Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 26 апреля 2021 г. N Ф08-2044/21 по делу N А53-18245/2020

г. Краснодар

26 апреля 2021 г.

Дело N А53-18245/2020

Резолютивная часть постановления объявлена 22 апреля 2021 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 26 апреля 2021 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Анциферова В.А., судей Мещерина А.И. и Соловьева Е.Г. при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Пилояном Э.С., при организации видеоконференц-связи Арбитражным судом Ростовской области в составе судьи Золотаревой О.В., при участии от истца - департамента имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону (ИНН 6152000398, ОГРН 1026103305304) - Голубовой Н.Н. (доверенность от 26.01.2021), от ответчика - общества с ограниченной ответственностью "Рубеж" (ИНН 7841041946, ОГРН 1167847274044) - Чакряна А.А. (доверенность от 23.07.2020), в отсутствие представителей третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, - акционерного общества "Доринда", надлежащим образом извещенного о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Рубеж" на решение Арбитражного суда Ростовской области от 25.09.2020 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.12.2020 по делу N А53-18245/2020, установил следующее.

Департамент имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону (далее - департамент) обратился в Арбитражный суд Ростовской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Рубеж" (далее - общество) о понуждении к освобождению части площадью 252 кв. м земельного участка площадью 41 379 кв. м с кадастровым номером 61:44:0073003:47, расположенного по адресу: Ростовская область, г. Ростов-на-Дону, ул. Малиновского, 23 "д", относящегося к категории земель населённых пунктов, с разрешенным использованием под объектами общественно-делового значения - торговый комплекс (далее - земельный участок, его часть) от строения и металлических конструкций автомойки на бетонном основании, а также к приведению земельного участка в первоначальное состояние.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено акционерное общество "Доринда" (далее - акционерное общество).

Решением Арбитражного суда Ростовской области от 25.09.2020 иск удовлетворен со следующей мотивировкой. По условиям заключенного департаментом и акционерным обществом договора аренды земельного участка последний мог быть сдан в субаренду только с согласия арендодателя. Такое согласие акционерное общество не получало. Договор субаренды является ничтожной сделкой. Возведенные обществом строение и металлические конструкций автомойки на бетонном основании не являются временными объектами, не носят вспомогательный характер. Для их возведения и эксплуатации земельный участок не предоставлялся.

Постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.12.2020 решение от 25.09.2020 оставлено без изменения. Суд апелляционной инстанции учел, что договор аренды заключен на срок более пяти лет, поэтому согласие арендодателя на передачу части земельного участка в субаренду третьему лицу не требовалось. Земельный участок предоставлен акционерному обществу для размещения и эксплуатации торгового комплекса. Правилами землепользования и застройки для основного вида разрешенного использования "гипермаркеты и торговые центры" не установлен вспомогательный вид разрешенного использования "автомойки". Классификатором видов разрешенного использования земельных участков под торговым центром подразумевается объект капитального строительства площадью свыше 5 тыс. кв. м, предназначенный для размещения одной или нескольких организаций, осуществляющих продажу товаров и оказание услуг. На земельном участке размещены не предусмотренные договором аренды строение и металлические конструкций автомойки на бетонном основании. Использование земельного участка в целях размещения автомойки не предусмотрено. Общество осуществляет использование земельного участка в противоречие его разрешенному использованию.

Общество обжаловало решение Арбитражного суда Ростовской области от 25.09.2020 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.12.2020 в порядке, определенном нормами главы 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Арбитражный процессуальный кодекс), приведя следующие основания проверки законности судебных актов. Торговый комплекс представляет собой совокупность торговых предприятий, реализующих товары и оказывающих услуги, расположенные на определенной территории. Конкретный набор услуг определяется собственником торгового комплекса самостоятельно. Торговый комплекс может располагаться не только внутри единого здания. В числе основных видов разрешенного использования правилами землепользования и застройки предусмотрено размещение автомоек. Акционерное общество вправе одновременно выбирать нескольких основных видов разрешенного использования земельного участка. Размещение автомойки на незначительной части земельного участка не повлекло изменение режима использования земельного участка. Размещение автомойки на территории торгового комплекса отвечает предусмотренному договором аренды разрешенному использованию земельного участка. Арендатор вправе размещать на земельном участке некапитальные объекты в соответствии с его целевым назначением и разрешенным использованием. Права и законные интересы иных лиц, а также публичные интересы в результате размещения на части земельного участка строения и металлических конструкций автомойки на бетонном основании не нарушены. Демонтаж автомойки не способствует восстановлению прав акционерного общества. Требуя освободить часть земельного участка и привести ее в первоначальное состояние, департамент не настаивает на прекращении арендных отношений и возврате земельного участка.

В отзыве на кассационную жалобу акционерное общество не настаивает на прекращении субарендных отношений с обществом, допускает размещение автомойки на части земельного участка, указывает на допустимость соответствующего основного вида разрешенного использования земельного участка.

Изучив материалы дела, доводы кассационной жалобы и отзыва на нее, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа решение Арбитражного суда Ростовской области от 25.09.2020 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.12.2020 подлежащими изменению.

Судами первой и апелляционной инстанций установлено, что земельный участок относится к категории земель населённых пунктов и имеет разрешенное использование под торговым комплексом как объектом общественно-делового значения.

Департамент (арендодатель) и акционерное общество (арендатор) заключили договор от 31.12.2010 N 33141 аренды земельного участка для размещения и эксплуатации торгового комплекса до 19.11.2058. Арендатору вменено в обязанность использование земельного участка в соответствии с его целевым назначением и разрешенным использованием (пункт 4.4.2), а также предоставлено право сдавать участок в субаренду с согласия департамента (пункт 4.3.2). Земельный участок передан акционерному обществу по акту приема-передачи от 30.12.2010. Акционерное общество осуществляет эксплуатацию возведенного на земельном участке торгового комплекса с кадастровым номером 61:44:0073003:62.

Акционерное общество (арендатор) и общество (субарендатор) заключили договор от 28.09.2016 N 02-АЗ-РСТ субаренды части земельного участка для размещения временной постройки и ее использования в качестве автомойки на одиннадцать месяцев (далее - договор субаренды). Объект аренды допускалось использовать для размещения временных объектов торговли. Вид предполагаемого фактического использования части земельного участка подлежал согласованию с заинтересованными органами и учреждениями (пункт 1.2). Коммерческая деятельность субарендатора должна была начаться не позднее 28.03.2017 (пункт 2.2.3.4). Дополнительным соглашением от 01.08.2018 последний срок продлен до 31.12.2018 (пункт 3).

В ходе проведенного 01.10.2018 визуального осмотра департамент установил, что на земельном участке проводятся работы по возведению строения и металлических конструкции автомойки на бетонном основании (фундаментной плите). Земельный участок используется в противоречие условиям договора аренды о разрешенном использовании для торгового комплекса и вспомогательных строений. Возведение на части земельного участка строения и металлических конструкций автомойки на бетонном основании произведено без правовых оснований и согласования с департаментом.

Названные обстоятельства послужили основаниями обращения департамента в арбитражный суд. Законность решения и постановления арбитражных судов первой и апелляционной инстанций проверяется исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, с учетом установленных статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса пределов рассмотрения дела в арбитражном суде кассационной инстанции.

Глава 34 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) содержит общие положения об аренде (параграф 1), в числе которых обязанность арендатора по использованию арендованного имущества в соответствии с условиями договора аренды (пункт 1 статьи 615) и право арендатора на сдачу арендованного имущества в субаренду. Исключение из этого правила может быть установлено законом или иным правовым актом (пункт 2 статьи 615).

Такое исключение определено нормами Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс), устанавливающими особенности аренды на срок более пяти лет земельного участка, находящегося в публичной собственности. Соответствующий арендатор вправе сдать такой земельный участок в субаренду без согласия арендодателя при условии его уведомления. Ограничение этого права допускается только федеральным законом (пункт 9 статьи 22). Лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны при использовании этих участков соблюдать требования градостроительных регламентов (статья 42).

Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлении от 25.06.2013 N 1756/13 сформулирован правовой подход, согласно которому арендатор получает право использования земельного участка, находящегося в публичной собственности, только по указанному в договоре назначению. Договор в этой части конкретизирует вид разрешенного использования, предусмотренный градостроительным регламентом. Возможность изменения определенного договором разрешенного использования земельного участка ограничена нормативно установленным порядком его предоставления для тех или иных целей. Такие ограничения исключают обход предусмотренных земельным законодательством публичных процедур предоставления земельных участков для различных целей. Данный правовой подход поддерживается практикой Верховного Суда Российской Федерации.

Правилами землепользования и застройки города Ростова-на-Дону, утвержденными решением городской Думы от 26.04.2011 N 87, земельный участок отнесен к территориальной зоне делового, общественного и коммерческого назначения первого типа, градостроительным регламентом которой для основного вида разрешенного использования земельного участка под торговым центром не установлен вспомогательный вид его использования под автомойкой. Использование земельных участков под автомойкой определено в качестве их самостоятельного основного вида разрешенного использования. Вид разрешенного использования под торговыми центрами предусматривает размещение объектов капитального строительства общей площадью свыше 5 тыс. кв. м с целью размещения одной или нескольких организаций, осуществляющих продажу товаров, и оказание услуг в соответствии с содержанием видов разрешенного использования с кодами 4.5 - 4.9, размещение гаражей и стоянок для автомобилей сотрудников и посетителей торгового центра.

Оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса имеющиеся в деле доказательства, правильно применив вышеприведенные нормативные положения и разъяснения высшей судебной инстанции, суд апелляционной инстанции вправе был заключить о следующем. С учетом срока договора аренды акционерное общество вправе было сдать часть земельного участка в субаренду без получения согласия департамента. Соответствующее ограничение, согласованное сторонами в пункте 4.3.2 договора аренды, противоречило норме пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса и применению не подлежало. При этом акционерное общество не могло передать обществу больший выбор видов разрешенного использования, чем обладало само. Акционерному обществу земельный участок не предоставлялся для размещения автомойки. Договором аренды такой вид разрешенного использования не устанавливался ни в качестве основного, ни в качестве вспомогательного.

Общество не могло требовать от департамента согласования использования части земельного участка под автомойкой, а департамент - дать такое согласие, поскольку это фактически привело бы к произвольному изменению условий договора аренды и, соответственно, обходу конкурентных процедур ввода публичных земель в хозяйственный оборот для достижения конкретных целей. Департамент как орган, осуществляющий муниципальный земельный контроль, и как арендодатель по договору аренды вправе требовать от общества устранения выявленного нарушения установленной договором аренды цели предоставления земельного участка в аренду путем демонтажа размещенных на части земельного участка конструкций, непосредственно относящихся к автомойке.

Вместе с тем, суды не учли следующее. Содержание материалов дела, поведение сторон, данные их представителями в ходе судебного разбирательства пояснения свидетельствуют о том, что департамент, акционерное общество и общество не настаивают на прекращении субаренды части земельного участка. Департамент не возражает против использования обществом части земельного участка в соответствии с объемом прав акционерного общества, определенных договором аренды, в том числе под нестационарными торговыми объектами. Стороны не отрицают, что часть возведенных обществом нестационарных конструкций может быть использована в этих целях. Поэтому основания для понуждения общества к освобождению части земельного участка и прекращению в связи с этим субарендных отношений, а также к демонтажу некапитальных конструкций, непосредственно не относящихся к автомойке и применимых в торговой деятельности, отсутствуют.

Пунктом 2 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса по результатам рассмотрения кассационной жалобы арбитражному суду кассационной инстанции предоставлено право изменить решение или постановление суда первой или апелляционной инстанции в части и, не передавая дело на новое рассмотрение, принять новый судебный акт, если фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены арбитражным судами первой и апелляционной инстанций на основании полного и всестороннего исследования имеющихся в деле доказательств, но этими судами неправильно применена норма права.

Руководствуясь статьями 274, 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ростовской области от 25.09.2020 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.12.2020 по делу N А53-18245/2020 изменить.

Изложить абзац второй резолютивной части решения Арбитражного суда Ростовской области от 25.09.2020 по делу N А53-18245/2020 в следующей редакции:

"Обязать общество с ограниченной ответственностью "Рубеж" в течение пятнадцати дней с момента вступления решения суда законную силу демонтировать бесконтактную автомойку самообслуживания на земельном участке с кадастровым номером 61:44:0073003:47, распложенном по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Малиновского, дом 23 "д".".

В остальной части судебные акты оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья

В.А. Анциферов

Судьи

А.И. Мещерин Е.Г. Соловьев