Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 3 марта 2021 г. N Ф08-10852/20 по делу N А15-5617/2019

г. Краснодар

03 марта 2021 г.

Дело N А15-5617/2019

Резолютивная часть постановления объявлена 24 февраля 2021 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 03 марта 2021 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Анциферова В.А., судей Епифанова В.Е. и Мещерина А.И. при участии в судебном заседании от ответчика - общества с ограниченной ответственностью "Стал 1" (ИНН 0529011437, ОГРН 1030501587632) - Гаджиевой Э.М. (доверенность от 11.01.2021), в отсутствие представителей истцов: администрации сельского поселения село Орта-Стал Сулейман-Стальского муниципального района Республики Дагестан (ИНН 0529007085, ОГРН 1120529000371), администрации муниципального образования Сулейман-Стальский район Республики Дагестан (ИНН 0529909647, ОГРН 1080529000232), третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора: Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республики Дагестан, федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Республике Дагестан, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Стал 1" на решение Арбитражного суда Республики Дагестан от 30.06.2020 и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.09.2020 по делу N А15-5617/2019, установил следующее.

Администрация сельского поселения село Орта-Стал Сулейман-Стальского муниципального района Республики Дагестан (далее - администрация поселения) обратилась в Арбитражный суд Республики Дагестан с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Стал 1" (далее - общество) о расторжении договора от 09.09.2003 аренды находящегося в муниципальной собственности земельного участка площадью 30 га с кадастровым номером 05:13:000047:8, относящегося к категории земель сельскохозяйственного назначения, с разрешенным использованием для закладки сада, виноградников (далее - договор аренды, земельный участок).

К участию в деле в качестве соистца привлечена администрация муниципального образования Сулейман-Стальский район Республики Дагестан (далее - администрация района), в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, - Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республики Дагестан, федеральное государственное бюджетное учреждение "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Республике Дагестан (далее - управление Росреестра, кадастровая палата).

Решением Арбитражного суда Республики Дагестан от 30.06.2020, оставленным без изменения постановлением Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.09.2020, в удовлетворении иска отказано. Судебные акты мотивированы следующим. Договор аренды земельного участка является ничтожной сделкой, поскольку при его заключении не соблюден установленный законодательством публичный порядок. В момент заключения договора предоставление в аренду земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, допускалось производить исключительно на торгах. У общества отсутствовало право на предоставление земельного участка в аренду без проведения торгов. К обществу в порядке правопреемства не перешло какое-либо право на земельный участок.

Невозможность использования земельного участка по целевому назначению ввиду заболоченности территории не подтверждена. Систематический сброс воды из оросительного канала на земельный участок не доказан.

Общество обжаловало решение Арбитражного суда Республики Дагестан от 30.06.2020 и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.09.2020 в порядке, определенном нормами главы 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Арбитражный процессуальный кодекс), приведя следующие основания проверки законности судебных актов. На части арендованного земельного участка общество посадило многолетние косточковые насаждения. Данное обстоятельство подтверждено информацией о выборе саженцев плодовых культур и их посадке, справкой-расчетом о причитающихся субсидиях на закладку сада, списком получателей бюджетных средств для указанных целей. Систематический сброс воды из оросительного канала повлек гибель саженцев плодовых культур. До устранения неконтролируемого сброса воды из оросительного канала закладка сада и использование земельного участка по целевому назначению были невозможны. Общество обращалось в уполномоченные органы по поводу устранения названных препятствий, проводило мероприятия на восстановлению на земельном участке плодородного слоя почвы, выполняло мелиоративные работы. В момент заключения договора аренды и его государственной регистрации региональный закон, регулирующий оборот земель сельскохозяйственного назначения в регионе, не действовал. Его применение судом первой инстанции не обосновано. Вопрос о нарушении процедуры заключения договора аренды не исследовался, соответствующие доказательства не истребовались и не оценивались. Суд первой инстанции не предложил лицам, участвующим в деле, представить доказательства соблюдения арендодателем указанной процедуры. Трехгодичный срок исковой давности по требованию о применении последствий недействительности ничтожной сделки истек. Договор аренды зарегистрирован в 2003 году и исполнялся с момента его государственной регистрации.

В отзыве на кассационную жалобу администрация поселения указывает на необоснованность ее доводов. Иные арендаторы используют предоставленные им земельные участки на данной территории по целевому назначению (для закладки сада). Общество в нарушение норм земельного и градостроительного законодательства осуществило на части земельного участка строительство жилых домов. Обстоятельства систематического сброса воды из оросительного канала в результате проведенной специалистами администрации района проверки не подтвердились. Общество не предъявляло к администрации района претензии о невозможности использования земельного участка, не выступило с инициативой о расторжении договора аренды. Общество не представило доказательства своевременного и полного внесения арендной платы.

Изучив материалы дела, доводы кассационной жалобы и отзыва на нее, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа находит обжалуемые судебные акты подлежащими отмене, а дело - направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Судами первой и апелляционной инстанций установлено, что на основании постановления администрации района от 04.09.2003 N 113 Сулейман-Стальский райкомзем (арендодатель) и общество (арендатор) 09.09.2003 заключили договор аренды земельного участка на 49 лет (до 09.09.2052). В Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним 22.10.2003 внесена соответствующая запись с номером регистрации 05-01/13-3/2003-636. Право собственности поселения на земельный участок зарегистрировано 25.01.2016, о чем в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним внесена запись с номером регистрации 05-05/027-05/313/001/2016-115/1.

В акте муниципальной проверки от 22.07.2019 зафиксированы нарушения обществом условий договора аренды, выразившиеся в неиспользовании земельного участка по целевому назначению и отсутствии результатов выполненных работ по закладке сада. Допущенные обществом нарушения привели к заболачиванию земельного участка, его зарастанию сорной растительностью и кустарником.

Администрация поселения направила обществу письмо от 22.07.2019 N 1 с предупреждением о необходимости устранения нарушений условий договора аренды под страхом его расторжения. Полагая, что общество использует земельный участок с существенными нарушениями условий аренды, администрация поселения направила ему уведомление от 02.08.2019 с предложением о досрочном расторжении договора аренды. Копия уведомления вручена обществу 06.08.2019. Общество оставило данное предложение без какого-либо реагирования.

Названные обстоятельства послужили основаниями обращения администрации поселения в арбитражный суд. Законность решения и постановления арбитражных судов первой и апелляционной инстанций проверяется исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, с учетом установленных статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса пределов рассмотрения дела в арбитражном суде кассационной инстанции.

Согласно статье 71 Арбитражного процессуального кодекса внутреннее убеждение суда должно основываться на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Этим обеспечиваются изучение всех обстоятельств конкретного дела, реализация принципа состязательности и равноправия сторон при осуществлении правосудия, а также конституционного права на судебную защиту (Определение Конституционного Суда Российской Федерации от 23.04.2020 N 988-О).

Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения (статья 422 Гражданского кодекса Российской Федерации; далее - Гражданский кодекс). В момент заключения договора аренды ничтожной определялась сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов (статья 168 Гражданского кодекса).

По смыслу данных Пленумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пункте 2 постановления от 23.07.2009 N 57 "О некоторых процессуальных вопросах практики рассмотрения дел, связанных с неисполнением либо ненадлежащим исполнением договорных обязательств" разъяснений, оценка обстоятельств, свидетельствующих о заключенности и действительности договора, о соблюдении правил его заключения, необходима при рассмотрении и дел, связанных с взысканием по договору, и дел об оспаривании договора, в том числе о расторжении договора.

Статьей 34 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс) в действовавшей до 01.03.2015 редакции на уполномоченные действовать от имени публично-правовых образований органы возлагались обязанности по обеспечению управления и распоряжения находящимися в собственности и (или) в ведении таких образований земельными участками на принципах эффективности, справедливости, публичности, открытости и прозрачности процедур предоставления таких земельных участков.

Передача в аренду находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения осуществлялось в порядке, установленном статьей 34 Земельного кодекса, в случае поступления только одного заявления и при условии предварительного и заблаговременного опубликования сообщения о наличии предлагаемых для такой передачи земельных участков в средствах массовой информации, определенных субъектом Российской Федерации. При этом принятие решения о передаче земельных участков в аренду допускалось при условии, что в течение месяца с момента опубликования сообщения не поступили иные заявления. В случае поступления двух и более заявлений о передаче земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения в аренду, такие земельные участки должны были предоставляться в аренду на торгах. Организация и проведение торгов (конкурсов, аукционов) по продаже права на заключение договоров аренды таких земельных участков осуществлялось в соответствии со статьей 38 Земельного кодекса (статья 10 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения"; далее - Закон N 101-ФЗ).

Заключение договора аренды со стороны арендодателя неуполномоченным на распоряжение земельным участком органом безусловно свидетельствует о противоречии такого договора существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, нарушении им интересов публично-правового образования и органа, уполномоченного на распоряжение таким участком. Данные обстоятельства могут являться основанием для квалификации договора аренды в качестве ничтожной сделки.

В условиях допущенных при заключении договора аренды уполномоченным на распоряжение земельным участком органом незначительных процедурных нарушений, не повлекших нарушение прав и законных интересов третьих лиц, при оценке этого договора следует учитывать, что такие нарушения допущены самим органом, который мог и должен был предпринимать все предусмотренные законом меры для выполнения своих обязанностей. При регулировании гражданско-правовых отношений между публично-правовым образованием (арендодателем) и добросовестной стороной (арендатором) справедливым является переложение неблагоприятных последствий на публично-правовое образование. Данный правовой подход, ранее сформулированный в Постановлении Конституционного Суда Российской Федерации от 22.06.2017 N 16-П, применительно к земельным отношениям приведен в определении Верховного Суда Российской Федерации от 23.12.2019 N 308-ЭС19-19765.

Принимая обжалуемый судебный акт, суд первой инстанции не обеспечил всестороннее, полное, объективное и непосредственное исследование совокупности доказательств, установление всех обстоятельств дела, необходимых для принятия правильного решения. Принцип состязательности и равноправия сторон при осуществлении правосудия не мог быть реализован без вынесения на обсуждение сторон обстоятельств, связанных с заключением договора аренды, с соблюдением при этом нормативно установленной процедуры. Администрациям поселения и района не предложено представить доказательства заблаговременного опубликования информации о предстоящем предоставлении земельного участка в аренду до заключения соответствующего договора с обществом. При обсуждении данного вопроса общество вправе было заявить об истребовании доказательств, а суд должен был оказать содействие в их получении. Суд апелляционной инстанции данные процессуальные нарушения не устранил.

Квалифицируя договор аренды в качестве ничтожной сделки, суды не учли степень значительности допущенных при заключении договора аренды уполномоченным на распоряжение земельным участком органом процедурных нарушений, не установили их негативное влияние на права и законные интересы третьих лиц. При оценке договора аренды не учтено, что неблагоприятные последствия нарушений, допущенных администрацией района, которая могла, но не предприняла все предусмотренные законом меры для выполнения своих обязанностей, не могли быть переложены на общество в отсутствие признаков недобросовестности в его поведении.

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель), в силу статей 606, 614, 615 Гражданского кодекса, обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

Договор может быть расторгнут по соглашению сторон, а также по требованию одной из сторон по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной и в иных случаях, предусмотренных Кодексом, другими законами или договором. По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату (статьи 450, 619 Гражданского кодекса).

Пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс) допускается досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении условий договора арендатором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (абзац четвертый пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса).

В пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" содержится разъяснение о том, что в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса и статьями 450 и 619 Гражданского кодекса, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен доказать факт существенного нарушения договора аренды арендатором.

Если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть третья статьи 619 Гражданского кодекса), а также предложение о расторжении договора (пункт 2 статьи 452 Гражданского кодекса). Право требовать расторжения договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения, а требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

В силу статьи 42, пункта 2 статьи 46 Земельного кодекса землепользователи обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением, своевременно приступать к использованию земельных участков в случаях, если сроки освоения земельных участков предусмотрены договорами. Такие сроки могут быть установлены в договоре и в законе. Если в соответствующем договоре срок не установлен, то применяются сроки, установленные законом. Аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя по предусмотренным пунктом 2 статьи 45 Земельного кодекса основаниям, среди которых названо неиспользование земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом.

В этот период не включается время, в течение которого участок не мог быть использован по целевому назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.

Расторжение договора аренды в рассматриваемом случае возможно только при наличии соответствующих критериям относимости и допустимости доказательств того, что общество допустило существенные нарушения условий договора по зависящим от него причинам. В целях установления возможности использования земельного участка по целевому назначению, наличия заболоченной территории и ее связи с систематическим сбросом воды из оросительного канала, наличия на части земельного участка посаженных обществом деревьев, причин их гибели суду первой инстанции следовало вынести на обсуждение вопрос о назначении судебной экспертизы, привлечении специалистов.

Названные недостатки препятствуют суду кассационной инстанции признать соответствующим установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам выводы, содержащиеся как в решении суда первой инстанции, так и в постановлении суда апелляционной инстанции.

Суд кассационной инстанции уполномочен на отмену решения суда первой инстанции и постановления суда апелляционной инстанции и направление дела на новое рассмотрение в соответствующий арбитражный суд, решение, постановление которого отменено, если выводы, содержащиеся в обжалуемых судебных актах, не соответствуют установленным по делу фактическим обстоятельствам или имеющимся в деле доказательствам (статья 287 Арбитражного процессуального кодекса).

В пункте 33 постановления от 30.06.2020 N 13 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде кассационной инстанции" Пленум Верховного Суда Российской Федерации разъяснил, что выявление судом кассационной инстанции несоответствия содержащихся в судебных актах выводов суда первой или апелляционной инстанции об обстоятельствах дела доказательствам, на которых основаны такие выводы, несогласие с мотивами, по которым суды отвергли те или иные доказательства, являются основаниями для отмены или изменения решения суда первой инстанции и (или) постановления суда апелляционной инстанции полностью или в части. В этом случае дело направляется на новое рассмотрение, так как суд кассационной инстанции не вправе самостоятельно устранять нарушения, связанные с применением норм процессуального законодательства об исследовании и оценке доказательств по делу.

Направление дела на новое рассмотрение в данном случае обусловлено необходимостью принятия находящегося вне компетенции суда кассационной инстанции комплекса процессуальных мер, направленных на установление дополнительных обстоятельств и оценки представленных доказательств.

При новом рассмотрении дела суду необходимо учесть изложенные указания суда кассационной инстанции, в силу статьи 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обязательные для арбитражного суда, вновь рассматривающего дело, устранить выявленные недостатки, установить дополнительные обстоятельства, после чего принять законное и обоснованное решение.

Руководствуясь статьями 274, 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Дагестан от 30.06.2020 и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.09.2020 по делу N А15-5617/2019 отменить.

Дело N А15-5617/2019 направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Республики Дагестан.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1. Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья

В.А. Анциферов

Судьи

В.Е. Епифанов А.И. Мещерин