Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30 мая 2021 г. N 15АП-6446/21 по делу N А53-14952/2020

ГАРАНТ:

Постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 1 сентября 2021 г. N Ф08-8678/21 настоящее постановление оставлено без изменения

город Ростов-на-Дону

30 мая 2021 г.

дело N А53-14952/2020

Резолютивная часть постановления объявлена 24 мая 2021 года.

Полный текст постановления изготовлен 30 мая 2021 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Галова В.В.,

судей Абраменко Р.А., Попова А.А.,

при ведении протокола судебного заседания

секретарем судебного заседания Романовым А.А.,

при участии:

от истца: представитель Грибова О.В. по доверенности от 06.11.2020,

от ответчика: представитель Горелик О.Г. по доверенности от 03.09.2020, удостоверение адвоката N 7217,

от третьего лица: представитель Чебанян Э.С. по доверенности от 30.12.2020,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу

индивидуального предпринимателя Томаевой Мери Моисеевны на решение Арбитражного суда Ростовской области от 04.03.2021 по делу N А53-14952/2020 по иску Администрации города Ростова-на-Дону к индивидуальному предпринимателю Томаевой Мери Моисеевне при участии третьего лица: Департамента координации строительства и перспективного развития г. Ростова-на-Дону об изъятии,

УСТАНОВИЛ:

Администрация города Ростова-на-Дону (далее - истец, администрация) обратилась в Арбитражный суд Ростовской области с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю Томаевой Мери Моисеевне (далее - ответчик, предприниматель) об изъятии нежилого помещения общей площадью 91,0 кв. м, расположенное в многоквартирном доме по ул. Темерницкая, д. 69/30, города Ростова-на-Дону путем выкупа по цене 6 074 580 рублей, о прекращении права собственности ответчика, о признании права муниципальной собственности.

Решением Арбитражного суда Ростовской области от 04.03.2021 индивидуального предпринимателя Томаевой Мери Моисеевны в муниципальную собственность города Ростова-на-Дону изъято нежилое помещение с кадастровым номером 61:44:0050709:115 по цене 6 217 840 рублей.

Не согласившись с принятым судебным актом, ответчик обжаловал его в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, просит решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований.

Апеллянт указывает, что, изучив заключение эксперта N 39/10-20 от 19.10.2020, ответчиком было подготовлено и представлено в судебное заседание заключение специалиста с указанием ошибок, допущенных экспертом при проведении экспертного исследования, а также сделанным выводом о том, что заключение эксперта ООО "РОСТЭКПЕРТ" Лисициной Ю. Н. N 39/10-20 от 19.10.2020 не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об экспертной деятельности, об оценочной деятельности, требованиям федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального округа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулирования оценочной деятельности, а также требованиям статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Ответчик считает, что экспертом недобросовестно выполнены свои обязанности при проведении экспертизы. Также апелляционная жаолба мотивирована тем, что при проведении судебного разбирательства Арбитражным судом Ростовской области нарушен процессуальный порядок, судом вынесено решение по существу без судебных прений и права сторон на реплику.

В судебном заседании представитель ответчика поддержал доводы апелляционной жалобы, просил решение отменить, апелляционную жалобу - удовлетворить.

Представители истца и третьего лица доводам апелляционной жалобы возражали, просили решение оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Законность и обоснованность принятого судебного акта проверяется Пятнадцатым арбитражным апелляционным судом в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в пределах доводов апелляционной жалобы с учетом части 6 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела, рассмотрев доводы апелляционной жалобы, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу об отсутствии оснований для ее удовлетворения.

Как следует из материалов дела, Томаевой Мери Моисеевне на праве собственности принадлежит нежилое помещение, общей площадью 91,00 кв. м, расположенное на 1 этаже дома 69/30 по ул. Темерницкая, Ленинского района, г. Ростова-на-Дону. В соответствии с Выпиской из Единого реестра субъектов малого и среднего предпринимательства N ИЭ9965-20-24801545 от 15.05.2020 года Томаева М.М. зарегистрирована в качестве индивидуального предпринимателя, дополнительным видом деятельности которой является аренда и управление собственным или арендованным нежилым недвижимым имуществом.

Постановлением Мэра города Ростова-на-Дону от 14.05.2007 N 472 многоквартирный дом по ул. Темерницкой, 69/30, лит. АА1 признан аварийным и подлежащим сносу.

В связи с неисполнением собственниками помещений требований о сносе многоквартирного дома в установленный срок на основании ч. 10 ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации Администрацией города Ростова-на-Дону было принято постановление от 20.05.2019 N 391 "Об изъятии для муниципальных нужд земельного участка, расположенного по адресу: Ростовская область, город Ростов-на-Дону, ул. Темерницкая, 69/30, в связи с признанием многоквартирного дома лит. АА1 аварийным и подлежащим сносу".

Согласно пп. 1.3.5. вышеуказанного Постановления изъятию для муниципальных нужд подлежит нежилое помещение, общей площадью 91,0 кв. м, расположенное в многоквартирном доме по ул. Темерницкая, д. 69/30, города Ростова-на-Дону.

Департаментом координации строительства и перспективного развития Ростова-на-Дону были проведены мероприятия, направленные на заключение с собственником соглашения о выкупе для муниципальных нужд изымаемого объекта, а именно: заключен муниципальный контракт со специализированной организацией на определение выкупной цены изымаемого помещения; проведены мероприятия по согласованию результатов отчетов об оценке на заседании городской комиссии.

Оценка нежилого помещения, общей площадью 91,0 кв. м этаж N 1, по адресу: Ростовская область, г. Ростова-на-Дону, ул. Темерницкая,N 69/30 была проведена ООО "Экспертное учреждение "СОЮЗЭКСПЕРТИЗА".

05.11.2019 экспертным учреждением представлен отчет N 17653/11-19 об оценке рыночной стоимости нежилого помещения аварийного жилищного фонда, принадлежащего гражданам на праве собственности, а также обязательств по возмещению убытков, согласно которому рыночная стоимость объекта оценки и убытков, причиненных собственнику его изъятием составляет 5 618 613,00 (пять миллионов шестьсот восемнадцать тысяч шестьсот тринадцать) рублей 00 копеек.

Протоколом заседания городской комиссии от 28.11.2019 N 39 результаты оценки были согласованы.

Ответчику было направлено письменное предложение о заключении соглашения об изъятии нежилого помещения с выплатой указанного возмещения, однако соглашение о выкупе с Томаевой М.М. не достигнуто, что повлекло предъявление настоящего иска.

Согласно части 10 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации признание в установленном Правительством РФ порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок. В случае, если данные собственники в установленный срок не осуществили снос или реконструкцию указанного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и соответственно подлежит изъятию каждое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию.

В соответствии с частью 6 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации возмещение за нежилое помещение, сроки и другие условия изъятия определяются соглашением с собственником жилого помещения. Принудительное изъятие нежилого помещения на основании решения суда возможно только при условии предварительного и равноценного возмещения.

В силу части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации земельный участок, на котором расположен дом, является общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме. Согласно части статьи 37 Жилищного кодекса Российской Федерации доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме, следует судьбе права собственности на указанное помещение.

В соответствии с пунктом 2 статьи 235, статьей 239 Гражданского кодекса Российской Федерации принудительное изъятие у собственника имущества не допускается, кроме случаев, когда по основаниям, предусмотренным законом, производится отчуждение недвижимого имущества в связи с изъятием участка.

Не оспаривая права истца на возмездное изъятие в муниципальную собственность принадлежащего ему объекта, ответчик просит определить рыночную цену и размер убытков, причиненных таким изъятием.

Определением от 17.09.2020 суд первой инстанции удовлетворил ходатайство ответчика, назначил по делу оценочную экспертизу.

На разрешение эксперта поставлены следующие вопросы: 1) определить рыночную стоимость изымаемого нежилого помещения: с кадастровым номером 61:44:0050709:115 2) в случае если рыночная стоимость не покрывает имущественных потерь ответчика от изъятия указанных объектов, определить их размер.

Проведение экспертизы поручено обществу с ограниченной ответственностью "Ростэксперт" (ИНН: 6162070250 ОГРН: 1156196064122) эксперту Юлии Николаевне Лисициной.

Суд предоставил в распоряжение экспертной организации следующие документы: выписки из ЕГРН в отношении изымаемого нежилого помещения, Постановление Администрации города Ростова-на-Дону от 20.05.2019 N 391, Постановление Мэра города Ростова-на-Дону от 14.05.2007 N 472, Приложение к Постановлению изымаемого нежилого помещения, отчет экспертного учреждения "Союзэкспертиза" от 05.11.2019 N 17653/11-19 и разрешил эксперту осмотр исследуемых объектов, обязав ответчика обеспечить эксперту доступ к объекту исследования для осмотра.

Во исполнение требований пункта 4 статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд предупредил эксперта об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения и указывает на необходимость наличия в тексте экспертного заключения подписки эксперта о предупреждении его об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

Согласно выводам эксперта рыночная стоимость объекта недвижимости - нежилого помещения с кадастровым номером 61:44:0050709:115 составила 5 837 000 рублей, размер потерь от изъятия объекта 614 320 рублей, то есть цена выкупа составила 6 451 320 рублей.

В связи с этим истец уточнил требования, определив цену выкупа в размере 6 074 580 рублей.

Выводимый из смысла части 2 статьи 7 Федерального закона "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" принцип независимости эксперта как субъекта процессуальных правоотношений обусловливает самостоятельность эксперта в выборе методов проведения экспертного исследования; при этом свобода эксперта в выборе методов экспертного исследования ограничена требованием законности, а избранные им методы должны отвечать требованию допустимости судебных доказательств.

Исследовав и оценив заключение эксперта апелляционный суд пришел к выводу о том, что в выводах эксперта не имеется противоречий либо неясности, заключение составлено со ссылками на примененные методы исследования, соответствуют требованиям научности, объективности, обоснованности, достоверности и проверяемости, ответы даны по тем вопросам, которые поставлены судом; выводы эксперта носят категоричный, а не вероятностный характер; исследование проведено квалифицированным специалистам, обладающим специальными знаниями, экспертом дана подписка об ответственности за дачу заведомо ложного заключения. Доказательств иного не представлено, достоверность выводов надлежащим образом не опровергнута, доказательства какой-либо заинтересованности экспертов не выявлено. Заключение эксперта составлено в результате объективного и полноценного исследования представленных в материалы дела доказательств.

Объяснения эксперта, данные в судебном заседании и представленные в письменном виде обоснованно приняты судом первой инстанции как устраняющие сомнения в достоверности его выводов.

Так, эксперт принял за исходные данные состояние помещения как хорошее. Вопрос его отделки и косметического ремонта правомерно оценен как не имеющий ключевого значения, поскольку это предмет субъективной оценки пользователя (потенциального арендатора). При сопоставлении с аналогами эксперт применил корректировки (в том числе - в связи с нахождением одного из аналогов в цокольном этаже), указав при этом, что фактически цокольный этаж достаточно высок и сопоставим с первым, о чем свидетельствуют фотографические материалы. Эксперт обосновал примененный им размер скидки на торг. Суд первой инстанции правомерно признал корректными примененные экспертом поправки на расположение объекта и на площадь помещения.

Суд апелляционной инстанции соглашается с выводами суда первой инстанции об исключении из определенной экспертом цены стоимости услуг риэлтора (233 480 рублей).

В остальной части апелляционный суд не усматривает каких-либо сомнений в обоснованности экспертного заключения или наличия противоречий в его выводах

Само по себе несогласие ответчика с выводами эксперта не свидетельствует о недопустимости заключения. Субъективные доводы ответчика относительно содержания заключения обоснованно отклонены судом первой инстанции как формальные либо ошибочные.

При оценке достоверности заключения эксперта как доказательства по делу суд первой инстанции принял также во внимание представленный истцом отчет об оценке рыночной стоимости объекта. Цена объекта по этому отчету 5 960 130 рублей, что сопоставимо с выводами эксперта.

При этом критики этому доказательству ответчик не представил, его достоверность не опроверг, что косвенно подтверждает правомерность выводов эксперта.

Довод ответчика о том, что экспертом дана оценка рыночной стоимости объекта недвижимости без учета стоимости общего имущества в многоквартирном доме согласно доле в праве общей собственности, подлежит отклонению ввиду следующего.

Из представленного в материалы дела экспертного заключения следует, что стоимость объекта была определена посредством сравнительного и доходного подходов (подробное обоснование применимой экспертом методики расчета изложено на ст. 47 заключения - л.д. 102 т. 2).

Таким образом, стоимость объекта выкупа определена экспертом на основании объектов-аналогов.

Согласно части 2 статьи 37 Жилищного кодекса Российской Федерации доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме следует судьбе права собственности на указанное жилое помещение.

Частью 1 статьи 38 Жилищного кодекса Российской Федерации установлено, что при приобретении в собственность помещения в многоквартирном доме к приобретателю переходит доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме.

При этом из материалов дела не следует, что стоимость объектов аналогов определена продавцами исключительно за отчуждаемые помещения без учета платы за долю в праве общей собственности. Подобное ценообразование является нетипичным для оборота, а потому с учетом положений ст.ст. 5 и 555 Гражданского кодекса Российской Федерации должно быть прямо заявлено продавцом, вместе с тем в представленных экспертом публикациях о продаже помещений такие условия не значатся.

Следовательно, установленная экспертом цена изъятия включает в себя компенсацию за долю ответчика в общем имуществе МКД.

При таких обстоятельствах, учитывая, что истец не оспаривает установленную судом выкупную стоимость, суд апелляционной инстанции не находит оснований для назначения по делу повторной экспертизы и переоценки вывода суда первой инстанции об удовлетворении исковых требований исходя из стоимости возмещения в размере 6 217 840 рублей (с учетом обоснованных потерь ответчика, вызванных изъятием помещения).

Возражениями заявителя, изложенными в жалобе, не опровергаются выводы суда первой инстанции. Несогласие с оценкой имеющихся в деле доказательств и с толкованием судом первой инстанции норм материального права, подлежащих применению в деле, не свидетельствует о том, что судом допущены нарушения, не позволившие всесторонне, полно и объективно рассмотреть дело.

Учитывая, что все обстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения спора, судом установлены и подтверждены представленными в материалы дела доказательствами, оснований для иных выводов по существу спора у суда апелляционной инстанции не имеется.

В соответствии с положениями части 3 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации нарушение или неправильное применение норм процессуального права является основанием для изменения или отмены решения арбитражного суда первой инстанции, если это нарушение привело или могло привести к принятию неправильного решения.

Заявленные в апелляционной жалобе процессуальные нарушения положений 164 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, допущенные судом первой инстанции, даже в случае их признания таковыми апелляционным судом, не привели и не могли привести к принятию неверного по существу судебного акта.

Суд первой инстанции принял законное и обоснованное решение. Суд апелляционной инстанции не усматривает оснований к отмене либо изменению решения суда первой инстанции.

Суд правильно определил спорные правоотношения сторон и предмет доказывания по делу, с достаточной полнотой выяснил обстоятельства, имеющие значение для рассмотрения дела.

Выводы суда основаны на доказательствах, указание на которые содержится в обжалуемом судебном акте и которым дана оценка в соответствии с требованиями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Нарушений процессуального права, являющихся основанием для безусловной отмены судебного акта в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не допущено.

В соответствии с правилами статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы по оплате государственной пошлины при подаче апелляционной жалобы подлежат отнесению на заявителя жалобы.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

ходатайство ответчика о повторной экспертизе - отклонить.

Решение Арбитражного суда Ростовской области от 04 марта 2021 года по делу А53-14952/2020 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в кассационном порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в срок, не превышающий двух месяцев со дня принятия постановления.

Председательствующий

В.В. Галов

Судьи

Р.А. Абраменко А.А. Попов