Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 20 июля 2021 г. N Ф08-6296/21 по делу N А32-21655/2020

г. Краснодар

20 июля 2021 г.

Дело N А32-21655/2020

Резолютивная часть постановления объявлена 13 июля 2021 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 20 июля 2021 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Соловьева Е.Г., судей Калуцких Р.Г. и Мазуровой Н.С., при участии в судебном заседании от истца - администрации города Сочи (ИНН 2320037148, ОГРН 1022302934367) - Усенко Н.Н. (доверенность от 23.12.2020), в отсутствие ответчика - общества с ограниченной ответственностью "Сочикурортзеленстрой" (ИНН 2320066558, ОГРН 102230292862) и третьих лиц: индивидуального предпринимателя Манасян Ирины Игоревны, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Сочикурортзеленстрой" на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 28.10.2020 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.03.2021 по делу N А32-21655/2020, установил следующее.

Администрация города Сочи (далее - администрация) обратилась в арбитражный суд с иском к ООО "Сочикурортзеленстрой" (далее - общество), в котором просило:

- расторгнуть договор от 21.08.2014 N 4900009559 аренды земельного участка с кадастровым номером 23:49:0203027:22 площадью 10 799 кв. м, расположенного по адресу: г. Сочи, ул. Егорова, 5, с видом разрешенного использования "Бизнес-центры, офисные центры, выставочные центры";

- указать в решении на то, что оно является основанием для погашения регистрационной записи от 18.12.2014 N 23-23-50/366/2014-325 об обременении данного участка арендой в пользу ответчика.

Иск основан на статьях 450, 452 и 619 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс), положениях Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс) и мотивирован использованием ответчиком земельного участка с нарушением целевого назначения.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены индивидуальный предприниматель Манасян И.И. и Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю.

Решением от 28.10.2020, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 30.03.2021, иск удовлетворен; распределены расходы по уплате государственной пошлины. Суды исходили из того, что ответчик в нарушение вида разрешенного использования участка (бизнес-центры, офисные центры, выставочные центры), установленного договором аренды, эксплуатирует его под размещение станции шиномонтажа, автоателье, автомойки самообслуживания, кафе, автомойки и парковки. Данные обстоятельства признаны судами существенным нарушением договора аренды земельного участка, влекущим возникновение у администрации права на расторжение соглашения в судебном порядке.

В кассационной жалобе общество просит отменить судебные акты и отказать в удовлетворении заявленных требований. По мнению заявителя, выводы судов о существенности допущенных ответчиком нарушений и наличии правовых оснований для расторжения долгосрочного договора аренды земельного участка не основаны на фактических обстоятельствах дела и сделаны при неправильном применении норм материального права. Общество после получения претензии устранило допущенные нарушения договора аренды. Деятельность шиномонтажа, автоателье, автомойки самообслуживания, кафе, автомойки и парковки носила временный характер и не нарушала положения градостроительных регламентов. Договор аренды заключен с обществом как с собственником расположенных на участке объектов недвижимости, поэтому расторжение такого соглашения не приведет к возврату земельного участка администрации. Избранная истцом мера несоразмерна последствиям допущенных ответчиком нарушений договора аренды.

Отзывы на жалобу в суд не поступили.

От общества поступило ходатайство об отложении судебного разбирательства, мотивированное невозможностью явки представителя.

Данное ходатайство рассмотрено и отклонено судом, поскольку неявка лиц, участвующих в деле и извещенных о времени (месте) судебного заседания, не является препятствием для рассмотрения кассационной жалобы (часть 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации; далее - Кодекс).

В судебном заседании представитель администрации возражал против удовлетворения жалобы.

Иные лица, участвующие в деле и извещенные о времени и месте судебного заседания, явку своих представителей в суд кассационной инстанции не обеспечили, поэтому жалоба рассматривается в их отсутствие.

Изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что жалоба не подлежит удовлетворению.

Как видно из материалов дела, администрация (арендодатель) и общество (арендатор) заключили договор от 21.08.2014 N 4900009559 аренды земельного участка из земель населенных пунктов с кадастровым номером 23:49:0203027:22 площадью 10 799 кв. м, расположенного по адресу г. Сочи, ул. Егорова, 5, в территориальной зоне "ОД-1" с видом разрешенного использования "Бизнес центры, офисные центры, выставочные центры" (пункт 1.1). Срок аренды - 49 лет - до 20.08.2063 (пункт 2.1).

В соответствии с пунктом 4.1.1 арендодатель имеет право в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора в случае использования земельного участка в целях, не предусмотренных данным соглашением.

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке.

Сотрудники администрации 29.05.2020 произвели осмотр названного участка, в ходе которого выявили нахождение в его границах объектов недвижимости, эксплуатируемых под размещение станции шиномонтажа, автоателье, автомойки самообслуживания, кафе, автомойки, и парковки, о чем составили акт от той же даты.

Арендодатель направил арендатору претензию с требованием о прекращении использования участка не в соответствии с видом его разрешенного использования.

Поскольку меры по претензионному порядку урегулирования спора не привели к его разрешению, администрация обратилась с иском в арбитражный суд.

Законность решения и постановления арбитражных судов первой и апелляционной инстанций проверяется исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, с учетом установленных статьей 286 Кодекса пределов рассмотрения дела в арбитражном суде кассационной инстанции.

В силу статьи 606 Гражданского кодекса по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 1 статьи 615 Гражданского кодекса арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества. На основании пункта 3 названной статьи, если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества, арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

Как указано в статье 619 Гражданского кодекса, арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

В силу статей 450 и 452 Гражданского кодекса по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной и в иных случаях, предусмотренных данным Кодексом, другими законами или договором. При этом требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Правилами пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса в отношении договора аренды земельного участка, заключенного на срок более пяти лет, установлено, что такой договор может быть досрочно расторгнут по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

Названное положение, как разъяснено в пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", устанавливает специальное правило об основаниях и порядке прекращения договоров аренды земельных участков, отличное от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса и статьями 450, 619 Гражданского кодекса. Арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (пункт 2 статьи 450 Гражданского кодекса).

Определением от 18.02.2021 суд апелляционной инстанции обязал стороны провести совместный осмотр с целью соотнесения расположенных на участке объектов с ранее возведенными объектами недвижимости.

Согласно представленному во исполнение указанного определения акту осмотра спорного земельного участка в предполагаемых границах земельного участка расположены следующие строения (сооружения): остатки ветхого строения в разрушенном состоянии непригодном для использования (к/н 23:49:0203027:1025); ветхое одноэтажное здание (к/н 23:49:0203027:1028); строение из металлоконструкций (к/н 23:49:0203027:1026); остатки фундамента, с частичным размещением каркаса из метало и пиломатериалов (к/н 23:49:0203027:1036); остатки фундамента (к/н 23:49:0203027:1035); одноэтажное строение (к/н 23:49:0203027:1031); одноэтажное строение (к/н 23:49:0203027:1029); каркас из металлоконструкций и пиломатериалов (к/н 23:49:0203027:1033); ветхое одноэтажное здание (к/н 23:49:0203027:1030); ветхое одноэтажное здание (к/н 23:49:0203027:1032); трехэтажный объект капитального строительства, включая один подземный этаж (к/н 23:49:0203027:1056).

Исследовав и оценив фактические обстоятельства дела и имеющиеся доказательства по правилам статьи 71 Кодекса, доводы и возражения участвующих в деле лиц, установив, что земельный участок с кадастровым номером 23:49:0203027:22 фактически используется в нарушение вида разрешенного использования "бизнес центры, офисные центры, выставочные центры" - для оказания услуг, не предусмотренных договором, путем возведения некапитальных объектов (станции шиномонтажа, автоателье, автомойки самообслуживания, кафе, автомойки, парковки), учитывая, что досудебный порядок расторжения договора истцом соблюден, суды пришли к выводу о наличии правовых оснований для расторжения соглашения в судебном порядке.

В обжалуемых судебных актах приведены мотивы, по которым суды пришли к таким выводам, с указанием на определенные доказательства, исследованные и оцененные в их совокупности по правилам статьи 71 Кодекса. Пределы рассмотрения дела в суде кассационной инстанции ограничены проверкой правильности применения судами норм материального и процессуального права, а также соответствия выводов о применении нормы права установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в нем доказательствам (части 1 и 3 статьи 286 Кодекса).

Согласно правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, приведенной, в том числе в определении от 17.02.2015 N 274-О, статьи 286 - 288 Кодекса, находясь в системной связи с другими положениями данного Кодекса, регламентирующими производство в суде кассационной инстанции, предоставляют суду кассационной инстанции при проверке судебных актов право оценивать лишь правильность применения нижестоящими судами норм материального и процессуального права и не позволяют ему непосредственно исследовать доказательства и устанавливать фактические обстоятельства дела. Иное позволяло бы суду кассационной инстанции подменять суды первой и второй инстанций, которые самостоятельно исследуют и оценивают доказательства, устанавливают фактические обстоятельства дела на основе принципов состязательности, равноправия сторон и непосредственности судебного разбирательства, что недопустимо.

Основания для отмены или изменения решения и постановления по приведенным в кассационной жалобе доводам отсутствуют. Нарушения процессуальных норм, влекущие отмену судебных актов (часть 4 статьи 288 Кодекса), не установлены.

Руководствуясь статьями 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

в удовлетворении ходатайства общества с ограниченной ответственностью "Сочикурортзеленстрой" об отложении судебного заседания отказать.

Решение Арбитражного суда Краснодарского края от 28.10.2020 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.03.2021 по делу N А32-21655/2020 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

Е.Г. Соловьев

Судьи

Р.Г. Калуцких Н.С. Мазурова