Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 4 марта 2021 г. N Ф08-481/21 по делу N А32-211/2020

г. Краснодар

04 марта 2021 г.

Дело N А32-211/2020

Резолютивная часть постановления объявлена 03 марта 2021 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 04 марта 2021 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Епифанова В.Е., судей Анциферова В.А. и Мещерина А.И., при участии в судебном заседании от истца - индивидуального предпринимателя Саакяна Сурена Меружановича (ИНН 280102327202, ОГРНИП 319237500115734) - Школьник М.И. (доверенность от 08.05.2019), в отсутствие ответчиков: администрации города Сочи (ИНН 2320037148, ОГРН 1022302934367), департамента имущественных отношений администрации города Сочи (ИНН 2320034940, ОГРН 1022302919374), извещенных о времени и месте судебного заседания, рассмотрев кассационную жалобу департамента имущественных отношений администрации города Сочи и администрации города Сочи на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 09.10.2020 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.12.2020 по делу N А32-211/2020, установил следующее.

Индивидуальный предприниматель Саакян Сурен Меружанович (далее - предприниматель) обратился в арбитражный суд к администрации города Сочи (далее - администрация) и департаменту имущественных отношений администрации города Сочи (далее - департамент) с исковым заявлением о внесении изменений в приложение "Расчет арендной платы за земельный участок для арендаторов" дополнительного соглашения от 10.08.2012 N 1 к договору о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды с множественностью лиц на стороне арендатора (договор аренды) от 08.04.1997 N 4900770854, изложив его в следующей редакции: "сумма годовой арендной платы за использование земельного участка с кадастровым номером 23:49:0204029:21, расположенного по адресу: г. Сочи, Центральный район, пер. Морской, д. 2, для Саакяна С.М. с 01.02.2016 года определяется исходя из следующей формулы: 365.10*39*2,1*2.22 и составляет 66 381,75 рублей" (требования уточнены в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации; далее - Кодекс).

Иск основан на положениях статей 424, 606, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс), статей 1, 39.7, 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс). Требования мотивированы необоснованностью размера арендной платы, установленного в договоре от 08.04.1997 N 4900770854 и рассчитанного по формуле с применением повышающего коэффициента, установленного для арендатора земли - банковской организации. В связи с приобретением предпринимателем у банка недвижимого имущества, расположенного в границах земельного участка с кадастровым номером 23:49:0204029:21 необходимо заключить дополнительное соглашение об исключении из формулы расчета размера годовой арендной платы повышающего коэффициента.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 09.10.2020, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.12.2020, иск удовлетворен. Суд обязал администрацию в течение одного месяца с даты вступления в законную силу решения внести изменения в приложение "Расчет арендной платы за земельный участок для арендаторов" дополнительного соглашения N 1 от 10.08.2012 к договору о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды с множественностью лиц на стороне арендатора (договор аренды) N 4900770854 от 08.04.1997, изложив его в следующей редакции: "Сумма годовой арендной платы за использование земельного участка с кадастровым номером 23:49:0204029:21, расположенного по адресу: г. Сочи, Центральный район, пер. Морской, д. 2, для Саакяна С.М. с 01.02.2016 года определяется исходя из следующей формулы: 365.10*39*2,22*2,1 и составляет 66 381,75 рублей". В удовлетворении требований к департаменту отказано.

Суды установили, что комитет по управлению имуществом города Сочи (арендодатель) и ОАО "Гостиница "Ленинград" (арендатор) заключили договор о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды от 08.04.1997 N 274. По условиям договора арендодатель сдает, а арендатор принимает в пользование земельный участок площадью 9400 кв. м, на котором расположено здание гостиницы по пер. Морскому, д. 2, Центрального района г. Сочи (пункт 1.1). Срок действия договора устанавливается с 01.01.1997 по 01.01.2046 (пункт 2.1). Соглашением от 20.05.2008 права арендодателя переведены на территориальное управление Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Краснодарскому краю. Дополнительным соглашением от 10.08.2012 N 1, которое зарегистрировано в установленном порядке, стороны констатировали, что в связи с государственной регистрацией права муниципальной собственности города-курорта Сочи на земельный участок права арендодателя перешли к муниципальному образованию город-курорт Сочи. Стороны договорились об изменении нумерации договора аренды на N 4900770854. Названным дополнительным соглашением также внесены изменения в договор аренды от 08.04.1997 N 274. Название договора изменилось на "договор о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды с множественностью лиц на стороне арендатора (договор аренды) от 08.04.1997 N 4900770854", ОАО "НОМОС-БАНК" стало вторым арендатором. Согласно пункту 2.4 дополнительного соглашения договор аренды дополнен Приложением "Размер арендной платы на земельный участок для арендаторов", согласно которому размер арендной платы за участок для ОАО "НОМОС-БАНК" составил 790 258 рублей 95 копеек в год (365,1 кв. м * 39 (базовая ставка арендной платы) * 25 (коэффициент целевого использования) * 2,22 (коэффициент зональной дифференциации) * 1 (прочие коэффициенты)). В последующем ПАО Банк "Финансовая Корпорация Открытие" приобрело в собственность на основании договора купли-продажи недвижимого имущества от 04.02.2010 N 78-10/2Кпн помещения цокольного этажа литера А1 N 139-149, 151-159 здания литера А, назначение нежилое: общей площадью 380,3 кв. м, расположенные в здании по адресу: г. Сочи, Центральный район, пер. Морской, д. 2, на указанном земельном участке, и присоединилось к договору аренды от 08.04.1997 N 4900770854. ПАО Банк "Финансовая Корпорация Открытие" (продавец) и предприниматель (покупатель) 18.01.2016 заключили договор купли-продажи N ПРД-01-2015/3408 нежилых помещений цокольного этажа, расположенных по адресу: Россия, Краснодарский край, г. Сочи, Центральный район, переулок Морской, д. 2 (пункты 1.1, 1.1.1). Переход права собственности на недвижимое имущество зарегистрирован 01.02.2016 в Едином государственном реестре недвижимости (далее - ЕГРН). Между ПАО Банк "Финансовая Корпорация Открытие" и предпринимателем 10.10.2016 заключен договор о передаче прав и обязанностей по договору о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды (договор от 08.04.1997 N 274). Поскольку ранее собственником помещений, принадлежащих в настоящее время предпринимателю, являлся банк, которые использовались для размещения офиса банка (осуществления банковской деятельности), при расчете арендной платы использовался повышающий коэффициент 25. Согласно выписке из Единого государственного реестра индивидуальных предпринимателей от 16.07.2019 основным видом деятельности истца является аренда и управление собственным или арендованным нежилым недвижимым имуществом. Предприниматель (арендодатель) и ООО "Морской-2" (арендатор) заключили договор от 14.06.2018 аренды нежилых помещений, расположенных на цокольном этаже здания по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Центральный район, переулок Морской, д. 2 (пункт 1.1). Помещения предоставляются арендатору для размещения ресторана общественного питания (пункт 1.3). Предприниматель обратился в департамент с заявлением, в котором просил рассмотреть вопрос о заключении с ним дополнительного соглашения с условием об исключении из формулы расчета размера годовой арендной платы повышающего коэффициента, установленного для банка. Письмом от 13.12.2019 N 32010/02-05-17 департамент отказал в заключении дополнительного соглашения, мотивируя отказ необходимостью применения к правоотношениям сторон постановления администрации города Сочи от 18.07.2016 N 1699 "О порядке расчета регулируемой арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности муниципального образования г. Сочи" (далее - постановление N 1699), согласно которому размер арендной платы составляет 1,5% от рыночной стоимости земельного участка. Отказ арендодателя от внесения изменений в договор аренды послужил основанием для обращения предпринимателя в арбитражный суд с исковым заявлением. При разрешении спора судебные инстанции руководствовались положениями статей 1, 22, 39.7, 65 Земельного кодекса, статей 422, 445, 606, 614 Гражданского кодекса, постановление Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582, которым утверждены Основные принципы определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности (далее - постановление N 582). Суды также учли разъяснения, изложенные в постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (далее - постановление от 17.11.2011 N 73). Судебные инстанции исходили из того, что договор аренды заключен 08.04.1997, то есть до вступления в силу Земельного кодекса, предусматривающего необходимость государственного регулирования арендной платы, и он не содержит условия о праве арендодателя изменять размер арендной платы в одностороннем порядке (за исключением случаев изменения исходных базовых ставок). Следовательно, к рассматриваемым правоотношениям регулируемая арендная плата не применяется, а договор действует в редакции, согласованной сторонами. Исходя из условий договора аренды, стороны вправе изменять размер арендной платы только при изменении базовых (исходных ставок), при этом условиями договора не предусматривается одностороннее изменение арендодателем способа определения размера арендной платы путем изменения методики ее расчета. Право арендодателя на одностороннее изменение способа определения арендной платы путем изменения порядка расчета в связи с изменением нормативных правовых актов, устанавливающих коэффициенты арендной платы, в дополнительном соглашении от 10.08.2012 N 1 также не предусмотрено. Отсутствует в нем и условие о том, что размер арендной платы корректируется при изменении муниципальных правовых актов. Поэтому изменение методики (формулы) расчета арендной платы возможно только посредством заключения сторонами дополнительного соглашения в порядке, установленном Гражданским кодексом и договором аренды. В то же время, дополнительное соглашение от 10.08.2012 N 1 заключено с целью изменения размера арендной платы (пункт 2.2). Стороны в нем сослались на постановление главы города Сочи от 15.06.2007 N 791 "О порядке определения размера арендной платы за земли муниципальной собственности в городе Сочи" (далее - постановление N 791). Волеизъявление сторон было направлено на применение указанного постановления, устанавливающего порядок расчета арендной платы и коэффициенты для определенных категорий земельных участков, что прямо следует из содержания дополнительного соглашения от 10.08.2012 N 1. Принцип запрета необоснованных предпочтений (в редакции, подлежащей применению к спорным отношениям) исключал возможность введения для земель, расположенных в одном населенном пункте, имеющих одну категорию, один вид разрешенного использования и предоставленных лицам, занимающимся одним видом деятельности, арендной платы, дифференцированной исходя из статуса уполномоченного на распоряжение землей публичного органа. Поэтому к отношениям сторон подлежит применению постановление N 791, пункт 14.3.1 приложения 2 к которому, устанавливал коэффициент в размере 2,1 для земельных участков, на которых расположены капитальные, постоянные предприятия в стационарных помещениях (рестораны, бары, кафе, столовые, закусочные). С учетом содержания постановления N 791, судами рассчитана годовая арендная плата за использование предпринимателем земельного участка с кадастровым номером 23:49:0204029:21, ее размер составил 66 381 рубль 75 копеек. Истец просил установить указанную арендную плату с 01.02.2016, поскольку согласно свидетельству о государственной регистрации права от 03.02.2016 право собственности предпринимателя на нежилое помещение с кадастровым номером 23:49:0204019:1608 в ЕГРН зарегистрировано 01.02.2016. При этом в рассматриваемом деле положения пункта 3 статьи 453 Гражданского кодекса о том, что при изменении договора в судебном порядке обязательства считаются измененными с момента вступления в законную силу решения суда об изменении договора, к отношениям сторон неприменимы. При разрешении заявленного требования судом определяются условия договора о размере регулируемой арендной платы с учетом действующей методики расчета, установленной соответствующим нормативным правовым актом, а не с даты вступления в силу судебного акта. Удовлетворяя заявленные требования (внося в договор условия, устанавливающие размер арендного платежа и формулу его расчета, подлежащую применению в конкретный период времени), суды исходили из того, что посредством такого судебного акта устанавливается правовая определенность в правоотношениях сторон по договору аренды, в который вносятся условия, соответствующие действующему законодательству. Это не может нарушать права администрации, поскольку указанный ответчик, будучи представителем публичного собственника земельного участка, вправе претендовать на получение от истца как арендатора земельного участка законного размера арендных платежей. Поэтому требования предпринимателя подлежат удовлетворению по иску к администрации, выступающей арендодателем земельного участка, а в удовлетворении требований к департаменту следует отказано. Судебные расходы распределены в соответствии со статьей 110 Кодекса.

Администрация и департамент обжаловали решение и апелляционное постановление в кассационном порядке. Податели жалобы просят указанные акты отменить, в удовлетворении требований предпринимателя отказать, ссылаясь на неправильное применение (нарушение) судами норм права, а также несоответствие выводов судебных инстанций фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. Жалоба обоснована ссылками на положения статей 421, 451, 606, 614 Гражданского кодекса, статьи 65 Земельного кодекса и мотивирована следующим. Получая в аренду земельный участок с кадастровым номером 23:49:0204029:21, расположенного по адресу: г. Сочи, Центральный район, пер. Морской, д. 2, истец согласился со всеми существенными условиями договора. Таким образом, законных оснований для внесения изменений в заключенный сторонами (действующий) договор аренды земельного участка от 08.04.1997 N 4900770854 (в редакции дополнительного соглашения от 10.08.2012 N 1), не имеется.

Предприниматель в отзыве указал на несостоятельность доводов жалобы, а также законность и обоснованность принятых по делу судебных актов. По мнению истца, позиция органов местного самоуправления о необходимости применения к отношениям сторон постановления N 1699, несостоятельна. Договор аренды заключен до введения в действие Земельного кодекса, его условия не содержат положений о возможности изменения арендодателем размера арендной платы в одностороннем порядке (за исключением изменения исходных базовых ставок), регулируемая арендная плата не применяется. Судами первой и апелляционной инстанций дана надлежащая оценка договору аренды, из содержания которого следует, что изменение методики (формулы) расчета арендной платы возможно только посредством заключения сторонами дополнительного соглашения к договору в порядке, установленном Гражданским кодексом. Судебные инстанции правильно применили к спорным правоотношениям постановление N 791 для определения размера годовой арендной платы за пользование земельным участком. Данный подход уже нашел свое закрепление во вступивших в законную силу судебных актах по делу N А43-10877/2017, которыми администрации отказано в удовлетворении иска к ООО "Эльбрус" (соарендатор земельного участка) о взыскании арендной платы по договору от 08.04.1997 N 4900770854. С учетом изложенного, судами правомерно определена для предпринимателя годовая арендная плата за пользование земельным участком в размере 66 381 рубля 75 копеек. При этом положения пункта 3 статьи 453 Гражданского кодекса к отношениям сторон неприменимы. Судами определялись условия договора о размере регулируемой арендной платы с учетом действующей методики расчета, установленной соответствующим нормативным правовым актом, а не с даты вступления в силу судебного акта. Удовлетворяя заявленные требования (внося в договор условия, устанавливающие размер арендного платежа и формулу его расчета, подлежащую применению в конкретный период времени), суды исходили из того, что посредством такого судебного акта устанавливается правовая определенность в правоотношениях сторон по договору аренды, в который вносятся условия, соответствующие действующему законодательству. Это не может нарушать права администрации, которая как представитель публичного собственника земельного участка вправе претендовать на получение от истца как арендатора земельного участка законного размера арендных платежей.

В судебном заседании представитель предпринимателя возражал против удовлетворения жалобы по основаниям, изложенным в отзыве.

Департамент и администрация, извещенные о времени и месте судебного заседания, явку представителей в окружной суд не обеспечили.

Изучив материалы дела, доводы жалобы и отзыва (возражений), выслушав представителя предпринимателя, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа полагает решение и апелляционное постановление подлежащими отмене, а дело - направлению на новое рассмотрение в Арбитражный суд Краснодарского края.

Как видно из материалов дела и установлено судами, комитет по управлению имуществом города Сочи (арендодатель) и ОАО "Гостиница "Ленинград" (арендатор) заключили договор о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды от 08.04.1997 N 274. По условиям договора арендодатель сдает, а арендатор принимает в пользование земельный участок площадью 9400 кв. м, на котором расположено здание гостиницы по пер. Морскому, д. 2, Центрального района г. Сочи (пункт 1.1). Срок действия договора устанавливается с 01.01.1997 по 01.01.2046 (пункт 2.1).

Соглашением от 20.05.2008 права арендодателя переведены на территориальное управление Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Краснодарскому краю.

Дополнительным соглашением от 10.08.2012 N 1, которое зарегистрировано в ЕГРН, стороны констатировали, что в связи с государственной регистрацией права муниципальной собственности города-курорта Сочи на земельный участок права арендодателя перешли к муниципальному образованию город-курорт Сочи. Стороны договорились об изменении нумерации договора аренды на N 4900770854. Названным дополнительным соглашением также внесены изменения в договор аренды от 08.04.1997 N 274. Название договора изменилось на "договор о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды с множественностью лиц на стороне арендатора (договор аренды) от 08.04.1997 N 4900770854", ОАО "НОМОС-БАНК" стало вторым арендатором. Согласно пункту 2.4 дополнительного соглашения договор аренды дополнен Приложением "Размер арендной платы на земельный участок для арендаторов", согласно которому размер арендной платы за участок для ОАО "НОМОС-БАНК" составил 790 258 рублей 95 копеек в год (365,1 кв. м * 39 (базовая ставка арендной платы) * 25 (коэффициент целевого использования) * 2,22 (коэффициент зональной дифференциации) * 1 (прочие коэффициенты)).

В последующем ПАО Банк "Финансовая Корпорация Открытие" приобрело в собственность на основании договора купли-продажи недвижимого имущества от 04.02.2010 N 78-10/2Кпн помещения цокольного этажа литера А1 N 139-149, 151-159 здания литера А, назначение нежилое: общей площадью 380,3 кв. м, расположенные в здании по адресу: г. Сочи, Центральный район, пер. Морской, д. 2, на указанном земельном участке, и присоединилось к договору аренды от 08.04.1997 N 4900770854.

ПАО Банк "Финансовая Корпорация Открытие" (продавец) и предприниматель (покупатель) 18.01.2016 заключили договор купли-продажи N ПРД-01-2015/3408 нежилых помещений цокольного этажа, расположенных по адресу: Россия, Краснодарский край, г. Сочи, Центральный район, переулок Морской, д. 2 (пункты 1.1, 1.1.1).

Переход права собственности на недвижимое имущество за предпринимателем зарегистрирован 01.02.2016 в ЕГРН.

Между ПАО Банк "Финансовая Корпорация Открытие" и предпринимателем 10.10.2016 заключен договор о передаче прав и обязанностей по договору о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды (договор от 08.04.1997 N 274).

Согласно выписке из Единого государственного реестра индивидуальных предпринимателей от 16.07.2019 основным видом деятельности истца является аренда и управление собственным или арендованным нежилым недвижимым имуществом.

Предприниматель (арендодатель) и ООО "Морской-2" (арендатор) заключили договор от 14.06.2018 аренды нежилых помещений, расположенных на цокольном этаже здания по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Центральный район, переулок Морской, д. 2 (пункт 1.1). Помещения предоставляются арендатору для размещения ресторана общественного питания (пункт 1.3).

Поскольку ранее собственником помещений, принадлежащих в настоящее время предпринимателю, являлся банк, которые использовались для размещения офиса банка (осуществления банковской деятельности), при расчете арендной платы использовался повышающий коэффициент 25.

Предприниматель обратился в департамент с заявлением, в котором просил рассмотреть вопрос о заключении с ним дополнительного соглашения с условием об исключении из формулы расчета размера годовой арендной платы повышающего коэффициента, установленного для банка.

Письмом от 13.12.2019 N 32010/02-05-17 департамент отказал в заключении дополнительного соглашения, мотивируя отказ необходимостью применения к правоотношениям сторон постановления N 1699, согласно которому размер арендной платы составляет 1,5% от рыночной стоимости земельного участка.

Отказ органов местного самоуправления от внесения изменений в договор аренды от 08.04.1997 N 4900770854 (в редакции дополнительного соглашения от 10.08.2012 N 1) послужил основанием для обращения предпринимателя в арбитражный суд с исковым заявлением.

В силу части 1 статьи 4 Кодекса заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном настоящим Кодексом.

Защита гражданских прав осуществляется способами, закрепленными в статье 12 Гражданского кодекса, а также иными способами, предусмотренными законом. Способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения. Необходимым условием применения того или иного способа защиты гражданских прав является обеспечение восстановления нарушенного права (пункт 1 статьи 1 Гражданского кодекса).

В соответствии с подпунктом 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса любое использование земли в Российской Федерации осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (платность использования земли). Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата (пункт 1 статьи 65 Земельного кодекса).

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса установлено, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (пункт 1 статьи 614 Гражданского кодекса).

На основании пункта 4 статьи 22 Земельного кодекса размер арендной платы за пользование земельным участком определяется договором аренды.

На основании пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса, пункта 3 статьи 65 Земельного кодекса (в редакции до 01.03.2015) и статьи 39.7 Земельного кодекса (в действующей редакции) плата за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, является регулируемой.

Пункт 16 постановления от 17.11.2011 N 73 содержит следующие разъяснения. В силу абзаца второго пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом. Если федеральный закон, предусматривающий необходимость такого регулирования, вступил в силу после заключения договора аренды, то согласно пункту 2 статьи 433 Гражданского кодекса условия этого договора об арендной плате сохраняют силу, поскольку в законе не установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров. К договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом (далее - регулируемая арендная плата), даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Регулируемая арендная плата может применяться к договору, заключенному до вступления в силу этого федерального закона, только в том случае, если стороны такого договора связали изменение размера арендной платы с изменением нормативных актов, подлежащих применению к их отношениям. Равным образом к договору аренды, заключенному до вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования арендной платы, подлежит применению данное регулирование, если арендодателю договором предоставлено право на изменение размера арендной платы в одностороннем порядке и соответствующее волеизъявление о применении к договору регулируемой арендной платы было сделано арендодателем и получено арендатором.

Изменение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором (пункты 1, 2 статьи 450 Гражданского кодекса).

В случае изменения договора обязательства считаются измененными с момента заключения соглашения сторон об изменении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора, а при изменении договора в судебном порядке - с момента вступления в законную силу решения суда об изменении договора (пункт 3 статьи 453 Гражданского кодекса).

Удовлетворяя требования предпринимателя, суды первой и апелляционной инстанций пришли к выводу о нераспространении норм закона о регулируемой арендной плате на договор от 08.04.1997 N 4900770854, заключенный до введения в действие Земельного кодекса и не содержащий условий о праве арендодателя на одностороннее изменение размера арендной платы. Поскольку регулируемая арендная плата не применяется, договор действует в редакции, согласованной сторонами, поэтому изменение методики расчета арендной платы возможно только посредством заключения дополнительного соглашения к договору аренды в порядке, установленном Гражданским кодексом. В отсутствие подписанного сторонами дополнительного соглашения к договору от 08.04.1997 N 4900770854 применение предложенной администрацией методики исчисления арендной платы, основанной на постановлении N 1699, является неправомерным. Одновременно суды, устанавливая годовую арендную плату в отношении земельного участка за период с 01.02.2016 и исключая применение к спорным отношениям положений пункта 3 статьи 453 Гражданского кодекса, исходили из регулируемого характера арендной платы, учли в этой связи принципы экономической обоснованности и запрета необоснованных предпочтений, утвержденные постановлением N 582. Таким образом, выводы судебных инстанций относительно регулируемого (либо нерегулируемого) характера арендной платы за муниципальный земельный участок по договору от 08.04.1997 N 4900770854 носят взаимоисключающий и противоречивый характер, что повлекло принятие незаконных и необоснованных судебных актов.

При толковании условий договора аренды от 08.04.1997 N 4900770854 судам следовало учесть положения статьи 431 Гражданского кодекса и разъяснения, содержащиеся в постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора". В пункте 43 названного постановления указано, что условия договора подлежат толкованию в системной взаимосвязи с основными началами гражданского законодательства, закрепленными в статье 1 Гражданского кодекса, другими положениями данного Кодекса, законов и иных актов, содержащих нормы гражданского права (статьи 3, 422 Гражданского кодекса). При толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений (буквальное толкование). Такое значение определяется с учетом их общепринятого употребления любым участником гражданского оборота, действующим разумно и добросовестно (пункт 5 статьи 10, пункт 3 статьи 307 Гражданского кодекса), если иное значение не следует из деловой практики сторон и иных обстоятельств дела. Условия договора подлежат толкованию таким образом, чтобы не позволить какой-либо стороне договора извлекать преимущество из ее незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1 Гражданского кодекса). Толкование договора не должно приводить к такому пониманию условия договора, которое стороны с очевидностью не могли иметь в виду. Толкование договора осуществляется с учетом цели договора и существа законодательного регулирования соответствующего вида обязательств.

При анализе условий договора от 08.04.1997 N 4900770854 судам следовало обратить внимание на то, что судебном округе разрешено значительное число споров между администрацией и арендаторами земельных участков по договорам, заключенным до введения в действие Земельного кодекса и содержащим аналогичные положения, в том числе пункт 2.4 (о возможности одностороннего изменения арендной платы). Толкование договорных условий в этих спорах осуществлялось судами с учетом цели договора и существа законодательного регулирования данного вида обязательств (постановления Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 10.02.2020 по делу N А32-6133/2019, от 15.04.2020 по делу N А32-14717/2018, от 06.07.2020 по делу N А32-29176/2019, от 21.08.2020 по делу N А32-43199/2016 и др.).

В силу пункта 3 части 1 статьи 287 Кодекса по результатам рассмотрения жалобы суд кассационной инстанции вправе отменить решение и апелляционное постановление и направить дело на новое рассмотрение, если выводы, содержащиеся в обжалуемых актах, не соответствуют установленным по делу фактическим обстоятельствам или имеющимся в деле доказательствам.

Основаниями для отмены решения, апелляционного постановления являются несоответствие выводов фактическим обстоятельствам, установленным судами первой и апелляционной инстанций, и имеющимся в деле доказательствам, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права (часть 1 статьи 288 Кодекса).

Обжалуемые ответчиками судебные акты не могут быть признаны окружным судом законными и обоснованными. Поскольку иск предъявлен в целях устранения разногласий по отдельным условиям договора аренды от 08.04.1997 N 4900770854 и внесения определенности в правоотношения сторон, окружной суд направляет дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд Краснодарского края. При новом рассмотрении спор следует разрешить при правильном применении норм материального (статьи 1, 422, 424, 431, 453 Гражданского кодекса) и процессуального (статьи 4, 65, 71 Кодекса) права.

Согласно абзацу второму части 3 статьи 289 Кодекса при отмене судебного акта с передачей дела на новое рассмотрение вопрос о распределении судебных расходов разрешается судом, вновь рассматривающим дело. В этой связи следует учесть, что заявители освобождены от уплаты государственной пошлины за подачу жалобы (подпункт 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации).

Руководствуясь статьями 274, 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 09.10.2020 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.12.2020 по делу N А32-211/2020 отменить, дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Краснодарского края.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий

В.Е. Епифанов

Судьи

В.А. Анциферов А.И. Мещерин