Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 5 марта 2021 г. N Ф08-12277/20 по делу N А32-36793/2019

г. Краснодар

05 марта 2021 г.

Дело N А32-36793/2019

Резолютивная часть постановления объявлена 04 марта 2021 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 05 марта 2021 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Епифанова В.Е., судей Мещерина А.И. и Сидоровой И.В., при участии в судебном заседании от истца - администрации муниципального образования город-курорт Геленджик (ИНН 2304026276, ОГРН 1022300777840) - Фок В.Ю. (доверенность от 22.12.2020), от ответчика - индивидуального предпринимателя Зорогляна Жираира Арзумановича (ИНН 230402040167, ОГРНИП 311230403500023) - Долбыш М.В. (доверенность от 14.08.2017), в отсутствие третьих лиц: управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, Кухлиева Романа Олеговича, Горшкова Геннадия Алексеевича, Попандопуло Дмитрия Алексеевича, Куликова Михаила Валерьевича, Куликова Дмитрия Валерьевича, извещенных о времени и месте судебного заседания, рассмотрев кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Зорогляна Жираира Арзумановича на постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.11.2020 по делу N А32-36793/2019, установил следующее.

Администрация муниципального образования город-курорт Геленджик (далее - администрация) обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края к индивидуальному предпринимателю Зорогляну Жираиру Арзумановичу (далее - предприниматель) с исковым заявлением, в котором просила:

- признать недействительным (ничтожным) договор от 16.06.2004 N 4000000869 аренды земельного участка площадью 1 тыс. кв. м с кадастровым номером 23:40:0402004:23, расположенного по адресу: г. Геленджик, ул. Туристическая, имеющего вид разрешенного использования "земельные участки гостиниц";

- признать отсутствующим право аренды предпринимателя на земельный участок площадью 1 тыс. кв. м с кадастровым номером 23:40:0402004:23, расположенный по адресу: г. Геленджик, ул. Туристическая, имеющий вид разрешенного использования "земельные участки гостиниц".

Иск основан на положениях статей 166, 168, 209 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) и разъяснениях, изложенных в совместном постановлении Пленумов Верховного Суда и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - постановление от 29.04.2010 N 10/22). Требования мотивированы тем, что вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Краснодарского края от 19.06.2019 по делу N А32-21613/2019 администрации отказано в удовлетворении заявленного к предпринимателю иска о расторжении договора аренды от 16.06.2004 N 4000000869 ввиду его недействительности (ничтожности). В силу ничтожности арендной сделки незаконная запись в Едином государственном реестре недвижимости (далее - ЕГРН) о праве аренды предпринимателя в отношении земельного участка с кадастровым номером 23:40:0402004:23 не может быть сохранена.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, Кухлиев Роман Олегович, Горшков Геннадий Алексеевич, Попандопуло Дмитрий Алексеевич, Куликов Михаил Валерьевич, Куликов Дмитрий Валерьевич.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 30.06.2020 в удовлетворении исковых требований отказано.

Суд установил, что 16.06.2004 между исполнительным комитетом города-курорта Геленджик (арендодатель) и Кухлиевым Р.О. (арендатор) заключен договор N 4000000869 аренды земельного участка площадью 1 кв. м с кадастровым номером 23:40:0402004:23, расположенного по ул. Туристической, район ЗАО санатория "Голубая волна" в г. Геленджике. Участок предоставлен арендатору для строительства и эксплуатации гостиницы. Договор прошел процедуру государственной регистрации. Между Кухлиевым Р.О. и Горшковым Г.А. 16.01.2007 заключено соглашение о передаче прав и обязанностей арендатора по договору от 16.06.2004 N 4000000869. Между Горшковым Г.А., Попандопуло Д.А. и Куликовым М.В. 23.04.2008 заключено соглашение, по условиям которого права и обязанности арендатора по договору от 16.06.2004 N 4000000869 перешли к Попандопуло Д.А. и Куликову М.В. За муниципальным образованием город-курорт Геленджик 04.08.2011 зарегистрировано право собственности на земельный участок с кадастровым номером 23:40:0402004:23, о чем в ЕГРН внесена запись N 23-23-12/085/2011-255. На основании соглашения от 04.08.2014 права и обязанности арендатора по договору от 16.06.2004 N 4000000869 от Попандопуло Д.А. и Куликова М.В. перешли к Куликову Д.В. Между администрацией и Куликовым Д.В. заключено дополнительное соглашение от 09.09.2015 к договору аренды, которым изменен вид разрешенного использования на "земельные участки прочих мест для временного проживания (отелей, мотелей)". Дополнительным соглашением от 03.03.2017 N 199 стороны внесли изменения в договор аренды, изменив вида разрешенного использования на "земельные участки гостиниц". Соглашением о перенайме от 10.08.2017 права и обязанности арендатора по договору от 16.06.2004 N 4000000869 от Куликова Д.В. перешли к предпринимателю. Все указанные соглашения зарегистрированы в ЕГРН. В подпункте 4.1.6 договора предусмотрено, что арендатор обязан использовать участок в соответствии с целевым назначением и разрешенным использованием. Ссылаясь на акт осмотра от 18.02.2019, согласно которому земельный участок с кадастровым номером 23:40:0402004:23 длительное время не осваивается, разрешение на строительство не выдавалось, участок имеет признаки заброшенности, администрация обратилась в арбитражный суд с иском о расторжении договора от 16.06.2004 N 4000000869. Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 19.06.2019 по делу N А32-21613/2019 администрации отказано в удовлетворении иска. Суд при разрешении спора пришел к выводу о недействительности (ничтожности) договора аренды как заключенного администрацией в отсутствие полномочий по распоряжению спорным участком, относившимся на дату заключения договора к федеральным землям. Письмом от 26.06.2019 N 51-1299/19-01-14 управление имущественных отношений администрации муниципального образования город-курорт Геленджик (далее - управление имущественных отношений) предложило предпринимателю в порядке досудебного урегулирования спора согласовать вопрос относительно недействительности (ничтожности) договора аренды. Ответ на предложение не получен, поэтому администрация обратилась в арбитражный суд с иском. При разрешении спора суд первой инстанции руководствовался положениями статей 166 - 168, 195, 196, 199, 200, 606, 614, 619 Гражданского кодекса. Суд исходил из того, что договор аренды недействителен (ничтожен), поскольку заключен администрацией в отсутствие полномочий по распоряжению земельным участком с кадастровым номером 23:40:0402004:23, относившимся в этот период к собственности Российской Федерации (к землям особо охраняемых природных территорий). Вместе с тем, предприниматель заявил о пропуске администрацией срока исковой давности, который истек по требованию о признании договора аренды ничтожной сделкой, поскольку на дату начала исполнения договора (08.04.2004) администрации должно было быть известно об отсутствии у нее оснований для передачи земельного участка в аренду. Требование о признании отсутствующим права аренды ответчика на земельный участок с кадастровым номером 23:40:0402004:23 квалифицировано судом как самостоятельное, которым установлено, что данный участок не находится в фактическом владении истца. Как следует из представленных в материалы дела актов осмотра земельного участка и приложенных к ним фотоматериалов, свободный доступ на участок отсутствует. Недоказанность фактического владения спорным участком исключает удовлетворение требования администрации о признании отсутствующим права аренды предпринимателя на земельный участок с кадастровым номером 23:40:0402004:23.

Администрация обжаловала решение Арбитражного суда Краснодарского края от 30.06.2020 в части отказа в удовлетворении требования о признании права аренды предпринимателя на земельный участок отсутствующим. Решение в части отказа в признании договора аренды недействительной (ничтожной) сделкой им не обжаловалось.

Постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.11.2020 решение от 30.06.2020 отменено в части. Суд признал отсутствующим право аренды предпринимателя на земельный участок с кадастровым номером 23:40:0402004:23, в удовлетворении остальной части иска отказал.

Суд первой инстанции установил, что договор аренды подписан и начал исполняться 28.05.2004, иск предъявлен администрацией в 2019 году. Таким образом, на дату заключения и начала исполнения арендной сделки администрация не могла не знать об отсутствии у нее полномочий по распоряжению земельным участком, относящимся к землям особо охраняемых природных территорий. Следовательно, администрацией пропущен срок исковой давности по требованию о признании договора аренды недействительной (ничтожной) сделкой и о применении последствий ее недействительности. Однако отказ в удовлетворении иска о признании договора аренды ничтожной сделкой по мотиву истечения давностного срока сам по себе не является основанием для вывода о законности такой сделки. Такая сделка недействительна в силу прямого указания закона и не требует принятия компетентным судом отдельного решения для констатации факта ее ничтожности. Администрацией в рамках настоящего дела заявлено также требование о признании отсутствующим права аренды предпринимателя на земельный участок с кадастровым номером 23:40:0402004:23. По общему правилу такой способ защиты, как признание зарегистрированного права (обременения) отсутствующим, подлежит применению в том случае, когда заинтересованное лицо фактически владеет недвижимым имуществом, однако, не имеет иной возможности защиты своих прав в связи с наличием в ЕГРН записи о праве ответчика на это же имущество. Обязательным условием для реализации данного способа защиты права является отсутствие необходимости защиты владения. Иск о признании зарегистрированного права отсутствующим допустим и как форма требования о применении последствий недействительности сделки, когда нарушение прав истца состоит именно в наличии в ЕГРН регистрационной записи о праве ответчика в отношении того или иного объекта недвижимости, внесенной на основании недействительной сделки. При этом сам истец для восстановления своего нарушенного права не нуждается в восстановлении фактического владения вещью. Отказывая администрации в удовлетворении требования о признании отсутствующим права аренды предпринимателя на земельный участок, суд первой инстанции исходил из того, что спорный земельный участок не находится во владении истца. Апелляционный суд пришел к выводу о том, что в настоящее время администрация не может рассматриваться как лицо, утратившее владение земельным участком. Муниципальное образование город-курорт Геленджик является собственником земельного участка с кадастровым номером 23:43:0402004:23, о чем в ЕГРН внесена регистрационная запись N 23-23-12/085/2011-255 от 04.08.2011. Из актов от 18.02.2019, от 27.01.2020, составленных должностными лицами управления имущественных отношений, следует, что земельный участок не используется в соответствии с целью предоставления. Участок заброшен, захламлен, объекты капитального строительства отсутствуют, на участке произрастает сорная растительность, ограждение земельного участка нарушено, доступ третьих лиц на земельный участок не ограничен. Согласно совместному акту осмотра от 26.03.2020 земельный участок не застроен, со стороны улицы Туристической в г. Геленджике огорожен забором из металлопрофиля, доступ к участку осуществляется через ворота, свободно. Со стороны соседнего земельного участка с кадастровым номером 23:40:0402004:42 огорожен деревянным забором из подручных материалов (доски, двери), доступ к участку не ограничен. Ограждение со стороны соседних участков с кадастровыми номерами 23:40:0402004:403 и 23:40:0402004:37 из металлопрофиля. Охрана участка не осуществляется. Данный акт подписан представителем предпринимателя с возражениями в части указания на неограниченный доступ к земельному участку, который огорожен по всему периметру. Вместе с тем, из фотоматериалов, являющихся приложением к акту осмотра от 26.03.2020, следует, что имеющееся ограждение по периметру не является капитальным, выполнено частично из металлопрофиля и частично из подручных материалов. При этом часть ограждения имеет ненадлежащее техническое состояние, является ветхой и разрушенной (собрана из деревянных досок и старых деревянных дверей), утратила свое функциональное значение и не может служить целям ограничения доступа на земельный участок для любых третьих лиц. Фактически доступ на участок для неограниченного круга лиц, в том числе для истца, имеется с территории мест общего пользования (тротуара, примыкающего к спорному участку). Поэтому отсутствуют основания для вывода о том, что земельный участок с кадастровым номером 23:43:0402004:23 находится в нераздельном фактическом владении ответчика. Установив, что существует возможность доступа на земельный участок неопределенного круга лиц, земельный участок находится в запустении, каких-либо признаков использования земельного участка не усматривается, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что собственник участка (муниципальное образование город-курорт Геленджик) фактически не лишен владения данным участком. Ввиду того, что истцу не требуется восстановление владения земельным участком, у ответчика отсутствует титул на него в силу констатации вступившим в законную силу судебным актом ничтожности договора аренды от 16.06.2004 N 4000000869, признание отсутствующим права аренды предпринимателя на такой участок, признано допустимым и надлежащим способом восстановления прав публичного собственника. Суд сослался на разъяснения, приведенные в пункте 82 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" (далее - постановление от 23.06.2015 N 25) и посчитал, что аналогичным образом подлежит исчислению срок исковой давности к требованию, заявленному администрацией в форме реституционного применительно к объекту, переданному во временное пользование, но в отношении которого истец не утратил владение. Суд апелляционной инстанции исходил из того, что администрация, обращаясь в суд с требованием о расторжении договора аренды в рамках дела N А32-21613/2019, полагала сделку действительной, а себя лицом, опосредованно владеющим земельным участком (законным арендодателем). С момента вступления в законную силу решения по указанному делу у предпринимателя возникла обязанность по возврату земельного участка муниципальному собственнику, а также по совершению действий, направленных на прекращение неосновательно внесенной в ЕГРН регистрационной записи о праве аренды. В связи с этим, именно с данного момента подлежит исчислению срок исковой давности по требованию о признании зарегистрированного права аренды отсутствующим. В рассматриваемом случае ответчик, не имея титула на использование земельного участка, предпринимая меры по сохранению за ним записи о регистрации права аренды на земельный участок в ЕГРН, действует недобросовестно и злоупотребляет правом (статья 10 Гражданского кодекса Российской Федерации). Судебная защита прав истца, как представителя публичного собственника земельного участка с кадастровым номером 23:40:0402004:23, не может быть поставлена в зависимость от недобросовестного поведения ответчика. С учетом изложенного, суд удовлетворил требование администрации о признании отсутствующим права аренды предпринимателя на спорный земельный участок, что является самостоятельным основанием для аннулирования регистрационной записи об аренде в ЕГРН.

Предприниматель обжаловал апелляционное постановление в кассационном порядке. Податель жалобы просит указанный судебный акт отменить, оставить в силе решение суда первой инстанции, ссылаясь на неправильное применение (нарушение) апелляционным судом норм права, а также несоответствие сделанных им выводов фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. Жалоба мотивирована следующим. Решение суда от 19.06.2019 по делу N А32-21613/2019 не является преюдициальным для настоящего спора. Положения части 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) касаются лишь вопроса освобождения от доказывания обстоятельств дела, а не их правовой квалификации, которая может быть различной и зависит, в том числе, от характера конкретного спора. Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 30.06.2020 по делу N А32-36793/2019 полностью отказано в удовлетворении иска, в том числе в связи с пропуском администрацией срока исковой давности. Спорная сделка не признана недействительной в силу ничтожности и не применены последствия недействительности сделки. Кроме того, вывод апелляционного суда о том, что земельный участок находится в фактическом владении истца, является необоснованным и противоречит материалам дела. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Удовлетворение требований лица, не владеющего спорным имуществом, не способно повлечь реальное восстановление его прав, что является самостоятельным основанием для отказа в иске. Истцом не доказан факт владения земельным участком, который не имеет доступа к нему. Акт осмотра от 18.02.2019 составлялся представителями администрации без участия ответчика. Фотосъемка производилась за пределами заборного ограждения, что следует из фотоматериала. Акт осмотра от 26.03.2020 оформлялся с участием представителя ответчика - Долбыш М.В., представителям администрации был предоставлен доступ на земельный участок. Из представленных фотоснимков видно, что спорный участок огорожен, что исключает доступ третьих лиц. Ответчиком также было заявлено ходатайство о пропуске истцом давностного срока по заявленным требованиям, что является самостоятельным основанием для отказа в иске. Исчисление судом апелляционной инстанции течения исковой давности с момента вступления в силу решения от 19.06.2019 по делу N А32-21613/2019 является необоснованным. Течение трехлетнего срока исковой давности в отношении земельного участка с кадастровым номером 23:40:0402004:23, началось не позднее августа 2011 года (с этого времени собственником (правообладателем) данного участка является муниципальное образование город-курорт Геленджик, запись о государственной регистрации права 23-23-12/085/2011-255 от 04.08.2011). Учитывая, что администрация обратилась в суд с иском только 06.08.2019, итоговый вывод суда первой инстанции о пропуске срока исковой давности является правильным.

От иных лиц, участвующих в деле, отзывы на жалобу не поступили.

В судебном заседании представитель предпринимателя поддержал доводы кассационной жалобы, которую просил удовлетворить.

Представитель администрации возражал против удовлетворения жалобы, ссылался на соответствие выводов суда апелляционной инстанции закону и материалам дела, подтверждающим отсутствие каких-либо законных оснований для сохранения в ЕГРН записи о праве аренды предпринимателя в отношении земельного участка с кадастровым номером 23:40:0402004:23.

Изучив материалы дела и доводы жалобы, выслушав представителей сторон, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа не находит оснований для удовлетворения жалобы.

Как видно из материалов дела и установлено судебными инстанциями, 16.06.2004 между исполнительным комитетом города-курорта Геленджик (арендодатель) и Кухлиевым Р.О. (арендатор) заключен договор N 4000000869 аренды земельного участка площадью 1 кв. м с кадастровым номером 23:40:0402004:23, расположенного по ул. Туристической, район ЗАО санатория "Голубая волна" в г. Геленджике. По условиям договора участок предоставлен арендатору для строительства и эксплуатации гостиницы. Арендатор обязан использовать участок в соответствии с целевым назначением и разрешенным использованием. Договор прошел процедуру государственной регистрации.

Между Кухлиевым Р.О. и Горшковым Г.А. 16.01.2007 заключено соглашение о передаче прав и обязанностей арендатора по договору от 16.06.2004 N 4000000869.

Между Горшковым Г.А., Попандопуло Д.А. и Куликовым М.В. 23.04.2008 заключено соглашение, по условиям которого права и обязанности арендатора по договору от 16.06.2004 N 4000000869 перешли к Попандопуло Д.А. и Куликову М.В.

За муниципальным образованием город-курорт Геленджик 04.08.2011 зарегистрировано право собственности на земельный участок с кадастровым номером 23:40:0402004:23, о чем в ЕГРН внесена запись N 23-23-12/085/2011-255.

На основании соглашения от 04.08.2014 права и обязанности арендатора по договору от 16.06.2004 N 4000000869 от Попандопуло Д.А. и Куликова М.В. перешли к Куликову Д.В.

Между администрацией и Куликовым Д.В. заключено дополнительное соглашение от 09.09.2015 к договору аренды, которым изменен вид разрешенного использования на "земельные участки прочих мест для временного проживания (отелей, мотелей)".

Дополнительным соглашением от 03.03.2017 N 199 стороны внесли изменения в договор аренды, изменив вида разрешенного использования на "земельные участки гостиниц".

Соглашением о перенайме от 10.08.2017 права и обязанности арендатора по договору от 16.06.2004 N 4000000869 от Куликова Д.В. перешли к предпринимателю.

Все указанные соглашения зарегистрированы в ЕГРН.

Ссылаясь на акт осмотра от 18.02.2019, согласно которому земельный участок с кадастровым номером 23:40:0402004:23 длительное время не осваивается, разрешение на строительство не выдавалось, участок имеет признаки заброшенности, администрация обратилась в арбитражный суд с иском о расторжении договора от 16.06.2004 N 4000000869.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Краснодарского края от 19.06.2019 по делу N А32-21613/2019 администрации отказано в удовлетворении иска. Суд при разрешении спора пришел к выводу о недействительности (ничтожности) договора аренды как заключенного администрацией в отсутствие полномочий по распоряжению спорным участком, относившимся на дату заключения договора к федеральным землям особо охраняемых природных территорий.

Письмом от 26.06.2019 N 51-1299/19-01-14 управление имущественных отношений администрации муниципального образования город-курорт Геленджик (далее - управление имущественных отношений) предложило предпринимателю в порядке досудебного урегулирования спора согласовать вопрос относительно недействительности (ничтожности) договора аренды. Ответ на предложение не получен, поэтому администрация обратилась в арбитражный суд с иском.

В силу части 1 статьи 4 Кодекса заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов, если иное не установлено данным Кодексом.

Защита гражданских прав осуществляется способами, закрепленными в статье 12 Гражданского кодекса, а также иными способами, предусмотренными законом. Способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения. Необходимым условием применения того или иного способа защиты гражданских прав является обеспечение восстановления нарушенного права (пункт 1 статьи 1 Гражданского кодекса).

Положения Гражданского кодекса об основаниях и последствиях недействительности сделок в редакции Закона N 100-ФЗ применяются к сделкам, совершенным после дня вступления его в силу, то есть после 1 сентября 2013 года (пункт 69 постановления от 23.06.2015 N 25).

Согласно пункту 1 статьи 166 Гражданского кодекса (здесь и далее в редакции, действовавшей в период заключения сторонами договора аренды) сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Ничтожной является сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения (статья 168 Гражданского кодекса).

Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (пункт 1 статьи 167 Гражданского кодекса).

Права владения, пользования и распоряжения своим имуществом предоставлены собственнику. Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику или лицам, управомоченным законом или собственником сдавать имущество в аренду (статьи 209, 608 Гражданского кодекса).

В пункте 32 совместного постановления Пленумов Верховного Суда и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", который применялся на момент совершения оспариваемой сделки, разъяснено следующее. Гражданский кодекс не исключает возможность предъявления исков о признании недействительной ничтожной сделки, споры по таким требованиям подлежат разрешению судом в общем порядке по заявлению любого заинтересованного лица. При этом следует учитывать, что такие требования могут быть предъявлены в суд в сроки, установленные пунктом 1 статьи 181 Гражданского кодекса.

Судебные инстанции при разрешении спора пришли к выводу о недействительности (ничтожности) договора аренды от 16.06.2004 N 4000000869 как заключенного в отсутствие у администрации полномочий по распоряжению земельным участком, находящимся в собственности Российской Федерации (относящимся к землям особо охраняемых природных территорий).

При рассмотрении спора в суде первой инстанции предприниматель заявил о пропуске департаментом срока исковой давности по заявленным требованиям.

Исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено (статья 195 Гражданского кодекса).

Исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске (пункт 2 статьи 199 Гражданского кодекса).

Пункт 15 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29.09.2015 N 43 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности" содержит следующее разъяснение по применению пункта 2 статьи 199 Гражданского кодекса. Установив пропуск стороной по делу срока исковой давности, при наличии заявления надлежащего лица об истечении срока исковой давности, суд вправе отказать в удовлетворении требования только по этим мотивам, без исследования иных обстоятельств дела.

При этом сроки исковой давности и правила их исчисления, в том числе установленные статьей 181 Гражданского кодекса, применяются к требованиям, сроки предъявления которых были предусмотрены ранее действовавшим законодательством и не истекли до 1 сентября 2013 года (пункт 69 постановления от 23.06.2015 N 25).

Пункт 1 статьи 181 Гражданского кодекса в редакции, действовавшей до 01.09.2013, и подлежащей применению к договору аренды от 16.06.2004 N 4000000869, предусматривал, что срок исковой давности по требованию о применении последствий недействительности ничтожной сделки составляет три года, его течение начинается со дня, когда началось исполнение этой сделки.

Суд первой инстанции при разрешении спора установил, что договор аренды подписан и начал исполняться 28.05.2004, иск предъявлен администрацией в арбитражный суд в 2019 году, то есть с пропуском срока исковой давности, что влечет отказ в удовлетворении данного требования (пункт 2 статьи 199 Гражданского кодекса). Решение от 30.06.2020 в указанной части лицами, участвующими в деле, не обжаловалось.

Отказ в удовлетворении требования администрации о признании отсутствующим зарегистрированного в ЕГРН права аренды предпринимателя на земельный участок с кадастровым номером 23:40:0402004:23 суд первой инстанции мотивировал тем, что истец утратил фактическое владение данным участком, что подтверждается представленными в материалы дела доказательствами.

В соответствии с положениями статьи 1 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества. Государственная регистрация права в ЕГРН является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное в ЕГРН право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРН (пункт 52 постановления от 29.04.2010 N 10/22).

Спор о возврате имущества, вытекающий из договорных отношений или отношений, связанных с применением последствий недействительности сделки, подлежит разрешению в соответствии с законодательством, регулирующим данные отношения (пункт 34 постановления от 29.04.2010 N 10/22).

Отменяя решение в этой части и удовлетворяя требование администрации, суд апелляционной инстанции исходил из того, что отказ в удовлетворении иска о признании договора аренды ничтожной сделкой по мотиву истечения давностного срока сам по себе не является основанием для вывода о действительности такой сделки, которая недействительна в силу прямого указания закона. По общему правилу такой способ защиты, как признание зарегистрированного права (обременения) отсутствующим, подлежит применению в том случае, когда заинтересованное лицо фактически владеет недвижимым имуществом, однако, не имеет иной возможности защиты своих прав в связи с наличием в ЕГРН записи о праве ответчика на это же имущество. Обязательным условием для реализации данного способа защиты права является отсутствие необходимости защиты владения. Иск о признании зарегистрированного права отсутствующим допустим и как форма требования о применении последствий недействительности сделки, когда нарушение прав истца состоит именно в наличии в ЕГРН регистрационной записи о праве ответчика в отношении того или иного объекта недвижимости, внесенной на основании недействительной сделки. При этом сам истец для восстановления своего нарушенного права не нуждается в восстановлении фактического владения вещью. Апелляционный суд пришел к выводу о том, что администрация не может рассматриваться как лицо, утратившее владение земельным участком. Муниципальное образование город-курорт Геленджик является собственником земельного участка с кадастровым номером 23:43:0402004:23. Из актов от 18.02.2019, от 27.01.2020, составленных должностными лицами управления имущественных отношений, следует, что земельный участок не используется в соответствии с целью предоставления. Участок заброшен, захламлен, объекты капитального строительства отсутствуют, на участке произрастает сорная растительность, ограждение земельного участка нарушено, доступ третьих лиц на земельный участок не ограничен. Согласно совместному акту осмотра от 26.03.2020 земельный участок не застроен, со стороны улицы Туристической в г. Геленджике огорожен забором из металлопрофиля, доступ к участку осуществляется через ворота, свободно. Со стороны соседнего земельного участка с кадастровым номером 23:40:0402004:42 огорожен деревянным забором из подручных материалов (доски, двери), доступ к участку не ограничен. Ограждение со стороны соседних участков с кадастровыми номерами 23:40:0402004:403 и 23:40:0402004:37 из металлопрофиля. Охрана участка не осуществляется. Данный акт подписан представителем предпринимателя с возражениями в части указания на неограниченный доступ к земельному участку, который огорожен по всему периметру. Вместе с тем, из фотоматериалов, являющихся приложением к акту осмотра от 26.03.2020, следует, что имеющееся ограждение по периметру не является капитальным, выполнено частично из металлопрофиля и частично из подручных материалов. При этом часть ограждения имеет ненадлежащее техническое состояние, является ветхой и разрушенной (собрана из деревянных досок и старых деревянных дверей), утратила свое функциональное значение и не может служить целям ограничения доступа на земельный участок для любых третьих лиц. Фактически доступ на участок для неограниченного круга лиц, в том числе для истца, имеется с территории мест общего пользования (тротуара, примыкающего к спорному участку). Установив данные обстоятельства, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что муниципальное образование город-курорт Геленджик фактически не лишено владения данным участком. Ввиду того, что истцу не требуется восстановление владения земельным участком, у ответчика отсутствует титул на него в силу констатации вступившим в законную силу судебным актом ничтожности договора аренды от 16.06.2004 N 4000000869, признание отсутствующим права аренды предпринимателя на такой участок, признано надлежащим способом восстановления прав публичного собственника. Администрация, обращаясь в суд с требованием о расторжении договора аренды в рамках дела N А32-21613/2019, полагала сделку действительной, а себя лицом, опосредованно владеющим земельным участком (законным арендодателем). Поэтому суд исчислил срок давности к требованию, заявленному администрацией в форме реституционного применительно к объекту, переданному во временное пользование, но в отношении которого истец не утратил владение, с момента вступления в законную силу решения по делу N А32-21613/2019. С этого момента у предпринимателя возникла обязанность по возврату земельного участка муниципальному собственнику, а также по совершению действий, направленных на прекращение неосновательно внесенной в ЕГРН регистрационной записи о праве аренды. Ответчик, не имея титула на использование земельного участка, предпринимая меры по сохранению за ним записи о регистрации права аренды на земельный участок в ЕГРН, действует недобросовестно и злоупотребляет правом. Однако судебная защита прав истца, как представителя публичного собственника земельного участка с кадастровым номером 23:40:0402004:23, не может быть поставлена в зависимость от недобросовестного поведения ответчика.

Кассационная инстанция проверяет законность судебных актов, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в жалобе и возражениях на нее (часть 1 статьи 286 Кодекса).

В кассационной жалобе предприниматель приводит довод о доказанности им факта утраты публичным собственником (муниципальным образованием город-курорт Геленджик) владения земельным участком с кадастровым номером 23:40:0402004:23. Данный довод подлежит отклонению, поскольку доказательства, на которые ссылается ответчик в обоснование данного довода, исследовались апелляционным судом, установившим обратное. Суд апелляционной инстанции оценил представленные сторонами в материалы дела доказательства в соответствии с правилами статьи 71 Кодекса, а также учел специфику владения публично-правовым образованием земельными участками. Установив, что существует возможность доступа на земельный участок неопределенного круга лиц, который находится в запустении и предпринимателем не используется, апелляционный суд признал, что публичный собственник земельного участка не лишен в настоящее время владения этим участком.

Довод жалобы предпринимателя о пропуске администрацией срока исковой давности по требованию о признании отсутствующей в ЕГРН записи об аренде судом округа не принимается. В рамках дела N А32-21613/2019 судом констатирована ничтожность договора аренды, который по этому основанию отказал администрации в удовлетворении требования о его расторжении. С момента вступления в законную силу решения по данному делу у предпринимателя возникла обязанность по возврату неосвоенного земельного участка представителю публичного собственника, а также по совершению действий, направленных на прекращение неосновательно внесенной в ЕГРН регистрационной записи о праве аренды. Ответчик не имеет легального титула на использование земельного участка с кадастровым номером 23:40:0402004:23, что констатировано судебными инстанциями при разрешении спора. Отсутствует и законная возможность предоставления предпринимателю данного участка по каким-либо иным основаниям, предусмотренным статьей 39.6 Земельного кодекса. Действия ответчика, направленные на сохранение за ним в ЕГРН записи о регистрации права аренды на земельный участок, не только не создают для него правового основания для использования (освоения) данного участка, но и ущемляют права (интересы) администрации как представителя публичного собственника по распоряжению этим участком.

С учетом изложенного, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа не усматривает оснований для отмены апелляционного постановления. Нарушений норм процессуального права, влекущих отмену судебного акта в любом случае (часть 4 статьи 288 Кодекса), не установлено.

Государственная пошлина уплачена предпринимателем в доход федерального бюджета при подаче кассационной жалобы (чек-ордер от 03.12.2020).

Руководствуясь статьями 274, 284, 286, 287 и 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.11.2020 по делу N А32-36793/2019 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий

В.Е. Епифанов

Судьи

А.И. Мещерин И.В. Сидорова