Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 16 марта 2021 г. N Ф08-529/21 по делу N А32-35045/2018

г. Краснодар

16 марта 2021 г.

Дело N А32-35045/2018

Резолютивная часть постановления объявлена 16 марта 2021 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 16 марта 2021 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Епифанова В.Е., судей Мазуровой Н.С. и Мещерина А.И., при участии в судебном заседании от истца - департамента имущественных отношений Краснодарского края (ИНН 2308077553, ОГРН 1022301228399) - Шапаренко Н.О. (доверенность от 18.12.2020), в отсутствие ответчика - общества с ограниченной ответственностью "Гелиос" (ИНН 7702533605, ОГРН 1047796564342) и третьего лица - управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, извещенных о времени и месте судебного заседания, рассмотрев кассационную жалобу департамента имущественных отношений Краснодарского края на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 28.07.2020 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.10.2020 по делу N А32-35045/2018, установил следующее.

Департамент имущественных отношений Краснодарского края (далее - департамент) обратился в арбитражный суд к обществу с ограниченной ответственностью "Гелиос" (далее - общество) с исковым заявлением, в котором просил взыскать:

- задолженность по договору аренды земельного участка государственной собственности несельскохозяйственного назначения от 28.06.2017 N 0000005008 за период с 01.01.2018 по 31.12.2018 в размере 192 557 рублей 49 копеек;

- пени по состоянию на 19.10.2018 в размере 10 115 рублей 68 копеек (требования уточнены на основании статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации; далее - Кодекс).

Иск основан на положениях статей 309, 310, 314, 424, 606, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс), статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс). Требования мотивированы ненадлежащим исполнением обществом обязательства по внесению арендной платы за пользование земельным участком, находящимся в собственности субъекта Российской Федерации (Краснодарского края), во исполнение договора от 28.06.2017 N 0000005008. Неустойка рассчитана департаментом на основании статьи 330 Гражданского кодекса и пункта 5.2 договора аренды.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю (далее - управление Росреестра).

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 28.07.2020, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.10.2020, в удовлетворении иска отказано.

Суды установили, что департаментом издан приказ от 14.06.2017 N 1159 "О заключении с обществом с ограниченной ответственностью "Гелиос" договоров аренды на земельные участки из земель особо охраняемых территорий и объектов с кадастровыми номерами 23:33:0000000:4219, 23:33:0000000:4221, 23:33:0108003:471, 23:33:0108003:473, 23:33:0108003:475, 23:33:0108003:477, 23:33:0108003:478, 23:33:0108003:480, 23:33:0108003:481, расположенные в муниципальном образовании Туапсинский район". Департамент и общество заключили договор аренды земельного участка государственной собственности несельскохозяйственного назначения от 28.06.2017 N 0000005008, который 15.08.2017 зарегистрирован в Едином государственном реестре недвижимости (далее - ЕГРН; регистрационная запись N 23:33:0108003:481-23/013/2017-7). По условиям договора (пункт 1.1) арендодатель обязуется предоставить во временное владение и пользование, а арендатор принять на условиях настоящего договора земельный участок из земель особо охраняемых территорий и объектов с кадастровым номером 23:33:0108003:481 площадью 3907 кв. м, расположенный по адресу: Краснодарский край, Туапсинский район, Небугское сельское поселение, курорт Небуг, санаторий им. 1 Мая, предназначенный для строительства и эксплуатации курортного комплекса. Размер ежегодной арендной платы установлен на день подписания договора, в дальнейшем может пересматриваться по требованию арендодателя в связи с изменениями и дополнениями, вносимыми в нормативные правовые акты Российской Федерации, Краснодарского края и соответствующих муниципальных образований (пункт 2.2). Арендная плата, подлежащая уплате, исчисляется от установленного приложением к настоящему договору размера ежегодной арендной платы за участок со дня передачи участка за каждый день использования и вносится арендатором ежеквартально в виде авансового платежа до 10 числа первого месяца каждого квартала. Первый платеж вноситься в течение 30 календарных дней со дня государственной регистрации договора (пункт 2.3 в редакции дополнительного соглашения от 18.10.2017). Неиспользование участка арендатором не может служить основанием для прекращения внесения арендной платы (пункт 2.6). Общество обязуется в полном объеме выполнять все условия договора аренды, своевременно вносить арендную плату за земельный участок, предоставлять арендодателю копии платежных документов, ежегодно производить с арендодателем сверку расчетов по арендной плате (пункты 4.1.1, 4.1.2, 4.1.3, 4.1.4, 4.1.5). Департаментом проведена проверка поступления арендной платы, по результатам которой выявлена задолженность общества по арендной плате и пене. В рамках досудебного урегулирования спора департаментом направлена обществу претензия от 04.06.2018 N 52-24995/18-38-08 с требованием о погашении образовавшейся задолженности, которая оставлена арендатором без финансового удовлетворения, что послужило основанием для обращения департамента в арбитражный суд с иском. При разрешении спора судебные инстанции руководствовались положениями статей 11, 424, 606, 611, 614 Гражданского кодекса, статей 1, 65 Земельного кодекса, статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 137-ФЗ), а также постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582 "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации" (далее - постановление N 582). Суды установили, что при определении размера арендной платы за период с 01.01.2018 по 31.12.2018 департамент в расчетах использовал ставку арендной платы, равную 2,5% от кадастровой стоимости земельного участка, а также коэффициенты уровня инфляции. При этом земельный участок, арендуемый обществом, ранее был закреплен за ООО "КПО "ЮГ"" на основании государственного акта на право бессрочного пользования землей N КК-2 N 255000488 (постановление главы администрации от 05.07.1993 N 473). Согласно государственному акту общая площадь участка (границы которого определены данным актом) составляла 55,75 га, он предоставлялся землепользователю для курортного строительства. Ранее этот земельный участок предоставлялся ТОО "Курорт "Небуг"" (акт бессрочного пользования от 11.08.1976). Вступившими в законную силу судебными актами по делам N А32-40532/2004-31/877-2005-31/1334 и N А32-23621/2006-31/545 установлено, что "КПО "ЮГ"" является правопреемником ТОО "Курорт "Небуг"". На данном земельном участке располагались объекты недвижимого имущества санатория им. 1 Мая. В дальнейшем "КПО "ЮГ"" реализовало объекты недвижимого имущества ООО "Виза". В связи с приобретением указанными юридическим лицом нежилых капитальных зданий и сооружений, приказом департамента от 10.07.2002 N 6-з прекращено право бессрочного пользования "КПО "ЮГ"" на земельный участок площадью 16 га, который предоставлен ООО "Виза" в аренду по договору от 18.07.2002 N 83. В октябре 2002 года общество "Виза" отчуждает объекты недвижимого имущества ООО "МРГ "Курорт"". В связи с переходом права собственности на объекты недвижимого имущества департамент приказом от 21.01.2003 предоставил земельный участок ООО "МРГ "Курорт"", заключив с указанным юридическим лицом договор аренды N 0000000136. В дальнейшем ООО "Черноморье" (правопреемник ООО "МРГ "Курорт"") продало все объекты недвижимого имущества обществу, уступив ему также право аренды в отношении земельного участка с кадастровым номером 23:33:0108003:2 (договор перенайма по договору аренды от 12.02.2005). Данные обстоятельства исследовались арбитражным судом в рамках дела N А32-53907/2017 с участием сторон настоящего спора. В 2017 году общество инициировало раздел земельного участка с кадастровым номером 23:3:0108003:2, в результате которого образованы следующие участки: 23:33:0000000:4219, 23:33:0108003:479, 23:33:0108003:473, 23:33:0108003:474, 23:33:0108003:472, 23:33:0108003:475, 23:33:0108003:480, 23:33:0108003:476, 23:33:0108003:478, 23:33:0108003:477, 23:33:0108003:471, 23:33:0000000:4221, 23:33:0000000:4220, 23:33:0000000:4218, 23:33:0108003:481. На каждый образованный земельный участок с департаментом заключен договор аренды (на земельный участок с кадастровым номером 23:33:0108003:481 - договор N 0000005008). Таким образом, спорный земельный участок образован из земельного участка, закреплявшегося ранее за правопредшественником общества на праве постоянного (бессрочного) пользования. Из пояснений ответчика следует, что земельный участок с кадастровым номером 23:3:0108003:2 предоставлялся на ограниченном вещном праве для строительства и эксплуатации санатория. Все земельные участки, образованные в результате его раздела, необходимы для использования объектов недвижимости, являющихся имущественным комплексом санатория им. 1 Мая и используемых в качестве единого объекта, состоящего из различных по функциональному назначению зданий (строений). Земельный участок с кадастровым номером 23:33:0108003:481 относится к категории земель особо охраняемых территорий и объектов, следовательно, он ограничен в обороте (не подлежит приватизации). Участок предоставлен обществу как собственнику расположенных на нем объектов недвижимости. Поэтому арендная плата за пользование таким земельным участком определяется на основании его кадастровой стоимости и рассчитывается исходя из 1,5%, но не выше размера земельного налога, установленного в отношении предназначенных для использования в сходных целях и занимаемых зданиями, сооружениями земельных участков, для которых указанные ограничения права на приобретение в собственность отсутствуют. В спорный период действовало решение Совета Небугского сельского поселения Туапсинского района от 27.11.2014 N 25 "Об установлении земельного налога на территории Небугского сельского поселения Туапсинского района". Данным решением за участки на территории Небугского сельского поселения из земель особо охраняемых территорий, ограниченных в обороте, земельный налог установлен в размер 1% от кадастровой стоимости. Указанная ставка подлежит применению к отношениям сторон при определении размера арендной платы в отношении земельного участка с кадастровым номером 23:33:0108003:481, арендуемого обществом. Довод департамента о необходимости расчета арендной платы в размере 2,5% от кадастровой стоимости земельного участка в связи с тем, что земельный участок не предоставлялся обществу в постоянное (бессрочное) пользование со ссылкой на пункт 2 статьи 3 Закона N 137-ФЗ, отклонен апелляционным судом. Спорный участок сформирован за счет земель, указанных в государственном акте серии КК-2 N 255000488. Из содержания приказов департамента от 03.10.2002 N 17-з и от 10.07.2002 N 6-з следует, что исходные земельные участки предоставлялись в аренду правопредшественникам общества в порядке переоформления права постоянного (бессрочного) пользования. Последующее предоставление в аренду земельного участка без указания на переоформление права не отменяет правовые последствия, возникшие в связи с переоформлением права постоянного (бессрочного) пользования в отношении исходных земельных участков. Буквальное содержание абзаца третьего пункта 2 статьи 3 Закона N 137-ФЗ свидетельствует о распространении его положений на определенные земельные участки (право постоянного (бессрочного) пользования на которые переоформлено на право аренды), а не на конкретных лиц. Поскольку содержащиеся в Законе N 137-ФЗ ставки утверждены непосредственно федеральным законом, они являются обязательными при определении размера арендной платы для всех публичных собственников вне зависимости от условий, согласованных договором. Поэтому довод департамента о том, что общество, заключив договор аренды, согласилось вносить определенную в нем арендную плату, отклонен судом апелляционной инстанции. Довод истца о том, что ответчик, как покупатель недвижимости, находящейся на спорном земельном участке, принадлежащем продавцу на праве постоянного (бессрочного) пользования, и как лицо, которому земельный участок на таком праве предоставляться не может, не воспользовалось своим правом заключить договор аренды земельного участка, признан несостоятельным. Распространение на лицо, которое в силу закона приобрело права и обязанности арендатора по договору, заключенному в порядке переоформления права постоянного (бессрочного) пользования, ставки арендной платы, предусмотренной в пункте 2 статьи 3 Закона N 137-ФЗ, подтверждено определением Верховного Суда Российской Федерации от 26.03.2019 по делу N 305-ЭС18-22413. Довод департамента о необходимости применения льготной ставки только для части земельного участка, на которой размещен принадлежащий обществу объект недвижимости, также отклонен. Земельный участок, порядок начисления и взыскания арендной платы по которому является предметом рассмотрения по делу, предоставлен арендатору в 2003 году в соответствии с обоснованной площадью. Спорный участок образован в результате раздела по схеме, утвержденной департаментом без замечаний и возражений (приказ от 23.12.2016 N 2766 "Об утверждении схемы расположения земельных участков на кадастровом плане территории, образуемых из земельного участка с кадастровым номером 23:33:0108003:2").

Департамент не обосновывает применение именно такой методики исчисления размера арендной платы, поскольку законодательством не предусмотрено исчисление арендной платы за земельный участок в процентном соотношении в зависимости от площади застройки, возможности применения различных ставок за один земельный участок. Материалами дела подтверждено и департаментом не оспорено, что арендатор перечислил денежные средства в счет платежей по договору в размере, достаточном для погашения долга по арендной плате (исходя из ставки 1% от кадастровой стоимости) и договорной неустойки, что исключает удовлетворение иска.

Департамент обжаловал решение и апелляционное постановление в кассационном порядке. Податель жалобы просит указанные акты отменить, требования удовлетворить в полном объеме, ссылаясь на неправильное применение (нарушение) судами норм права, а также несоответствие выводов судебных инстанций фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. Жалоба мотивирована следующим. Договор аренды от 28.06.2017 N 0000005008 заключен на основании приказа департамента от 14.06.2017 N 1159. Земельный участок с кадастровым номером 23:33:0108003:481 образован из участка с кадастровым номером 23:33:0108003:2 на основании приказа департамента от 23.12.2016 N 2766 "Об утверждении схемы расположения земельных участков на кадастровом плане территории, образуемых из земельного участка с кадастровым номером 23:33:0108003:2". Названные документы не содержат сведений о переоформлении права постоянного (бессрочного) пользования общества на право аренды. Поскольку земельный участок отнесен к землям особо охраняемых территорий и объектов, судом с учетом изложенных обстоятельств применена неверная методика расчета размера годовой арендной платы, тем самым неправильно определена величина годовой арендной платы за земельный участок. Это дает основание утверждать, что определенная величина арендной платы является недействительной. Общество не является правопреемником юридического лица, за которым земельный участок площадью 55,75 га закреплялся для курортного строительства на основании государственного акта на право постоянного (бессрочного) пользования землей КК-2 N 255000488. Земельный участок получен обществом в результате ряда гражданско-правовых сделок по отчуждению расположенных на нем объектов недвижимости. Для переоформления права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками имеют значение субъекты, на которых возложена обязанность по такому переоформлению. Это юридические лица, которым ранее соответствующие земельные участки были предоставлены на праве постоянного (бессрочного) пользования, для которых в силу федерального закона установлены соответствующие пределы годового размера арендной платы. Материалы дела не содержат сведений, которые бы подтверждали факт предоставления земельного участка с кадастровым номером 23:33:0108003:0002 именно в порядке переоформления права постоянного (бессрочного) пользования на право аренды. Ни из текста договора аренды от 21.01.2003 N 0000000136, ни из текста приказа департамента не следует, что земельный участок с кадастровым номером 23:33:0108003:0002 предоставлялся именно в порядке переоформления права постоянного (бессрочного) пользования на право аренды. Приняв на себя права и обязанности по договору, ответчик (арендатор) выразил свое согласие на использование земельного участка в соответствии с условиями этого договора. Поэтому расчет арендной платы необходимо производить на основании пункта 3.6.2 постановления главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 21.03.2016 N 121 "О Порядке определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Краснодарского края, и за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена на территории Краснодарского края, предоставленные в аренду без торгов" (далее - постановление N 121) - в размере 2,5% от кадастровой стоимости участка в составе земель особо охраняемых территорий. Кроме того, судами необоснованно отклонен довод департамента о необходимости применения при расчете арендной платы ставки 1% не за весь участок, а только под площадью застройки, поскольку из постановления N 582 не следует прямой запрет на использование льготной ставки арендной платы применительно только к площади земельного участка, занятого зданиями, сооружениями. Таким образом, ставка в размере 1% от кадастровой стоимости земельного участка может быть применима исключительно в отношении его части (площадью 306,8 кв. м), занятой объектом недвижимого имущества. Вывод судов об отсутствии задолженности по пене с учетом применения ставки земельного налога в размере 1% от кадастровой стоимости участка также не обоснован. Из представленного департаментом процессуального расчета по договору от 28.06.2017 N 0000005008, по арендной плате за период с 01.01.2018 по 31.12.2018 числится переплата в размере 63 555 рублей 84 копеек, по пене по состоянию на 19.10.2018 имеется задолженность в размере 2803 рублей 11 копеек. Учитывая отсутствие в платежных поручениях от 09.06.2018 N 186, от 10.10.2018 N 341 указаний общества на погашение задолженности по пене, у судебных инстанций не имелось оснований для отказа в удовлетворении требования о взыскании 2803 рублей 11 копеек неустойки.

От иных лиц, участвующих в деле, отзывы на жалобу не поступили.

В судебном заседании представитель департамента поддержал доводы кассационной жалобы, которую просил удовлетворить.

Общество и управление Росреестра, извещенные о времени и месте судебного заседания, явку представителей в окружной суд не обеспечили.

Изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, выслушав представителя департамента, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа не находит оснований для удовлетворения жалобы.

Как видно из материалов дела и установлено судами, департаментом издан приказ от 14.06.2017 N 1159 "О заключении с обществом с ограниченной ответственностью "Гелиос" договоров аренды на земельные участки из земель особо охраняемых территорий и объектов с кадастровыми номерами 23:33:0000000:4219, 23:33:0000000:4221, 23:33:0108003:471, 23:33:0108003:473, 23:33:0108003:475, 23:33:0108003:477, 23:33:0108003:478, 23:33:0108003:480, 23:33:0108003:481, расположенные в муниципальном образовании Туапсинский район".

Департамент и общество на основании приказа от 14.06.2017 N 1159 заключили договор от 28.06.2017 N 0000005008 аренды земельного участка с кадастровым номером 23:33:0108003:481. Право собственности на данный участок зарегистрировано за субъектом Российской Федерации (Краснодарским краем). Договор аренды 15.08.2017 зарегистрирован в ЕГРН (регистрационная запись N 23:33:0108003:481-23/013/2017-7).

По условиям договора (пункт 1.1) арендодатель обязуется предоставить во временное владение и пользование, а арендатор принять на условиях настоящего договора земельный участок из земель особо охраняемых территорий и объектов с кадастровым номером 23:33:0108003:481 площадью 3907 кв. м, расположенный по адресу: Краснодарский край, Туапсинский район, Небугское сельское поселение, курорт Небуг, санаторий им. 1 Мая, предназначенный для строительства и эксплуатации курортного комплекса. Размер ежегодной арендной платы установлен на день подписания договора, в дальнейшем может пересматриваться по требованию арендодателя в связи с изменениями и дополнениями, вносимыми в нормативные правовые акты Российской Федерации, Краснодарского края и соответствующих муниципальных образований (пункт 2.2). Арендная плата, подлежащая уплате, исчисляется от установленного приложением к настоящему договору размера ежегодной арендной платы за участок со дня передачи участка за каждый день использования и вносится арендатором ежеквартально в виде авансового платежа до 10 числа первого месяца каждого квартала. Первый платеж вноситься в течение 30 календарных дней со дня государственной регистрации договора (пункт 2.3 в редакции дополнительного соглашения от 18.10.2017). Неиспользование участка арендатором не может служить основанием для прекращения внесения арендной платы (пункт 2.6). Общество обязуется в полном объеме выполнять все условия договора аренды, своевременно вносить арендную плату за земельный участок, предоставлять арендодателю копии платежных документов, ежегодно производить с арендодателем сверку расчетов по арендной плате (пункты 4.1.1, 4.1.2, 4.1.3, 4.1.4, 4.1.5).

Департаментом проведена проверка поступления арендной платы, по результатам которой выявлена задолженность общества по договору от 28.06.2017 N 0000005008.

В рамках досудебного урегулирования спора департамент направил обществу претензию от 04.06.2018 N 52-24995/18-38-08 с требованием о погашении задолженности, которая оставлена арендатором без финансового удовлетворения, что послужило основанием для обращения департамента в арбитражный суд с иском.

На основании части 1 статьи 4 Кодекса заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов, в порядке, установленном настоящим Кодексом.

Защита гражданских прав осуществляется способами, закрепленными статьей 12 Гражданского кодекса, а также иными способами, предусмотренными законом. Способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения. Необходимым условием применения того или иного способа защиты гражданских прав является обеспечение восстановления нарушенного права (пункт 1 статьи 1 Гражданского кодекса).

В силу статей 606, 611 и 614 Гражданского кодекса арендодатель обязан предоставить арендатору имущество во временное владение и пользование (во временное владение), а арендатор - вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения (пункт 1 статьи 330 Гражданского кодекса).

В соответствии с подпунктом 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса любое использование земли в Российской Федерации осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (платность использования земли). Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата (пункт 1 статьи 65 Земельного кодекса).

Согласно пункту 4 статьи 22 Земельного кодекса размер арендной платы за пользование земельным участком определяется договором аренды.

На основании пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса и статьи 39.7 Земельного кодекса плата за пользование земельными участками, находящимися в публичной собственности, относится к категории регулируемых цен.

Порядок определения размера арендной платы за предоставленные в аренду земельные участки, находящиеся в собственности субъекта Российской Федерации, и участки, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливается органом государственной власти субъекта Российской Федерации (подпункт 2 пункта 3 статьи 39.7 Земельного кодекса).

Таким образом, стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен. Стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы.

В соответствии с частью 3 статьи 10 Федерального закона от 28.12.2013 N 406-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "Об особо охраняемых природных территориях и отдельные законодательные акты Российской Федерации"" особо охраняемые природные территории и их охранные зоны, созданные до дня вступления в силу этого закона, сохранены в границах, определенных соответствующими органами государственной власти или органами местного самоуправления в порядке, установленном до дня вступления в силу этого закона.

Постановлением Совета Министров РСФСР от 04.08.1972 N 83 "О некоторых вопросах землепользования" утвержден перечень курортных местностей Краснодарского края, в который вошли курорты Шепси, Гизель-Дере, Небуг, Новомихайловский, Джубга.

Постановлением Совета Министров РСФСР от 27.09.1988 N 406 "Об установлении границ и режима курортов округа санитарной охраны курортов Туапсинского района (Джубга, Ново-Михайловка, Небуг, Гизель-Дере, Шепси) в Краснодарского крае" утверждены границы и режим санитарной охраны курортов Туапсинского района.

В силу частей 1, 2 статьи 3 Федерального закона от 23.02.1995 N 26-ФЗ "О природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах" признание территории лечебно-оздоровительной местностью или курортом осуществляется в зависимости от ее значения Правительством Российской Федерации, соответствующим органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации или органом местного самоуправления на основании специальных курортологических, гидрогеологических и других исследований. Курорты и лечебно-оздоровительные местности могут иметь федеральное, региональное или местное значение. Территория признается лечебно-оздоровительной местностью или курортом регионального значения органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации по согласованию с соответствующими федеральными органами исполнительной власти.

Согласно статье 10 Закона Краснодарского края от 07.08.1996 N 41-КЗ "О природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах Краснодарского края" природные лечебные ресурсы на территории Краснодарского края, относящиеся к государственной собственности, могут принадлежать на праве собственности Российской Федерации либо Краснодарскому краю.

Пунктом 2 статьи 4 названного краевого Закона и постановлением главы администрации Краснодарского края от 06.12.2006 N 1098 "О курортах краевого значения" курортам Туапсинского района, городов Ейска, Горячего Ключа в границах утвержденных округов санитарной охраны придан статус курортов краевого значения, находящихся в ведении органов государственной власти Краснодарского края.

Постановлением главы администрации Краснодарского края от 10.12.2007 N 1136 утверждено Положение о курортах краевого значения Туапсинского района (Джубга, Новомихайловка, Небуг, Гизель-Дере, Шепси), согласно пункту 1.2 которого курорты Туапсинского района расположены в Краснодарском крае и являются курортами краевого значения в границах и с режимом округа санитарной охраны курортов.

Судами при разрешении спора установлено, что спорный земельный участок расположен по адресу: Краснодарский край, Туапсинский район, с. Небуг, он относится к категории земель особо охраняемых территорий и объектов. Данный участок находится в собственности Краснодарского края как часть особо охраняемой природной территории регионального значения и ограничен в обороте.

Действующей с 01.03.2015 редакцией пункта 2 статьи 3 Закона N 137-ФЗ закреплено, что в случае переоформления права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков годовой размер арендной платы устанавливается в пределах 1,5% кадастровой стоимости арендуемых земельных участков, изъятых из оборота или ограниченных в обороте. Изменение годового размера арендной платы, определенного в соответствии с данным пунктом, может предусматриваться договорами аренды указанных земельных участков только в связи с изменением кадастровой стоимости соответствующего земельного участка.

Поскольку содержащиеся в Законе N 137-ФЗ ставки (предельные) утверждены непосредственно федеральным законом, они являются обязательными при определении размера арендной платы для всех публичных собственников. Предельный размер годовой арендной платы, установленный пунктом 2 статьи 3 Закона N 137-ФЗ, является обязательным для сторон (Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2015), утвержденный 26.06.2015 Президиумом Верховного Суда Российской Федерации).

Буквальное содержание абзаца третьего пункта 2 статьи 3 Закона N 137-ФЗ свидетельствует о распространении его положений на определенные земельные участки (право постоянного (бессрочного) пользования на которые переоформлено на право аренды), а не на конкретных лиц. Поскольку содержащиеся в Законе N 137-ФЗ ставки утверждены непосредственно федеральным законом, они являются обязательными при определении размера арендной платы для всех публичных собственников вне зависимости от установленного договором условия.

Судами при разрешении спора установлено, что арендуемый обществом земельный участок с кадастровым номером 23:33:0108003:481 образован из исходного земельного участка, закреплявшегося ранее на праве постоянного (бессрочного) пользования. Общество приобрело объекты недвижимости, расположенные на земельном участке с кадастровым номером 23:33:0108003:2 по договору купли-продажи, приняв на себя права и обязанности арендатора в отношении данного участка (договор перенайма по договору аренды от 12.02.2005).

В силу пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса и пункта 3 статьи 552 Гражданского кодекса при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

В абзаце втором пункта 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено следующее. Покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования, на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

В пункте 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" подтверждена позиция, согласно которой к покупателю недвижимости переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).

На общество, как на лицо, которое в связи с заключением договора купли-продажи в отношении объектов недвижимости в силу закона приобрело права и обязанности арендатора по договору, совершенному в порядке переоформления права постоянного (бессрочного) пользования, распространяются ставки арендной платы, названные в пункте 2 статьи 3 Закона N 137-ФЗ.

В связи с приобретением права собственности на объекты недвижимости к обществу в силу закона перешли права и обязанности арендатора по договору аренды, заключенному в порядке переоформления права (постоянного) бессрочного пользования. Последующее заключение сторонами самостоятельной арендной сделки не свидетельствует о том, что общество утратило право на применение льготной ставки арендной платы.

Установив, что право постоянного (бессрочного) пользования на исходный земельный участок переоформлено на право аренды, судебные инстанции признали, что общество (покупатель объектов недвижимости) имеет право на применение льготной ставки арендной платы, несмотря на то, что исходный участок непосредственно ему на праве постоянного (бессрочного) пользования не предоставлялся.

Решением Совета Небугского сельского поселения Туапсинского района от 27.11.2014 N 25 "Об установлении земельного налога на территории Небугского сельского поселения Туапсинского района", действовавшим в спорный период, размер земельного налога за ограниченные в обороте земельные участки из земель особо охраняемых территорий составляет 1%.

Постановлением N 582 утверждены Основные принципы определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности (далее - Основные принципы) и Правила определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации (далее - Правила).

Принцип N 7, введенный с 12.08.2017 постановлением Правительства Российской Федерации от 05.05.2017 N 531 "О внесении изменений в постановление Правительства Российской Федерации от 16 июля 2009 года N 582", предусмотрел следующее. Арендная плата при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, определяется исходя из принципа наличия предусмотренных законодательством Российской Федерации ограничений права на приобретение в собственность земельного участка, занимаемого зданием, сооружением, собственником этого здания, сооружения. Размер арендной платы не должен превышать размер земельного налога, установленный в отношении предназначенных для использования в сходных целях и занимаемых зданиями, сооружениями земельных участков, для которых указанные ограничения права на приобретение в собственность отсутствуют.

В определении Верховного Суда Российской Федерации от 24.06.2019 N 305-ЭС19-4399 сформулирована следующая правовая позиция. Основные принципы являются общеобязательными при определении арендной платы за находящуюся в публичной собственности землю для всех случаев, когда размер этой платы определяется не по результатам торгов и не предписан федеральным законом. Поэтому соответствующим компетентным органам надлежит устанавливать размер арендной платы на основании названных принципов, в том числе в пределах, указанных в принципе N 7 (действующем с 12.08.2017), в отношении ограниченных в обороте земельных участков, занятых зданиями и сооружениями, сформированных с учетом площади, необходимой для их эксплуатации.

Судами при разрешении спора установлено, что земельный участок с кадастровым номером 23:33:0108003:481 образован в результате раздела земельного участка с кадастровым номером 23:33:0108003:2, на котором находились принадлежащие обществу на праве собственности объекты недвижимого имущества. Все образованные земельные участки необходимы обществу для использования объектов недвижимости, являющихся имущественным комплексом санатория им. 1 Мая и как единого объекта, состоящего из различных по функциональному назначению зданий (строений).

Исходя из установленных обстоятельств, судебные инстанции пришли к выводу о том, что общество обязано вносить арендную плату в размере, не превышающем ставку земельного налога (1% от кадастровой стоимости арендуемого земельного участка). Доказательств, свидетельствующих о том, что для эксплуатации объекта недвижимости, размещенного в границах земельного участка с кадастровым номером 23:33:0108003:481, обществу необходим участок иной площади, департамент, формировавший данный участок (приказ от 23.12.2016 N 2766), не представил.

С учетом подлежащей применению в спорный период ставки арендной платы в размере 1% от кадастровой стоимости земельного участка и внесенных обществом арендных платежей, суды признали, что у ответчика отсутствует перед истцом в заявленный период задолженность по договору от 28.06.2017 N 0000005008.

Кассационная инстанция проверяет законность судебных актов, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в жалобе и возражениях на нее (часть 1 статьи 286 Кодекса).

Доводы кассационной жалобы департамента (о применении ставки арендной платы в размере 2,5% от кадастровой стоимости участка, поскольку общество не переоформляло право постоянного (бессрочного) пользования на право аренды; о необходимости применения при расчете арендной платы ставки в размере 1% не за весь участок, а только за его часть под площадью застройки; о необходимости взыскания с ответчика договорной пени) подлежат отклонению.

Обстоятельства, на которые ссылается в жалобе департамент, проверялись и были отвергнуты судебными инстанциями, которые по результатам исследования имеющихся в деле доказательств, их правовой оценки, пришли к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований. Судами обоснованно при разрешении спора учтены обстоятельства, установленные при разрешении спора по делу N А32-53907/2017. Исходя из доказательств, представленных сторонами в материалы дела, судебные инстанции пришли к выводу об отсутствии оснований для расчета (взыскания) арендной платы за арендуемый обществом земельный участок (либо его часть) в размере, превышающем ставку земельного налога. Данный вывод основан на правильном применении судами норм гражданского и земельного законодательства, соответствует он и материалам дела, свидетельствующим об отсутствии законных оснований для применения к отношениям сторон ставки арендной платы в размере, заявленном департаментом. Нарушений норм процессуального права, влекущих отмену судебных актов в любом случае (часть 4 статьи 288 Кодекса), не установлено.

Департамент освобожден от уплаты государственной пошлины за подачу жалобы (подпункт 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации).

Руководствуясь статьями 274, 284, 286, 287 и 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 28.07.2020 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.10.2020 по делу N А32-35045/2018 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий

В.Е. Епифанов

Судьи

Н.С. Мазурова А.И. Мещерин