Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 1 апреля 2021 г. N Ф08-1803/21 по делу N А53-26701/2019

г. Краснодар

01 апреля 2021 г.

Дело N А53-26701/2019

Резолютивная часть постановления объявлена 25 марта 2020 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 01 апреля 2020 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Сидоровой И.В., судей Епифанова В.Е. и Мещерина А.И., в отсутствие в судебном заседании представителей истца - Департамента имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону, ответчика - индивидуального предпринимателя Позднякова Вячеслава Николаевича (ИНН 616813150158, ОГРН 317619600108299), третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, - Департамента архитектуры и градостроительства города Ростова-на-Дону, извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Позднякова Вячеслава Николаевича на решение Арбитражного суда Ростовской области от 04.08.2020 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.12.2020 по делу N А53-26701/2019, установил следующее.

Департамент имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону (далее - департамент) обратился в арбитражный суд с иском к индивидуальному предпринимателю Позднякову В.Н. (далее - предприниматель) со следующими требованиями: расторгнуть договор аренды от 10.10.2014 N 35606; обязать в течение 3 месяцев с момента вступления судебного решения в законную силу осуществить снос самовольно возведенного строения с кадастровым номером 61:44:0000000:58926, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 61:44:0073109:49 по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Тружеников, 20а; обязать в течение 3 месяцев с момента вступления судебного решения в законную силу передать департаменту по акту приема-передачи свободный земельный участок с кадастровым номером 61:44:0073109:49, расположенный по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Тружеников, 20а.

Требования обоснованы тем, что предприниматель в отсутствие законных оснований возвел на земельном участке объект самовольного строительства, что является существенным нарушением условий договора аренды и основанием для его расторжения и сноса объекта самовольного строительства.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Департамент архитектуры и градостроительства города Ростова-на-Дону (далее - департамент архитектуры).

Решением от 04.08.2020 договор аренды от 10.10.2014 N 35606 расторгнут, предприниматель обязан снести строение, расположенное на земельном участке с кадастровым номером 61:44:0073109:49 по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Тружеников, 20а, в пользу ООО "Полиэксперт" с предпринимателя взыскано 40 тыс. рублей за судебную экспертизу, в доход федерального бюджета - 12 тыс. рублей государственной пошлины. Постановлением апелляционного суда от 04.12.2020 принят отказ департамента от апелляционной жалобы, решение от 04.08.2020 оставлено в силе, апелляционная жалоба предпринимателя - без удовлетворения. Суды исходили из того, что истцом соблюден досудебный порядок урегулирования спора, правопредшественником ответчика, в свою очередь, нарушены существенные условия договора (подпункт "б" пункта 4.1.3) в виде использования земельного участка не в соответствии с разрешенным видом использования. Предприниматель нарушил также пункт 8.9 договора, построив на спорном участке объект недвижимости в отсутствие разрешительной документации и согласия арендодателя. По итогам судебной экспертизы в заключении от 27.02.2020 N 10/2020 экспертом указано, что здание (литера А) с кадастровым номером 61:44:0000000:58926, расположенное по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Тружеников, 20а, обладает признаками объекта капитального строительства, имеет выступающие части за границы земельного участка с кадастровым номером 61:44:0073109:49, по сведениям ЕГРН - в южной его части, на территорию общего пользования - ул. Тружеников, величиной 0,28-0,46 м. Данные отклонения фактического расположения здания от границ земельного участка (по данным ЕГРН) существенно превышают допустимую погрешность (0,1 м) согласно Требованиям к точности и методам определения координат характерных точек границ земельного участка, требованиям к точности и методам определения координат характерных точек контура здания, сооружения или объекта незавершенного строительства на земельном участке (утв. приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 01.03.2016 N 90). Процент застройки земельного участка составляет 91,6%, что не соответствует требованиям статьи 30 Правил землепользования и застройки города Ростова-на-Дону - более максимально допустимого значения 80%, согласно пункту 4.2. В части остальных градостроительных требований и предельных параметров строительства расположение здания (литера А) с кадастровым номером 611:44:0000000:58926 соответствует требованиям Правил землепользования и застройки города Ростова-на-Дону, СП 42.13330.2016 "Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений. Актуализированная редакция СНиП 2.07.01-89*". Следовательно, здание (литера А) с кадастровым номером 61:44:0000000:58926 не представляет угрозу жизни и здоровью людей. Предприниматель, заключая соглашение от 20.11.2017 о передаче прав и обязанностей арендатора земельного участка по договору от 10.10.2014 N 35606, осведомлен о целях предоставления земельного участка (эксплуатация павильона по ремонту кожгалантереи) и условиях его предоставления в аренду (без права возведения капитальных строений). Апелляционный суд отклонил довод ответчика о ничтожности пункта 8.9 договора аренды от 10.10.2014 N 35606 по основанию мнимости, поскольку участок предоставлен в аренду, предпринимателем использовался. Заявление ответчика о пропуске истцом срока исковой давности не удовлетворено, поскольку исковая давность не распространяется на требование о сносе постройки, созданной на земельном участке департамента без его согласия.

Дополнительным решением от 09.11.2020 предприниматель обязан осуществить снос, в течение трех месяцев с момента вступления в законную силу решения, освобожденный участок и передать департаменту по акту приема-передачи.

В кассационной жалобе предприниматель просит решение от 04.08.2020 и постановление апелляционного суда от 04.12.2020 отменить, направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции, указав, что пункт 8.9 договора от 10.10.2014 N 35606 является ничтожным. Арендные отношения между сторонами существовали с 1990-х годов, о чем свидетельствуют договоры аренды от 25.08.1993 N 322, 01.08.1994 N 3787, 31.08.2004 N 3787, 29.12.2012 N 34480, 10.10.2014 N 35606, которые продлевались на основании решения исполнительного комитета Совета народных депутатов Советского района от 24.10.1990 N 2985, постановления главы Администрации Советского района города Ростова-на-Дону от 18.07.1994 N 1639, постановления главы Администрации Советского района города Ростова-на-Дону от 13.02.1998 N 266, распоряжения директора департамента от 31.03.2004 N 555, постановления главы Администрации Советского района города Ростова-на-Дону от 02.09.2009 N 511, распоряжения Администрации Советского района города Ростова-на-Дону от 04.09.2014 N 766. Первоначальным арендатором по указанным договорам выступал Поздняков Николай Станиславович в период с 1993 по 2011-2012 годы. Далее, после его смерти, новые договоры аренды от 29.12.2012 N 34480 и 10.10.2014 N 35606 заключались с правопреемником Поздняковой Галиной Никитичной, которая на основании договора цессии от 20.11.2017 уступила свои права по договору от 10.10.2014 N 35606 предпринимателю. 14 мая 2019 года департамент необоснованно отказал ответчику в заключении договора аренды спорного земельного участка на том основании, что рассматриваемый участок используется не в соответствии с видом разрешенного использования. В порядке пункта 4 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс) предприниматель подал в департамент заявление о заключении нового договора аренды до истечения срока договора от 10.10.2014 N 35606, но получил отказ, мотивированный нахождением объекта капитального строительства. Экспертиза подтвердила наличие признаков капитальности у спорного павильона, однако, эксперт указал, что данный объект соответствует требованиям безопасности, не представляет угрозу жизни и здоровью людей. Размещение мастерской мелкого ремонта кожгалантереи соответствует разрешенному виду использования участка согласно градостроительному регламенту зоны Ж-3 статьи 30 Правил землепользования и застройки города Ростова-на-Дону. Наличие выступающих частей здания с кадастровым номером 61:44:0000000:58926 за пределами земельного участка с кадастровым номером 61:44:0073109:49 вызвано неверным установлением границ при межевании в 2009 году, т.е. после возведения объекта исследования в 2001 году. О капитальности павильона департамент осведомлен, так как 18.11.2004 архитектор Советского района города Ростова-на-Дону проводил согласование проектного предложения по реконструкции павильона. По данным технического паспорта на мастерскую бытового обслуживания по состоянию на 28.02.2008, а также заключению эксперта здание возведено в 2001 году. Таким образом, перед заключением договора аренды от 31.08.2004 N 3787 на момент передачи земельного участка со зданием по акту приема-передачи от 31.08.2004 департамент знал о наличии капитальности объекта, каких-либо запретов на возведение и эксплуатацию капитальных строений в договоре не указало. Включение пункта 8.9 в договоры от 29.12.2012 N 34480, 10.10.2014 N 35606 противоречит фактическим обстоятельствам. Суды пришли к неверному выводу о нераспространении срока исковой давности на заявленные департаментом требования, статья 208 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) неприменима.

Отзывы на кассационную жалобу в арбитражный суд округа не представлены. Лица, участвующие в деле, явку процессуальных представителей в суд округа не обеспечили, извещены надлежащим образом в соответствии со статьями 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс). Судебное разбирательство проведено в порядке статьи 284 Кодекса.

Изучив материалы дела, доводы кассационной жалобы, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что она удовлетворению не подлежит с учетом следующего.

Как видно из материалов дела, 10.10.2014 департамент (арендодатель) и Позднякова Г.Н. (арендатор) заключили договор аренды N 35606, объект аренды по которому земельный участок с кадастровым номером 61:44:0073109:49, общей площадью 32 кв. м, расположенный по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Тружеников, 20а.

Земельный участок передан арендатору для эксплуатации торгового павильона. Стороны включили в договор условие о том, что участок предоставлен без права возведения капитальных строений (пункт 8.9 договора).

20 ноября 2017 года Позднякова Г.Н. и предприниматель заключили соглашение о передаче прав и обязанностей арендатора земельного участка. Срок действия договора - 30.05.2019, по окончании которого в порядке статьи 621 Гражданского кодекса договор возобновлен на неопределенный срок.

В рамках проведения мероприятий муниципального земельного контроля установлено, что на земельном участке находится объект, обладающий признаками капитальности (акт обследования от 29.04.2019 N 1522). Повторный выход уполномоченного органа состоялся 14.06.2019 (акт N 1983).

Департамент в адрес предпринимателя направил претензию от 13.05.2019 N 59.30-5/06-ПЗК с требованием устранить нарушения условий договора (получена 23.05.2019).

В письме от 18.06.2019 N 59-30-11/06-УП департамент уведомил предпринимателя о намерении расторгнуть договор в случае неустранения нарушений в срок до 02.07.2019 (получено 28.06.2019).

Полагая, что спорный объект возведен с нарушением градостроительных норм, в отсутствие разрешительной документации, нарушает права третьих лиц, департамент обратился в суд.

В силу части 1 статьи 286 Кодекса кассационная инстанция проверяет законность судебных актов, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в жалобе и возражениях на нее.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу статьи 614 Гражданского кодекса арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

По смыслу статьи 450 Гражданского кодекса расторжение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Согласно пункту 2 статьи 452 Гражданского кодекса предусмотрено, что требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (пункт 3 статьи 619 Гражданского кодекса), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 Гражданского кодекса).

Изучив материалы дела, суды пришли к выводу о соблюдении департаментом обязательного досудебного порядка урегулирования спора, предусмотренного пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса.

В соответствии с пунктом 1 статьи 615 Гражданского кодекса арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

В силу статьи 619 Гражданского кодекса по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями, также более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса.

Пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса предусмотрено, что досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса и статьями 450 и 619 Гражданского кодекса, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.

В соответствии с пунктом 1.1 договора земельный участок передан в аренду для использования в целях эксплуатации павильона по ремонту кожгалантереи.

Пунктом 8.9 договора закреплено, что земельный участок предоставлен без права возведения капитальных строений.

В силу подпункта "б" пункта 4.1.3 договора арендодатель имеет право отказаться от исполнения договора в случае использования арендатором участка не в соответствии с его разрешенным видом использования.

Согласно актам обследования от 29.04.2019 N 1522, 14.06.2019 N 1983 на земельном участке с кадастровым номером 61:44:0073109:49 расположен объект, обладающий признаками капитальности в отсутствие разрешительной документации.

В соответствии с пунктом 1 статьи 222 Гражданского кодекса самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные, созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные, созданные без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Согласно заключению строительно-технической экспертизы от 27.02.2020 N 10/2020 здание (литера А) с кадастровым номером 61:44:0000000:58926 обладает признаками объекта капитального строительства, имеет выступающие части за границы земельного участка с кадастровым номером 61:44:0073109:49, по сведениям ЕГРН - в южной его части, на территорию общего пользования - ул. Тружеников, величиной 0,28-0,46 м. Данные отклонения фактического расположения здания от границ земельного участка (по данным ЕГРН) существенно превышают допустимую погрешность (0,1-м) согласно Требованиям к точности и методам определения координат характерных точек границ земельного участка, требованиям к точности и методам определения координат характерных точек контура здания, сооружения или объекта незавершенного строительства на земельном участке (утв. приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 01.03.2016 N 90). Процент застройки земельного участка составляет 91,6%, что не соответствует требованиям статьи 30 Правил землепользования и застройки г. Ростова-на-Дону - более максимально допустимого значения 80%, согласно пункту 4.2.

Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства в порядке статьи 71 Кодекса, с учетом заключения эксперта от 27.02.2020 N 10/2020, суды пришли к выводу о существенном нарушении арендатором условий договора аренды от 10.10.2014 N 35606 в виде возведения объекта самовольной постройки, что является основанием для его расторжения и удовлетворения требования о сносе.

Довод предпринимателя о ничтожности пункта 8.9 договора аренды по мотиву мнимости, изучен, поскольку участок передан ответчику, последним использовался.

Осведомленность департамента об обстоятельствах возведения павильона как капитального объекта в 2001 году не опровергает факт нарушения условий договора аренды от 10.10.2014 N 35606.

Заявление ответчика о применении срока исковой давности правомерно отклонено судебными инстанциями, поскольку исковая давность не распространяется на требование о сносе постройки, созданной на земельном участке истца без его согласия, если истец владеет этим земельным участком (пункты 6 и 7 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.12.2010 N 143 "Обзор судебной практики по некоторым вопросам применения арбитражными судами статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации").

Собственник утрачивает владение в том случае, когда имущество находится у незаконного владельца. Когда имущество находится у законного владельца, оно из владения собственника не выбывает, так как собственник сохраняет контроль над ним и имеет возможность получить обратно без обращения в суд; в этом случае собственник владеет имуществом через законного владельца (определения Верховного Суда Российской Федерации от 26.11.2015 N 306-ЭС15-12164, 05.10.2017 N 308-ЭС17-14130).

Доводы кассационной жалобы аналогичны доводам жалобы апелляционной, были предметом изучения суда второй инстанции, основаны на неверном толковании заявителем норм материального и процессуального права, направлены на переоценку имеющихся доказательств и установленных судами фактических обстоятельств, которая в силу статьи 286 Кодекса не входит в компетенцию суда кассационной инстанции. Нарушения, предусмотренные статьей 288 Кодекса, не установлены.

Поскольку суд апелляционной инстанции принял отказ от апелляционной жалобы департамента, прекратив производство по ней, оставлению без изменения подлежит апелляционное постановление от 04.12.2020.

Руководствуясь статьями 274, 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.12.2020 по делу N А53-26701/2019 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

И.В. Сидорова

Судьи

В.Е. Епифанов А.И. Мещерин