Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 24 октября 2021 г. N Ф08-9944/21 по делу N А32-8349/2020

г. Краснодар

24 октября 2021 г.

Дело N А32-8349/2020

Резолютивная часть постановления объявлена 19 октября 2021 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 24 октября 2021 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Сидоровой И.В., судей Анциферова В.А. и Соловьева Е.Г., при участии в судебном заседании от истца - прокуратуры Краснодарского края - Рябоконева А.В. (удостоверение), от ответчиков: администрации муниципального образования город Армавир - Комнатного А.С. (доверенность от 11.01.2021), индивидуального предпринимателя Оганесовой Клары Аршалуйсовны (ИНН 230200302807, ОГРНИП 319237500323062) - Косяченко А.В. (доверенность от 12.10.2021), от третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Оганесова Эдуарда Владимировича - Оганесова Э.В. (паспорт), в отсутствие третьего лица - Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, извещенного надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу прокуратуры Краснодарского края на постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.07.2021 по делу N А32-8349/2020, установил следующее.

Прокуратура Краснодарского края (далее - прокуратура) обратилась в арбитражный суд с исковым заявлением к администрации муниципального образования город Армавир (далее - администрация) и индивидуальному предпринимателю Оганесовой К.А. (далее - предприниматель) о признании недействительным договора от 21.02.2018 N 3800008534 аренды земельного участка с кадастровым номером 23:38:0102003:252 площадью 16 994 кв. м, расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Армавир, ул. Линейная, 42; применении последствий недействительности сделки в виде признания отсутствующим зарегистрированного в Едином государственном реестре недвижимости (далее - ЕГРН) права аренды предпринимателя на указанный земельный участок.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю (далее - управление) и Оганесов Э.В.

Решением от 04.03.2021 исковые требования удовлетворены. Суд первой инстанции, руководствуясь статьями 39.3, 39.6, 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс), закрепляющими исключительное право на приобретение в собственность или аренду без торгов земельного участка собственниками зданий, сооружений, расположенных на таком земельном участке, а также заключением ООО "Экспертно-оценочная компания "Консул"" от 14.12.2020 N Э-28/10/2020, указал, что при расчете площади застройки земельного участка с кадастровым номером 23:38:0102003:252 экспертом приняты, помимо капитальных - цеха металлоконструкций и проходной, следующие объекты: фундамент под автовесами, фундамент под технологическую установку пресса-ножниц, туалет, не завершенный строительством объект площадью 177 кв. м, навес площадью 606 кв. м, не завершенный строительством объект площадью 19 кв. м, навес площадью 71 кв. м, строение-бытовка, сооружение-вольер, трансформаторная подстанция площадью 8 кв. м, площадка погрузочно-разгрузочных устройств площадью 6680 кв. м. При этом на перечисленные объекты не представлена правоустанавливающая, техническая и разрешительная документация, эти объекты не содержатся в договоре аренды от 21.02.2018 N 3800008534 и актах осмотра земельного участка. В результате отнесения к недвижимости объектов, которые таковыми не являются (площадка для погрузочно-разгрузочных устройств, навесы, бытовка, вольер, фундаменты, объекты незавершенного строительства), площадь застройки земельного участка с кадастровым номером 23:38:0102003:252 составила 8214 кв. м. Использование названных объектов в производственной деятельности не дает предпринимателю права на выкуп или получение в аренду земельного участка (16 994 кв. м) в исключительном порядке. Наличие на земельном данном участке охранных зон линейных объектов также не опровергает позицию прокуратуры о несоответствии площади земельного участка площади объектов недвижимости, поскольку в силу статьи 39.33 Земельного кодекса и постановления Правительства Российской Федерации от 03.12.2014 N 1300 "Об утверждении перечня видов объектов, размещение которых может осуществляться на землях или земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, без предоставления земельных участков и установления сервитутов" (далее - постановление N 1300) размещение линейных сооружений (канализаций, линий электропередачи классом напряжения до 35 кВ, связанных с ними трансформаторных подстанций, распределительных пунктов и иного предназначенного для передачи электроэнергии оборудования) может осуществляться без предоставления земельных участков и установления сервитутов. Заключенный ранее между администрацией и Оганесовым Э.В. договор от 29.01.2015 N 3800007990 аренды земельного участка для строительства производственного предприятия V класса вредности по санитарной классификации предприятий, не свидетельствует о наличии у предпринимателя права на аренду земельного участка с кадастровым номером 23:38:0102003:252 площадью 16 994 кв. м в исключительном порядке, поскольку такой участок для размещения и эксплуатации конкретных зданий и сооружений арендатора не формировался. Поскольку собственник недвижимых объектов имеет право на приобретение в аренду без проведения торгов земельного участка, необходимого для использования этих объектов, а не иной (большей) площади, - договор от 21.02.2018 N 3800008534 является недействительным. Материалами дела не подтверждено, что для размещения и эксплуатации объектов, которые в действительности являются капитальными, предпринимателю необходим земельный участок указанной в кадастровом паспорте и оспариваемом договоре площадью. Кроме того, по договору от 21.02.2018 N 3800008534 земельный участок с кадастровым номером 23:38:0102003:252 площадью 16 994 кв. м предоставлен для строительства производственного предприятия (не для эксплуатации существующих объектов недвижимости), что не соответствует закону.

Постановлением суда апелляционной инстанции от 29.07.2021 решение от 04.03.2021 отменено, в удовлетворении иска отказано. Апелляционный суд исходил из того, что сам факт нахождения на спорном земельном участке объектов недвижимости, принадлежащих предпринимателю, создает исключительное право на получение земельного участка в аренду без торгов. Прокуратура не исполнила указания суда апелляционной инстанции, изложенные в определениях от 17.05.2021 и 07.06.2021: заключение кадастрового инженера с обоснованием площади земельного участка, необходимого для использования объектов арендатора, не представила. Поскольку оснований для признания недействительным договора аренды в целом не имеется, а прокуратура, будучи процессуальным истцом, не исполнила бремя доказывания, необходимое для реализации правовых позиций, сформулированных в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, 06.09.2011 N 3771/11 и 06.09.2011 N 4275/11, указанного обстоятельства самого по себе достаточно для отказа в удовлетворении иска. Кроме того, из общей площади земельного участка с кадастровым номером 23:38:0102003:252 площадь, занятая охранными зонами, составляет 4147 кв. м, что в силу статьи 27 Правил землепользования и застройки муниципального образования город Армавир, утвержденных решением Городской думы от 11.08.2017 N 268, устанавливает ограничения использования участка и объектов капитального строительства; при этом раздел земельного участка, на котором расположена охранная зона, вовлечение данной части земельного участка в гражданский оборот, невозможны. Промышленное предприятие находится в стадии строительства, следовательно, как отметил апелляционный суд, эксперт принял во внимание не только площадь объектов капитального строительства (цех металлоконструкций, проходная), но и площади иных вспомогательных зданий и сооружений, образующих имущественный комплекс строящегося производственного предприятия: фундамент под автовесы, фундамент под технологическую установку пресса-ножниц, туалет, не завершенный строительством объект площадью 177 кв. м, навес площадью 606 кв. м, не завершенный строительством объект площадью 19 кв. м, навес площадью 71 кв. м, строение-бытовка, сооружение-вольер, трансформаторная подстанция площадью 8 кв. м, площадка погрузочно-разгрузочных устройств площадью 6680 кв. м. Доказательств тому, что какой-либо объект не соответствует целевому назначению земельного участка, не представлено.

В кассационной жалобе прокуратура просит апелляционное постановление от 29.07.2021 отменить, оставить в силе решение от 04.03.2021, указав, что земельный участок с кадастровым номером 23:38:0102003:252 предоставлен предпринимателю для строительства производственного предприятия V класса вредности по санитарной классификации предприятий (не для эксплуатации объектов недвижимости), что не соответствует цели использования, указанной в заявлении предпринимателя. На дату заключения оспариваемого договора (21.02.2018) линейных объектов, а также иных строений, которые можно отнести к единому недвижимому комплексу, во владении заявителя не имелось (акт администрации от 16.10.2019 обследования спорного земельного участка); находилось лишь 2 объекта, на которые за предпринимателем зарегистрировано право собственности: цех металлоконструкций с кадастровым номером 23:38:0102003:264 (421,4 кв. м) и проходная с кадастровым номером 23:38:0102003:265 (19,2 кв. м). Экспертное заключение от 14.12.2020 N Э-28/10/2020 нельзя признать надлежащим доказательством правомерности предоставления администрацией в долгосрочную аренду предпринимателю земельного участка, в 13 раз превышающего площадь, необходимую для использования расположенных на нем объектов недвижимости, поскольку площадь застройки определена с учетом расположенных на нем объектов движимого имущества, а также линейных объектов, размещение которых может осуществляться без предоставления земельных участков и установления сервитутов. Использование всех перечисленных в экспертном заключении объектов в производственной деятельности не предоставляет право на выкуп или аренду земельного участка в исключительном порядке. Превышение испрашиваемой площади земельного участка над суммарной площадью объектов недвижимости в 38 раз с очевидностью подтверждает несоразмерность предоставления. Единый недвижимый комплекс представляет собой недвижимую вещь, обладающую следующими признаками: неразрывной физической или технологической связью объединенных единым назначением зданий, сооружений и иных вещей, в том числе линейных объектов и движимых объектов (инженерных коммуникаций); такие здания, сооружения и иные объекты объединены единым назначением и являются неделимым объектом недвижимости. Доказательств государственной регистрации права предпринимателя на принадлежащие ему объекты как единый имущественный комплекс, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 23:38:0102003:252, ответчик не представил. Так как спорный земельный участок сформирован по фактически сложившемуся землепользованию, площадь застройки определена экспертом с учетом расположенных на нем объектов движимого имущества, - ответчик не может быть признан субъектом исключительного права на приобретение всего земельного участка в аренду без торгов.

В отзыве на кассационную жалобу администрация просит оставить в силе апелляционное постановление, кассационную жалобу прокуратуры - без удовлетворения, считая выводы суда второй инстанции соответствующими фактическим обстоятельствам дела и имеющимся доказательствам.

В судебном заседании представители сторон поддержали доводы, изложенные в кассационной жалобе и отзыве. На вопрос суда кассационной инстанции относительно достижения цели аренды, представители администрации и предпринимателя пояснили, что на имеющихся в деле фотографиях запечатлены все объекты, представляющие собой производственное предприятие (т. 1, л. д. 19 - 23).

Изучив материалы дела, выслушав участников процесса, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что постановление апелляционного суда от 29.07.2021 надлежит отменить, решение суда первой инстанции от 04.03.2021 - оставить в силе, исходя из следующего.

Согласно материалам дела, по итогам торгов от 27.01.2015 администрация (арендодатель) и гр-н Оганесов Э.В. (арендатор) заключили договор N 3800007990 аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 23:38:0102003:252 площадью 16 994 кв. м, расположенного по адресу: г. Армавир, ул. Линейная, 42, для строительства производственного предприятия V класса вредности по санитарной классификации предприятий, сроком на 3 года (т. 1, л. д. 75 - 77).

24 августа 2015 года Оганесову Э.В. выданы разрешения на строительство проходной N 23-RU23302000-840-2015 (разрешение на ввод объекта в эксплуатацию от 03.12.2015) и цеха металлоконструкций N 23-RU23302000-838-2015 (разрешение на ввод объекта в эксплуатацию от 03.12.2015), по адресу: г. Армавир, ул. Линейная, 42.

По договору дарения от 17.05.2016, заключенному гр-ном Оганесовым Э.В. и предпринимателем, последнему переданы названные объекты: цех металлоконструкций (421,4 кв. м) и проходная (19,2 кв. м).

19 февраля 2018 года новый собственник объектов обратился в администрацию с заявлением о предоставлении на основании пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса в аренду на 49 лет земельного участка с кадастровым номером 23:38:0102003:252 для строительства производственного предприятия V класса вредности по санитарной классификации предприятий (т. 1, л. д. 17).

Управление архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования город Армавир (далее - управление) подготовило заключение от 05.12.2017 N 32-34/2950/08 о соответствии предельной площади 16 995 кв. м земельного участка с кадастровым номером 23:38:0102003:252, необходимого для эксплуатации зданий и сооружений, учитывая, что на участке расположены: цех металлоконструкций площадью 421,4 кв. м, нежилое здание-проходная площадью 19,2 кв. м, весовая (литера Г) площадью 95,6 кв. м, пресс-ножницы (литера Г) площадью 47,2 кв. м, инженерные коммуникации (транзитные сети канализации с охранными зонами) площадью 510 кв. м, площадка погрузочно-разгрузочных устройств площадью 6680 кв. м, признав необходимой площадь земельного участка 22 212,6 кв. м.

21 февраля 2018 года администрация (арендодатель) и предприниматель (арендатор) заключили договор N 3800008534, согласно которому предпринимателю в аренду предоставлен земельный участок с кадастровым номером 23:38:0102003:252 площадью 16 995 кв. м, расположенный по адресу: г. Армавир, ул. Линейная, 42, с разрешенным использованием - для строительства производственного предприятия V класса вредности по санитарной классификации предприятий (т. 1, л. д. 12 - 16).

Полагая, что договор аренды от 21.02.2018 N 3800008534 заключен в нарушение действующего законодательства, так как площадь земельного участка значительно превышает размер участка, необходимого для использования принадлежащих арендатору объектов недвижимости, прокуратура обратилась в арбитражный суд.

Законность решения и постановления арбитражных судов первой и апелляционной инстанций проверяется исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, с учетом установленных статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) пределов рассмотрения дела в арбитражном суде кассационной инстанции.

В соответствии со статьей 52 Кодекса прокурор управомочен на обращение в арбитражный суд с иском о признании недействительной сделки, совершенной органами местного самоуправления, и о применении последствий ее недействительности.

В указанные дела, рассматриваемые арбитражным судом, прокурор также вправе вступить на любой стадии арбитражного процесса с процессуальными правами и обязанностями лица, участвующего в деле, в целях обеспечения законности (часть 5).

Пунктом 3 статьи 1 Федерального закона от 17.01.1992 N 2202-1 "О прокуратуре Российской Федерации" прокурорам предписано участвовать в рассмотрении дел арбитражными судами в соответствии с процессуальным законодательством.

В силу пункта 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (пункт 1 статьи 167 Гражданского кодекса).

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2 статьи 168 Гражданского кодекса).

На основании пункта 3 статьи 166 Гражданского кодекса требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.

Пленум Верховного Суда Российской Федерации в пунктах 74, 75 постановления от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" (далее - постановление N 25) разъяснил, что договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность. Под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц. Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы.

Из пункта 1 статьи 39.6 Земельного кодекса следует, что договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона.

В случаях, прямо предусмотренных Земельным кодексом, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, может быть заключен без проведения торгов (пункт 2 статьи 39.6), одним из таких случаев является предоставление земельного участка, на котором расположены здания, сооружения, собственникам зданий, сооружений, помещений в них (подпункт 9).

Если иное не установлено статьей 39.20 Земельного кодекса или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках (подпункт 6 пункта 2 статьи 39.3, пункт 1 статьи 39.20 Земельного кодекса).

Исключительный характер права на приобретение земельного участка означает, что никто, кроме собственника здания, сооружения, не имеет права на приобретение участка, занятого этим зданием, сооружением (пункт 5 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства").

В соответствии с правовым подходом, нашедшим отражение в определении Верховного Суда Российской Федерации от 24.12.2015 N 309-ЭС15-11394, площадь подлежащего предоставлению земельного участка подлежит определению исходя из его функционального использования исключительно для эксплуатации расположенных на нем объектов, и должна быть соразмерна площади объектов недвижимого имущества. Бремя доказывания необходимого размера подлежащего предоставлению в аренду или выкупу земельного участка возлагается на лицо, желающее его арендовать или выкупить (определение Верховного Суда Российской Федерации от 26.04.2016 N 64-КГ16-2).

Отменив решение от 04.03.2021, отказав прокуратуре в удовлетворении иска, суд апелляционной инстанции указал, что сам факт нахождения на земельном участке (23:38:0102003:252) объектов недвижимости, принадлежащих предпринимателю, создает исключительное право на получение участка в аренду без торгов. Из общей площади земельного участка (23:38:0102003:252), составляющей 16 994 кв. м, охранными зонами занято 4147 кв. м, что в силу статьи 27 Правил землепользования и застройки муниципального образования город Армавир, утвержденных решением Городской думы от 11.08.2017 N 268, устанавливает ограничения использования участка и объектов капитального строительства; при этом раздел участка, на котором расположена охранная зона, вовлечение этой части участка в гражданский оборот, невозможны. Помимо площади капитальных объектов (цех металлоконструкций, проходная), необходимо учитывать площади вспомогательных зданий и сооружений, образующих имущественный комплекс строящегося производственного предприятия: фундамент под автовесы, фундамент под технологическую установку пресса-ножниц, туалет, не завершенный строительством объект площадью 177 кв. м, навес площадью 606 кв. м, не завершенный строительством объект площадью 19 кв. м, навес площадью 71 кв. м, строение-бытовка, сооружение-вольер, трансформаторная подстанция площадью 8 кв. м, площадка погрузочно-разгрузочных устройств площадью 6680 кв. м. Доказательств тому, что какой-либо объект не соответствует целевому назначению земельного участка, не представлено.

Коллегия полагает, что у апелляционного суда не имелось оснований для отмены решения суда первой инстанции, исходя из следующего.

Недвижимой вещью, участвующей в обороте как один объект, может являться единый недвижимый комплекс. Согласно статье 133.1 Гражданского кодекса в качестве такого комплекса выступает совокупность объединенных единым назначением зданий, сооружений и иных вещей, которые либо расположены на одном земельном участке, либо неразрывно связаны физически или технологически (например, железные дороги, линии электропередачи, трубопроводы и другие линейные объекты). При этом в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество регистрируется право собственности на совокупность указанных объектов в целом как одну недвижимую вещь. В силу прямого указания статьи 133.1 Гражданского кодекса в отсутствие названной регистрации такая совокупность вещей не является единым недвижимым комплексом (пункт 39 постановления N 25).

Доказательства государственной регистрации права собственности на объекты как единый имущественный комплекс, расположенный на испрашиваемом земельном участке, материалы дела не содержат; объединение расположенных на спорном участке отдельных нежилых зданий и строений единым функциональным предназначением, документально не подтверждено. Поскольку право собственности за предпринимателем зарегистрировано на объекты недвижимости (цех металлоконструкций 421,4 кв. м и нежилое здание - проходная площадью 19,2 кв. м), - выводы экспертного заключения от 14.12.2020 N Э-28/10/2020, на которых основано обжалуемое постановление, о необходимости учета всех объектов (включая движимое имущество, фундаменты, площадку и др.), правомерно не приняты судом первой инстанции.

В силу части 3 статьи 86 Кодекса заключение эксперта является одним из доказательств по делу, не имеет заранее установленной силы, не носит обязательного характера и подлежит исследованию и оценке судом наравне с другими представленными доказательствами.

Из экспертного заключения от 14.12.2020 N Э-28/10/2020 (т. 2, л. д. 50 - 83) следует, что при определении площади застройки земельного участка (23:38:0102003:252) экспертом приняты, помимо капитальных (цех металлоконструкций и проходная), следующие объекты: фундамент под автовесами, фундамент под технологическую установку пресса-ножниц, туалет, не завершенный строительством объект площадью 177 кв. м, навес площадью 606 кв. м, навес площадью 71 кв. м, не завершенный строительством объект площадью 19 кв. м, строение-бытовка, сооружение-вольер, трансформаторная подстанция площадью 8 кв. м, площадка погрузочно-разгрузочных устройств площадью 6680 кв. м. При этом правоустанавливающая, техническая и разрешительная документация на эти объекты не представлена, они не содержатся в договоре аренды от 21.02.2018 N 3800008534 и актах осмотра земельного участка.

В этой связи суд первой инстанции правомерно указал, что использование перечисленных объектов (включая движимые вещи) в производственной деятельности предпринимателя не свидетельствует о праве на предоставление в аренду земельного участка (16 994 кв. м) в исключительном порядке. Наличие на спорном участке охранных зон линейных объектов также не опровергает позицию истца о несоразмерности предоставления (статья 39.33 Земельного кодекса, постановление N 1300).

Заключенный ранее между администрацией и гр-ном Оганесовым Э.В. договор от 29.01.2015 N 3800007990 аренды земельного участка площадью 16 994 кв. м в целях строительства производственного предприятия V класса вредности по санитарной классификации предприятий не подтверждает право нового арендатора на аренду земельного участка с кадастровым номером 23:38:0102003:252 названной площадью в исключительном порядке, поскольку для размещения и эксплуатации конкретных зданий и сооружений арендатора как собственника имущества такой земельный участок не формировался, на кадастровый учет не ставился.

Следует также отметить, что по договору от 29.01.2015 N 3800007990 земельный участок с кадастровым номером 23:38:0102003:252 предоставлялся по итогам аукциона для строительства производственного предприятия, сроком на 3 года, следовательно, предполагается, что цель аренды достигнута.

В этой связи правовые основания для предоставления предпринимателю в аренду по договору от 21.02.2018 N 3800008534 без торгов сроком на 49 лет (до 2067 года) земельного участка с разрешенным использованием "строительство производственного предприятия V класса вредности по санитарной классификации предприятий" (не для эксплуатации объектов недвижимости), отсутствовали, на что правомерно сослался суд первой инстанции в своем решении.

Согласно правовой позиции, изложенной в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2008 N 8985/08, 09.11.2010 N 7454/10 и 01.03.2011 N 14880/10, земельные участки, занятые объектами недвижимого имущества, могут быть предоставлены в собственность только для целей эксплуатации уже существующих зданий, строений и сооружений.

В этой связи указание апелляционного суда на необходимость учета при определении площади всех объектов, включая фундаменты (поскольку промышленное предприятие находится в стадии строительства), лишь подтверждает, что оспариваемый прокуратурой договор противоречит нормам действующего земельного законодательства (пункт 2 статьи 39.6, статья 39.20 Земельного кодекса), а также приведенной позиции высшей судебной инстанции.

Относительно нахождения в составе испрашиваемой площади земельного участка инженерных коммуникаций суд первой инстанции обоснованно исходил из следующего.

Согласно пункту 3 статьи 39.36 Земельного кодекса виды объектов, размещение которых может осуществляться на землях или земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, без предоставления земельных участков и установления сервитутов (за исключением объектов, указанных в пунктах 1 и 2 данной статьи), устанавливаются Правительством Российской Федерации. Порядок и условия размещения указанных объектов закрепляются нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации.

Во исполнение указанной нормы постановлением N 1300 утвержден Перечень видов объектов, размещение которых может осуществляться на землях или земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, без предоставления земельных участков и установления сервитутов, в который в том числе, включены подземные линейные сооружения и их наземные части и сооружения, технологически необходимые для их использования, для размещения которых не требуется разрешение на строительство (пункт 1).

Нахождение подземных инженерных коммуникаций на земельных участках не порождает каких-либо вещных прав в отношении данных участков у собственников инженерных коммуникаций. С учетом пункта 4 статьи 39.36 Земельного кодекса и постановления N 1300, сооружения, относящиеся к линейным объектам, следует признать объектами, размещение которых может осуществляться без предоставления земельных участков и установления сервитутов.

Относительно площадки погрузочно-разгрузочных устройств суд кассационной инстанции считает необходимым указать следующее.

В пункте 38 постановления N 25 дано разъяснение, что согласно пункту 1 статьи 130 Гражданского кодекса к недвижимым вещам относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Вещь является недвижимой в силу своих природных свойств либо в силу прямого указания закона, что такой объект подчинен режиму недвижимых вещей (абзацы 1, 2 пункта 1 статьи 130 Гражданского кодекса).

По смыслу статьи 131 Гражданского кодекса закон в целях обеспечения стабильности гражданского оборота устанавливает необходимость государственной регистрации права собственности и других вещных прав на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение. При этом по общему правилу государственная регистрация права на вещь не является обязательным условием для признания ее объектом недвижимости (пункт 1 статьи 130 Гражданского кодекса).

Замощение земельного участка, не отвечающее признакам сооружения, является его частью и не может быть признано самостоятельной недвижимой вещью (пункт 1 статьи 133 Гражданского кодекса). Укладка на земельном участке определенного покрытия (из бетона, асфальта, щебня), в том числе для прохода или проезда, стоянки автомобилей, размещения оборудования, не создает нового объекта недвижимости, а представляет собой улучшение полезных свойств земельного участка (несет вспомогательную функцию по отношению к назначению земельного участка) и является лишь элементом благоустройства данного участка. При этом регистрация на такой объект права собственности не может служить безусловным основанием для предоставления занятого этим объектом земельного участка в собственность (аренду) по правилам статьи 39.20 Земельного кодекса.

В соответствии с пунктом 52 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", в случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

Применение такого последствия недействительности сделки как признание права аренды земельного участка отсутствующим соответствует правовой позиции, выраженной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.12.2010 N 7781/10.

На основании изложенного коллегия полагает, что оспариваемый договор обоснованно признан судом первой инстанции недействительным полностью, поскольку земельный участок площадью и конфигурацией, необходимыми предпринимателю для использования его объектов недвижимости, не формировался, на кадастровый учет не ставился, сведения о нем как оборотоспособном объекте в ЕГРН отсутствуют. В этой связи запись в ЕГРН о предпринимателе как титульном арендаторе спорного участка не соответствует установленному фактическому состоянию правоотношения.

Вместе с тем собственник не лишен возможности сформировать в надлежащем порядке и размере земельный участок, занятый принадлежащими ему объектами недвижимости, необходимый для их эксплуатации, обратиться в уполномоченный орган с соответствующим заявлением, так как судебный контроль не может подменять функции органов административной и исполнительной власти.

Поскольку суд первой инстанции правильно применил нормы права к установленным по делу обстоятельствам, оценил представленные в материалы дела доказательства в соответствии со статьей 71 Кодекса, и обоснованно удовлетворил иск прокуратуры, суд кассационной инстанции в силу пункта 5 части 1 статьи 287 Кодекса считает возможным отменить постановление апелляционного суда от 29.07.2021 и оставить в силе судебное решение от 04.03.2021.

Руководствуясь статьями 274, 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.07.2021 по делу N А32-8349/2020 отменить. Решение Арбитражного суда Краснодарского края от 04.03.2021 по делу N А32-8349/2020 оставить в силе.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

И.В. Сидорова

Судьи

В.А. Анциферов Е.Г. Соловьев