Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 26 октября 2020 г. N Ф08-8739/20 по делу N А32-36056/2019

г. Краснодар

26 октября 2020 г.

Дело N А32-36056/2019

Резолютивная часть постановления объявлена 22 октября 2020 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 26 октября 2020 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Мещерина А.И., судей Анциферова В.А. и Соловьева Е.Г., при участии в судебном заседании от истца - индивидуального предпринимателя Ладо Златы Анатольевны (ОГРНИП 310231519500024, ИНН 231518586006) - Ладо З.А. (паспорт), от ответчика - администрации муниципального образования город Новороссийск (ОГРН 1032309077635, ИНН 2315061988) - Белялова А.Б. (доверенность от 09.01.2020) и Аведжян М.Г. (доверенность от 09.01.2020), в отсутствие ответчика - общества с ограниченной ответственностью "Строй-Ресурс" (ОГРН 1152315003015, ИНН 2315983485), третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора: Алексеевой Галины Владимировны, Подображниковой Ольги Кузьминичны, Гуцеленко Екатерины Захаровны, Макарова Анатолия Максимовича, Комарь Ирины Николаевны, Крымова Евгения Вячеславовича, Сизикова Дмитрия Викторовича, Трудниковой Натальи Михайловны, Карпова Владимира Михайловича, Суховеева Александра Николаевича, Зацепилиной Александры Владимировны, Варум Лидии Ивановны, извещенных о времени и месте судебного заседания, рассмотрев кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Ладо З.А. на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 07.04.2020 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.07.2020 по делу N А32-36056/2019, установил следующее.

Индивидуальный предприниматель Ладо З.А. (далее - предприниматель) обратилась в арбитражный суд с исковым заявлением к администрации муниципального образования город Новороссийск (далее - администрация), ООО "Строй-Ресурс" (далее - общество) о признании аукциона от 20.12.2018 на право заключения договора аренды земельного участка площадью 3503 кв. м (кадастровый номер 23:47:0307004:280) недействительным. Истец также просил признать недействительным (ничтожным) договор от 29.12.2018 N 4700007117 аренды земельного участка площадью 3 503 кв. м (кадастровый номер 23:47:0307004:280), заключенный ответчиками.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Алексеева Галина Владимировна, Подображникова Ольга Кузьминична, Гуцеленко Екатерина Захаровна, Макаров Анатолий Максимович, Комарь Ирина Николаевна, Крымов Евгений Вячеславович, Сизиков Дмитрий Викторович, Трудникова Наталья Михайловна, Карпов Владимир Михайлович, Суховеев Александр Николаевич, Зацепилина Александра Владимировна, Варум Лидия Ивановна.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 07.04.2020, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.07.2020, в удовлетворении искового заявления отказано. Суды установили, что проведение оспариваемого аукциона связано с наличием решения суда общей юрисдикции (не обжалованного в установленный законом срок) о признании договора аренды между истцом и администрацией недействительной сделкой. Предметом оспариваемого аукциона стал измененный земельный участок с кадастровым номером 23:47:0307004:280, из площади которого исключен земельный участок с жилым домом. До момента обращения предпринимателя в арбитражный суд с настоящим иском (01.08.2019) Октябрьский районный суд города Новороссийска принял решение от 15.04.2019 о расторжении договора аренды земельного участка с кадастровым номером 23:47:0307004:280, заключенного Ладо З.А. и администрацией в отношении спорного земельного участка. Названное решение вступило в законную силу и подтверждает неисправность истца, который не вносил арендную плату в течение 2-х лет и не может считаться добросовестным арендатором. Поскольку истец не участвовал в новом арендном аукционе по спорному участку и утратил титульные права него (ввиду расторжения договора судом), у него отсутствует охраняемый интерес для признания такого договора аренды, заключенного на торгах с иным арендатором, недействительным (ничтожным). Исходя из установленных обстоятельств суды заключили, что истец не может быть отнесен к числу лиц, имеющих право на обжалование результатов спорного аукциона, поскольку участником аукциона или лицом, которому было незаконно отказано в участии в аукционе, не является. Тот факт, что общество приобрело право аренды на земельный участок с кадастровым номером 23:47:0307004:280 не свидетельствует о возникновении у истца прав на признание недействительными торгов, земельные участки, предоставленные в аренду истцу и ответчику (обществу), имеют разную конфигурацию и площадь. Кроме того, общество исполнило обязательства по договору аренды от 29.12.2018 N 4700007117, указанные в пункте 4.1.6. договора, предоставив квартиры обманутым дольщикам. С учетом установленных обстоятельств суды заключили, что удовлетворение исковых требований не восстановит права истца.

В кассационной жалобе предприниматель, ссылаясь на неправильное применение норм материального и процессуального права, а также на несоответствие сделанных судами выводов представленным в дело доказательствам, просит отменить решение и апелляционное постановление и удовлетворить исковое заявление в полном объеме. Податель жалобы указывает, что аукцион и заключенный по его результатам договор аренды с обществом нарушают нормы действующего законодательства. Изложенное подтверждено определением Судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 05.02.2019, которым отказано в удовлетворении искового заявления о признании недействительным договора аренды в отношении спорного участка, заключенного с предпринимателем. Обществу предоставлен земельный участок, права истца на который подтверждены вступившим в законную силу судебным актом суда общей юрисдикции. Администрация действовала недобросовестно, фактически исключив ответчику возможность использовать земельный участок. Судебные инстанции не учли, что предоставление квартир обманутым дольщикам общество произвело по недействительному договору. Суд апелляционной инстанции допустил нарушение норм процессуального права, не разрешив ходатайство об отложении судебного разбирательства. Отзывы третьих лиц составлены по одному шаблону, что свидетельствует о том, что названные лица не выразили свое мнение по существу спора и не знали о нем.

В судебном заседании Ладо З.А. на удовлетворении кассационной жалобы настаивала. Представители администрации указали на отсутствие оснований для отмены состоявшихся по делу судебных актов.

Изучив материалы дела и доводы жалобы, выслушав представителей сторон, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что решение и апелляционное постановление следует оставить без изменения.

Как видно из материалов дела, администрация (арендодатель) и предприниматель (арендатор) на основании протокола от 21.06.2016 N 21 заседания комиссии по продаже на торгах муниципального имущества, земельных участков или права на заключение договоров аренды земельных участков и муниципального имущества (протокол аукциона) 25.07.2016 заключили договор N 4700006645 аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения, находящегося в государственной собственности.

Согласно пункту 1.1. договора арендодатель принял на себя обязательства предоставить во временное владение и пользование, а арендатор принять на условиях договора земельный участок площадью 4820 кв. м из земель населенных пунктов, с кадастровым номером 23:47:0307004:280, расположенный по адресу: г. Новороссийск, в районе ул. Черняховского, под многоэтажную застройку (высотную застройку).

В пункте 4.1.28 договора установлена обязанность арендатора после окончания строительства жилого дома на данном участке передать вновь возведенные квартиры гражданам, находящимся в реестре обманутых дольщиков АЖК "Каскад-1", согласно приведенному списку.

Подображникова О.К., считая указанный договор аренды недействительной сделкой, поскольку в границы земельного участка площадью 4820 кв. м с кадастровым номером 23:47:0307004:280 входит земельный участок площадью 400 кв. м с кадастровым номером 23:47:0307004:8, принадлежавший иным лицам на праве долевой собственности, обратилась в Октябрьский районный суд г. Новороссийска с исковым заявлением о признании договора аренды от 25.07.2016 N 4700006645 недействительной сделкой.

Решением Октябрьского районного суда г. Новороссийска от 16.02.2018 по делу N 2-1171/18 договор аренды от 25.07.2016 признан недействительной сделкой, применены последствия недействительности (ничтожности) сделки, путем аннулирования в ЕГРН записи о его государственной регистрации (т. 1, л. д. 13 - 16).

Администрация изменила площадь и конфигурацию указанного земельного участка, в результате чего площадь измененного земельного участка с кадастровым номером 23:47:0307004:280 составила 3503 кв. м (т. 1, л. д. 42, 43).

20 декабря 2018 года на основании постановления администрации от 07.11.2018 N 4386 проведен аукцион на право заключения договора аренды земельного участка площадью 3503 кв. м (кадастровый номер 23:47:0307004:280; т. 1, л. д. 125 - 130).

В соответствии с условиями предоставления земельного участка (особые условия аукциона) арендатор обязан в течение 6 месяцев со дня оформления права на земельный участок предоставить одиннадцать квартир (площадью не менее 38 кв. м) гражданам, находящимся в реестре обманутых дольщиков АЖК "Каскад-1" (т. 1, л. д. 24/оборот).

По итогам проведения аукциона 29.12.2018 администрация и общество заключили договор N 4700007117 аренды земельного участка площадью 3503 кв. м (кадастровый номер 23:47:0307004:280), расположенного по адресу: г. Новороссийск, ул. Черняховского, в границах, указанных в кадастровом паспорте участка, прилагаемого к договору, с видом разрешенного использования: многоэтажная жилая застройка (высотная застройка). В пунктах 1.3.2 и 4.1.6 договора установлена обязанность арендатора в течение шести месяцев со дня оформления права на земельный участок предоставить 11 квартир гражданам, находящимся в реестре обманутых дольщиков АЖК "Каскад-1" (т. 1, л. д. 25 - 29).

Апелляционным определением Судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 05.02.2019 по делу N 33-299/2019 (в связи с восстановлением срока на обжалование) решение Октябрьского районного суда г. Новороссийска о признании договора аренды земельного участка, заключенного истцом и администрацией, недействительной сделкой и применении последствия недействительности (ничтожности) сделки, отменено, в удовлетворении исковых требований отказано. Суд указал, что предполагаемое пересечение границ земельного участка иных лиц с границами участка, предоставленного предпринимателю, права истца не нарушает и не влечет недействительности заключенного договора аренды (т. 1, л. д. 17 - 22).

Предприниматель, указывая, что действия администрации по проведению нового аукциона на право заключения договора аренды земельного участка с кадастровым номером 23:47:0307004:280, а также заключение договора аренды с обществом в отношении спорного участка противоречат закону, обратилась с исковым заявлением в арбитражный суд.

Законность решения и постановления арбитражных судов первой и апелляционной инстанций проверяется исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, с учетом установленных статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) пределов рассмотрения дела в арбитражном суде кассационной инстанции.

На основании части 1 статьи 4 Кодекса заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.

Защита гражданских прав осуществляется способами, установленными статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс), а также иными способами, предусмотренными законом. Способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения.

В соответствии с положениями статьи 449 Гражданского кодекса торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в течение одного года со дня проведения торгов. Торги могут быть признаны недействительными в следующих случаях: если кто-либо необоснованно был отстранен от участия в торгах; на торгах неосновательно была не принята высшая предложенная цена; продажа была произведена ранее указанного в извещении срока; были допущены иные существенные нарушения порядка проведения торгов, повлекшие неправильное определение цены продажи; были допущены иные нарушения правил, установленных законом. Признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги, и применение последствий, предусмотренных статей 167 данного Кодекса.

Приведенный в пункте 1 статьи 449 Гражданского кодекса перечень оснований для признания публичных торгов недействительными не является исчерпывающим. Нарушения, допущенные организатором публичных торгов, признаются существенными, если с учетом конкретных обстоятельств дела судом будет установлено, что они повлияли на результаты публичных торгов (в частности, на формирование стоимости реализованного имущества и на определение победителя торгов) и привели к ущемлению прав и законных интересов истца.

В пункте 44 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено следующее. Споры о признании торгов недействительными рассматриваются по правилам, установленным для признания недействительными оспоримых сделок. Если лицо полагает, что сделка, заключенная на торгах, недействительна, оно вправе оспорить указанную сделку.

В силу пункта второго статьи 168 Гражданского кодекса сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В соответствии с пунктами 1 и 3 статьи 166 Гражданского кодекса сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо. Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной.

Данной нормой, направленной на защиту прав и законных интересов участников гражданского оборота, не определен круг лиц, имеющих право заявить требование о применении последствий недействительности сделки. Разрешение этого вопроса зависит от обстоятельств конкретного дела и, в частности, норм закона, регулирующего правоотношения истца со сторонами оспариваемой сделки (определение Верховного Суда Российской Федерации от 25.01.2019 N 305-ЭС18-12295).

В пункте 78 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено следующее. Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо. Иск лица, не являющегося стороной ничтожной сделки, о применении последствий ее недействительности может также быть удовлетворен, если гражданским законодательством не установлен иной способ защиты права этого лица и его защита возможна лишь путем применения последствий недействительности ничтожной сделки. В исковом заявлении такого лица должно быть указано право (законный интерес), защита которого будет обеспечена в результате возврата каждой из сторон всего полученного по сделке. Допустимо предъявление исков о признании недействительной ничтожной сделки без заявления требования о применении последствий ее недействительности, если истец имеет законный интерес в признании такой сделки недействительной.

Таким образом, не участвующее в договоре лицо, заявляющее иск о признании его недействительной (ничтожной) сделкой и применении последствий недействительности, должно доказать законный интерес в предъявлении соответствующего иска, а также обосновать, как будет обеспечена его защита (восстановлено нарушенное право истца) в результате возврата ответчиками всего полученного по оспариваемой им сделке.

Земельный кодекс Российской Федерации (далее - Земельный кодекс) в качестве одного из оснований возникновения прав на земельные участки, предоставляемые из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, называет договор аренды в случае предоставления земельного участка в аренду (статья 39.1). По общему правилу, заключение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на торгах, проводимых в форме аукционов (пункт 1 статьи 39.6). Уполномоченный орган может по заявлениям граждан или юридических лиц принять решение о проведении аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (пункт 1 статьи 39.11). Такой земельный участок не может быть предметом аукциона, если он предоставлен на праве аренды (подпункт 7 пункта 8 статьи 39.11). Порядок проведения аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, регламентирован статьей 39.12 Земельного кодекса.

Поскольку в отношении спорного земельного участка заключен договор аренды с предпринимателем (что подтверждено определением Краснодарского краевого суда от 05.02.2019 об отмене решения Октябрьского районного суда г. Новороссийска от 16.02.2018 по делу N 2-1171/18), реализованная администрацией повторная процедура предоставления земельного участка не соответствует подпункту 7 пункта 8 статьи 39.11 Земельного кодекса.

В то же время судебные инстанции, отказывая в удовлетворении требований истца, правомерно учитывали следующие обстоятельства. Процедурных нарушений, связанных с организацией и проведением повторных торгов, уполномоченный орган не допустил. При этом судебный акт о признании недействительным договора аренды с предпринимателем отменен после проведения аукциона и заключения с обществом договора аренды от 29.12.2018. Муниципальное образование вовлекало спорный земельный участок в гражданский оборот (путем предоставления в аренду для строительства), в том числе и для восстановления нарушенных прав обманутых дольщиков, что следует из аукционной документации первоначальных и повторных торгов. Судебные инстанции установили, что общество после заключения с ним договора аренды совершило действия, направленные на обеспечение жилыми помещениями привлеченных к участию в деле третьих лиц (т. 3, л. д. 83 - 117). Исходя из наличия вступившего в законную силу судебного акта о расторжении договора аренды с предпринимателем, проведение реституции не позволит восстановить права истца в отношении спорного участка (пункт 3 статьи 166 Гражданского кодекса) и приведет к нарушению прав третьих лиц. С учетом изложенного судебные инстанции отказали в удовлетворении искового заявления предпринимателя, указав на отсутствие предусмотренных действующим законодательством условий для признании недействительными торгов и заключенного с обществом договора.

Суд округа признает приведенные выводы судебных инстанций правильными в силу следующего.

Из материалов дела видно, что предоставленный в аренду предпринимателю земельный участок площадью 4820 кв. м с кадастровым номером 23:47:0307004:280 сформирован с нарушениями, с включением в его границы объекта недвижимости иных лиц. Изложенное подтверждается материалами землеустроительного дела (т. 2, л. д. 94 - 110), а также последующими действиями администрации по корректировке границ и площади предоставленного истцу участка (т. 1, л. д. 28, 29). Названные обстоятельства, в том числе в силу положений подпункта 8 пункта 8 статьи 39.11 Земельного кодекса и пункта 2 статьи 168 Гражданского кодекса, исключали возможность использования предпринимателем (арендатором) земельного участка с кадастровым номером 23:47:0307004:280 в целях, указанных в договоре аренды от 25.07.2016.

В определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 16.06.2020 N 310-ЭС19-16588 приведена правовая позиция, согласно которой при решении вопроса о взыскании арендной платы, правовые последствия недействительности и незаключенности договора аренды будет идентичными, поскольку необходимо установить наличие встречного предоставления со стороны арендодателя. В отсутствие возможности пользоваться арендованным участком, по обстоятельствам не зависящим от арендатора, последний не обязан вносить соответствующую плату.

С учетом установленных обстоятельств, а также в связи с совершением ответчиками действий, направленных на реализацию одной из целей предоставления участка в аренду, признание торгов и договора аренды недействительными не приведет к восстановлению нарушенного права истца. При наличии к тому фактических и правовых оснований соблюдение баланса интересов сторон будет обеспечено при разрешении искового заявления предпринимателя о взыскании убытков.

Доводы истца о нарушении норм процессуального права не принимаются. Ходатайство об отложении судебного разбирательства 29.06.2020 поступило в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд непосредственно перед судебным заседанием (что видно из отметки о времени передачи факсового сообщения). Из аудиопротокола судебного заседания 29.06.2020 следует, что суд не располагал данным ходатайством и не разрешал его. Поскольку соответствующее процессуальное действие истец совершил несвоевременно, суд округа полагает, что данном случае, основания для отмены судебного акта отсутствуют (часть 3 статьи 288 Кодекса).

Суд первой инстанции в установленном порядке известил привлеченных к участию в деле третьих лиц о начавшемся судебном процессе в отношении спорного земельного участка (т. 3, л. д. 26 - 41). Содержание представленных в дело отзывов, часть из которых поступила в суд посредством почтовой связи (т. 3, л. д. 22 - 30), позволило суду первой инстанции правомерно отклонить доводы истца о возможной фальсификации названных документов.

При таких обстоятельствах основания для отмены решения 07.04.2020 и постановления от 02.07.2020 по доводам жалобы отсутствуют, поскольку они не опровергают правильности выводов судов, сводятся к несогласию с ними и направлены на переоценку исследованных доказательств и установленных по делу фактических обстоятельств, что выходит за пределы полномочий арбитражного суда округа в силу требований статей 286 и 287 Кодекса. Судебные инстанции полно и всесторонне исследовали и оценили представленные доказательства, правильно применили нормы материального и процессуального права.

Нарушения процессуальных норм, влекущие отмену судебного акта (часть 4 статьи 288 Кодекса), не установлены.

От уплаты государственной пошлины по кассационной жалобе истец освобожден.

Руководствуясь статьями 274, 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 07.04.2020 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.07.2020 по делу N А32-36056/2019 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

А.И. Мещерин

Судьи

В.А. Анциферов Е.Г. Соловьев