Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 1 октября 2021 г. N Ф08-8873/21 по делу N А32-2446/2021

г. Краснодар

01 октября 2021 г.

Дело N А32-2446/2021

Резолютивная часть постановления объявлена 30 сентября 2021 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 01 октября 2021 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Епифанова В.Е., судей Анциферова В.А. и Соловьева Е.Г., при участии в судебном заседании от истца - общества с ограниченной ответственностью "Южный региональный строительный комплекс" (ИНН 2312210857, ОГРН 1142312000698) - Покровской А.В. и Баранова С.В. (доверенность от 22.09.2021), от ответчика - акционерного общества "Дом.РФ" (ИНН 7729355614, ОГРН 1027700262270) - Кулакова Л.О. (доверенность от 04.09.2020), в отсутствие третьих лиц - администрации муниципального образования города Краснодар, департамента по надзору в строительной сфере Краснодарского края, извещенных о времени и месте судебного заседания, рассмотрев кассационную жалобу акционерного общества "Дом.РФ" на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 26.05.2021 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.07.2021 по делу N А32-2446/2021, установил следующее.

Общество с ограниченной ответственностью "Южный региональный строительный комплекс" (далее - общество "ЮРСК") в лице конкурсного управляющего Хливнюка Евгения Викторовича (далее - конкурсный управляющий) обратилось в арбитражный суд к акционерному обществу "Дом.РФ" (далее - общество "Дом.РФ") с иском, в котором просило:

- урегулировать разногласия, возникшие между обществом "Дом.РФ" и обществом "ЮРСК" в ходе заключения договора аренды земельного участка с кадастровым номером 23:43:0106012:744, расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Краснодар, Прикубанский внутригородской округ, ул. Красных Партизан/ул. Азовская, для завершения строительства объекта незавершенного строительства N 1 - кадастровый номер 23:43:0106012:1221, адрес: Краснодарский край, г. Краснодар, ул. им. Марины Цветаевой, д. 17, корп. 2 и объекта незавершенного строительства N 2 - кадастровый номер 23:43:0106012:4464, адрес: Краснодарский край, г. Краснодар, ул. Красных партизан/Азовская;

- обязать общество "Дом.РФ" в течение 10 дней со дня вступления в законную силу решения заключить договор аренды земельного участка для завершения строительства объектов незавершенного строительства, в котором изложить в следующей редакции: пункт 3.1 договора "Арендатор обязан оплачивать арендную плату за земельный участок в размере 1 770 841 (одного миллиона семисот семидесяти тысяч восьмисот сорока одного) рубля 20 копеек, НДС не облагается, в год", пункт 3.3 договора "Арендатор обязан оплачивать арендную плату ежемесячно равными частями в размере 147 570 (ста сорока семи тысяч пятисот семидесяти) рублей 10 копеек не позднее 10-го числа каждого оплачиваемого календарного месяца на счет арендодателя, указанный в статье 13 договора аренды", пункт 11.4. договора "В случае не урегулирования споров и разногласий во внесудебном порядке, спор подлежит рассмотрению по месту нахождения истца" (требования уточнены в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации; далее - Кодекс).

Иск основан на положениях статей 445, 446 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс), статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс), статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 137-ФЗ), а также статьи 38 Кодекса. Требования мотивированы неправомерным отказом общества "Дом.РФ" в заключении договора аренды земельного участка для завершения строительства многоквартирных домов с обществом "ЮРСК", на предложенных истцом условиях в части размера арендной платы и установления подсудности споров.

К участию в деле в качестве третьих лиц привлечены администрация муниципального образования города Краснодар (далее - администрация) и департамент по надзору в строительной сфере Краснодарского края (далее - департамент).

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 26.05.2021, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.07.2021, иск удовлетворен. На общество "Дом.РФ" возложена обязанность по заключению договора аренды земельного участка с кадастровым номером 23:43:0106012:744 в редакции, предложенной обществом "ЮРСК".

Суды установили, что по итогам аукциона Федеральным фондом содействия развитию жилищного строительства (арендодатель; в настоящее его функции переданы обществу "Дом.РФ") и закрытым акционерным обществом "Партнерз Девелопмент" (арендатор; впоследствии переименовано в ЗАО "Сувар Эстейт") заключен договор от 02.02.2011 N ДЗ-2 аренды земельного участка площадью 756 137 кв. м с кадастровым номером 23:43:0106012:14, расположенного по адресу: г. Краснодар, Прикубанский внутригородской округ, ул. Красных Партизан/ул. Азовская. Земельный участок предоставлен арендатору для комплексного освоения в целях жилищного строительства сроком до 02.02.2018. Участок передан арендатору по акту 02.02.2011, договор аренды зарегистрирован 05.03.2011 в Едином государственном реестре недвижимости (далее - ЕГРН). В дальнейшем из участка с кадастровым номером 23:43:0106012:14 образовано 38 земельных участков, в том числе участок площадью 19 869 кв. м с кадастровым номером 23:43:0106012:744, что отражено в дополнительном соглашении от 06.02.2013 N 1 к договору аренды от 02.02.2011 N ДЗ-2. По договору передачи прав и обязанностей от 10.04.2014 право аренды земельного участка с кадастровым номером 23:43:0106012:14 передано обществу "ЮРСК". На земельном участке площадью 19 869 кв. м с кадастровым номером 23:43:0106012:744 находятся два объекта незавершенного строительства, право собственности на которые зарегистрировано за обществом "ЮРСК". Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 25.03.2019 по делу N А32-28639/2018 общество "ЮРСК" признано несостоятельным (банкротом), в отношении него открыто конкурсное производство. Общество "Дом.РФ" (арендодатель) направило обществу "ЮРСК" (арендатор) оферту (проект) договора аренды земельного участка с кадастровым номером 23:43:0106012:744 для завершения строительства расположенных на нем объектов незавершенного строительства, в котором указало стоимость права пользования участком на условиях аренды в размере 1198 рублей 85 копеек за 1 кв. м площади участка, что составляет 23 819 950 рублей 65 копеек в год. Конкурсным управляющим общества "ЮРСК" 18.11.2020 обществу "Дом.РФ" направлен протокол разногласий к договору аренды, в котором предложено установить арендную плату за земельный участок в размере 82 рубля 27 копеек за 1 кв. м, что составляет 1 634 622 рубля 63 копейки в год, а также определить подсудность рассмотрении споров по месту нахождения истца. Общество "Дом.РФ" направило обществу "ЮРСК" возражения на протокол разногласий, в которых не согласилось с условиями о стоимости арендной платы и подсудности споров. Поскольку стороны не урегулировали разногласия по договору аренды, общество "ЮРСК" передало их на разрешение арбитражного суда. При разрешении спора судебные инстанции руководствовались положениями статей 445, 446, 615 Гражданского кодекса, статьи 3 Закона N 137-ФЗ, статей 22, 39.6 Земельного кодекса и статьи 37 Кодекса. Суды исходили из того, что для общества "Дом.РФ" заключение договора аренды земельного участка для завершения строительства объектов незавершенного строительства является обязательным. В соответствии с извещением о проведении аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства и протоколом об итогах аукциона, арендная плата за земельный участок установлена в размере 82 (восемьдесят два) рубля 27 копеек, в том числе НДС 18 %, за 1 кв. м площади участка в год. В преамбуле проекта договора аренды земельного участка для завершения строительства объектов незавершенного строительства указано, что договор заключается в соответствии с пунктом 21 статьи 3 и пунктом 16 статьи 3.4 Закона N 137-ФЗ. Названный порядок приобретения прав на земельные участки (не на торгах) для лиц, являющихся собственниками объектов незавершенного строительства, расположенных на таких земельных участках, однократно на три года для достройки таких объектов по существу является льготным. По своей сути, действующее земельное законодательство разрешает вопрос об условиях определения арендной платы, закрепляя право собственника объекта незавершенного строительства на заключение (по сути "однократную пролонгацию" отношений) договора аренды для завершения строительства такого объекта без торгов. Заключая договор аренды для завершения строительства, арендатор предполагает использовать земельный участок в целях, определенных при заключении договора аренды с проведением торгов, поэтому правомерным является сохранение принципа расчета арендной платы применительно к сложившимся между арендатором и арендодателем отношениям, и оснований для изменения стоимости арендной платы, определенной по итогам аукциона, не имеется. В этой связи, законные основания для изменения условий, определяющих размер арендной платы, установленных договором, заключенным по результатам торгов, отсутствуют. Требования общества "ЮРСК" об урегулировании разногласий по пункту 11.4 проекта договора аренды также подлежат удовлетворению, поскольку статьей 37 Кодекса подсудность, установленная статьями 35 и 36 данного Кодекса, может быть изменена по соглашению сторон до принятия арбитражным судом заявления к своему производству. Рассмотрение споров по данному договору в арбитражном суде по месту нахождения истца облегчает процессуальную позицию соответствующей стороны договора, которая сочтет необходимым обратиться по нему к другой стороне с иском. Таким образом, данное договорное условие в редакции, предложенной обществом "ЮРСК", интересов другой стороны договора не нарушает, напротив, облегчает процессуальную защиту интересов той стороны договора, которая сочтет необходимым обратиться к другой стороне с иском по данному договору. Довод общества "Дом.РФ" о том, что в данном случае в соответствии с частью 5 статьи 16.1 Федерального закона от 24.07.2008 N 161-ФЗ "О содействии развитию жилищного строительства" (далее - Закон N 161-ФЗ), арендная плата за пользование земельным участком должна определяться на основании рыночной оценки, апелляционный суд отклонил. В рассматриваемом случае земельный участок предоставляется в аренду в льготном порядке (без проведения торгов), поэтому нормы названного закона о формировании начальной цены предмета аукциона не подлежат применению к спорным правоотношениям. При заключении договора аренды в отношении земельного участка, предоставленного с целью достройки объекта недвижимого имущества в льготном порядке (не на торгах), основания для изменения стоимости аренды по сравнению с условиями, определенными в договоре аренды согласно требованиям аукциона, отсутствуют.

Общество "Дом.РФ" обжаловало решение и апелляционное постановление в кассационном порядке. Податель жалобы просит указанные акты отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении иска, ссылаясь на неправильное применение (нарушение) судами первой и апелляционной инстанций норм права, а также несоответствие выводов судебных инстанций фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. Жалоба воспроизводит фактические обстоятельства спора и мотивирована следующим. Суды не учли, что спорный земельный участок площадью 19 869 кв. м с кадастровым номером 23:43:0106012:744 предоставляется обществу "ЮРСК" в особом порядке на основании специальной нормы, которой не предусмотрена возможность продления договора аренды с исключением правила о применении рыночной стоимости арендной платы. Решение о предоставлении земельного участка, находящегося в федеральной собственности, принято на основании пункта 16 статьи 3.4 Закона N 137-ФЗ, подпункта 35 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса, пункта 1 части 1 статьи 12.1 и части 5 статьи 16.1 Закона N 161-ФЗ. Земельный участок предоставляется однократно (без торгов), но размер арендной платы должен определяться в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, поскольку часть 5 статьи 16.1 Закона N 161-ФЗ не содержит исключений из правила об обязательной оценке для установления рыночной стоимости права аренды в отношении земель единого института развития без торгов. Льгота, предоставляемая при заключении договора аренды земельного участка для завершения строительства, обусловлена способом его предоставления (без торгов), но не определяет условия его предоставления (цену). Устанавливая право собственника правомерно возведенного объекта незавершенного строительства на заключение (пролонгацию) после 01.03.2015 договора аренды для завершения строительства (однократно на три года без торгов), справедливо предположить, что законодатель не преследовал цель лишить собственника земельного участка прав на заключение договора аренды на рыночных условиях. Поэтому в данном случае арендная плата за пользование земельным участком в соответствии с положениями статьи 16.1 Закона N 161-ФЗ должна определяться на основании ее рыночной оценки. Расчет арендной платы, предложенный арендодателем, соответствует требованиям Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и составляет 1198 рублей 85 копеек за 1 кв. м (23 819 950 рублей 65 копеек в год). Размер арендной платы за предоставляемый обществу "ЮРСК" земельный участок определен на основании отчета об оценке от 25.08.2020, выполненного ООО НКЦ "Эталонъ". Договор от 02.02.2011 N ДЗ-2 расторгнут в одностороннем порядке в связи с неисполнением арендатором обязательства по внесению арендной платы. Задолженность за период с 2017 по 2020 год составляет 6 607 838 рублей 93 копеек. Суды не оценили указанные обстоятельства. Возложение на арендодателя рисков, связанных с изменением рыночной ставки арендной платы по договору, обязательства по которому не исполнялись арендодателем надлежащим образом, нарушает баланс интересов сторон. Довод общества "ЮРСК" об экономической нецелесообразности завершения строительства на условиях арендной ставки, определенной в отчете о ее рыночной стоимости, необоснован. В соответствии с отзывом истца установлены требования участников долевого строительства в отношении 162 квартир. По данным реестра проблемных объектов в объектах незавершенного строительства, расположенных на спорном участке, всего 622 квартиры. С учетом изложенного, баланс интересов сторон договора аренды с точки зрения защиты прав участников долевого строительства и интересов застройщика будет соблюден за счет реализации свободных квартир (70% квартир от общего их количества в двух домах). В этой связи размер арендной платы для нового застройщика не влияет на возможность завершения строительства двух домов. Приобретение арендных прав в отношении федерального земельного участка не по рыночной стоимости повлечет неосновательное сбережение приобретателя участка за счет государственного имущества.

Общество "ЮРСК" в отзыве указало на несостоятельность доводов жалобы, а также законность и обоснованность обжалуемых судебных актов. В обоснование доводов кассационной жалобы общество "Дом.РФ" ссылается на положения части 5 статьи 16.1 Закона N 161-ФЗ. Из анализа положений названной статьи можно сделать вывод о том, что указанными в ней нормами предусмотрен механизм формирования начальной цены предмета аукциона на право заключения договора аренды земельного участка единого института развития. При этом Закон N 161-ФЗ не устанавливает такого случая предоставления земельного участка как однократно для завершения строительства объектов незавершенного строительства сроком на три года. В отсутствие специального регулирования условия и порядок предоставления земельных участков для завершения строительства (однократно, без торгов на три года) определяются нормами земельного законодательства (пункт 21 статьи 3 Закона N 137-ФЗ, подпункт 10 пункта 2, пункт 5 статьи 39.6 Земельного кодекса). Поскольку по общему правилу заключение договоров аренды допускается только на торгах, то порядок предоставления земельных участков для завершения строительства является льготным. Действующее земельное законодательство разрешает вопрос об условиях определения арендной платы, закрепляя право собственника объекта незавершенного строительства на заключение (по сути - однократную пролонгацию без торгов) договора аренды для завершения строительства такого объекта. При этом земельное законодательство и судебная практика не устанавливают особенностей предоставления таких земельных участков в зависимости от субъектного состава лиц, вступивших в отношения по аренде, либо от уровня публичной собственности на такой участок. Заключение сторонами договора аренды на основании пункта 21 статьи 3 Закона N 137-ФЗ, подпункта 10 пункта 2, пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса представляет собой пролонгацию (продление) арендных отношений. Поэтому оснований для изменения условий, определяющих размер арендной платы, установленный ранее заключенным (по результатам торгов) договором, не имеется. Следовательно, при заключении договора аренды для целей достройки объекта недвижимого имущества в льготном порядке (не на торгах) основания для изменения стоимости аренды по сравнению с условиями, ранее определенными в договоре аренды по итогам проведенного аукциона, отсутствуют, поскольку фактически не происходит нового предоставления земельного участка. Довод жалобы о нарушении баланса публичных и частных интересов (с точки зрения защиты прав участников долевого строительства и интересов застройщика) не может быть принят во внимание судом как не имеющий отношения к существу спора. Детали хозяйственной деятельности общества "ЮРСК", потенциальных застройщиков, план их экономического развития, не входят в предмет доказывания по настоящему делу.

От администрации и департамента отзывы на кассационную жалобу в суд округа не поступили.

В судебном заседании представитель общества "Дом.РФ" поддержал доводы кассационной жалобы, которую просил удовлетворить.

Представители общества "ЮРСК" возражали против удовлетворения жалобы по основаниям, изложенным в отзыве.

Третьи лица, извещенные о времени и месте судебного заседания, явку представителей в окружной суд не обеспечили.

Изучив материалы дела, доводы жалобы и отзыва (возражений), выслушав представителей сторон, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа не находит оснований для отмены обжалуемых судебных актов.

Как видно из материалов дела и установлено судами, по итогам аукциона Федеральным фондом содействия развитию жилищного строительства (арендодатель; в настоящее функции переданы обществу "Дом.РФ") и закрытым акционерным обществом "Партнерз Девелопмент" (арендатор; впоследствии переименовано в ЗАО "Сувар Эстейт") заключен договор от 02.02.2011 N ДЗ-2 аренды земельного участка площадью 756 137 кв. м с кадастровым номером 23:43:0106012:14, расположенного по адресу: г. Краснодар, Прикубанский внутригородской округ, ул. Красных Партизан/ул. Азовская. Земельный участок предоставлен арендатору для комплексного освоения в целях жилищного строительства сроком до 02.02.2018. Участок передан арендатору по акту 02.02.2011, договор аренды зарегистрирован 05.03.2011 в ЕГРН.

В дальнейшем из земельного участка с кадастровым номером 23:43:0106012:14 образовано 38 участков, в том числе, земельный участок площадью 19 869 кв. м с кадастровым номером 23:43:0106012:744 (дополнительное соглашение от 06.02.2013 N 1 к договору аренды от 02.02.2011 N ДЗ-2).

По договору передачи прав и обязанностей от 10.04.2014 право аренды земельного участка с кадастровым номером 23:43:0106012:14 передано обществу "ЮРСК".

На земельном участке площадью 19 869 кв. м с кадастровым номером 23:43:0106012:744 расположены два объекта незавершенного строительства (многоквартирных жилых дома), право собственности на которые зарегистрировано за обществом "ЮРСК".

Общество "ЮРСК" решением Арбитражного суда Краснодарского края от 25.03.2019 по делу N А32-28639/2018 признано несостоятельным (банкротом), в отношении него открыто конкурсное производство.

Общество "Дом.РФ" (арендодатель) направило обществу "ЮРСК" (арендатор) оферту (проект) договора аренды земельного участка с кадастровым номером 23:43:0106012:744 для завершения строительства расположенных на нем объектов незавершенного строительства. В проекте договора указана стоимость права пользования земельным участком на условиях аренды в размере 1198 рублей 85 копеек за 1 кв. м площади участка, что составляет 23 819 950 рублей 65 копеек в год.

Конкурсным управляющим общества "ЮРСК" 18.11.2020 обществу "Дом.РФ" направлен протокол разногласий к договору аренды, в котором предложено установить арендную плату за земельный участок в размере 82 рубля 27 копеек за 1 кв. м, что составляет 1 634 622 рубля 63 копейки в год, а также определить подсудность рассмотрении споров по месту нахождения истца.

Общество "Дом.РФ" направило обществу "ЮРСК" возражения на протокол разногласий, в которых не согласилось с условиями о стоимости арендной платы и подсудности споров.

Поскольку стороны не урегулировали разногласия по проекту договора аренды земельного участка, общество "ЮРСК" (арендатор) передало их на разрешение арбитражного суда.

В силу части 1 статьи 4 Кодекса заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном настоящим Кодексом.

Гражданское законодательство определяет правовое положение участников гражданского оборота и регулирует, в частности, договорные и иные обязательства (пункт 1 статьи 2 Гражданского кодекса).

Гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему (подпункт 1 пункта 1 статьи 8 Гражданского кодекса).

Защита гражданских прав осуществляется способами, закрепленными в статье 12 Гражданского кодекса, а также иными способами, предусмотренными законом. Способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения. Необходимым условием применения того или иного способа защиты гражданских прав является обеспечение восстановления нарушенного права (пункт 1 статьи 1 Гражданского кодекса).

Граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена Гражданским кодексом, законом или добровольно принятым обязательством (статья 421 Гражданского кодекса).

Согласно положениям статьи 445 Гражданского кодекса в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами для стороны, которой направлена оферта (проект договора), заключение договора обязательно, эта сторона должна направить другой стороне извещение об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора) в течение тридцати дней со дня получения оферты. Сторона, направившая оферту и получившая от стороны, для которой заключение договора обязательно, извещение о ее акцепте на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора), вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда в течение тридцати дней со дня получения такого извещения либо истечения срока для акцепта (пункт 1). Если сторона, для которой в соответствии с Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор (пункт 4).

В случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда (пункт 1 статьи 446 Гражданского кодекса).

В пункте 38 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" указано следующее. Требование о понуждении к заключению договора может быть удовлетворено судом при наличии у ответчика обязанности заключить такой договор. Равным образом на рассмотрение суда могут быть переданы разногласия, возникшие в ходе заключения договора, при наличии обязанности заключить договор или соглашения сторон о передаче разногласий на рассмотрение суда. Такой спор подлежит рассмотрению в том же порядке, что и спор о понуждении к заключению договора.

В соответствии с пунктом 21 статьи 3 Закона N 137-ФЗ (в редакции, действующей с 01.03.2015) в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 года или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 года в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса. Положения настоящего пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом.

Продажа, предоставление в аренду земельных участков, которые находятся в федеральной собственности и в отношении которых единый институт развития в жилищной сфере совершает юридические и иные действия, в том числе сделки, в качестве агента Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена и распоряжение которыми осуществляет единый институт развития в жилищной сфере в соответствии с Законом N 161-ФЗ, или предоставление в безвозмездное пользование указанных земельных участков, заключение, исполнение в отношении указанных земельных участков договоров купли-продажи, договоров аренды или договоров безвозмездного пользования осуществляются в порядке, установленном Земельным кодексом, с учетом особенностей, предусмотренных Законом N 161-ФЗ (пункт 16 статьи 3.4 Закона N 137-ФЗ).

По общему правилу, закрепленному в пункте 1 статьи 39.6 Земельного кодекса, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 этой статьи.

На основании подпункта 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса договор аренды заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 данной статьи.

Предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта: собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (подпункт 1 пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса); собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта (подпункт 2 пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса).

Иным основанием предоставления земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, в аренду без проведения торгов является предоставление такого земельного участка в соответствии с Законом N 161-ФЗ (подпункт 35 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса, введенный Федеральным законом от 23.06.2016 N 221-ФЗ).

В пункте 24 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2020), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 22.07.2020, указано следующее. Действующим земельным законодательством предусмотрено право собственника объекта незавершенного строительства, правомерно возведенного в период действия договора аренды и на основании надлежащих разрешительных документов на земельном участке, предоставленном для его строительства, на заключение (пролонгацию) после 01.03.2015 однократно договора аренды для завершения строительства без торгов на три года при условии, что такой земельный участок после указанной даты не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта. В случае если объект так и не был введен в эксплуатацию по истечении срока такого договора, уполномоченный орган вправе обратиться в суд в порядке статьей 239.1 Гражданского кодекса с заявлением о продаже объекта незавершенного строительства с публичных торгов.

По результатам исследования представленных в дело доказательств, их оценки по правилам статьи 71 Кодекса, судебные инстанции исходили из следующего. Для ответчика заключение договора аренды в целях завершения строительства объектов, расположенных на земельном участке с кадастровым номером 23:43:0106012:744, является обязательным. Действующее земельное законодательство предоставляет собственнику объекта незавершенного строительства право на заключение (однократную пролонгацию) договора аренды земельного участка без торгов для завершения строительства такого объекта при наличии условий, предусмотренных статьей 39.6 Земельного кодекса и пунктом 21 статьи 3 Закона N 137-ФЗ. Нормы статьи 16.1 Закона N 161-ФЗ о формировании начальной цены предмета аукциона не подлежат применению к правоотношениям сторон, поскольку в рассматриваемом случае земельный участок предоставляется обществу "ЮРСК" в льготном порядке (без проведения торгов). Размер арендной платы в договоре, заключаемом сторонами для завершения строительства объектов (многоквартирных домов), должен соответствовать размеру арендной платы, указанному в предыдущем договоре от 02.02.2011 N ДЗ-2, заключенном по результатам аукциона. Основания для изменения условий, определяющих размер арендной платы, установленных договором, заключенным по результатам торгов, отсутствуют. Предложенное обществом "ЮРСК" условие договора аренды о подсудности споров, не противоречит закону и не нарушает интересы общества "Дом.РФ". С учетом изложенного, разногласия по спорным условиям договора аренды урегулированы судами первой и апелляционной инстанций в редакции, предложенной истцом.

Кассационная инстанция проверяет законность судебных актов, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в жалобе и возражениях на нее (часть 1 статьи 286 Кодекса).

Довод общества "Дом.РФ" о необходимости применения к отношениям сторон положений специального законодательства (часть 5 статьи 16.1 Закона N 161-ФЗ) проверялся при разрешении спора судами первой и апелляционной инстанций. Отклоняя данный довод, судебные инстанции обоснованно исходили из того, что названной нормой предусмотрен механизм формирования начальной цены предмета аукциона на право заключения договора аренды земельного участка единого института развития. В рассматриваемом же случае земельный участок предоставляется собственнику объекта незавершенного строительства в льготном порядке (однократно, без торгов на три года) для завершения строительства такого объекта. Поэтому нормы части 5 статьи 16.1 Закона N 161-ФЗ, регулирующие особенности передачи земельных участков единого института развития в аренду по результатам аукционов на право заключения соответствующих договоров, к спорным правоотношениям применению не подлежат. При этом пункт 2 статьи 39.6 Земельного кодекса относит предоставление участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам таких объектов (подпункт 10) и предоставление участка в соответствии с Законом N 161-ФЗ (подпункт 35) к разным основаниям предоставления публичных земельных участков в аренду без проведения торгов. Положения же специального законодательства, на которые ссылается податель жалобы (статья 16.1 Закона N 161-ФЗ), не регулируют вопросы (особенности) предоставления земельных участков, на которых расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства.

Довод общества "Дом.РФ" о том, что размер арендной платы по договору должен определяться на основании ее рыночной оценки в соответствии с положениями Закона N 135-ФЗ, также проверялся судами и мотивированно отклонен. Судебная практика при разрешении подобных споров исходит из того, что порядок приобретения прав на земельные участки не на торгах для лиц, являющихся собственниками объектов незавершенного строительства, расположенных на таких земельных участках, однократно на три года для достройки таких объектов по существу является льготным. Если в период действия заключенного на торгах договора арендатор не завершил строительство объекта, то при заключении нового договора в порядке, предусмотренном пунктом 21 статьи 3 Закона N 137-ФЗ и подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса, у сторон отсутствуют основания для определения арендной платы за пользование этим участком в размере, отличном от размера, предусмотренного в ранее заключенном договоре аренды. В этой связи, оснований для изменения стоимости аренды по сравнению с условиями, определенными в ранее заключенном (по результатам открытого аукциона) договоре аренды, не имеется.

Иные доводы, приведенные ответчиком в кассационной жалобе (о ненадлежащем исполнении обществом "ЮРСК" обязательства по внесению арендной платы за пользование земельным участком, о необходимости соблюдения баланса публичных и частных интересов при предоставлении спорного участка в аренду), судом округа не принимаются. Данные доводы не влияют на правильность выводов судебных инстанций по существу разрешенного ими спора.

С учетом изложенного, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа не усматривает оснований для отмены решения и апелляционного постановления. Фактические обстоятельства определены судами первой и апелляционной инстанции при разрешении спора правильно. Несогласие ответчика с выводами суда первой и апелляционной инстанции само по себе не свидетельствует о судебной ошибке и не может являться основанием, достаточным для отмены обжалуемых ответчиков судебных актов. Нарушений норм процессуального права, влекущих отмену судебных актов в любом случае (часть 4 статьи 288 Кодекса), не установлено.

Государственная пошлина уплачена обществом "Дом.РФ" в доход федерального бюджета при подаче кассационной жалобы (платежное поручение от 26.07.2021 N 122278).

Руководствуясь статьями 274, 284, 286, 287 и 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 26.05.2021 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.07.2021 по делу N А32-2446/2021 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий

В.Е. Епифанов

Судьи

В.А. Анциферов Е.Г. Соловьев