Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 22 декабря 2020 г. N Ф08-10731/20 по делу N А32-14923/2020

г. Краснодар

22 декабря 2020 г.

Дело N А32-14923/2020

Резолютивная часть постановления объявлена 22 декабря 2020 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 22 декабря 2020 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Епифанова В.Е., судей Анциферова В.А. и Мещерина А.И., в отсутствие в судебном заседании истца - администрации города Сочи (ИНН 2320037148, ОГРН 1022302934367), ответчика - общества с ограниченной ответственностью "Инвит" (ИНН 2319027233, ОГРН 1022302830593) и третьего лица - управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, извещенных о времени и месте судебного заседания, рассмотрев кассационную жалобу администрации города Сочи на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 08.07.2020 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.09.2020 по делу N А32-14923/2020, установил следующее.

Администрация города Сочи (далее - администрация) обратилась в арбитражный суд к обществу с ограниченной ответственностью "Инвит" (далее - общество) с исковым заявлением, в котором просила:

- расторгнуть договор аренды от 13.06.2009 N 4900005293 земельного участка с кадастровым номером 23:49:0302009:8, расположенного по адресу: г. Сочи, Хостинский район, ул. Черноморская, 11а, участок N 1;

- указать в решении, что оно является основанием для погашения управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю (далее - управление Росреестра) регистрационной записи от 01.09.2009 N 23-23-19/072/2009-410 об обременении в виде договора аренды от 13.06.2009 N 4900005293 в Едином государственной реестре недвижимости (далее - ЕГРН).

Иск мотивирован нарушением обществом обязательства по внесению платы за земельный участок с кадастровым номером 23:49:0302009:8 по договору аренды от 13.06.2009 N 4900005293. Допущенные ответчиком нарушения договора являются существенными и влекут его расторжение в соответствии с положениями статей 450, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс), статей 22, 46 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс).

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено управление Росреестра.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 08.07.2020, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.09.2020, в удовлетворении иска отказано.

Суды установили, что обществу на праве собственности принадлежит нежилое здание (с пристройкой) - кафе литеры А, А1, А2, А3 общей площадью 286,8 кв. м, расположенное по адресу: г. Сочи, Хостинский район, ул. Черноморская, 11а, кадастровый (условный) номер 23:49:3.12.2008-98. Право ответчика на недвижимое имущество зарегистрировано 29.12.2000, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 04.01.2001 серия 23-АА N 063592. Между муниципальным образованием город-курорт Сочи (арендодатель) и обществом (арендатор) заключен договор о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды (договор аренды) от 13.06.2009 N 4900005293. По условиям договора (пункт 1.1) арендодатель обязуется предоставить во временное владение и пользование, а арендатор принять на условиях договора земельный участок площадью 747 кв. м, с кадастровым номером 23:49:0302009:8, расположенный по адресу: г. Сочи, Хостинский район, ул. Черноморская, 11а, для эксплуатации здания кафе. Срок действия договора устанавливается с момента его государственной регистрации по 18.06.2058 (пункт 2.1). Внесение арендной платы в бюджет осуществляется отдельным платежным документом за каждый квартал до истечения десятого числа последнего месяца квартала, отдельно по арендной плате и отдельно по пене. Оплата за 4 квартал производится до 10 ноября текущего года (пункт 3.3). Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 15.04.2020 по делу N А32-6253/2020, вынесенным в порядке упрощенного производства (резолютивная часть судебного акта), с общества в пользу администрации взыскано 98 653 рубля 57 копеек задолженности по договору от 13.06.2009 N 4900005293 за период с 01.07.2019 по 31.12.2019 и 14 876 рублей 57 копеек пени. Ссылаясь на данное обстоятельство, администрация обратилась в арбитражный суд с рассматриваемым иском. При разрешении спора судебные инстанции руководствовались положениями статей 450, 619 Гражданского кодекса, нормами статей 22 и 46 Земельного кодекса. Также судами учтены разъяснения, содержащиеся в постановлениях Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" (далее - постановление от 24.03.2005 N 11) и от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (далее - постановление от 17.11.2011 N 73). Общество представило квитанции от 17.03.2020 (на суммы 98 653 рубля 57 копеек и 16 504 рубля 35 копеек), а также акт сверки взаимных расчетов, согласно которому у ответчика задолженность по арендной плате за период с 01.07.2019 по 31.12.2019 отсутствовала (отсутствует и по состоянию на 03.07.2020). Установив, что на момент принятия судом решения по настоящему делу общество погасило задолженность по арендной плате и пене, судебные инстанции пришли к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения иска. Суды исходили из того, что такая мера ответственности как расторжение договора аренды несоразмерна нарушению обществом договорного обязательства. Расторжение договора, влекущее такие серьезные последствия для сторон, как прекращение правоотношений, является крайней мерой, применяемой к недобросовестному арендатору в случае, когда все другие средства воздействия исчерпаны, а сохранение договорных отношений становится нецелесообразным и невыгодным для арендодателя. При этом на земельном участке, арендуемом обществом по договору, который просит расторгнуть администрация, расположены принадлежащие ответчику на праве собственности объекты недвижимости. Это также свидетельствует о наличии у общества законных оснований для получения спорного земельного участка в арендное пользование.

Администрация обжаловала решение и апелляционное постановление в кассационном порядке. Податель жалобы просит указанные акты отменить, принять по делу новый судебный акт, которым удовлетворить иск, ссылаясь на неправильное применение (нарушение) судами норм права, а также несоответствие выводов судебных инстанций фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. Жалоба повторяет доводы апелляционной жалобы и мотивирована следующим. Общество существенно нарушило обязательство по внесению арендной платы во исполнение договора аренды. Право на расторжение договора аренды по инициативе арендодателя при возникновении задолженности (вне зависимости от ее последующего внесения) предусмотрено пунктом 23 постановления от 17.11.2011 N 73.

От общества и управления Росреестра отзывы на кассационную жалобу администрации не поступили.

Участники спора, извещенные о времени и месте судебного заседания, явку представителей в окружной суд не обеспечили. От управления Росреестра поступило ходатайство о рассмотрении кассационной жалобы в отсутствие представителя третьего лица с учетом позиции, ранее изложенной в отзыве на исковое заявление администрации.

Изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа не находит оснований для ее удовлетворения.

Как видно из материалов дела и установлено судебными инстанциями, обществу на праве собственности принадлежит нежилое здание (с пристройкой) - кафе литеры А, А1, А2, А3 общей площадью 286,8 кв. м, расположенное по адресу: г. Сочи, Хостинский район, ул. Черноморская, 11а, кадастровый (условный) номер 23:49:3.12.2008-98.

Право общества на указанное недвижимое имущество зарегистрировано 29.12.2000, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 04.01.2001 серия 23-АА N 063592.

Между муниципальным образованием город-курорт Сочи (арендодатель) и обществом (арендатор) заключен договор о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды (договор аренды) от 13.06.2009 N 4900005293. По условиям договора (пункт 1.1) арендодатель обязуется предоставить во временное владение и пользование, а арендатор принять на условиях договора земельный участок площадью 747 кв. м, с кадастровым номером 23:49:0302009:8, расположенный по адресу: г. Сочи, Хостинский район, ул. Черноморская, 11а, для эксплуатации здания кафе. Срок действия договора устанавливается с момента его государственной регистрации по 18.06.2058 (пункт 2.1). Внесение арендной платы в бюджет осуществляется отдельным платежным документом за каждый квартал до истечения десятого числа последнего месяца квартала, отдельно по арендной плате и отдельно по пене. Оплата за 4 квартал производится до 10 ноября текущего года (пункт 3.3).

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 15.04.2020 по делу N А32-6253/2020, вынесенным в порядке упрощенного производства (резолютивная часть судебного акта), с общества в пользу администрации взыскано 98 653 рубля 57 копеек задолженности по договору от 13.06.2009 N 4900005293 за период с 01.07.2019 по 31.12.2019 и 14 876 рублей 57 копеек пени.

Ссылаясь на вступивший в законную силу судебный акт по делу N А32-6253/2020, администрация обратилась в арбитражный суд с иском о расторжении договора аренды от 13.06.2009 N 4900005293.

В силу части 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов, в порядке, установленном настоящим Кодексом.

Гражданское законодательство определяет правовое положение участников гражданского оборота и регулирует, в частности, договорные и иные обязательства (пункт 1 статьи 2 Гражданского кодекса).

Гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают, в том числе, из договоров или иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему (подпункт 1 пункта 1 статьи 8 Гражданского кодекса).

Защита гражданских прав осуществляется способами, закрепленными в статье 12 Гражданского кодекса, а также иными способами, предусмотренными законом. Способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения. Необходимым условием применения того или иного способа защиты гражданских прав является обеспечение восстановления нарушенного права (пункт 1 статьи 1 Гражданского кодекса).

Договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей (пункт 1 статьи 420 Гражданского кодекса).

Граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами (пункты 1, 2 статьи 421 Гражданского кодекса).

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование. Договор аренды заключается на срок, определенный договором. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (статьи 606, 610, 614 Гражданского кодекса).

В соответствии с пунктом 1 статьи 46 Земельного кодекса аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных указанным Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В силу статьи 619 Гражданского кодекса по требованию арендодателя договор может быть досрочно расторгнут судом, в том числе, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит плату. Договором могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса.

Досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором, при условии, что иное не предусмотрено данным Кодексом, другим федеральным законом (пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса).

В пункте 23 постановления от 17.11.2011 N 73 разъяснено, что если арендатор не вносит арендную плату более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа, арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора аренды в судебном порядке. Судам следует учитывать, что даже после уплаты долга арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора. Однако непредъявление такого требования в течение разумного срока с момента уплаты арендатором названного долга лишает арендодателя права требовать расторжения договора в связи с этим нарушением.

Вместе с тем, пункт 23 постановления от 24.03.2005 N 11 содержит следующие разъяснения. В отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса, статьями 450 и 619 Гражданского кодекса, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка. Арендодатель должен представить суду доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 Гражданского кодекса, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка. Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.

В пункте 8 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.05.1997 N 14 "Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров" указано следующее. Требование о расторжении договора аренды не подлежит удовлетворению, если в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в суд.

Судебная практика при разрешении подобных споров исходит из того, что право арендодателя заявить требование о расторжении договора не влечет обязанность арбитражного суда в любом случае удовлетворить заявленный иск без учета (исследования) обстоятельств, повлекших просрочку исполнения арендатором договорного обязательств. Формальное наличие условий, предусмотренных статьей 619 Гражданского кодекса, с учетом обстоятельств конкретного дела, может быть признано недостаточным правовым основанием для удовлетворения требования арендодателя о расторжении договора.

Исследовав представленные в дело доказательства, оценив их по правилам статьи 71 Кодекса, судебные инстанции установили следующее. Решением от 15.04.2020 по делу N А32-6253/2020 подтверждено наличие у общества задолженности по договору аренды от 13.06.2009 N 4900005293. Данная задолженность погашена ответчиком до принятия судом решения по данному делу, что подтверждается платежными квитанциями от 17.03.2020, а также актом сверки взаимных расчетов, согласно которому у общества отсутствует задолженность по арендной плате за период с 01.07.2019 по 31.12.2019. Поэтому судебные инстанции признали, что допущенное ответчиком нарушение договора (его последствия) устранено им в разумный срок. Такая мера ответственности как расторжение договора аренды несоразмерна нарушению обязательства. Расторжение договора, влекущее такие серьезные последствия для сторон, как прекращение правоотношений, является крайней мерой, применяемой к недобросовестному арендатору в случае, когда все другие средства воздействия исчерпаны, а сохранение договорных отношений становится нецелесообразным и невыгодным для арендодателя. При этом на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0302009:8 расположено недвижимое имущество, принадлежащие обществу на праве собственности. С учетом изложенного, суды первой и апелляционной инстанций пришли к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения иска администрации.

Кассационная инстанция проверяет законность судебных актов, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в жалобе и возражениях на нее (часть 1 статьи 286 Кодекса).

В кассационной жалобе администрация приводит доводы, свидетельствующие, по мнению органа местного самоуправления, о наличии оснований для расторжения договора аренды от 13.06.2009 N 4900005293 в связи с допущенными обществом существенными нарушениями его условий. Однако эти доводы являлись предметом рассмотрения в судах первой и апелляционной инстанций, им дана надлежащая правовая оценка, поэтому они не принимаются судом округа. Судебные инстанции полно и всесторонне исследовали и оценили представленные доказательства, установили имеющие значение для дела фактические обстоятельства, правильно применили к отношениям сторон нормы материального права. Нарушений процессуальных норм, влекущих отмену обжалуемых судебных актов в любом случае (часть 4 статьи 288 Кодекса), не установлено.

В соответствии с подпунктом 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации администрация (орган местного самоуправления) освобождена от уплаты государственной пошлины за подачу кассационной жалобы.

Руководствуясь статьями 274, 284, 286, 287 и 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 08.07.2020 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.09.2020 по делу N А32-14923/2020 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий

В.Е. Епифанов

Судьи

В.А. Анциферов А.И. Мещерин