Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 9 марта 2021 г. N Ф08-148/21 по делу N А32-4251/2020

г. Краснодар

09 марта 2021 г.

Дело N А32-4251/2020

Резолютивная часть постановления объявлена 03 марта 2021 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 09 марта 2021 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Мещерина А.И., судей Анциферова В.А. и Епифанова В.Е., при ведении аудиопротокола судебного заседания помощником судьи Немцевой А.С., при участии в судебном заседании от заявителя - общества с ограниченной ответственностью "КомСтрин-Сочи" (ИНН 2319037217, ОГРН 1062319005044) - Джангирова Н.Р. (доверенность от 25.03.2019), от лица, подавшего кассационную жалобу в соответствии с правилами статьи 42 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации - Фатеевой Марины Николаевны - Фатеева А.О (доверенность от 25.02.2021), в отсутствие органа, осуществляющего публичные полномочия - администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края (ИНН 2320037148, ОГРН 1022302934367), рассмотрев кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "КомСтрин-Сочи" на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 21.09.2020 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.12.2020 по делу N А32-4251/2020, установил следующее.

ООО "КомСтрин-Сочи" (далее - общество) обратилось в арбитражный суд с заявлением к администрации города Сочи (далее - администрация) о признании незаконным отказа (письмо от 10.12.2019 N 21.01-13/49225) в продлении срока действия разрешения от 18.12.2017 N RU-23-309-6837-2017 на строительство объекта "Жилой комплекс по ул. Тимирязева в Центральном районе г. Сочи" на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0202010:147 по ул. Тимирязева в Центральном районе г. Сочи. Заявитель также просил возложить на администрацию обязанность принять решение о продлении срока действия разрешения на строительство названного объекта (т. 1, л. д. 150).

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 21.09.2020, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.12.2020, в удовлетворении заявленных требований отказано. Суды установили, что 18.12.2017 заявителю выдано разрешение на строительство (корректировка) N RU-23-309-6837-2017 на возведение жилого комплекса в соответствии с проектной документацией (1 этап - жилой дом N 1, трансформаторная подстанция; 2 этап - жилой дом N 2; 3 этап - жилой дом N 3, автостоянка). Срок действия разрешения установлен до 23.11.2019. За 10 рабочих дней до окончания разрешения на строительство общество обратилось в администрацию города Сочи с заявлением о продлении срока действия разрешения на строительство. В продлении срока действия разрешения на строительство отказано в связи с истечением срока, на который заключен договор аренды земельного участка от 23.12.2015. Суды отклонили ссылку заявителя на решение Центрального районного суда города Сочи Краснодарского края от 23.04.2020 по делу N 2а-1995/2020, поскольку названный судебный акт отсутствовал на момент принятия оспариваемого решения. В силу пункта 8.3 договора от 23.12.2015 истечение срока, указанного в пункте 2.1, влечет его прекращение. Договор не подлежит продлению, вместе с тем арендатор вправе ставить вопрос о заключении договора на новый срок. Толкование названного условия позволило судам заключить, что арендодатель возражает относительно продления данного договора на неопределенный срок по истечении срока его действия. Поскольку земельный участок находится во владении общества, внесение арендной платы после окончания срока действия договора не свидетельствует о его возобновлении на неопределенный срок в соответствии с правилами пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс). С учетом установленных обстоятельств суды заключили об отсутствии оснований для признания незаконным оспариваемого отказа уполномоченного органа.

В кассационной жалобе общество, ссылаясь на неправильное применение норм материального и процессуального права, а также на несоответствие сделанных судами выводов представленным в дело доказательствам, просит отменить решение и постановление, направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции. Податель жалобы указывает, что общество после истечения срока действия договора аренды без возражений со стороны арендодателя продолжало использовать предоставленный в аренду земельный участок, вносить арендную плату. Арендодатель возражений относительно использования участка обществу не направлял. Вступившим в законную силу решением Центрального районного суда города Сочи установлено, что договор аренды возобновлен после истечения срока его действия. Дополнительным соглашением от 10.06.2020 срок действия договора аренды продлен на три года. Названные обстоятельства свидетельствуют об ошибочности вывода судебных инстанций о прекращении договора аренды земельного участка после 30.11.2018. Суды также не приняли во внимание, что при рассмотрении дела администрация подтвердила согласие с обстоятельствами возобновления на неопределенный срок спорного договора аренды. Положения частей 2 и 3.1 статьи 70 и части 5 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) суды не применили. Общество фактически лишено возможности получить разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного жилого дома, строительство которого завершено, а также исполнить обязательства перед участниками долевого строительства.

На основании статьи 42 Кодекса Фатеева М.Н. обжаловала решение от 21.09.2020 и постановление от 03.12.2020 по правилам главы 35 данного Кодекса. В судебном заседании 03.03.2021 производство по данной кассационной жалобе прекращено, о чем вынесено самостоятельное определение.

В заседании представитель общества на удовлетворении кассационной жалобы настаивал.

Изучив материалы дела и доводы жалобы, выслушав представителя заявителя, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что решение и постановление следует оставить без изменения.

Суды установили, что земельный участок площадью 9660 кв. м (кадастровый номер 23:49:0202010:147, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - жилой комплекс), расположенный по адресу: г. Сочи, Центральный район, ул. Тимирязева, на основании договора от 23.12.2015 N 4900010149 и постановления администрации города Сочи от 30.11.2015 предоставлен обществу в аренду до 30.11.2018 (пункты 1.1, 2.1 договора). Договор прошел процедуру государственной регистрации.

В силу пункта 8.3 договора срок действия договора прекращается по истечении срока, указанного в пункте 2.1. Договор не подлежит продлению, вместе с тем арендатор вправе ставить вопрос о заключении договора на новый срок.

Администрация 18.12.2017 выдала заявителю разрешение на строительство (корректировка) N RU-23-309-6837-2017 на возведение жилого комплекса в соответствии с проектной документацией (1 этап - жилой дом N 1, трансформаторная подстанция; 2 этап - жилой дом N 2; 3 этап - жилой дом N 3, автостоянка) сроком действия до 23.11.2019. В названном документе указано, что ранее выданные разрешения на строительство от 16.09.2013 и 23.11.2017 признаны утратившими силу (т. 1, л. д. 21 - 23).

Строительство объектов первого и второго этапов общество завершило (т. 1, л. д. 25 - 28).

Для завершения строительства объектов капитального строительства третьего этапа общество 11.11.2019 обратилось в администрацию с заявлением о продлении срока действия разрешения на строительство на шесть месяцев (т. 1, л. д. 19).

Уполномоченный орган 10.12.2019 отказал в продлении срока действия разрешения на строительство в связи с истечением 30.11.2018 срока действия договора аренды земельного участка от 23.12.2015 и отсутствием правоустанавливающих документов на земельный участок (т. 1, л. д. 19, 20).

Общество, указывая, что названный отказ противоречит закону и нарушает принадлежащие ему права и законные интересы в сфере предпринимательской деятельности, обратилось с заявлением в арбитражный суд.

В силу части 1 статьи 198 Кодекса граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

По смыслу статей 65, 198 и 200 Кодекса обязанность доказывания наличия права и факта его нарушения оспариваемыми актами, решениями, действиями (бездействием) возложена на заявителя, обязанность доказывания соответствия оспариваемого правового акта, решения, действий (бездействия) закону или иному нормативному правовому акту, а также обстоятельств, послуживших основанием для их принятия (совершения), возлагается на орган или лицо, которые приняли данный акт, решение, совершили действия (допустили бездействие).

Из части 1 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - Градостроительный кодекс) следует, что разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям, установленным градостроительным регламентом (за исключением случая, предусмотренного частью 1.1 данной статьи), проектом планировки территории и проектом межевания территории (за исключением случаев, если в соответствии с данным Кодексом подготовка проекта планировки территории и проекта межевания территории не требуется), при осуществлении строительства, реконструкции объекта капитального строительства.

Разрешение на строительство выдается на весь срок, предусмотренный проектом организации строительства объекта капитального строительства (часть 19 статьи 51 Градостроительного кодекса).

Согласно применимой редакции части 21.14 статьи 51 Градостроительного кодекса в срок не более чем семь рабочих дней со дня получения заявления застройщика о внесении изменений в разрешение на строительство (в том числе в связи с необходимостью продления срока действия разрешения на строительство) уполномоченные на выдачу разрешений на строительство органы принимают решение о внесении изменений в разрешение на строительство или об отказе во внесении изменений в такое разрешение с указанием причин отказа.

В силу пункта 1 части 21.15 статьи 51 Градостроительного кодекса основанием для отказа во внесении изменений в разрешение на строительство является, в том числе отсутствие в уведомлении о переходе прав на земельный участок, права пользования недрами, об образовании земельного участка реквизитов документов, предусмотренных соответственно пунктами 1 - 4 части 21.10 данной статьи, или отсутствие правоустанавливающего документа на земельный участок в случае, указанном в части 21.13 этой статьи, либо отсутствие документов, предусмотренных частью 7 названной статьи, в случае поступления заявления о внесении изменений в разрешение на строительство, кроме заявления о внесении изменений в разрешение на строительство исключительно в связи с продлением срока действия такого разрешения.

Из материалов дела следует, что заявитель просил продлить срок действия разрешения на строительство объекта капитального строительства на принадлежащем ему на праве аренды земельном участке.

Уполномоченный орган отказал в продлении срока действия разрешения на строительство в связи с истечением срока действия договора аренды, руководствуясь сведениями ЕГРН (т. 1, л. д. 19, 20, 104), что соответствует правилам части 21.13 и пункта 1 части 21.15 Градостроительного кодекса.

Поскольку законность оспариваемого отказа от 10.12.2019 подлежит проверке с учетом содержания документов, находившихся в распоряжении уполномоченного органа, судебные инстанции правомерно отклонили ссылку заявителя на решение Центрального районного суда города Сочи Краснодарского края от 23.04.2020 (т. 1, л. д. 157 - 159), а также дополнительное соглашение от 10.06.2020 к договору аренды от 23.12.2015 (т. 1, л. д. 168 - 171).

Довод кассационной жалобы о неправильном применении судами пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса и толковании условий пункта 8.3 договора аренды от 23.12.2015 суд округа отклоняет. Выводы судов в указанной части соответствуют содержанию спорного условия договора аренды и правилам пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса.

Кроме того, как следует из материалов дела, в том числе пояснений общества, спорный договор аренды заключен после 01.03.2015 на основании подпункта 10 пункта 2 и пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс), статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", предусматривающих однократное предоставление земельного участка застройщику в аренду без проведения торгов для завершения строительства (т. 1, л. д. 64 - 67).

По общему правилу, закрепленному пунктом 1 статьи 39.6 Земельного кодекса, договор аренды публичного земельного участка должен заключаться на торгах.

Арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов (пункт 15 статьи 39.8 Земельного кодекса).

По смыслу абзаца 3 пункта 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" договор аренды государственного или муниципального имущества может быть возобновлен на неопределенный срок в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса, если этот договор заключен до вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов для заключения договора аренды (статья 422 Гражданского кодекса).

В силу подпункта 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 данной статьи.

Согласно пункту 5 статьи 39.6 Земельного кодекса предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта, в том числе с собственником объекта незавершенного строительства. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с данным подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

Следовательно, поскольку после 01.03.2015 общество реализовало право на заключение нового договора аренды земельного участка для завершения строительства расположенных на нем объектов в соответствии с подпунктом 10 пункта 2 и пунктом 5 статьи 39.6 Земельного кодекса, основания для применения пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса в данном случае отсутствуют.

Аргумент заявителя о нарушении норм процессуального права при рассмотрении настоящего дела не принимается. Из содержания представленных в материалы дела отзывов администрации (т. 2, л. д. 20 - 25, 67 - 72) не следует, что уполномоченный орган признал заявленные требования, факт наличия дополнительного соглашения к договору, заключенного после оспариваемого отказа, суды оценили. Поступивший в суд округа отзыв администрации подписан представителем. В доверенности от 11.01.2021 специально не оговорены полномочия названного лица на признание иска (статья 62 Кодекса).

Заявитель, указывая на невозможность завершения строительства третьего жилого дома на участке, не учитывает следующее. На основании решения Центрального районного суда г. Сочи от 23.04.2020 администрация и общество 10.06.2020 заключили дополнительное соглашение к договору аренды, фактически предоставившее заявителю право использовать земельный участок в последующие три года после его государственной регистрации (получен документ на земельный участок). Названное обстоятельство не исключает возможности повторного обращения заявителя в уполномоченный орган с заявлением о продлении срока действия разрешения на строительство. С учетом вступившего в законную силу судебного акта суда общей юрисдикции (установившего наличие оснований для изменения условия о сроке действия договора аренды в судебном порядке для завершения строительства объекта) и положений части 11 статьи 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" пропуск застройщиком срока, названного в пункте 8 части 21.15 статьи 51 Градостроительного кодекса, не может служить препятствием для продления срока действия разрешения на строительство многоквартирного жилого дома.

Иные доводы жалобы не подтверждают наличия существенных нарушений судами норм материального и (или) процессуального права, повлиявших на исход дела. Предусмотренных частью 4 статьи 288 Кодекса безусловных оснований для отмены обжалуемых решения и апелляционного постановления, судом округа также не выявлено.

С учетом изложенного кассационная жалоба общества удовлетворению не подлежит.

Расходы по уплате государственной пошлины по кассационной жалобе относятся на заявителя (статья 110 Кодекса).

Руководствуясь статьями 274, 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 21.09.2020 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.12.2020 по делу N А32-4251/2020 оставить без изменения, кассационную жалобу ООО "КомСтрин-Сочи" - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

А.И. Мещерин

Судьи

В.А. Анциферов В.Е. Епифанов