|
01 сентября 2021 г.
|
Дело N А53-14952/2020
|
Резолютивная часть постановления объявлена 31 августа 2021.
Постановление изготовлено в полном объеме 01 сентября 2021.
Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Рассказова О.Л., судей Коржинек Е.Л. и Садовникова А.В., при ведении помощником судьи Гайдуковой Н.В. протокола судебного заседания, проводимого с использованием систем видео-конферец-связи с Арбитражным судом Ростовской области и участием в судебном заседании от истца - администрации города Ростова-на-Дону (ИНН 6164056684, ОГРН 1026103282743) - Грибовой О.В. (доверенность от 06.11.2020), от ответчика - индивидуального предпринимателя Томаевой Мери Моисеевны (ИНН 616100224921, ОГРНИП 304616123100090) - Унаняна К.С. (доверенность от 03.09.2020), в отсутствие третьего лица - Департамента координации строительства и перспективного развития г. Ростова-на-Дону (ИНН 6164244818, ОГРН 1066164006545), извещенного о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Томаевой Мери Моисеевны на решение Арбитражного суда Ростовской области от 04.03.2021 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.05.2021 по делу N А53-14952/2020, установил следующее.
Администрация города Ростова-на-Дону (далее - администрация) обратилась в арбитражный суд с иском к индивидуальному предпринимателю Томаевой М.М. (далее -предприниматель) со следующими требованиями:
- изъять в муниципальную собственность путем выкупа нежилое помещение площадью 91 кв. м с кадастровым номером 61:44:0050709:115, расположенное по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Темерницкая, 69/30 (далее - нежилое помещение), по цене 6 074 580 рублей;
- прекратить право собственности предпринимателя на нежилое помещение;
- признать право муниципальной собственности на нежилое помещение (измененные требования в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации; далее - Кодекс).
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно спора, привлечен Департамент координации строительства и перспективного развития г. Ростова-на-Дону (далее - департамент).
Решением от 04.03.2021, оставленным без изменения апелляционным постановлением от 30.05.2021, изъято у предпринимателя нежилое помещение в муниципальную собственность путем выкупа по цене 6 217 840 рублей.
В кассационной жалобе предприниматель просит отменить состоявшиеся судебные акты, дело - направить на новое рассмотрение. По мнению заявителя, экспертное заключение эксперта ООО "Ростэксперт" Лисициной Ю.Н. от 19.10.2020 N 39/10-20 не отвечает требованиям законодательства, предъявляемым к доказательствам, в том числе к заключению судебной экспертизы. Суды не оценили представленное заключение специалиста от 01.02.2021 N 17/1-02/21, указывающее на ошибки, допущенные экспертом Лисициной Ю.Н. Суд первой инстанции не разрешил ходатайство о назначении повторной экспертизы, вынес решение по существу. Суд апелляционной инстанции не дал надлежащей оценки доводам апелляционной жалобы.
В судебном заседании представители участвующих в деле лиц поддержали доводы жалобы и возражения.
Изучив материалы дела, доводы жалобы, выслушав представителей участвующих в деле лиц, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что в удовлетворении жалобы надлежит отказать.
Из материалов дела видно, предоставлена выписка из ЕГРН от 18.05.2020 N 61/001001/2020-327151. Согласно выписке из Единого реестра субъектов малого и среднего предпринимательства от 15.05.2020 N ИЭ9965-20-24801545 дополнительным видом деятельности предпринимателя является аренда и управление собственным или арендованным нежилым недвижимым имуществом.
Постановлением мэра города Ростова-на-Дону от 14.05.2007 N 472 многоквартирный дом, в котором расположено нежилое помещение предпринимателя, признан аварийным и подлежащим сносу. Постановлением администрации от 20.05.2019 N 391 принято решение об изъятии для муниципальных нужд земельного участка в связи с признанием расположенного на нем многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу, в том числе нежилое помещение предпринимателя (пункт 1.3.5).
Департамент провел мероприятия, направленные на заключение с собственником соглашения о выкупе для муниципальных нужд изымаемого объекта, а именно: заключил муниципальный контракт со специализированной организацией на определение выкупной цены изымаемого помещения; провел мероприятия по согласованию результатов отчетов об оценке на заседании городской комиссии. ООО "Экспертное учреждение "Союзэкспертиза"" провело оценку нежилого помещения. Согласно отчету от 05.11.2019 N 17653/11-19 рыночная стоимость нежилого помещения и убытков, причиненных собственнику его изъятием, составила 5 618 613 рублей. Протоколом заседания городской комиссии от 28.11.2019 N 39 результаты оценки согласованы, предпринимателю направлено письменное предложение о заключении соглашения об изъятии нежилого помещения с выплатой указанного возмещения.
Собственник нежилого помещения не подписал соглашение о выкупе.
Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения администрации в суд с иском.
Согласно части 10 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее -Жилищный кодекс) признание в установленном Правительством Российской Федерации порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок. В случае, если данные собственники в установленный срок не осуществили снос или реконструкцию указанного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и, соответственно, подлежит изъятию каждое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию.
В соответствии с частью 6 статьи 32 Жилищного кодекса возмещение за нежилое помещение, сроки и другие условия изъятия определяются соглашением с собственником жилого помещения. Принудительное изъятие нежилого помещения на основании решения суда возможно только при условии предварительного и равноценного возмещения.
В силу части 1 статьи 36 Жилищного кодекса земельный участок, на котором расположен дом, является общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме. Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме следует судьбе права собственности на указанное помещение (часть 2 статьи 37 Жилищного кодекса).
Пунктом 2 статьи 235, статьей 239 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что принудительное изъятие у собственника имущества не допускается, кроме случаев, когда по основаниям, предусмотренным законом, производится отчуждение недвижимого имущества в связи с изъятием участка.
Для определения размера компенсации за подлежащее изъятию нежилое помещение, принадлежащее предпринимателю, суд первой инстанции по ходатайству ответчика назначил судебную экспертизу. Согласно выводам эксперта рыночная стоимость нежилого помещения составила 5 837 тыс. рублей, величина убытков, причиненных собственнику изъятием объекта недвижимости - 614 320 рублей.
Суды первой и апелляционной инстанций, оценив по правилам статьи 71 Кодекса имеющиеся в материалах дела доказательства, в том числе результаты проведенной по делу экспертизы, приняли во внимание доводы и возражения участвующих в деле лиц и пришли к выводу, что нежилое помещение подлежит изъятию путем выкупа, выкупная стоимость объекта недвижимости (с учетом причиненных убытков) составила 6 217 840 рублей. Суды исключили из определенной экспертом цены стоимость услуг риэлтора (233 480 рублей), указав, что данные расходы не являются объективно необходимыми.
Исследовав заключение от 19.10.2020 N 39/10-20, выполненное экспертом ООО "Ростэксперт" Лисициной Ю.Н., выслушав пояснения эксперта, суды сочли его мотивированным, выводы эксперта обоснованными и отметили, что приведенные нарушения не являются основанием для признания заключения эксперта недопустимым доказательством по делу, заявленные критика не порочит экспертного заключения и не опровергает выводы о цене объекта. Суды также отметили, что вопрос его отделки и косметического ремонта правомерно оценен как не имеющий ключевого значения, поскольку это предмет субъективной оценки пользователя.
Аргументы предпринимателя о недостоверности выводов судебной экспертизы сводятся к иной оценке доказательств и
