Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 20 января 2021 г. N Ф08-11433/20 по делу N А32-4283/2020

г. Краснодар

20 января 2021 г.

Дело N А32-4283/2020

Резолютивная часть постановления объявлена 13 января 2021 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 20 января 2021 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Сидоровой И.В., судей Мещерина А.И. и Соловьева Е.Г., в отсутствие в судебном заседании представителей заявителя - Управления имущественных отношений администрации муниципального образования Лабинский район, заинтересованного лица - Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, - Айвазяна Рафика Артушовича, извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 13.07.2020 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.09.2020 по делу N А32-4283/2020, установил следующее.

Управление имущественных отношений администрации муниципального образования Лабинский район (далее - управление имущественных отношений) обратилось в арбитражный суд с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю (далее - управление Росреестра, регистрирующий орган) о признании незаконными действий, выразившихся в отказе в государственной регистрации договора аренды земельного участка от 18.04.2019 N 4600012099; возложении на регистрирующий орган обязанности по осуществлению государственной регистрации названного договора.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Айвазян Р.А.

Решением от 13.07.2020, оставленным без изменения постановлением суда апелляционной инстанции от 29.09.2020, заявленные требования удовлетворены: признаны незаконными действия управления Росреестра, выразившиеся в сообщении об отказе в государственной регистрации договора от 18.04.2019 N 4600012099 аренды земельного участка с кадастровым номером 23:18:1201017:214 площадью 4958 кв. м, расположенного по адресу: Краснодарский край, улица Куйбышева, 88/3, категория земель "земли населенных пунктов", разрешенное использование "отдельно стоящие усадебные жилые дома (в том числе с местами приложения труда и с возможностью ведения развитого товарного личного подсобного хозяйства, сельскохозяйственного производства, садоводства, огородничества)", на регистрирующий орган возложена обязанность по осуществлению государственной регистрации договора от 18.04.2019 N 4600012099 аренды названного земельного участка. Суды отклонили доводы управления Росреестра относительно указания в извещении о проведении торгов на право аренды спорного участка N 040319/0130632/01 на сайте https://torgi.gov.ru задатка в размере 0 рублей, о нарушении срока направления заявления о государственной регистрации, срока заключения договора аренды. Согласно протоколу от 04.04.2019 N 2-2019 заседания Комиссии по организации и проведению торгов по продаже земельных участков или права на заключение договоров аренды земельных участков, находящихся в муниципальной собственности, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории сельских поселений Лабинского района, аукцион по лоту N 19 признан несостоявшимся. Размер задатка, реквизиты для зачисления, порядок внесения и возврата подробно указаны в аукционной документации, прикрепленной к извещению о проведении торгов, размещенному на сайте https://torgi.gov.ru, данная информация доведена до сведения всех заинтересованных лиц, желающих принять участие в аукционе. Приведенные управлением Росреестра основания отсутствуют в перечне, приведенном в статьях 26, 27 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон N 218-ФЗ), регистрирующий орган не имел законных оснований для отказа в государственной регистрации договора аренды земельного участка от 18.04.2019 N 4600012099.

В кассационной жалобе управление Росреестра просит решение от 13.07.2020 и апелляционное постановление от 24.09.2020 отменить, принять по делу новый судебный акт, указав на нарушение требований пункта 8 части 21 статьи 39.11 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс) (в извещении о проведении торгов задаток указан в размере 0 рублей, отсутствуют сведения о порядке его внесения и возврата), а также о максимально и (или) минимально допустимых параметрах разрешенного строительства объекта капитального строительства, о технических условиях его подключения к сетям инженерно-технического обеспечения. В постановлении администрации муниципального образования Лабинский район от 27.02.2019 N 222 "О проведении аукциона на право заключения договора аренды земельного участка" отсутствует точное описание земельного участка, аренда которого должна быть оформлена по результатам торгов, в связи с чем затруднительно установить тождество земельного участка, являющегося предметом аукциона, и участка - предмета договора. Податель жалобы также отмечает нарушение статьи 39.12 Земельного кодекса (договор заключен 18.04.2019, дата последнего изменения по лоту N 19 - 10.04.2019), следовательно, договор заключен до истечения предусмотренных законом 10 дней после опубликования результатов торгов.

Отзывы на кассационную жалобу в арбитражный суд округа не поступили.

Лица, участвующие в деле, явку процессуальных представителей в суд округа не обеспечили, извещены надлежащим образом в соответствии со статьями 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс). Судебное разбирательство проведено в порядке статьи 284 Кодекса.

Изучив материалы дела, доводы, приведенные управлением Росреестра в кассационной жалобе, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что она удовлетворению не подлежит с учетом следующего.

Как видно из материалов дела, постановлением администрации муниципального образования Лабинский район от 27.02.2019 N 222 "О проведении аукциона на право заключения договора аренды земельного участка" принято решение о проведении аукциона на право заключения договора аренды земельного участка с кадастровым номером 23:18:1201017:214 площадью 4958 кв. м, расположенного по адресу: Краснодарский край, улица Куйбышева, 88/3, из земель населенных пунктов, категория земель "земли населенных пунктов", разрешенное использование "отдельно стоящие усадебные жилые дома (в том числе с местами приложения труда и с возможностью ведения развитого товарного личного подсобного хозяйства, сельскохозяйственного производства, садоводства, огородничества)", начальная цена - 5777 рублей 06 копеек, шаг аукциона 173 рубля 31 копейка, размер задатка составляет 5777 рублей 06 копеек (т. 1, л. д. 24 - 29).

Извещение о проведении аукциона на право заключения договора аренды данного земельного участка размещено на официальном сайте администрации муниципального образования Лабинский район, на официальном сайте Российской Федерации в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" для размещения информации о проведении торгов (torgi.gov.ru) и в местах для официального опубликования (обнародования) муниципальных правовых актов уставом сельского поселения Лабинского района (т. 1, л. д. 31 - 33).

Торги по лоту N 19 признаны несостоявшимися, 18.04.2019 с единственным участником Айвазяном Р.А. заключен договор аренды N 4600012099 (т. 1, л. д. 36 - 38).

31 июля 2019 года договор аренды от 18.04.2010 N 4600012099 представлен на государственную регистрацию в управление Росреестра, с приложением следующих документов: распоряжение от 20.05.2014 N 77-рл; постановление от 27.02.2019 N 222 "О проведении аукциона на право заключения договора аренды земельного участка"; извещение; протокол от 04.04.2019 N 2-2019.

Рассмотрев полученные документы, управление Росреестра направило в адрес заявителя решение, изложенное в сообщении от 08.11.2019 N 23/999/001/2019-226798, об отказе в государственной регистрации названного договора, приведя следующие основания: в извещении о проведении торгов указан размер задатка 0 рублей, порядок его внесения и возврата не приведены; не соблюдены сроки заключения договора (т. 1, л. д. 39, 40).

Считая действия регистрирующего органа по отказу в государственной регистрации договора аренды от 18.04.2010 N 4600012099 незаконными, управление имущественных отношений обратилось в арбитражный суд с заявлением.

В силу части 1 статьи 286 Кодекса кассационная инстанция проверяет законность судебных актов, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в жалобе и возражениях на нее.

Согласно части 1 статьи 198, части 4 статьи 200 Кодекса, для удовлетворения требований о признании недействительными ненормативных правовых актов и незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, необходимо одновременное наличие двух условий: несоответствие их закону или иному нормативному правовому акту, а также нарушение прав и законных интересов заявителя.

При рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности (часть 4 статьи 200 Кодекса).

По смыслу статей 65, 198, 200 Кодекса обязанность доказывания наличия права и факта его нарушения оспариваемыми актами, решениями, действиями (бездействием) возложена на заявителя, обязанность доказывания соответствия оспариваемого правового акта, решения, действий (бездействия) закону или иному нормативному правовому акту, а также обстоятельств, послуживших основанием для их принятия (совершения), возлагается на орган или лицо, которые приняли данный акт, решение, совершили действия (допустили бездействие).

В соответствии с пунктом 3 статьи 1 Закона N 218-ФЗ государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества (далее - государственная регистрация прав).

На основании части 1 статьи 14 Закона N 218-ФЗ государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных данным Законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном Законом N 218-ФЗ порядке.

В силу статьи 29 Закона N 218-ФЗ государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав включают в себя, в том числе проведение правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных названным Законом оснований для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

В соответствии со статьей 27 Закона N 218-ФЗ в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав отказывается по решению государственного регистратора прав в случае, если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, указанные в статье 26 данного Закона.

В соответствии с пунктами 12, 13, 14 статьи 39.12 Земельного кодекса в случае, если на основании результатов рассмотрения заявок на участие в аукционе принято решение об отказе в допуске к участию в аукционе всех заявителей или о допуске к участию в аукционе и признании участником аукциона только одного заявителя, аукцион признается несостоявшимся. В случае если аукцион признан несостоявшимся и только один заявитель признан участником аукциона, уполномоченный орган в течение десяти дней со дня подписания протокола, указанного в пункте 9 данной статьи, обязан направить заявителю три экземпляра подписанного проекта договора купли-продажи или проекта договора аренды земельного участка. При этом договор купли-продажи земельного участка заключается по начальной цене предмета аукциона, а размер ежегодной арендной платы или размер первого арендного платежа по договору аренды земельного участка определяется в размере, равном начальной цене предмета аукциона.

Согласно подпункту 8 пункта 21 статьи 39.11 Земельного кодекса извещение о проведении аукциона должно содержать сведения о размере задатка, порядке его внесения участниками аукциона и возврата им задатка, банковских реквизитах счета для перечисления задатка.

В постановлении от 27.02.2019 N 222 "О проведении аукциона на право заключения договора аренды земельного участка" указан задаток в размере 5777 рублей 06 копеек, в извещении о торгах по лоту N 19 ошибочно указано 0 рублей.

Согласно протоколу от 04.04.2019 N 2-2019 заседания Комиссии по организации и проведению торгов по продаже земельных участков или права на заключение договоров аренды земельных участков, находящихся в муниципальной собственности, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории сельских поселений Лабинского района, аукцион по лоту N 19 признан несостоявшимся.

Пункт 20 статьи 39.12 Земельного кодекса возлагает на уполномоченный орган обязанность направить единственному, принявшему участие в аукционе участнику, проект договора аренды земельного участка в десятидневный срок со дня составления протокола о результатах аукциона, то есть направить оферту. Заключить договор по результатам торгов возможно только через 10 дней со дня размещения информации о результатах аукциона на официальном сайте.

В то же время, нарушение порядка оформления аукционной документации, указание в ней противоречивой информации (о размере задатка), не соблюдение порядка информированности заинтересованных лиц могли служить основанием для признания в суде недействительными аукциона и договора аренды по иску заинтересованного лица.

В отсутствие вступившего в законную силу судебного акта о признании аукциона и договора аренды недействительными по оспоримым основаниям, орган регистрации не вправе ссылаться на данные обстоятельства как основание отказа в государственной регистрации сделки. Наличие обстоятельств, свидетельствующих о ничтожности договора аренды от 18.04.2010 N 4600012099, при которых возможен отказ в государственной регистрации, управление Росреестра не доказало. Законные основания для отказа в осуществлении государственной регистрации данного договора у регистрирующего органа отсутствовали. Оспариваемым решением управления Росреестра нарушены права управления имущественных отношений как арендодателя по договору аренды.

Правомерность выводов судебных инстанций по настоящему делу неоднократно подтверждена сложившейся судебной практикой (дела N А32-5023/2020, А32-5027/2020, А32-5028/2020).

Материалы дела исследованы судами полно, всесторонне и объективно, представленным сторонами доказательствам дана надлежащая правовая оценка. Переоценка установленных обстоятельств и исследованных доказательств не входит в компетенцию суда кассационной инстанции (статьи 286, 287 Кодекса).

Основания для отмены (изменения) решения и апелляционного постановления по приведенным в кассационной жалобе доводам отсутствуют, нарушения процессуальных норм (часть 4 статьи 288 Кодекса) не установлены.

Управление Росреестра освобождено от уплаты государственной пошлины за подачу кассационной жалобы на основании подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 274, 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 13.07.2020 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.09.2020 по делу N А32-4283/2020 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

И.В. Сидорова

Судьи

Е.Г. Соловьев А.И. Мещерин