Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 2 февраля 2021 г. N Ф08-504/21 по делу N А53-7987/2020

г. Краснодар

02 февраля 2021 г.

Дело N А53-7987/2020

Резолютивная часть постановления объявлена 02 февраля 2021 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 02 февраля 2021 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Рассказова О.Л., судей Аваряскина В.В. и Артамкиной Е.В., при участии в судебном заседании от ответчика - индивидуального предпринимателя Луговой Галины Ивановны (ИНН 616103145516, ОГРН 310619410400122) - Зоткина А.В. (доверенность от 20.07.2020), в отсутствие истца - администрации города Ростова-на-Дону (ИНН 6164056684, ОГРН 1026103282743), третьих лиц: департамента координации строительства и перспективного развития города Ростова-на-Дону, акционерного общества фирма "Агрокомплекс" им. Н.И. Ткачева, извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Луговой Галины Ивановны на решение Арбитражного суда Ростовской области от 15.10.2020 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.12.2020 по делу N А53-7987/2020, установил следующее.

Администрация города Ростова-на-Дону (далее - администрация) обратилась в арбитражный суд с исковым заявлением к ИП Луговой Г.И. (далее - предприниматель) с требованиями:

- изъять в муниципальную собственность нежилое помещение площадью 79,7 кв. м с кадастровым номером 61:44:0000000:159589, расположенное по адресу: г. Ростов-на-Дону, пер. Семашко, 30/69 (далее - нежилое помещение) по цене 2 900 тыс. рублей;

- прекратить право собственности предпринимателя на нежилое помещение;

- признать право муниципальной собственности на нежилое помещение;

- обязать предоставить банковские реквизиты (измененные требования в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации; далее - Кодекс).

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: департамент координации строительства и перспективного развития города Ростова-на-Дону (далее - департамент), АО фирма "Агрокомплекс" им. Н.И. Ткачева.

Решением Арбитражного суда Ростовской области от 15.10.2020, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.12.2020, у предпринимателя изъято нежилое помещение в муниципальную собственность, путем выкупа по цене 2 900 тыс. рублей. Судебные акты мотивированы тем, что предприниматель с 2013 года является собственником нежилого помещения в многоквартирном жилом доме, признанном аварийным в 2007 году. Администрация приняла решение об изъятии земельного участка и нежилого помещения. Между сторонами возникли разногласия по цене выкупа. Цена выкупа спорного помещения должна определяться по цене его приобретения, поскольку данное помещение куплено после того, как многоквартирный жилой дом признан аварийным. Апелляционный суд согласился с выводами, сделанными в обжалуемом решении, и отметил, что отношения, регулируемые жилищным законодательством, как правило носят длящийся характер, и соответственно, права и обязанности субъектов этих отношений могут возникать и после того как возникло само правоотношение, при этом, на момент рассмотрения дела и вынесения решения судом первой инстанции положениями действующего законодательства предусмотрена выплата компенсации за изымаемое помещение в размере цены его приобретения, суд первой инстанции сделал верный вывод верный вывод о применении при рассмотрении спора части 8.2 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - Жилищного кодекса). Данная позиция аналогичная позиции, высказанной в определении Восьмого кассационного суда общей юрисдикции от 24.09.2020 N 88-14728/2020.

В кассационной жалобе предприниматель просит отменить состоявшиеся судебные акты. По мнению заявителя, неправильно применена аналогия закона. Приведенная судебная практика, не применима к рассматриваемому спору, поскольку основана на иных обстоятельствах дела. Предметом спора является достоверность рыночной стоимости изымаемого помещения. Правила жилищного законодательства, введенные в 2019 году, не могут распространяться на правоотношения, возникшие до их введения. Расчет возмещения за изъятие нежилого помещения осуществляется по правилам земельного законодательства. По оценке, проведенной по инициативе администрации, рыночная стоимость нежилого помещения составляет 5 220 572 рубля. Администрация подготовила проект соглашения об изъятии нежилого помещения от 06.11.2019 на названную сумму. У предпринимателя возникло право на получение возмещения в указанном размере. Уточняя исковые требования, администрация неправомерно заявила требование о пересмотре процедуры изъятия нежилого помещения и изменении условий соглашения об изъятии. Спорные правоотношения не являются длящимися, потому что процедура расчета выкупа завершена 07.11.2019, после получения предпринимателем соглашения об изъятии нежилого помещения от 06.11.2019. Администрация могла обратиться в суд с иском о принудительном изъятии нежилого помещения только на условиях проекта соглашения об изъятии нежилого помещения от 06.11.2019. Предприниматель приобрела спорное имущество в целях использования под магазин. Злоупотребление правом в виде приобретения предпринимателем имущества для получения выгоды не доказано. Приобретая, нежилое помещение предприниматель полагала, что основания для его изъятия отсутствуют (спустя три года после признания его аварийным). По результатам проведения судебной экспертизы рыночная стоимость изымаемой недвижимости определена в размере 11 149 845 рублей. Заключение судебной экспертизы администрация не оспорила, ходатайство о проведении повторной экспертизы не заявила. Выводы судебной экспертизы являются установленными обстоятельствами по делу и должны применяться для определения размера возмещения за нежилое помещение.

В судебном заседании представитель ответчика поддержал доводы жалобы, просил суд кассационной инстанции отменить обжалуемые судебные акты.

Изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, выслушав представителя ответчика, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что кассационная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Из материалов дела видно и суды установили, что предприниматель является собственником нежилого помещения, что подтверждается выпиской из единого государственного реестра недвижимости от 10.03.2020 N ИЭ9965-20-4419491.

Постановлением мэра города Ростова-на-Дону от 14.05.2007 N 472 многоквартирный дом, в котором расположено нежилое помещение предпринимателя, признан аварийным и подлежащим сносу.

Постановлением администрации от 20.05.2019 N 391 принято решение об изъятии для муниципальных нужд земельного участка, в связи с признанием расположенного на нем многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу, в том числе нежилое помещение предпринимателя (пункт 1.3.6).

Департамент провел мероприятия, направленные на заключение с собственником соглашения о выкупе для муниципальных нужд изымаемого объекта, а именно: заключил муниципальный контракт со специализированной организацией на определение выкупной цены изымаемого помещения; провел мероприятия по согласованию результатов отчетов об оценке на заседании городской комиссии. Оценка нежилого помещения проведело ООО "Экспертное учреждение "Союз Экспертиза"". Согласно отчету от 08.10.2019 N 17449/10-19 рыночная стоимость нежилого помещения и убытков, причиненных собственнику его изъятием, составила 5 220 572 рубля.

Протоколом заседания городской комиссии от 25.10.2019 N 35 результаты оценки согласованы, предпринимателю направлено письменное предложение о заключении соглашения об изъятии нежилого помещения с выплатой указанного возмещения.

Соглашение о выкупе собственник нежилого помещения не подписал.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения администрации в суд с иском.

Суды первой и апелляционной инстанций, в совокупности оценив доказательства, имеющиеся в материалах дела, в порядке статьи 71 Кодекса, установили, что многоквартирный жилой дом, в котором расположено нежилое помещение, признан непригодным для проживания и подлежащим сносу. Учитывая, что земельный участок, на котором расположен данный многоквартирный дом, изъят для муниципальных нужд, руководствуясь статьями 6, 235, 239.2, 279 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс), статьей 32 Жилищного кодекса, суды пришли к выводу, что нежилое помещение подлежит изъятию путем выкупа.

Для определения размера компенсации за подлежащее изъятию нежилое помещение, принадлежащее предпринимателю, суд первой инстанции назначил судебную экспертизу. Согласно выводам эксперта рыночная стоимость нежилого помещения составила 10 497 967 рублей, величина убытков, причиненных собственнику изъятием объекта недвижимости - 651 878 рублей.

В силу части 8.2 статьи 32 Жилищного кодекса граждане, которые приобрели право собственности на жилое помещение в многоквартирном доме после признания его в установленном порядке аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, за исключением граждан, право собственности у которых в отношении таких жилых помещений возникло в порядке наследования, имеют право на выплату возмещения за изымаемое жилое помещение, рассчитанного в порядке, установленном частью 7 названной статьи, размер которого не может превышать стоимость приобретения ими такого жилого помещения, при этом положения частей 8 и 8.1 данной статьи в отношении таких граждан не применяются.

Принимая во внимание, что предприниматель приобрел нежилое помещение, после признания в 2007 году многоквартирного дома непригодным для проживания и подлежащим сносу, по договору купли-продажи от 28.11.2013, суды пришли к верному выводу, что в соответствии с указанными нормами выкупная цена данного нежилого помещения не может превышать стоимость его приобретения предпринимателем, которая составляет 2 900 тыс. рублей.

Довод заявителя жалобы о том, что часть 8.2 статьи 32 Жилищного кодекса (введена Федеральным законом от 27.12.2019 N 473-ФЗ "О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и Федеральный закон "О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства" в части переселения граждан из аварийного жилищного фонда""; далее - Закон от 27.12.2019 N 473-ФЗ) не подлежит применению к спорным правоотношениям, и администрация могла реализовать право на обращение в суд с иском о принудительном изъятии нежилого помещения только на условиях проекта соглашения от 06.11.2019, суды оценили критически. Апелляционный суд указал, что при изъятии жилого помещения (заключения с конкретным собственником соглашения об изъятии), осуществляемом после 28.12.2019, размер возмещения за изымаемое жилое помещение определяется в соответствии с частью 7 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, с учетом положений части 8.2 названной статьи. В рассматриваемом случае между стороны соглашение об изъятии не подписали. Апелляционный суд также учел, что отношения, регулируемые жилищным законодательством, как правило носят длящийся характер, и соответственно, права и обязанности субъектов этих отношений могут возникать и после того как возникло само правоотношение, при этом, на момент рассмотрения дела и вынесения решения судом первой инстанции положениями действующего законодательства предусмотрена выплата компенсации за изымаемое помещение в размере цены его приобретения (в порядке части 8.2 статьи 32 Жилищного кодекса).

В определении Верховного Суда Российской Федерации от 20.11.2018 N 309-КГ18-13252 сформирован правовой подход, согласно которому к правоотношениям, связанным с получением собственником нежилого помещения в жилом доме, признанном аварийным, соразмерной компенсации утраты им имущества вследствие изъятия земельного участка либо сноса жилого дома, признанного аварийным, подлежат применению по аналогии закона нормы, регулирующие порядок выплаты компенсации собственникам жилых помещений (статья 18 Федерального закона от 21.12.1994 N 68-ФЗ "О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера", пункты 10, 11 статьи 32 Жилищного кодекса). Законом от 27.12.2019 N 473-ФЗ статья 32 Жилищного кодекса дополнена частью 8.2 статьей 3, которой предусмотрено, что названный Закон вступает в силу со дня его официального опубликования. Закон от 27.12.2019 N 473-ФЗ опубликован на официальном интернет-портале правовой информации http://www.pravo.gov.ru - 28.12.2019 (вступил в силу 28.12.2019 и он не содержит особенностей применения данной нормы в зависимости от даты возникновения права собственности на изымаемое жилое помещение, поскольку под ее действие подпадают все случаи перехода права собственности (кроме наследования) после даты признания многоквартирного дома аварийным. Принимая во внимание, что отношения, регулируемые жилищным законодательством, как правило носят длящийся характер, права и обязанности субъектов этих отношений могут возникать и после того как возникло само правоотношение.

В разделе VI Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 1 (2014), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 24.12.2014, разъяснено, что когда собственник не согласен со стоимостью объекта, установленной в решении уполномоченного органа об изъятии земельного участка, или когда выкупная цена в нем не указана и сторонами после принятия решения об изъятии не достигнуто соглашение о выкупной цене, арбитражный суд определяет стоимость объекта, исходя из его рыночной стоимости на момент рассмотрения спора.

Согласно пункту 1 статьи 4 Гражданского кодекса акты гражданского законодательства не имеют обратной силы и применяются к отношениям, возникшим после введения их в действие. Действие закона распространяется на отношения, возникшие до введения его в действие, только в случаях, когда это прямо предусмотрено законом. Отношения сторон по договору, заключенному до введения в действие акта гражданского законодательства, регулируются в соответствии со статьей 422 Гражданского кодекса (пункт 2 статьи 4 Гражданского кодекса).

В силу статьи 422 Гражданского кодекса к договору применяются нормы, действовавшие в момент его заключения.

Возмещение за жилое помещение, сроки и другие условия изъятия определяются соглашением с собственником жилого помещения (частью 6 статьи 32 Жилищного кодекса).

Пунктом 1 статьи 446 Гражданского кодекса предусмотрено, что в случае передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 названного Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Между сторонами возникли разногласия по выкупной стоимости спорного нежилого помещения, находящегося в многоквартирном доме, признанного непригодным для проживания и подлежащего сносу. Решение суда, которым урегулированы разногласия между сторонами, фактически заменяет соглашение, которое подлежит заключению уполномоченным органом с собственником жилого помещения. Следовательно, в силу статьи 422 Гражданского кодекса суд должен руководствоваться императивными нормами, действующими на момент рассмотрения такого спора. Размер рыночной стоимости нежилого помещения, в связи с признанием многоквартирного дома непригодным для проживания и подлежащим сносу и изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд, в случае несогласия с выкупной ценой, определяется на момент рассмотрения спора в суде (постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 29.12.2020 N Ф06-67910/2020 по делу N А57-27023/2019). Суды правильно применили к спорным правоотношениям нормы части 8.2 статьи 32 Жилищного кодекса в редакции, действующей на момент рассмотрения спора в суде. Предприниматель приобрел спорное нежилое помещение после признания многоквартирного дома непригодным для проживания и подлежащим сносу, поэтому суды пришли к верному выводу о том, что выкупная цена указанного нежилого помещения не может превышать стоимость его приобретения предпринимателем.

Доводы, изложенные в кассационной жалобе, полно и всесторонне исследованы судебной коллегией, но в соответствии со статьями 286, 287 Кодекса подлежат отклонению, поскольку основаны на ошибочном толковании закона, не опровергают обстоятельств, установленных судами при рассмотрении настоящего дела, не влияют на законность обжалуемых судебных актов, не подтверждены надлежащими доказательствами и направлены на переоценку доказательств, что не входит в компетенцию суда кассационной инстанции.

Нарушения норм процессуального права, предусмотренных частью 4 статьи 288 Кодекса, при разрешении спора не установлены.

Руководствуясь статьями 274, 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ростовской области от 15.10.2020 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.12.2020 по делу N А53-7987/2020 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий

О.Л. Рассказов

Судьи

В.В. Аваряскин Е.В. Артамкина