Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10 декабря 2020 г. N 15АП-19154/20 по делу N А53-7987/2020

город Ростов-на-Дону

10 декабря 2020 г.

дело N А53-7987/2020

Резолютивная часть постановления объявлена 09 декабря 2020 года.

Полный текст постановления изготовлен 10 декабря 2020 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Ереминой О.А.

судей Величко М.Г., Шапкина П.В.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Коноплевым И.А.

при участии:

от ответчика - представитель Зоткин А.В., доверенность от 20.07.2020;

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Луговой Г.И. на решение Арбитражного суда Ростовской области от 15.10.2020 по делу N А53-7987/2020

по иску администрации города Ростова-на-Дону

к ответчику - индивидуальному предпринимателю Луговой Г.И.

при участии третьих лиц - АО фирма "Агрокомплекс" им. Н.И. Ткачева, Департамента координации строительства и перспективного развития г. Ростова-на-Дону

об изъятии нежилого помещения

УСТАНОВИЛ:

администрация города Ростова-на-Дону обратилась в Арбитражный суд Ростовской области с иском к индивидуальному предпринимателю Луговой Галине Ивановне об изъятии в муниципальную собственность города Ростова-на-Дону нежилого помещения площадью 79,7 кв.м с кадастровым номером 61:44:0000000:159589, расположенного по адресу: г. Ростов-на-Дону, пер. Семашко, 30/69, по цене 2900000 рублей, о прекращении права собственности ответчика на помещение, признании права муниципальной собственности на помещение, об обязании предоставить банковские реквизиты (с учетом изменения предмета требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации - т. 3 л.д. 3-5).

Определением суда к участию деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требований на предмет спора, привлечены Департамент координации строительства и перспективного развития города Ростова-на-Дону, акционерное общество фирма "Агрокомплекс" им. Н.И. Ткачева.

Решением от 08.10.2020 у индивидуального предпринимателя Луговой Г.И. в муниципальную собственность города Ростова-на-Дону изъято нежилое помещение площадью 79,7 кв.м. с кадастровым номером 61:44:0000000:159589, расположенное по адресу: г. Ростов-на-Дону, пер. Семашко, 30/69, путем выкупа по цене 2900000 рублей.

Решение мотивировано тем, что ответчик является собственником нежилого помещения в многоквартирном жилом доме, признанном аварийным. Администрацией принято решение об изъятии земельного участка и принадлежащего ответчику помещения. Между сторонами возникли разногласия по цене выкупа. Однако, согласно части 8.2 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации цена выкупа спорного помещения должна определяться по цене его приобретения, поскольку данное помещение приобретено после того, как многоквартирный жилой дом признан аварийным.

Не согласившись с указанным судебным актом, ответчик обжаловал его в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В апелляционной жалобе заявитель указал на незаконность и необоснованность решения просил его отменить и принять по делу новый судебный акт.

В обоснование жалобы заявитель сослался на то, что при рассмотрении дела суд неправомерно применил нормы части 8.2 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, введенной в действие в декабре 2019 года. Данная норма применена в нарушение статьи 6 Жилищного кодекса Российской Федерации. Органом местного самоуправления полностью выполнена процедура изъятия у ответчика помещения, цена выкупа определена органом местного самоуправления на основании отчета об оценке, которую ответчик счет заниженной, что является предметом настоящего спора. Судом неправильно определен предмет доказывания, так как предметом спора является именно определение достоверности рыночной стоимости изымаемого помещения.

Решение об изъятии земельного участка и помещения принято 20.05.2019, с этого момента у ответчика возникло право на получение возмещения. Ответчику 07.11.2019 вручено соглашение об изъятии помещения по цене согласно отчету об оценке в размере 5220575 рублей. Таким образом, с 07.11.2019 у ответчика возникло право на получение 5220572 рублей возмещения, то есть до введения в действие части 8.2 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Заявитель указал на то, что под видом изменения требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации истцом заявлено неправомерное требование пересмотра административной процедуры изъятия помещения и изменения условий соглашения об изъятии помещения.

По мнению заявителя жалобы, ссылки на судебные акты по делу N А57-27020/2019 необоснованны, так как предметом спора по указанному делу являлась ситуация, когда процедура изъятия не проводилась. Кроме того, судебные акты по делу N А57-27020/2019 косвенно подтверждают позицию ответчика.

Вывод о злоупотреблении правом ответчиком ошибочен, соответствующих доказательств в дело не представлено.

В судебном заседании апелляционной инстанции представитель ответчика жалобу поддержал.

Представитель администрации г. Ростова-на-Дону в заседание не явился, отзыв не представил.

Представители третьих лиц в судебное заседание не явились, отзывы не представили.

Истец и третьи лица извещены о рассмотрении дела в порядке пункта 5 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.02.2011 N 12.

Изучив материалы дела и заслушав пояснения представителя ответчика, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела, на праве собственности индивидуальному предпринимателю принадлежит нежилое помещение, площадью 79,7 кв.м, расположенное по адресу: г. Ростов-на-Дону, пер. Семашко, 30/69 (1-этаж), что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости от 10.03.2020 N ИЭ9965-20-4419491.

Постановлением мэра города Ростова-на-Дону от 14.05.2007 N 472 многоквартирный дом N 69/30 по ул. Темерницкой, литер АА1, признан аварийным и подлежащим сносу (адрес аналогичный пер. Семашко, 30/69).

На основании части 10 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации администрацией города Ростова-на-Дону 20.05.2019 принято постановление N 391 "Об изъятии для муниципальных нужд земельного участка, расположенного по адресу: Ростовская область, город Ростов-на-Дону, ул. Темерницкой, 69/30, литер АА1, в связи с признанием многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу".

Согласно пункту 1.3.6 постановления администрации города Ростова-на-Дону от 20.05.2019 N 391 изъятию для муниципальных нужд подлежит нежилое помещение площадью 79,7 кв.м, расположенное в многоквартирном доме по ул. Темерницкой, 69/30, литер АА1, город Ростова-на-Дону.

Департаментом координации строительства и перспективного развития города Ростова-на-Дону проведены мероприятия, направленные на заключение с собственником соглашения о выкупе для муниципальных нужд изымаемого объекта, а именно: заключен муниципальный контракт со специализированной организацией на определение выкупной цены изымаемого помещения; проведены мероприятия по согласованию результатов отчетов об оценке на заседании городской комиссии.

Оценка нежилого помещения, общей площадью 79,7 кв.м, по адресу: г. Ростова-на-Дону, ул. Темерницкой, 69/30, литер АА1, проведена ООО "Экспертным учреждением "СоюзЭкспертиза".

Согласно отчету ООО "ЭУ "СоюзЭкспертиза" N 17449/10-19 от 08.10.2019 рыночная стоимость объекта оценки и убытков, причиненных собственнику его изъятием составляет 5220572 рубля.

Протоколом заседания городской комиссии от 25.10.2019 N 35 результаты оценки согласованы, Луговой Г.И. направлено письменное предложение о заключении соглашения об изъятии нежилого помещения с выплатой указанного возмещения.

Однако соглашение о выкупе собственником помещения не подписано.

В связи с изложенным, администрация г. Ростова-на-Дону обратилась в арбитражный суд с настоящим иском.

Правовые последствия признания жилого многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции для собственников нежилых помещений в многоквартирном жилом доме законодательством не установлены.

С учетом изложенного, суд первой инстанции обоснованно в соответствии с пунктом 1 статьи 6 Гражданского кодекса Российской Федерации пришел к выводу о том, что к рассматриваемым правоотношениям подлежат применению нормы закона, регулирующие сходные правоотношения.

Согласно части 10 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации признание многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу является основанием предъявления органом, принявшим такое решение, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе.

В случае, если собственники в установленный срок не осуществили снос дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и соответственно подлежит изъятию каждое помещение в указанном доме, в порядке, предусмотренном частями 1-3, 5-9 настоящей статьи.

В соответствии с частью 6 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации возмещение за нежилое помещение, сроки и другие условия изъятия определяются соглашением с собственником жилого помещения. Принудительное изъятие нежилого помещения на основании решения суда возможно только при условии предварительного и равноценного возмещения.

В соответствии с частью 9 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, если с собственником жилого помещения не достигнуто соглашение о выкупной цене помещения, орган местного самоуправления, принявший такое решение, может предъявить в суд иск о выкупе жилого помещения.

Из положений части 7 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации следует необходимость включения в состав подлежащей собственнику помещения выплаты рыночной стоимости помещения, рыночной стоимости общего имущества в многоквартирном доме с учетом доли собственника в праве общей собственности, а также всех убытков, причиненных собственнику помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места нахождения, временным пользованием иным помещением до приобретения в собственность другого помещения, переездом, поиском другого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

Определением от 17.06.2020 по ходатайству индивидуального предпринимателя Луговой Г.И. по настоящему делу назначена судебная экспертиза, производство которой поручено эксперту ООО "Судебная экспертиза "ЮФОСЭО" Воронову Е.П.

На разрешение эксперта поставлены следующие вопросы:

1) какова рыночная стоимость объекта недвижимости - нежилого помещения, общей площадью общей площадью 79,7 кв.м, с кадастровым номером 61:44:0000000:159589, расположенного на первом этаже многоквартирного жилого дома по адресу: г. Ростов-на-Дону, пер. Семашко, 30/69 (с учетом доли в праве общей долевой собственности на общее имущество)?

2) какова величина убытков, причиненных собственнику изъятием объекта недвижимости нежилого помещения, общей площадью общей площадью 79,7 кв.м, с кадастровым номером 61:44:0000000:159589, расположенное на первом этаже многоквартирного жилого дома по адресу: г. Ростов-на-Дону, пер. Семашко, 30/69 (с учетом доли в праве общей долевой собственности на общее имущество)?

Согласно выводам эксперта рыночная стоимость объекта недвижимости - нежилого помещения с кадастровым номером 61:44:0000000:159589, площадью 79,7 кв.м, по адресу: г. Ростов-на-Дону, пер. Семашко, 30/69, составила 10497967 рублей, величина убытков, причиненных собственнику изъятием объекта недвижимости - 651878 рублей.

Между тем, при принятии обжалуемого решения суд первой инстанции обоснованно руководствовался следующим.

В соответствии с пунктом 8.2 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации граждане, которые приобрели право собственности на жилое помещение в многоквартирном доме после признания его в установленном порядке аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, за исключением граждан, право собственности у которых в отношении таких жилых помещений возникло в порядке наследования, имеют право на выплату возмещения за изымаемое жилое помещение, рассчитанного в порядке, установленном частью 7 настоящей статьи, размер которого не может превышать стоимость приобретения ими такого жилого помещения, при этом положения частей 8 и 8.1 настоящей статьи в отношении таких граждан не применяются.

Из материалов дела следует, что многоквартирный дом N 69/30 по ул. Темерницкой, литер АА1, в котором распложено спорное помещение, признан аварийным и подлежащим сносу по постановлению Мэра города Ростова-на-Дону от 14.05.2007 N 472.

Данное помещение приобретено по договору купли-продажи от 28.11.2013 по цене 2900000 рублей. В связи с тем, что собственники помещений не исполнили требования о сносе, 20.05.2019 администрацией города Ростова-на-Дону принято постановление N 391 об изъятии для муниципальных нужд земельного участка, расположенного по адресу: Ростовская область, город Ростов-на-Дону, ул. Темерницкой, 69/30, литер АА1, а также помещений в многоквартирном жилом доме, распложенном на нем, в том числе, нежилого помещения, принадлежащего ответчику на праве собственности.

Таким образом, нежилое помещение, расположенное по адресу г. Ростова-на-Дону пер. Семашко,30/69, приобретено Луговой Г.И. по договору купли -продажи в 2013 году, а многоквартирный дом N 30/69 по пер. Семашко, 30/69, признан аварийным постановлением мэра города Ростова-на-Дону от 14.05.2007 N 472.

Следовательно, с учетом положений части 8.2 статьи 32 Жилищного кодекса российской Федерации размер компенсации не может превышать стоимость приобретения спорного помещения.

Спор между сторонами возник относительно возможности применения данной нормы к спорным правоотношениям.

Часть 8.2 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации введена Федеральным законом от 27.12.2019 N 473-ФЗ в целях закрепления подхода, в соответствии с которым обязательства публично-правовых образований обеспечить права собственников помещений в связи с признанием дома аварийным и его сносом не могут быть использованы заинтересованными лицами в целях их обогащения.

Согласно пункту 3 договора купли-продажи от 28.11.2013 Луговая Г.И. приобрела спорное нежилое помещение по цене 2900000 рублей.

Таким образом, данная сумма и подлежит выплате в качестве компенсации за изымаемое помещение.

Ссылка заявителя на то, что согласно статье 6 Жилищного кодекса Российской Федерации данная норма не может применяться к ранее возникшим правоотношениям сторон по изъятию спорного помещения, признается судом апелляционной инстанции несостоятельным.

Как указано выше, часть 8.2 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации вступила в силу 28.12.2019. Федеральный закон от 27.12.2019 N 473-ФЗ "О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и Федеральный закон "О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства" не содержит особенностей применения данной нормы в зависимости от даты возникновения права собственности на изымаемое жилое помещение, даты принятия решения об изъятии помещения либо даты направления соглашения об изъятии помещений, поскольку под ее действие подпадают все случаи перехода права собственности (кроме наследования) после даты признания многоквартирного дома аварийным.

Таким образом, при изъятии жилого помещения (заключения с конкретным собственником соглашения об изъятии), осуществляемом после 28.12.2019, размер возмещения за изымаемое жилое помещение определяется в соответствии с частью 7 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, с учетом положений части 8.2 статьи 32 Кодекса. В данном случае между сторонами соглашение об изъятии не подписано.

Учитывая, что отношения, регулируемые жилищным законодательством, как правило носят длящийся характер, и соответственно, права и обязанности субъектов этих отношений могут возникать и после того как возникло само правоотношение, при этом, на момент рассмотрения дела и вынесения решения судом первой инстанции положениями действующего законодательства предусмотрена выплата компенсации за изымаемое помещение в размере цены его приобретения, суд первой инстанции верно пришел к выводу о применении при рассмотрении настоящего спора норм части 8.2 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Данная позиция аналогичная позиции, высказанной в определении Восьмого кассационного суда общей юрисдикции от 24.09.2020 N 88-14728/2020.

При таких условиях, суд апелляционной инстанции оснований для отмены или изменения обжалуемого решения не усматривает.

В части отказа в исковых требованиях о прекращении права собственности Луговой Г.И. и о признании права муниципальной собственности администрация г. Ростова-на-Дону решение не обжалует.

С учетом изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ростовской области от 15.10.2020 по делу N А53-7987/2020 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

Еремина О.А.

Судьи

Величко М.Г. Шапкин П.В.