Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 9 ноября 2020 г. N Ф08-7756/20 по делу N А32-6905/2019

г. Краснодар

09 ноября 2020 г.

Дело N А32-6905/2019

Резолютивная часть постановления объявлена 05 ноября 2020 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 09 ноября 2020 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Анциферова В.А., судей Мазуровой Н.С. и Сидоровой И.В. при участии в судебном заседании от заявителя - индивидуального предпринимателя главы крестьянского (фермерского) хозяйства Эмериди Анастасия Алексеевича (ИНН 230101298444, ОГРНИП 316230100078200) - Айвазяна С.Р. (доверенность от 13.08.2020), Рубан К.С. (доверенность от 14.05.2019), от органов, осуществляющих публичные полномочия: департамента имущественных отношений Краснодарского края (ИНН 2308077553, ОГРН 1022301228399) - Попурей Н.А. (доверенность от 30.12.2019), администрации Краснодарского края (ИНН 2308038402, ОГРН 1022301224549) - Дорофеева Д.М. (доверенность от 01.07.2019), в отсутствие представителей третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора: администрации муниципального образования город-курорт Анапа, публичного акционерного общества "Газпром", публичного акционерного общества "Федеральная сетевая компания Единой энергетической системы", надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу главы крестьянского (фермерского) хозяйства Эмериди Анастасия Алексеевича на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 06.03.2020 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.06.2020 по делу N А32-6905/2019, установил следующее.

Индивидуальный предприниматель глава крестьянского (фермерского) хозяйства Эмериди Анастасий Алексеевич (далее - предприниматель) обратился в Арбитражный суд Краснодарского края с заявлением к департаменту имущественных отношений Краснодарского края (далее - департамент), администрации Краснодарского края (далее - краевая администрация) о признании незаконными изложенных в письмах от 21.12.2016 N 52-37779/16-32-20, от 07.02.2017 N 52-3567/17-32-20, от 25.09.2018 N 52-42426/18-33-23 решений об отказе в предоставлении в аренду на новый срок без проведения торгов земельного участка площадью 1 189 819 кв. м с кадастровым номером 23:37:0601000:121, местоположение которого установлено относительно расположенного в границах участка ориентира с почтовым адресом: Краснодарский край, г. Анапа, с/о Гостагаевский, ЗАО АФ "Гостагаевская", и земельного участка площадью 820 601 кв. м с кадастровым номером 23:37:0601000:122, расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Анапа, с/о Гостагаевский, ЗАО АФ "Гостагаевская", относящихся к категории земель сельскохозяйственного назначения, с разрешенным использованием для сельскохозяйственного производства (далее - земельные участки) и о возврате заявлений о предоставлении земельных участков в аренду на новый срок без проведения торгов, а также о понуждении к направлению подписанных проектов договоров аренды земельных участков.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены администрация муниципального образования город-курорт Анапа (далее - городская администрация), публичное акционерное общество "Газпром", публичное акционерное общество "Федеральная сетевая компания Единой энергетической системы" (далее - газоснабжающая и электроснабжающая организации).

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 06.03.2020 в удовлетворении заявления отказано. Суд первой инстанции исходил из следующего. Заявитель без уважительных причин пропустил процессуальный срок оспаривания решений департамента, изложенных в письмах от 21.12.2016 N 52-37779/16-32-20, от 07.02.2017 N 52-3567/17-32-20, что является самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении заявления в этой части. Процессуальный срок оспаривания решения департамента, изложенного в письме от 25.09.2018 N 52-42426/18-33-23, пропущен предпринимателем по уважительным причинам, ввиду стечения обстоятельств объективного характера, не зависящих от заявителя, находящихся вне его контроля, при соблюдении им той степени заботливости и осмотрительности, какая требовалась от него в целях соблюдения установленного срока. Данный срок подлежит восстановлению в установленном процессуальным законом порядке. Глава хозяйства вправе требовать разрешения поставленного им перед департаментом вопроса и установления определенности в отношениях по аренде земельных участков. Ранее поданные им заявления о предоставлении земельных участков в аренду на новый срок без проведения торгов были рассмотрены департаментом по существу, по ним приняты мотивированные решения об отказе в таком предоставлении. Возвращая поданное в очередной раз аналогичное заявление и документы, департамент рассмотрел требования предпринимателя по существу, принял по ним не нарушающее права предпринимателя решение об отказе в предоставлении земельных участков. Городская администрация в 2001, 2002 годах была не вправе распоряжаться земельными участками, расположенными в границах одной из зон округа санитарной охраны курорта федерального значения. Соответствующие договоры аренды являются недействительными (ничтожными). Являясь собственником земельных участков, Краснодарский край в лице департамента заключил с предпринимателем дополнительные соглашения к заключенным с городской администрацией договорам аренды. Поскольку заключению дополнительных соглашений, содержащих все существенные условия договоров аренды, не предшествовало предварительное и заблаговременное опубликование сообщения о наличии предлагаемых для передачи в аренду земельных участков, эти соглашения также являются ничтожными. Предприниматель не приобрел статус субъекта права на заключение договоров аренды земельных участков без проведения торгов. По данным генерального плана городского округа город-курорт Анапа на земельных участках запроектировано строительство линейных объектов - автомобильной дороги и газопровода, что также является самостоятельным основанием отказа в предоставлении этих участков предпринимателю в аренду без проведения торгов.

Оставляя без изменения решение Арбитражного суда Краснодарского края от 06.03.2020, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в постановлении от 23.06.2020 отклонил довод предпринимателя об отсутствии официальной информации о проектировании автомобильной дороги как не влияющий на правомерность оспариваемого решения департамента. В качестве дополнительных препятствий в предоставлении земельных участков в аренду предпринимателю указано на заключенное им с газоснабжающей организацией соглашение об установлении в отношении земельных участков сервитута в целях строительства газопровода и нахождение на них возведенных наземных объектов газопровода.

Предприниматель обжаловал решение Арбитражного суда Краснодарского края от 06.03.2020 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.06.2020 в порядке, определенном нормами главы 35 Арбитражного процессуального кодекса, приведя следующие основания проверки законности судебных актов судов первой и апелляционной инстанций. Заключенными предпринимателем с городской администрацией договорами от 05.01.2001 N 1, от 30.07.2002 N 35 аренды земельных участков и с департаментом дополнительными соглашениями от 27.02.2007 к договорам аренды стороны согласовали объём взаимных прав и обязанностей, индивидуализировали объекты аренды. Договоры аренды и дополнительные соглашения к ним, в отношении которых осуществлена государственная регистрация, не могли быть признаны ничтожными. Предприниматель использует земельные участки в соответствии с их целевым назначением и разрешенным использованием, вносит арендные платежи в отсутствие каких-либо возражений со стороны департамента. Договоры аренды фактически возобновлены на неопределенный срок. Предприниматель не утратил преимущественное право на заключение новых договоров аренды без проведения торгов. Предприниматель является собственником находящихся на земельных участках объектов недвижимости. Им соблюдены нормативно установленные условия реализации права на приобретение земельных участков в аренду на неконкурентных началах. При оценке добросовестности предпринимателя и его права на льготное оформление земельных участков не приняты во внимание длительность использования, перерывы в использовании и другие обстоятельства использования этих участков заявителем.

Изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, заслушав представителей департамента и предпринимателя, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа находит решение Арбитражного суда Краснодарского края от 06.03.2020 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.06.2020 подлежащими отмене, а дело - направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Судами первой и апелляционной инстанций установлено, что городская администрация (арендодатель) и предприниматель (арендатор) заключили договоры от 30.07.2002 N 35, от 05.01.2001 N 1 аренды земельных участков, площади которых соответственно составляли 142,2 га (в том числе 43,2 га пашни, 94 га пастбищ, 4 га других угодий) и 120,7 га (в том числе 109,2 га пашни, 6,2 га пастбищ, 5 га других угодий), для сельскохозяйственного производства. Государственная регистрация договоров аренды осуществлена 04.10.2002, 02.03.2001 под номерами регистрации 23-23/026-23-01.26-1.25.2002-28.1/2, 23-23/026-23-01.26-1.5.2001-08.9/2.

При осуществлении 06.09.2006 государственного кадастрового учета и уточнении границ земельных участков их площади уменьшены до 1 189 819 кв. м и 820 601 кв. м. Право собственности Краснодарского края на земельные участки зарегистрировано 27.11.2006 под номерами регистрации 23-23-26/069/2006-033, 23-23-26/068/2006-075.

Дополнительными соглашениями от 21.02.2007 к договорам от 30.07.2002 N 35, от 05.01.2001 N 1 городская администрация как арендодатель заменена на департамент, в качестве объектов аренды указаны земельные участки с измененной площадью и их кадастровыми номерами 23:37:0601000:0121, 23:37:0601000:0122, а срок аренды определен до 21.02.2017. Предварительное и заблаговременное опубликование сообщения о наличии предлагаемых для такой передачи земельных участков в средствах массовой информации не производилось.

По сведениями информационной системы обеспечения градостроительной деятельности муниципального образования город-курорт Анапа (справки от 14.01.2020) земельные участки расположены в границах третьей зоны округа санитарной охраны курорта Анапа, границы которого утверждены постановлением Совета Министров РСФСР от 30.01.1985 N 45 "Об установлении границ и режима округа санитарной охраны курорта Анапа в Краснодарском крае". Со ссылкой на генеральный план городского округа город-курорт Анапа указано на запроектированное на земельных участках строительство объектов федерального значения: автомобильной дороги и газопровода.

В то же время, в самом генеральном плане городского округа город-курорт Анапа, утверждённом решением Совета муниципального образования город-курорт Анапа от 22.12.2016 N 145, не отражена информация о запроектированном на земельных участках строительстве автомобильной дороги.

Газоснабжающая организация и предприниматель заключили соглашение от 25.08.2015 N 547-01-097 об установлении в отношении земельных участках сервитута в целях обеспечения строительства газопровода в составе инвестиционного проекта по 20.02.2017. Из пояснений газоснабжающей организации следует, что на земельных участках расположены завершенные строительством наземные объекты магистрального газопровода, в том числе два контрольно-измерительных пункта, четыре знака охраны газопровода, две воздушных линии электропередачи, три кабельных столбика системы мониторинга целостности трубопроводной части магистрального газопровода, четыре кабельных столбика волоконно-оптической кабельной линии связи.

Глава хозяйства неоднократно обращался в департамент с заявлениями о заключении договоров аренды земельных участков на новый срок без проведения торгов. В письме от 21.12.2016 N 52-37779/16-32-20 департамент в качестве обоснования возврата предпринимателю заявления указал на несоответствие указанной в обращении цели использования земельных участков целям, предусмотренным региональным земельным законодательством. В письме от 07.02.2017 N 52-3567/17-32-20 в качестве обоснования отказа в предоставлении земельных участков в аренду департамент указал на расположение на одном из них (с кадастровым номером 23:37:0601000:121) объектов с признаками недвижимого имущества и опор линий электропередачи, право собственности заявителя на которые не подтверждено.

В письме от 25.09.2018 N 52-42426/18-33-23 департамент в качестве обоснования возврата предпринимателю заявления от 13.09.2018 указал на расположение на одном из земельных участков (с кадастровым номером 23:37:0601000:122) объекта недвижимого имущества с кадастровым номером 23:37:0601000:763, на другом (с кадастровым номером 23:37:0601000:121) - объектов недвижимого имущества с кадастровыми номерами 23:37:0601000:764, 23:37:0601000:765. По сведениям департамента в границах первого из участков расположены столовая для рабочих, ангар из металла, теплица, дом фермера, утятник и иные сооружения, а в границах второго - три водоема (пруда) и деревянная баня. В Едином государственном реестре недвижимости содержатся сведения о наличии в границах земельных участков объектов недвижимого имущества с кадастровыми номерами 23:00:0000000:1206, 23:00:0000000:1207, 23:37:0000000:2334, 23:00:0000000:1205, 23:37:0000000:2336. Заявитель не приложил к заявлению сообщение с достоверными сведениями обо всех расположенных в границах земельных участков объектах недвижимости. Департамент разъяснил возможность образования земельных участков, необходимых для размещения и эксплуатации принадлежащих предпринимателю зданий, сооружений.

Названные обстоятельства послужили основаниями обращения предпринимателя в арбитражный суд. Законность решения и постановления арбитражных судов первой и апелляционной инстанций проверяется исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, с учетом установленных статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса пределов рассмотрения дела в арбитражном суде кассационной инстанции.

Положениями главы 24 Арбитражного процессуального кодекса установлено, что удовлетворение требования о признании ненормативного правового акта органа, осуществляющего публичные полномочия, недействительным, а его или должностного лица решения, действия (бездействия) - незаконным (далее - оспариваемые акты, органы) возможно при установлении несоответствия оспариваемых актов закону или иному нормативному правовому акту и нарушения ими прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности (часть 1 статьи 198, часть 4 статьи 200). Обязанность доказывания соответствия оспариваемых актов закону или иному нормативному правовому акту, законности их принятия (совершения), наличия у органов соответствующих надлежащих полномочий, а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия (совершения) оспариваемых актов, возлагается на принявшие (совершившие) их органы (статья 65, часть 5 статьи 200). Заявление может быть подано в арбитражный суд в течение трех месяцев со дня, когда заявителю стало известно о нарушении его прав и законных интересов, а пропущенный по уважительной причине названный срок может быть восстановлен судом (часть 4 статьи 198).

Конституционный Суд Российской Федерации в Определении от 18.11.2004 N 367-О отметил, что установление в законе названного процессуального срока обусловлено необходимостью обеспечить стабильность и определенность административных и иных публичных правоотношений. Заинтересованные лица вправе ходатайствовать о восстановлении пропущенного срока при его обусловленности уважительными причинами, которые объективно препятствовали участнику процесса своевременно обратиться в суд с соответствующим заявлением. При отклонении судом такого ходатайства пропуск процессуального срока может быть самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении заявления. Восстановление срока при отсутствии уважительности причин его пропуска нарушает стабильность гражданского оборота и ставит в неравное положение участников судебного процесса. Гарантированное государством право на судебную защиту не может превалировать над принципом правовой определенности.

В Определении от 02.12.2013 N 1908-О Конституционный Суд Российской Федерации указал на то, что по своему буквальному смыслу положение части 4 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса для исчисления закрепленного им процессуального срока исходит не из презумпции разумно предполагаемой осведомленности лица о нарушении его прав и законных интересов, а из того, что начало течения этого срока определяется в каждом конкретном случае судом на основе установления момента, когда заинтересованное лицо реально узнало о соответствующем нарушении. Относящиеся к сфере правоприменительной деятельности решения (действия) органов публичной власти не всегда оказывают непосредственное влияние на интересы субъектов. Проявление их регулятивно-правового воздействия на права заинтересованных лиц может становиться известными не сразу, а спустя определенное, порой весьма продолжительное время после их принятия (совершения).

Оценив приведенные предпринимателем в ходатайстве о восстановлении процессуального срока доводы, суды первой и апелляционной инстанций пришли к обоснованным выводам о том, что предприниматель пропустил срок оспаривания содержащихся в письмах от 21.12.2016 N 52-37779/16-32-20, от 07.02.2017 N 52-3567/17-32-20 решений департамента без уважительных причин. Законные основания для восстановления этого срока у судов отсутствовали.

Выводы об уважительном характере причин пропуска предпринимателем срока на оспаривание решения департамента, изложенного в письме от 25.09.2018 N 52-42426/18-33-23, о моменте, когда предприниматель реально узнал, а не должен был узнать, о нарушении его прав этим решением, а также о наличии возможности восстановления этого срока не противоречат имеющимся в деле доказательствам и установленным судами первой и апелляционной инстанций фактическим обстоятельствам. Переоценка соответствующих доказательств и обстоятельств находится вне компетенции суда кассационной инстанции.

Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пунктах 1, 2 постановления от 23.07.2009 N 57 "О некоторых процессуальных вопросах практики рассмотрения дел, связанных с неисполнением либо ненадлежащим исполнением договорных обязательств" разъяснил необходимость оценки на стадии подготовки дела к судебному разбирательству обстоятельств, свидетельствующих о действительности договора, в том числе о соблюдении правил его заключения, о наличии полномочий на заключение договора у лиц, его подписавших.

Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующими в момент его заключения (статьи 167, 422 Гражданского кодекса Российской Федерации; далее - Гражданский кодекс).

Согласно статье 168 Гражданского кодекса в действовавшей до 01.09.2013 редакции сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения. Ничтожная сделка недействительна с момента ее совершения и не требует признания ее таковой в судебном порядке.

Новая редакция названной нормы, в силу пункта 6 статьи 3 Федерального закона от 07.05.2013 N 100-ФЗ "О внесении изменений в подразделы 4 и 5 раздела I части первой и статью 1153 части третьей Гражданского кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 100-ФЗ), применима к договорам, заключенным после 01.09.2013 (пункт 6 статьи 3, пункт 69 постановления от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации"; далее - постановление Пленума N 25). Данной редакцией статьи 168 Гражданского кодекса к ничтожным отнесены сделки, нарушающие требования закона или иного правового акта и при этом посягающие на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц.

В пунктах 74, 75 постановления Пленума N 25 разъяснено, что договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность. Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы.

Положениями Гражданского кодекса право сдачи имущества в аренду предоставлено его собственнику или лицам, управомоченным законом или собственником сдавать имущество в аренду (статьи 209, 608). Арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Иное может быть предусмотрено законом или договором. Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (пункт 2 статьи 621).

Действовавшей до 01.03.2015 редакцией Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс) по истечении срока договора аренды земельного участка его арендатору, за рядом исключений, предоставлялось преимущественное право на заключение нового договора аренды земельного участка (пункт 3 статьи 22).

На уполномоченные органы возлагалась обязанность по обеспечению управления и распоряжения публичными земельными участками на принципах эффективности, справедливости, публичности, открытости и прозрачности процедур их предоставления, в том числе по принятию акта, устанавливающего процедуры и критерии предоставления таких участков, обеспечению подготовки информации о земельных участках и ее заблаговременной публикации (статья 34).

Федеральным законом от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (далее - Закон N 101-ФЗ) в действовавшей до 01.03.2015 редакции предусматривалось аналогичное преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок (пункт 5 статьи 9). Передача в аренду находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения осуществлялась в установленном статьей 34 Земельного кодекса порядке. В случае наличия только одного заявления при условии предварительного и заблаговременного опубликования сообщения о предстоящем предоставлении земельного участка договор аренды заключался без торгов (пункт 2 статьи 10).

В связи со вступлением в силу Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" (01.03.2015; далее - Закон N 171-ФЗ) установленный Земельным кодексом порядок заключения договоров аренды находящихся в публичной собственности земельных участков сельскохозяйственного назначения претерпел изменения. Пункт 3 статьи 22 и статья 34 утратили силу. Упразднено преимущественное право арендатора земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на заключение договора аренды такого участка на новый срок без проведения торгов (пункт 15 статьи 39.8). Предоставление в аренду находящихся в публичной собственности земельных участков сельскохозяйственного назначения стали возможными только на торгах (пункт 1 статьи 39.6). Без проведения торгов такой участок может быть предоставлен арендующему его лицу при условиях отсутствия у уполномоченного органа информации о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства при использовании такого участка и подачи этим лицом соответствующего заявления до дня истечения срока договора аренды (подпункт 31 пункта 2 статьи 39.6). Уполномоченный орган, рассматривая поступившее заявление, проверяет наличие или отсутствие оснований для отказа в предоставлении земельного участка (пункт 5 статьи 39.17 данного Кодекса), одним из которых является подача заявления о его предоставлении лицом, не имеющим права на приобретение земельного участка без проведения торгов (подпункт 1 статьи 39.16).

В пункте 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъяснена возможность возобновления на неопределенный срок договора аренды государственного или муниципального имущества, заключенного до вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов для заключения такого договора.

По смыслу названных норм и разъяснений действовавшими до 01.03.2015 нормами земельного законодательства не исключалась возможность возобновления на неопределенный срок договоров аренды находящихся в публичной собственности земельных участков сельскохозяйственного назначения. Положениями Земельного кодекса в действующей с 01.03.2015 редакции также прямо не исключено применение положений пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса к договору аренды такого участка, правомерно заключенному без проведения торгов, в случае, когда арендатор имеет право на заключение нового договора аренды без проведения торгов. Если после 01.03.2015 арендатор продолжил пользование находящимся в публичной собственности земельным участком сельскохозяйственного назначения, предоставленным в аренду до указанной даты, по истечении срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя договор также следует считать возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. Для продления такого договора проведение торгов не требуется. Данный правовой подход сформулирован в определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 20.05.2020 N 310-ЭС19-25907.

Заключение договора аренды со стороны арендодателя неуполномоченным на распоряжение земельным участком органом безусловно свидетельствует о противоречии такого договора существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, нарушении им интересов публично-правового образования и органа, уполномоченного на распоряжение таким участком, что является основанием для квалификации договора аренды в качестве ничтожной сделки. Такая квалификация влечет вывод об отсутствии у заявителя статуса арендатора и, соответственно, права на приобретение земельного участка в аренду на новый срок без проведения торгов.

Вместе с тем в условиях допущенных при заключении договора аренды уполномоченным на распоряжение земельным участком органом незначительных процедурных нарушений, не повлекших нарушение прав и законных интересов третьих лиц, при оценке договора аренды следует учитывать, что такие нарушения допущены самим органом, который мог и должен был предпринимать все предусмотренные законом меры для выполнения своих обязанностей. В этой связи при регулировании гражданско-правовых отношений между публично-правовым образованием (арендодателем) и добросовестной стороной (арендатором) справедливым является переложение неблагоприятных последствий на публично-правовое образование. Данный правовой подход, ранее сформулированный в Постановлении Конституционного Суда Российской Федерации от 22.06.2017 N 16-П, применительно к земельным отношениям приведен в определении Верховного Суда Российской Федерации от 23.12.2019 N 308-ЭС19-19765.

До вступления в силу Федерального закона от 03.12.2008 N 244-ФЗ "О передаче земельных участков, находящихся в границах курортов федерального значения, в собственность субъектов Российской Федерации или муниципальную собственность, об отнесении указанных земельных участков к федеральной собственности, собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и о внесении изменения в Федеральный закон "Об особо охраняемых природных территориях"" (далее - Закон N 244-ФЗ) органы местного самоуправления не обладали полномочиями по распоряжению земельными участками, находящимися в границах зон округа санитарной охраны курорта федерального значения. Установив нахождение земельных участков в границах зоны округа санитарной охраны курорта федерального значения, суды первой и апелляционной инстанций обоснованно квалифицировали заключенные городской администрацией и предпринимателем договоры от 30.07.2002 N 35, от 05.01.2001 N 1 аренды земельных участков как ничтожные сделки, не порождающие каких-либо правовых последствий.

Вместе с тем вывод о ничтожности дополнительных соглашений от 21.02.2007, содержащих существенные условия договоров аренды земельных участков, сделан без учета вышеприведенного конституционного подхода, применяемого Верховным Судом Российской Федерации при рассмотрении земельных споров. В отсутствие доказательств оспаривания в судебном порядке права региональной собственности на земельные участки департамент обладал полномочиями на распоряжение ими. Нарушение процедуры предоставления земельных участков допущено самим департаментом, который мог и должен был предпринимать все предусмотренные законом меры для выполнения своих обязанностей. При регулировании арендных отношений между департаментом (арендодателем) и предпринимателем (арендатором) как добросовестной стороной могло быть признано справедливым переложение неблагоприятных последствий неисполнения обязанности по опубликованию информационного сообщения на представляемое департаментом публично-правовое образование.

Сделанное в любой форме заявление о недействительности (ничтожности, оспоримости) сделки и о применении последствий недействительности сделки (требование, предъявленное в суд, возражение ответчика против иска и т.п.) не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность лицо действует недобросовестно, в частности если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на ее действительность (пункт 5 статьи 166 Гражданского кодекса, пункт 70 постановления Пленума N 25). Верховный суд допускает возможность применения этой нормы к договорам, заключенным до 01.09.2013 (определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 08.10.2020 N 310-ЭС20-6179).

Департамент как сторона дополнительных соглашений принял их условия, которые стороны исполняли с 2007 года, ранее не заявлял об их недействительности, принимал арендную плату за земельные участки, подтверждал наличие арендных отношений.

Его заявление о ничтожности этих соглашений не связано с нарушением прав представляемого им публично-правового образования или третьих лиц.

В этой связи, руководствуясь разъяснением, приведенным в пункте 1 постановления Пленума N 25, судам следовало вынести на обсуждение вопрос о наличии в действиях департамента признаков злоупотребления правом, выразившихся в заявлении о недействительности дополнительных соглашений от 21.02.2007, в целях применения сформулированного в пункте 5 статьи 166 Гражданского кодекса правового принципа утраты права на возражение при недобросовестном или противоречивом поведении ("эстоппель"). В случае отклонения с учетом этого принципа довода департамента о недействительности дополнительных соглашений от 21.02.2007 судам также следовало установить наличие (отсутствие) обстоятельств, необходимых для вывода о возобновлении договорных отношений на тех же условиях на неопределенный срок в порядке пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса.

Решение об отказе в предоставлении земельного участка принимается, если указанный в заявлении о предоставлении земельный участок в соответствии с утвержденными документами территориального планирования и (или) документацией по планировке территории предназначен для размещения объектов федерального, регионального или местного значения и с заявлением о предоставлении этого участка обратилось лицо, не уполномоченное на строительство названных объектов (подпункт 17 статьи 39.16 Земельного кодекса).

Градостроительным кодексом Российской Федерации (далее - Градостроительный кодекс) установлен запрет на применение документов территориального планирования региона и муниципальных образований в части, противоречащей утвержденным документам территориального планирования Российской Федерации (статья 9), в том числе схемам территориального планирования в области федерального трубопроводного транспорта (часть 1 статьи 10). Сведения о видах, назначении и наименованиях планируемых для размещения объектов федерального значения, их основные характеристики, местоположение, а также и характеристики зон с особыми условиями использования территорий, устанавливаемых в связи с размещением данных объектов, указываются в схемах территориального планирования (часть 5 статьи 10). 1. Проект генерального плана городского округа подлежит согласованию с уполномоченным федеральным органом исполнительной власти в случае запланированного в соответствии с документами территориального планирования Российской Федерации размещения объектов федерального значения на территориях городского округа (пункт 1 части 1 статьи 25).

Таким образом, границы зоны планируемого размещения объекта федерального значения, устанавливаемые в документации по планировке территории муниципального образования, должны соответствовать сведениям о местоположении этого объекта в документах территориального планирования федерального уровня. При проверке обоснованности отказа в предоставлении земельного участка сельскохозяйственного назначения в аренду для решения вопроса о том, предусмотрено ли размещение в границах земельного участка объекта федерального значения, необходимо проверить представленный документ территориального планирования муниципального образования на соответствие утвержденной схеме территориального планирования Российской Федерации, в том числе в области трубопроводного транспорта. Аналогичная правовая позиция сформулирована в определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 30.01.2020 N 308-ЭС19-18279.

В обжалуемых судебных актах не отражены результаты рассмотрения вопросов о том, предусмотрено ли размещение в границах земельных участков автомобильной дороги и газопровода как объектов федерального значения в утвержденной схеме территориального планирования Российской Федерации, и соответствует ли этой схеме генеральный план городского округа город-курорт Анапа. Ответы на эти вопросы должны были способствовать устранению противоречий в сведениях о запроектированном на земельных участках строительстве автомобильной дороги и газопровода как объектов федерального значения.

Земли сельскохозяйственного назначения могут использоваться крестьянскими (фермерскими) хозяйствами для ведения сельскохозяйственного производства и иных связанных с ним целей, а также для целей аквакультуры (рыбоводства). В составе земель сельскохозяйственного назначения предусмотрено выделение земель, занятых прудами, образованными водоподпорными сооружениями на водотоках и используемыми для целей осуществления прудовой аквакультуры, а также зданиями, сооружениями, используемыми для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции (пункт 2 статьи 77, пункт 1 статьи 78 Земельного кодекса).

Уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка без проведения торгов при наличии на нем объекта недвижимости, принадлежащего не заявителю, за исключением сооружений, размещение которых допускается на основании публичного сервитута, в том числе имеющих федеральное значение объектов электросетевого хозяйства, линейных объектов системы газоснабжения и их неотъемлемых технологических частей, объектов, необходимых для организации электро-, газоснабжения населения. Наличие последних предоставлению земельного участка лицу, не являющемуся их собственником, не препятствует (пункт 4 статьи 39.16, пункт 1 статьи 39.37 Земельного кодекса).

Принимая обжалуемые судебные акты, суды не установили относимость (отсутствие таковой) расположенных на земельных участках двух контрольно-измерительных пунктов, четырех знаков охраны газопровода, двух воздушных линий электропередачи, трех кабельных столбиков системы мониторинга целостности трубопроводной части магистрального газопровода, четырех кабельных столбиков волоконно-оптической кабельной линии связи к неотъемлемым технологическим частям линейного объекта системы газоснабжения (газопровода) и возможность их размещения на земельных участках на основании публичного сервитута.

Суды также не установили обстоятельства возведения и правообладателей расположенных на земельных участках объектов недвижимого имущества с кадастровыми номерами 23:37:0601000:763, 23:37:0601000:764, 23:37:0601000:765, 23:00:0000000:1206, 23:00:0000000:1207, 23:37:0000000:2334, 23:00:0000000:1205, 23:37:0000000:2336, столовой для рабочих, ангара из металла, теплицы, дома фермера, утятника, трех водоемов (прудов), деревянной бани и иных сооружений. Принадлежность этих объектов предпринимателю, отсутствие у уполномоченного органа информации о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях, связанных с размещением этих объектов на земельных участках, соответствие этих объектов целям ведения сельскохозяйственного производства и иным связанным с ним целям, целям аквакультуры (рыбоводства), их назначение и использование для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции в совокупности могли быть признаны обстоятельствами, не препятствующими предоставлению земельных участков предпринимателю в аренду на новый срок без проведения торгов.

Названные недостатки не позволяют суду кассационной инстанции признать содержащиеся в обжалуемых судебных актах выводы соответствующими установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам.

Суд кассационной инстанции уполномочен на отмену решения суда первой инстанции и постановления суда апелляционной инстанции и направление дела на новое рассмотрение в соответствующий арбитражный суд, решение, постановление которого отменено, если выводы, содержащиеся в обжалуемых решении, постановлении, не соответствуют установленным по делу фактическим обстоятельствам или имеющимся в деле доказательствам (статья 287 Арбитражного процессуального кодекса).

В пункте 33 постановления от 30.06.2020 N 13 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде кассационной инстанции" Пленум Верховного Суда Российской Федерации разъяснил, что выявление судом кассационной инстанции несоответствия содержащихся в судебных актах выводов суда первой или апелляционной инстанции об обстоятельствах дела доказательствам, на которых основаны такие выводы, несогласие с мотивами, по которым суды отвергли те или иные доказательства, являются основаниями для отмены или изменения решения суда первой инстанции и (или) постановления суда апелляционной инстанции полностью или в части. В этом случае дело направляется на новое рассмотрение, так как суд кассационной инстанции не вправе самостоятельно устранять нарушения, связанные с применением норм процессуального законодательства об исследовании и оценке доказательств по делу.

Направление дела на новое рассмотрение в данном случае обусловлено необходимостью принятия находящегося вне компетенции суда кассационной инстанции комплекса процессуальных мер, направленных на установление дополнительных обстоятельств и оценки представленных доказательств.

При новом рассмотрении дела суду необходимо учесть изложенные указания суда кассационной инстанции, в силу статьи 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обязательные для арбитражного суда, вновь рассматривающего дело, устранить выявленные недостатки, установить дополнительные обстоятельства, после чего принять законное и обоснованное постановление.

Руководствуясь статьями 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 06.03.2020 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.06.2020 по делу N А32-6905/2019 отменить.

Дело N А32-6905/2019 направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Краснодарского края.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1. Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья

В.А. Анциферов

Судьи

Н.С. Мазурова И.В. Сидорова