.А., судей Мазуровой Н.С. и Соловьева Е.Г. при участии в судебном заседании истцов: индивидуального предпринимателя Диденко Аси Алексеевны (ИНН 231211975683, ОГРН 318237500073892), индивидуального предпринимателя Братченко Александра Георгиевича (ИНН 231205434301, ОГРН 305231210300131), от истцов: общества с ограниченной ответственностью "Долевая защита" (ИНН 2311263493 ОГРН 1182375066060) - Диденко А.А. (руководитель), общества с ограниченной ответственностью "Виват Групп" (ИНН 5032292443, ОГРН 1175024034404) - Семисаженовой Л.Ю. (доверенность от 10.03.2020), от ответчиков: общества с ограниченной ответственностью "Рубин-Строй" (ИНН 2312214717, ОГРН 1142312004977) - Попова А.С. (доверенность от 19.12.2019), общества с ограниченной ответственностью "Специализированный застройщик "Престиж" (ИНН 2312280163, ОГРН 1192375011190) - Сушковой К.А. (доверенность от 09.10.2019), в отсутствие представителей истцов: общества с ограниченной ответственностью "Юстина" (ИНН 2312252409 ОГРН 1162375045304), общества с ограниченной ответственностью "Скорая кредитная помощь" (ИНН 2310188557, ОГРН 1152310007365), общества с ограниченной ответственностью "Ареопаг Сибири" (ИНН 4205232176, КПП 420501001, ОГРН 1114205041411), третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора: Управления Росреестра по Краснодарскому краю, Инспекции Федеральной налоговой службы России N 5 по городу Краснодару, судебного пристава-исполнителя ОСП по Карасунскому округу города Краснодара Давидюк А.Г., департамента по надзору в строительной сфере Краснодарского края, департамента архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования город Краснодар, индивидуального предпринимателя Морозовой Д.М., надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Долевая защита" на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 14.04.2020 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.07.2020 по делу N А32-45051/2019, установил следующее.
Индивидуальные предприниматели Диденко Ася Алексеевна, Братченко Александр Георгиевич, общества с ограниченной ответственностью "Долевая защита", "Юстина", "Скорая кредитная помощь", "Ареопаг Сибири", "Виват Групп" подали в Арбитражный суд Краснодарского края иск к обществам с ограниченной ответственностью "Рубин-Строй" (прежнее наименование "Альфа Строительная Компания"), "Специализированный застройщик "Престиж" (далее - предприниматели, общества "Долевая защита", "Юстина", "Скорая кредитная помощь", "Ареопаг Сибири", "Виват Групп", "Рубин-Строй", "Престиж") о применении последствий недействительности (ничтожности) договора от 18.02.2019 купли-продажи земельного участка площадью 41 665 кв. м с кадастровым номером 23:43:0426011:2176, расположенного по адресу: г. Краснодар, Карасунский внутригородской округ, ул. Автолюбителей, 1/7, относящегося к категории земель населённых пунктов, и двух многоквартирных жилых домов с кадастровыми номерами 23:43:0426011:8176, 23:43:0426011:9129 (далее - договор купли-продажи, земельный участок, многоквартирные дома) путём прекращения права собственности общества "Престиж" на земельный участок, аннулирования соответствующей записи в Едином государственном реестре недвижимости (далее - реестр недвижимости), признания права собственности общества "Рубин-Строй" на земельный участок, понуждения общества "Престиж" к возврату обществу "Рубин-Строй" уплаченных по договору купли-продажи 20 млн. рублей.
Заявители настаивают на мнимом характере договора купли-продажи земельного участка, его совершении без правовых последствий и в целях введения третьих лиц в заблуждение относительно намерений сторон, формальном исполнении договора купли-продажи, направленном исключительно на устранение возможности обращения взыскания на земельный участок по искам кредиторов общества "Рубин-Строй", аффилированности сторон договора купли-продажи и символичности его цены.
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление Росреестра по Краснодарскому краю, Инспекция Федеральной налоговой службы России N 5 по городу Краснодару, судебный пристав-исполнитель ОСП по Карасунскому округу города Краснодара Давидюк А.Г. (далее - судебный пристав), департамент по надзору в строительной сфере Краснодарского края, департамент архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования город Краснодар, индивидуальный предприниматель Морозова Д.М.
Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 14.04.2020, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.07.2020, в удовлетворении иска отказано со следующей мотивировкой. Заявители не доказали наличие обстоятельств, свидетельствующих о мнимом характере договора купли-продажи. Заключение и исполнение договора купли-продажи земельного участка повлекли реальные правовые последствия. Помимо государственной регистрации перехода к обществу "Престиж" права собственности на земельный участок к нему перешли обязанности застройщика по договорам участия в долевом строительстве многоквартирных домов. Оспариваемой сделкой не преследовалась цель воспрепятствования обращению взыскания на земельный участок по искам кредиторов общества "Рубин-Строй". Восстановлением в порядке реституции титула общества "Рубин-Строй" на земельный участок не может быть обеспечена возможность обращения взыскания на него в пользу предпринимателей и обществ "Долевая защита", "Юстина", "Скорая кредитная помощь", "Ареопаг Сибири", "Виват Групп", не являющихся участниками долевого строительства многоквартирных домов. С момента государственной регистрации права собственности на первую квартиру земельный участок поступил в общую долевую собственность собственников квартир во введенных в эксплуатацию многоквартирных домах и застройщика. Последний будет исключен из числа участников общей долевой собственности на земельный участок после завершения всех этапов строительства. Независимо от наличия (отсутствия) у общества "Рубин-Строй" права собственности на земельный участок последний не может быть использован для погашения долгов названного лица перед истцами. Восстановление у общества "Рубин-Строй" статуса застройщика по договорам участия в долевом строительстве многоквартирных домов также не повлечет возможность обращения взыскания на денежные средства, вносимые участниками долевого строительства на счет застройщика и имеющие строго целевое назначение. У общества "Рубин-Строй" имеется значительный объем иного имущества, на которое может быть обращено взыскание в счет погашения долга перед предпринимателями и обществами "Долевая защита", "Юстина", "Скорая кредитная помощь", "Ареопаг Сибири", "Виват Групп". Удовлетворение иска увеличит риск неисполнения обществом "Рубин-Строй" обязанностей застройщика перед многочисленными участниками долевого строительства, добросовестно полагавшихся на достоверность сведений реестра недвижимости о собственнике земельного участка. Такие последствия несоизмеримы с притязаниями предпринимателей и обществ "Долевая защита", "Юстина", "Скорая кредитная помощь", "Ареопаг Сибири", "Виват Групп" к обществу "Рубин-Строй". Реально уплаченные обществом "Престиж" за земельный участок 10 млн рублей достаточны для частичного погашения названного долга. Цена договора купли-продажи определена с учетом реальной стоимости земельного участка, обремененного правами участников долевого строительства многоквартирных домов.
Общество "Долевая защита" обжаловало решение Арбитражного суда Краснодарского края от 14.04.2020 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.07.2020 в порядке, определенном нормами главы 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Арбитражный процессуальный кодекс), приведя следующие основания проверки законности судебных актов судов первой и апелляционной инстанций. Отсутствует запрет на оспаривание сделок по общим правилам, предусмотренным положениями гражданского законодательства, без применения специальных правил об оспаривании сделок в ходе процедур банкротства. Суды должны были самостоятельно определить нормы гражданского законодательства, обосновывающие недействительность (ничтожность) договора купли-продажи земельного участка. Отчуждение земельного участка в целях исключения возможности обращения взыскания на него по иску кредиторов общества "Рубин-Строй" свидетельствует о злоупотреблении продавцом своим правом и мнимом характере договора купли-продажи. Общества "Рубин-Строй" и "Престиж" аффилированы. Экономическая целесообразность в заключении договора купли-продажи земельного участка отсутствовала. Общество "Престиж" не соответствует требованиям, предъявляемым действующим законодательством к застройщику по договорам участия в долевом строительстве (по критериям опыта, финансовой обеспеченности). Оплата по договору купли-продажи не могла быть подтверждена одним лишь платежным поручением без иных документов первичного бухгалтерского учета. У общества "Рубин-Строй" отсутствует дебиторская задолженность, а обратный вывод основан на неверной оценке имеющихся в деле доказательств, в том числе пояснений судебного пристава. Кадастровая стоимость земельного участка многократно превышает цену договора купли-продажи. Часть земельного участка, свободная от возведенных и возводимых многоквартирных домов, могла быть выделена и реализована в целях погашения задолженности перед предпринимателями и обществами "Долевая защита", "Юстина", "Скорая кредитная помощь", "Ареопаг Сибири", "Виват Групп". Отчуждение этой части земельного участка совершено обществом "Рубин-Строй" со злоупотреблением своими правами. Участники долевого строительства многоквартирных домов не давали своего согласия на совершение оспариваемой сделки. Суд первой инстанции оперировал терминами, не предусмотренными действующим законодательством. Бремя опровержения доводов о мнимом характере договора купли-продажи следовало возложить на его стороны, обладающие признаками аффилированных лиц. Отсутствие данных обстоятельств обществами "Рубин-Строй" и "Престиж" не доказано. Необходимостью дополнительного инвестирования и отсутствием средств для завершения строительства не могла быть обоснована экономическая целесообразность совершения оспариваемой сделки. Выводы судов о негативных последствиях удовлетворения иска, в том числе о возможном нарушении баланса интересов предпринимателей, обществ "Долевая защита", "Юстина", "Скорая кредитная помощь", "Ареопаг Сибири", "Виват Групп" как кредиторов общества "Рубин-Строй" и участников долевого строительства носят предположительный характер. В обжалуемых судебных актах не отражена оценка действий обществ "Рубин-Строй" и "Престиж" при заключении договора купли-продажи с точки зрения законодательного запрета на заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).
Предприниматели и представитель общества "Виват Групп" поддержали выраженную в кассационной жалобе правовую позицию, а представители обществ "Рубин-Строй" и "Престиж" возразили против удовлетворения кассационной жалобы.
Изучив материалы дела и доводы кассационных жалоб, заслушав представителей лиц, участвующих в деле, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа не находит оснований для отмены либо изменения решения Арбитражного суда Краснодарского края от 14.04.2020 и постановления Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.07.2020.
Судами первой и апелляционной инстанций установлено, что общество "Рубин-Строй" на принадлежащем ему с 04.07.2014 на праве собственности земельном участке осуществляло строительство комплекса (пяти секций) многоквартирных домов.
Строительство осуществлялось за счет привлеченных средств участников долевого строительства. Два из пяти многоквартирных домов (с кадастровыми номерами 23:43:0426011:8176, 23:43:0426011:9129) до 18.02.2019 были возведены и введены в эксплуатацию. Часть граждан-участников долевого строительства приобрели квартиры во введенных в эксплуатацию многоквартирных домах и зарегистрировали права собственности на них. На земельном участке помимо введенных в эксплуатацию многоквартирных домов (с кадастровыми номерами 23:43:0426011:8176, 23:43:0426011:9129) ведется строительство двух других многоквартирных домов. Часть земельного участка, застроенная сданными в эксплуатацию многоквартирными домами, используется собственниками жилых помещений, о чем свидетельствует парковка автомобилей и благоустройство территории. Предприниматели и общества "Долевая защита", "Юстина", "Скорая кредитная помощь", "Ареопаг Сибири", "Виват Групп" участниками осуществляемого на земельном участке долевого строительства не являются.
Общество "Рубин-Строй" (прежнее наименование "Альфа Строительная Компания"; продавец) и общество "Престиж" (покупатель) 18.02.2019 заключили договор купли-продажи земельного участка и многоквартирных домов за 20 млн. рублей (пункт 2.1). Стороны констатировали, что земельный участок обременен зарегистрированными правами участников долевого строительства многоквартирных домов, перечень которых приложен к договору (пункт 3.3).
Переход к обществу "Престиж" права собственности на земельный участок зарегистрирован в реестре недвижимости 22.02.2019 (запись с номером регистрации 23:43:0426011:2176-23/001/2019-2543). Кадастровая стоимость земельного участка (754 418 155 рублей) почти в 38 раз превышает цену договора купли-продажи.
Из предусмотренных условиями договора 20 млн. рублей 10 млн. рублей перечислены на счет общества "Рубин Строй" по платежному поручению от 21.03.2019 N 5. Общество "Престиж" на основании разрешения на строительство от 26.02.2014 N RU 23306000-3235-р продолжает строительство комплекса многоквартирных домов.
К нему перешли обязанности перед участниками долевого строительства на земельном участке по завершению такого строительства.
Продажа земельного участка связана с необходимостью обеспечения соответствия застройщика требованиям законодательства об участии в долевом строительстве. Общество "Престиж" этим требованиям, в том числе по критерию финансовой устойчивости соответствует. В реестр недвижимости внесена запись о застройщике как об участнике общей долевой собственности на земельный участок. Размер его доли пропорционален площади не переданных участникам долевого строительства помещений. Общество "Престиж" приобрело земельный участок для завершения строительства комплекса многоквартирных домов, два из которых на момент заключения договора купли-продажи земельного участка были сданы в эксплуатацию. Этими обстоятельствами обусловлена согласованная сторонами цена договора купли-продажи. Стороны договора купли-продажи имеют один адрес (место нахождения). Общество "Престиж" зарегистрировано за два дня до совершения оспариваемой сделки. Его руководитель ранее занимал должности в обществе "Рубин-Строй".
Предприниматели и общества "Долевая защита", "Юстина", "Скорая кредитная помощь", "Ареопаг Сибири", "Виват Групп" на основании вступивших в законную силу судебных актов являются кредиторами общества "Рубин-Строй" на сумму, превышающую 10 млн. рублей. Задолженность возникла после заключения договора купли-продажи земельного участка. Денежные средства на счетах общества "Рубин-Строй" арестованы, а сами счета заблокированы.
Принудительное взыскание этих средств осуществляется в рамках возбужденного судебным приставом сводного исполнительного производства. Постановлением судебного пристава от 16.07.2019 запрещено совершение регистрационных действий в отношении иного недвижимого имущества, принадлежащего обществу "Рубин Строй".
У него имеется дебиторская задолженность на сумму 11 740 874 рубля, на которую постановлением судебного пристава от 10.12.2019 также наложен арест.
Названные обстоятельства послужили основаниями обращения предпринимателей и обществ "Долевая защита", "Юстина", "Скорая кредитная помощь", "Ареопаг Сибири", "Виват Групп" в арбитражный суд. Законность постановления арбитражного суда апелляционной инстанции проверяется исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, с учетом установленных статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса пределов рассмотрения дела в арбитражном суде кассационной инстанции.
По смыслу норм, содержащихся в части 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса, пункте 1 статьи 11, статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс), только заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных прав и законных интересов. Их защита осуществляется предусмотренными законами способам, которые должны соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения. Необходимым условием удовлетворения соответствующего требования судом является наличие у избранного заявителем способа защиты потенциала на восстановление нарушенного права.
В пункте 3 совместного постановления от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - постановление Пленумов N 10/22) Пленумами Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации сформулированы разъяснения, согласно которым суд не связан правовым обоснованием иска. Определение правовых норм, подлежащих применению к спорным правоотношениям, не только входит в компетенцию суда, но и является составляющей его обязанности по определению характера спорного правоотношения и подлежащих применению норм законодательства. Суд вправе решить спор, исходя из иной правовой квалификации отношений. Аналогичный подход ранее приводился в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.11.2010 N 8467/10.
Защита гражданских прав может быть осуществлена путем применения последствий недействительности ничтожной сделки (статья 12 Гражданского кодекса), в том числе сделки, нарушающей требования закона или иного правового акта и при этом посягающей на права и охраняемые законом интересы третьих лиц (пункт 2 статьи 168 Гражданского кодекса). Правом на предъявление требования о применении последствий недействительности ничтожной сделки обладает кроме ее стороны иное лицо в предусмотренных законом случаях (пункт 3 статьи 166 Гражданского кодекса).
Иск лица, не являющегося стороной ничтожной сделки, о применении последствий ее недействительности может быть удовлетворен только в отсутствие установленного гражданским законодательством иного способа защиты права этого лица и при наличии возможности его защиты лишь путем реституции. Такое лицо должно доказать наличие у него законного интереса, защита которого будет обеспечена в результате возврата каждой из сторон всего полученного по сделке. Аналогичное разъяснение приведено в пункте 78 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" (далее - постановление Пленума N 25).
При рассмотрении реституционного требования лица, не являющегося стороной оспариваемой сделки, оценке этой сделки на предмет ее соответствия действующему законодательству должно предшествовать установление наличия у заявителя законного интереса, защита которого будет обеспечена в результате возврата каждой из сторон всего полученного по сделке. Выявление отсутствия такого интереса само по себе достаточно для отказа в удовлетворении иска. Судебная оценка сделки в этом случае не обязательна.
Законодателем установлен запрет на осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, на совершение действий в обход закона с противоправной целью, а также на иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (статья 10 Гражданского кодекса).
Злоупотребление субъективным правом, под которым понимаются любые негативные последствия, может выражаться в отчуждении имущества с целью предотвращения возможного обращения на него взыскания. Злоупотребление правом, допущенное при совершении сделок, влечет ничтожность этих сделок, как не соответствующих закону (определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 14.06.2016 N 52-КГ16-4). В абзаце третьем пункта 1 постановления N 25 Пленум разъяснил, что при оценке действий сторон как добросовестных или недобросовестных, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны.
Мнимая сделка, то есть совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна (пункт 1 статьи 170 Гражданского кодекса). Стороны мнимой сделки при ее заключении не имеют намерения устанавливать, изменять либо прекращать права и обязанности ввиду ее заключения. Они не имеют намерений исполнять либо требовать исполнения такой сделки. Юридически значимым обстоятельством, подлежащим установлению при рассмотрении требования о признании той или иной сделки мнимой, является установление того, имелось ли у каждой стороны сделки намерение исполнять ее.
Особенности отношений, связанных с участием в долевом строительстве многоквартирных домов, установлены Федеральным законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 214-ФЗ). Правом на привлечение денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома имеет только застройщик, отвечающий нормативно установленным требованиям (пункт 2 статьи 3). Государственный контроль в этой области осуществляет региональный контролирующий орган, призванный контролировать соответствие застройщика нормативным требованиям и его деятельность, связанную с привлечением денежных средств участников долевого строительства, принимать меры, необходимые для привлечения неисправного застройщика к ответственности, обращаться в суд с заявлениями в защиту прав и законных интересов участников долевого строительства (пункты 2, 6 статьи 23). Перечень юридических лиц - застройщиков, соответствующих требованиям закона, содержится в Едином реестре застройщиков (пункт 1 статьи 23.1). Защиту прав и законных ин
