Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 1 февраля 2021 г. N Ф08-11048/20 по делу N А32-52137/2019

г. Краснодар

01 февраля 2021 г.

Дело N А32-52137/2019

Резолютивная часть постановления объявлена 26 января 2021 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 01 февраля 2021 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Мазуровой Н.С., судей Анциферова В.А. и Епифанова В.Е., в отсутствие в судебном заседании представителей истца - Администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края (ОГРН 1022302934367), ответчика - общества с ограниченной ответственностью "Мода" (ОГРН 1022302838425), извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе публично, посредством размещения сведений в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу Администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 10.08.2020 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.10.2020 по делу N А32-52137/2019, установил следующее.

Администрация города Сочи - исполнительно-распорядительный орган муниципального образования город-курорт Сочи (полное наименование изменено на "Администрация муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края"; далее - администрация) обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Мода" (далее - общество "Мода", ООО "Мода"), в котором просила:

- расторгнуть договор от 25.05.2009 N 4900005228 о предоставлении в пользование на условиях аренды земельного участка площадью 800 кв. м с кадастровым номером 23:49:0308002:2499, расположенного по адресу: г. Сочи, Хостинский район, с. Раздольное, ул. Тепличная, 35а (далее - договор от 25.05.2009, договор аренды; земельный участок с кадастровым номером 23:49:0308002:2499),

- указать в решении суда, что оно является основанием для внесения Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю (далее - управление Росреестра) записи в Единый государственный реестр недвижимости (далее - ЕГРН) о прекращении права ООО "Мода" по договору аренды.

Решением от 10.08.2020, оставленным без изменения апелляционным постановлением от 15.10.2020, ходатайство общества "Мода" об отложении судебного разбирательства оставлено без удовлетворения; в удовлетворении исковых требований отказано.

Ходатайство ответчика об отложении судебного заседания судом первой инстанции признано необоснованным, судебный акт по существу спора мотивирован следующим. Муниципальным образованием город-курорт Сочи (арендодатель) и обществом "Мода" (арендатор) заключен договор аренды от 25.05.2009 о предоставлении в пользование земельного участка площадью 800 кв. м с кадастровым номером 23:49:0308002:2499, с видом разрешенного использования "для эксплуатации здания обувного цеха литер А". Здание общей площадью 476,6 кв. м, расположенное на указанном участке, принадлежит обществу на праве собственности (запись ЕГРН о регистрации права от 12.10.2005). Срок действия договора аренды установлен по 03.04.2057. В соответствии с условиями договора аренды при эксплуатации земельного участка арендатор обязан строго соблюдать требования федерального, краевого законодательства и нормативно-правовых актов органов местного самоуправления города Сочи (пункт 5.2.8.), использовать арендуемый участок в соответствии с целевым назначением и в целях, предусмотренных пунктами 1.1., 1.3. (пункт 5.2.9.), устранить за свой счет изменения, произведенные на участке без согласия арендодателя, по его первому (письменному) требованию (пункт 5.2.12.), при изменении целевого назначения зданий, строений, сооружений (или их частей), расположенных на участке, обратиться к арендодателю для внесения изменений в договор и перерасчета арендной платы (пункт 5.2.18.); арендодатель имеет право в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора при использовании земельного участка в целях, не предусмотренных договором (пункт 4.1.1.). При проведении 07.03.2019 осмотра земельного участка истцом установлено, что ответчик использует его в нарушение вида разрешенного использования, а именно, для размещения медицинского центра. В досудебном порядке (претензия от 15.03.2019) указанное нарушение не устранено. Согласно положениям статьи 7 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс) земли в Российской Федерации по целевому назначению подразделяются на категории и используются в соответствии с установленным для них целевым назначением; правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов. На основании пункта 1 статьи 615 Гражданского кодекса арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества. Досрочное расторжение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенного на срок более чем пять лет, допускается по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении договора арендатором, если иное не предусмотрено Земельным кодексом, другим федеральным законом (пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса). Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. Истцом не представлены допустимые доказательства существенного нарушения ответчиком условий договора аренды. Согласно Правилам землепользования и застройки на территории муниципального образования город-курорт Сочи, утвержденным решением Городского Собрания Сочи от 29.12.2009 N 202 (далее - Правила землепользования и застройки), среди основных видов разрешенного использования земельных участков в территориальной зоне "Ж-2", в которой расположен спорный участок с кадастровым номером 23:49:0308002:2499, отсутствует вид "эксплуатация здания обувного цеха", при этом имеется вид "клиника общего профиля". Ответчик неоднократно обращался с заявлениями об изменении вида разрешенного использования арендуемого земельного участка и получал отказы. Доказательств неисполнения обществом "Мода" обязанностей по внесению арендной платы материалы дела не содержат. Предусмотренных законом или договором аренды от 25.05.2009 оснований для его расторжения, не имеется. Кроме того, собственник объекта недвижимого имущества имеет преимущественное право на предоставление ему сформированного земельного участка, на котором расположено названное имущество. В связи с отказом в удовлетворении заявленных требований, и освобождением администрации от уплаты государственной пошлины, по правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Арбитражный процессуальный кодекс, Кодекс) государственная пошлина в доход федерального бюджета не взыскивается.

Апелляционный суд выводы суда первой инстанции об отказе администрации в иске поддержал, дополнительно отметил следующее. В правилах землепользования и застройки устанавливаются градостроительные регламенты, которые содержат перечень видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства соответствующей территориальной зоны (пункты 8, 9 статьи 1, статья 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации; далее - Градостроительный кодекс). Градостроительный регламент для каждой территориальной зоны устанавливается правилами землепользования и застройки индивидуально, с учетом особенностей ее расположения и развития, возможности территориального сочетания различных видов использования земельных участков; для земельных участков каждой территориальной зоны градостроительным регламентом определяются виды разрешенного использования (пункты 2, 3 статьи 85 Земельного кодекса). Согласно части 4 статьи 37 Градостроительного кодекса основные и вспомогательные виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства правообладателями земельных участков и объектов капитального строительства, за исключением органов государственной власти, органов местного самоуправления, государственных и муниципальных учреждений, государственных и муниципальных унитарных предприятий, выбираются самостоятельно без дополнительных разрешений и согласования. По общему правилу, арендатор не может изменять вид использования земельного участка, согласованный при заключении договора. В рассматриваемом споре земельный участок предоставлен для целей эксплуатации существующего объекта недвижимости; ответчик являлся и является субъектом исключительного права на получение в пользование земельного участка под таким объектом. Действующим законодательством не предусмотрено общего (безусловного) запрета на изменение собственником объекта недвижимости (здания, строения) целей использования такового, заявленных в момент строительства; специальной процедуры согласования такого изменения закон также не устанавливает. В случаях, когда земельный участок был предоставлен для эксплуатации существующего объекта недвижимости, арендодатель не может заявлять о нецелевом характере использования, без ссылок на ограничения законодательства, которые препятствовали бы арендатору использовать принадлежащий ему объект по выбранному им новому назначению; даже при доказанности такой невозможности (например, ввиду существующих градостроительных ограничений) публично-правовое образование не может лишать собственника недвижимости права исключительного землепользования, такое нарушение не влечет сноса легально возведенного объекта недвижимости. Законодательством допускается наложение запрета на использование земельных участков и находящихся на них объектов недвижимости, если оно опасно для жизни или здоровья человека, для окружающей среды, объектов культурного наследия (часть 10 статьи 36 Градостроительного кодекса, пункт 4 статьи 85 Земельного кодекса). Между тем, такие требования администрацией не заявлены, основания иска сведений о подобных обстоятельствах не содержат. Изменение ответчиком вида использования объекта недвижимости (на разрешенный вид в соответствующей территориальной зоне) не может являться в данном случае поводом к расторжению договора аренды земельного участка.

В кассационной жалобе администрация просит решение от 10.08.2020 и апелляционное постановление от 15.10.2020 по настоящему делу отменить, вынести новый судебный акт, удовлетворить исковые требования в полном объеме.

По мнению подателя жалобы, ООО "Мода" использует земельный участок с кадастровым номером с 23:49:0308002:2499, на котором расположен медицинский центр, в нарушение вида разрешенного использования, установленного пунктом 1.1. договора аренды от 25.05.2009, и обязательств, закрепленных в пунктах 5.2.8., 5.2.9., 5.2.12., 5.2.16., 5.2.18. В соответствии с пунктом 4.1.1. договора арендодатель имеет право в одностороннем порядке отказаться от его исполнения при использовании земельного участка в целях, не предусмотренных договором. Выявленные нарушения арендатором в 30-дневный срок, установленный в претензии от 15.03.2019, не устранены, для подписания соглашения о расторжении договора аренды в срок, указанный в претензии от 20.06.2019, арендатор к арендодателю не явился. Изложенное свидетельствует о соблюдении администрацией досудебного порядка урегулирования спора.

Отзыв на кассационную жалобу в суд округа не поступил.

Кассационная инстанция проверяет законность судебных актов, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в жалобе и возражениях на нее, а также соответствие выводов арбитражного суда первой и апелляционной инстанций о применении нормы права установленным ими по делу обстоятельствам и имеющимся в нем доказательствам (части 1, 3 статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса).

Изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа находит жалобу не подлежащей удовлетворению, по следующим основаниям.

Разрешая возникший спор, судебные инстанции правомерно исходили из того, что в соответствии с частью 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов. Защита гражданских прав осуществляется способами, установленными статьей 12 Гражданского кодекса, а также иными способами, предусмотренными законом. Способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения.

В силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности. Обязательства возникают из договоров и других сделок (пункты 1, 2 статьи 307 Гражданского кодекса).

Закреплено в статье 606 Гражданского кодекса, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (пункт 1 статьи 611 Гражданского кодекса). В свою очередь, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества (пункт 1 статьи 614, пункт 1 статьи 615 Гражданского кодекса).

Согласно пункту 3 статьи 307 Гражданского кодекса при установлении, исполнении обязательства стороны обязаны действовать добросовестно, учитывая права и законные интересы друг друга, взаимно оказывая необходимое содействие для достижения цели обязательства, предоставляя друг другу необходимую информацию.

Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов (статья 309 Гражданского кодекса).

Обязанность собственников и лиц, не являющихся собственниками земельных участков, использовать участки в соответствии с их целевым назначением способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту, закреплена в статье 42 Земельного кодекса.

Аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством (пункт 1), а также по иным основаниям и в порядке, установленным данной статьей (пункты 2, 3 статьи 46 Земельного кодекса).

В пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" (далее - постановление Пленума N 11) разъяснено, что в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса и статьями 450, 619 Гражданского кодекса, пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса установлены специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенного на срок более чем пять лет: арендодатель должен представить суду доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 Гражданского кодекса, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды.

По правилам статей 64, 71 Арбитражного процессуального кодекса арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений, несет риск наступления последствий совершения или несовершения им процессуальных действий (статьи 9, 65 Арбитражного процессуального кодекса, постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.03.2012 N 12505/11).

Исследовав и оценив представленные в обоснование заявленных требований и возражений против них доказательства, судебные инстанции существенного нарушения условий договора аренды земельного участка от 25.05.2009 со стороны общества "Мода" не установили, в связи с чем, руководствуясь применимыми нормами права, отказали администрации в иске.

Ссылка администрации в кассационной жалобе на соблюдение досудебного порядка урегулирования спора несостоятельна, так как спор рассмотрен судами по существу, выводов о нарушении досудебного порядка урегулирования спора обжалуемые акты не содержат.

Доводы подателя жалобы о нарушении арендатором земельного участка с кадастровым номером с 23:49:0308002:2499 обязательств, закрепленных в пунктах 5.2.8., 5.2.12., 5.2.16. договора, заявлены без учета их содержания и представленных в материалы дела доказательств. Истец нормативно не обосновал обязанность арендатора согласовывать изменение назначения принадлежащего ему объекта недвижимого имущества (здания), расположенного на спорном участке, с арендодателем. Установленные судами обстоятельства нахождения арендованного ответчиком земельного участка в территориальной зоне "Ж-2", предусматривающей в числе основных видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства вид "клиника общего профиля", истцом не оспорены.

Суд округа учитывает, что в силу пункта 5.2.18. договора аренды от 25.05.2009 стороны согласовали обращение арендатора к арендодателю для внесения изменений в договор и за перерасчетом арендной платы, при изменении целевого назначения зданий, строений, сооружений (или их частей), расположенных на земельном участке. Невозможность внесения подобных изменений в договор аренды и перерасчета арендной платы, наличие препятствий для этого со стороны арендатора, утрату арендодателем того, на что он вправе был рассчитывать при заключении договора, истец при рассмотрении настоящего спора не подтвердил. Пункт 4.1.1. договора обоснованно применен судами с учетом требований пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса.

При таких обстоятельствах оснований для отмены решения от 10.08.2020 и апелляционного постановления от 15.10.2020 по доводам кассационной жалобы не имеется, они не опровергают законность и обоснованность обжалуемых актов, обусловлены несогласием с ними. Суды первой и апелляционной инстанций с достаточной полнотой установили имеющие значение для разрешения настоящего дела обстоятельства, правильно применили к ним нормы права. Постановленные судами выводы, основаны на всесторонне исследованных, признанных относимыми и допустимыми доказательствах, в связи с чем, переоценке окружным судом кассационной инстанции не подлежат (статьи 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса).

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебных актов в любом случае (часть 4 статьи 288 Кодекса), не установлено.

В силу подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации администрация от уплаты государственной пошлины при подаче кассационной жалобы освобождена.

Руководствуясь статьями 274, 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 10.08.2020 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.10.2020 по делу N А32-52137/2019 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок и в порядке, предусмотренные Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации.

Председательствующий судья

Н.С. Мазурова

Судьи

В.А. Анциферов В.Е. Епифанов