Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 29 декабря 2021 г. N Ф08-12789/21 по делу N А61-2755/2020

г. Краснодар

29 декабря 2021 г.

Дело N А61-2755/2020

Резолютивная часть постановления объявлена 23 декабря 2021 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 29 декабря 2021 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Соловьева Е.Г., судей Мещерина А.И. и Сидоровой И.В., при ведении протокола помощником судьи Уджуху Р.З. и участии в судебном заседании, проводимом с использованием систем видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Республики Северная Осетия - Алания, от истца (ответчика по встречному иску) - администрации местного самоуправления города Владикавказ (ИНН 1501002346, ОГРН 1021500578087) - Гагиева Н.В. (доверенность от 11.01.2021), от ответчика (истца по встречному иску) - закрытого акционерного общества "Альянс" (ИНН 1503010991, ОГРН 1021500672214) - Газданова Э.Р. (доверенность от 27.10.2021), в отсутствие прокуратуры Республики Северная Осетия - Алания и третьих лиц: Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Северная Осетия - Алания, Управления архитектуры и градостроительства администрации местного самоуправления города Владикавказ, Управления муниципального имущества и земельных ресурсов города Владикавказа, Северо-Осетинской Республиканской организации Российского Профсоюза работников промышленности, извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационные жалобы администрации местного самоуправления города Владикавказа и прокуратуры Республики Северная Осетия - Алания на постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.09.2021 по делу N А61-2755/2020, установил следующее.

Администрация местного самоуправления города Владикавказ (далее - администрация) обратилась в суд с иском к ЗАО "Альянс" (далее - застройщик, общество) о сносе четырех двухэтажных строений, литеры "АА", "АБ", "АВ", "АГ", расположенных на земельном участке с кадастровым номером 15:09:0032701:31 по адресу: Республика Северная Осетия - Алания, г. Владикавказ, пр. Коста, 20.

Общество предъявило администрации встречные требования:

- о признании договора аренды земельного участка от 29.01.2009 N 2838 действующим;

- о признании незаконным отказа администрации, выраженного в письме от 02.04.2021 N 2376п-784, и возложении на администрацию обязанности заключить с обществом дополнительное соглашение к договору о продлении срока договора на три года для завершения строительства профилактория;

- о признании за обществом права собственности на объекты незавершенного строительства, о сносе которых администрация заявила иск.

К участию в деле, в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Северная Осетия - Алания, Управление архитектуры и градостроительства администрации местного самоуправления города Владикавказ, Управление муниципального имущества и земельных ресурсов города Владикавказа (далее - управление), Северо-Осетинская Республиканская организация Российского Профсоюза работников промышленности, а также к участию в деле привлечена прокуратура Республики Северная Осетия - Алания (далее - прокуратура, прокурор).

Решением от 10.06.2021 первоначальный иск удовлетворен, в удовлетворении встречных требований отказано; распределены расходы по уплате государственной пошлины. Судебный акт мотивирован тем, что спорные строения возведены на публичном земельном участке, не предоставленном для строительства объектов недвижимости, в отсутствие какой-либо разрешительной документации. Данные обстоятельства влекут квалификацию спорных объектов в качестве самовольных (статья 222 Гражданского кодекса Российской Федерации; далее - Гражданский кодекс); они подлежат сносу. Требования администрации предъявлены в пределах срока исковой давности. Отклоняя встречные требования общества о возложении на администрацию обязанности заключить дополнительное соглашение к договору о продлении срока аренды на три года для завершения строительства профилактория, суд указал на то, что на момент истечения срока действия договора аренды земельного участка от 29.01.2009 N 2838 оснований, предусмотренных подпунктами 1 - 30 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс), для предоставления застройщику без проведения торгов земельного участка не имелось.

Постановлением апелляционного суда от 03.09.2021 решение от 10.06.2021 в части отказа в удовлетворении требований общества о признании договора аренды от 29.01.2009 N 2838 действующим, незаконным отказа администрации в заключении с застройщиком дополнительного соглашения к договору о продлении срока договора на три года для завершения строительства профилактория и возложении на администрацию обязанности направить соответствующий проект дополнительного соглашения отменено с принятием в отмененной части нового судебного акта об удовлетворении заявленных требований. В остальной части решение оставлено в силе. Суд исходил из того, что в силу положений земельного законодательства, вступивших в действие с 01.03.2015, застройщик имеет право на однократное предоставление без проведения торгов спорного участка в аренду на три года для завершения строительства профилактория (литеры Ч и Ч1).

В кассационных жалобах администрация и прокуратура просят отменить постановление апелляционного суда и оставить в силе решение. По мнению заявителей, вывод судов о наличии правовых оснований для предоставления обществу земельного участка в целях завершения строительства не основан на фактических обстоятельствах и сделан при неправильном применении норм материального права. Ранее заключенный с застройщиком договор аренды прекратил свое действие после направления управлением соответствующего уведомления. Неполучение данного письма, отправленного через орган почтовой связи, в связи с истечением срока хранения не является уважительной причиной для сохранения арендных правоотношений. Застройщиком пропущен срок на обжалование решения администрации. Общество использовало земельный участок с нарушением вида разрешенного использования, способами, ухудшающими его состояние.

В судебном заседании представители сторон повторили свои доводы и возражения.

Изучив материалы дела и доводы кассационных жалоб, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что жалобы не подлежат удовлетворению.

Как следует из материалов дела, общество является собственником незавершенных строительством объектов недвижимости - здания профилактория (литеры Ч и Ч1) общей площадью 2405,1 кв. м, расположенного по адресу: Республика Северная Осетия - Алания, г. Владикавказ, пр. Коста, 20. По сведениям из ЕГРН объект поставлен на кадастровый учет 19.12.2013 с присвоением ему кадастрового номера 15:09:0032401:1496.

Администрация (арендодатель) и общество (арендатор) заключили договор от 29.01.2009 N 2838 аренды земельного участка с кадастровым номером 15:09:032701:31 площадью 129 760 кв. м, расположенного по адресу: г. Владикавказ, пр. Коста, 20, для завершения строительства профилактория в границах, указанных в кадастровом плане участка (пункт 1.1) с 29.01.2009 по 29.01.2019 (пункт 2.1).

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке 26.05.2011, земельный участок передан арендатору по акту от 29.01.2009.

До истечения срока договора общество обратилось в администрацию с заявлением от 04.10.2018 о продлении договора на новый срок.

В ответном письме от 06.11.2018 администрация со ссылкой на пункт 10 статьи 39.6 Земельного кодекса отказала в удовлетворении заявления, указав, что общество уже реализовало право на предоставление земельного участка в аренду без проведения торгов однократно для завершения строительства объекта недвижимости.

Общество утверждает, что письмо от 06.11.2018 получило только 04.03.2021 после обращения в администрацию с заявлением от 18.02.2021 по вопросу рассмотрения своего заявления от 04.10.2018, в подтверждение чего представило сопроводительное письмо администрации от 04.03.2021 N 1214п-486.

Общество обратилось в администрацию с заявлением от 01.03.2021, в котором просило заключить дополнительное соглашение к договору от 29.01.2009 N 2838 о продлении срока договора на три года для завершения строительства недостроенного здания профилактория (литеры Ч и Ч1) площадью 2405,1 кв. м.

Управление в письме от 02.04.2021 N 2376п-784 сообщило обществу об отказе в продлении договора, указав, что договор от 29.01.2009 N 2838 прекращен в одностороннем порядке 11.07.2020 в связи с истечением срока действия и в соответствии с пунктом 2 статьи 610 Гражданского кодекса.

6 июля 2020 года специалистами отдела административно-технической инспекции Левобережной администрации (Префектура) г. Владикавказа (далее - инспекция) проведен осмотр земельного участка с кадастровым номером 15:09:0032701:31, в результате которого установлен факт возведения обществом на земельном участке четырех капитальных двухэтажных строений без разрешительной документации. Обществу выдано предписание об устранении допущенных нарушений в 30-дневный срок. По результатам повторного осмотра земельного участка инспекцией установлено, что предписание от 06.07.2020 обществом не исполнено (акт от 07.08.2020).

Из имеющихся в деле технических и кадастровых паспортов следует, что обнаруженные инспекцией объекты самовольного строительства возведены в 2011 году, представляют собой объекты незавершенного строительства степенью готовности 87%, характеристики объектов: литеры АА (площадь застройки 121 кв. м, общая площадь 333,3 кв. м, количество этажей 2, подземных 1) АБ (площадь застройки 121 кв. м, общая площадь 333,3 кв. м, количество этажей 2, подземных 1), АВ (площадь застройки 121 кв. м, общая площадь 337,2 кв. м, количество этажей 2, подземных 1) АГ (площадь застройки 119,4 кв. м, общая площадь 327,4 кв. м, количество этажей 2, подземных 1).

Ссылаясь на то, что спорные объекты возведены в отсутствие разрешительной документации, администрация обратилась в суд с требованием об их сносе.

Общество предъявило встречные требования о признании договора аренды земельного участка действующим, отказа администрации в продлении договора незаконным, возложении на администрацию обязанности заключить с обществом дополнительное соглашение к договору аренды о продлении срока договора на три года для завершения строительства профилактория, признании за обществом права собственности на самовольные постройки.

Постановление апелляционного суда обжалуется только в части удовлетворения встречных требований застройщика, поэтому в силу частей 1 и 3 статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) проверяется судом кассационной инстанции в указанной части.

Основания и порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду, в том числе для строительства, с 01.03.2015 регулируется главой V.1 Земельного кодекса, а также положениями статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 137-ФЗ).

В силу пункта 1 статьи 39.6 Земельного кодекса, по общему правилу, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах.

Исключительные случаи, при которых договор аренды публичного земельного участка может быть заключен без проведения торгов, приведены в пункте 2 статьи 39.6 Земельного кодекса, а также в пункте 21 статьи 3 Закона N 137-ФЗ.

Согласно пункту 21 статьи 3 Закона N 137-ФЗ в редакции действующей с 01.03.2015, в случае если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01.03.2015 или такой земельный участок предоставлен до 01.03.2015 в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения строительства объекта без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса. Положения данного пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с названным пунктом.

Исходя из правовой позиции, приведенной в определении Верховного Суда Российской Федерации от 27.06.2017 N 305-ЭС17-2608, правом на получение в аренду для завершения строительства объекта наделено как лицо, право собственности которого на этот объект зарегистрировано до 01.03.2015, так и лицо, которому участок для строительства был предоставлен до 01.03.2015, независимо от регистрации права собственности на объект незавершенного строительства и момента такой регистрации, но только в случае, если на земельном участке имеется объект незавершенного строительства, который арендатор правомерно возвел в период действия договора аренды и на основании надлежащих разрешительных документов. Земельным законодательством предусмотрено право такого лица получить участок в аренду однократно для завершения строительства этого объекта, заключив новый договор.

Действующим земельным законодательством предусмотрено право собственника объекта незавершенного строительства, правомерно возведенного в период действия договора аренды и на основании надлежащих разрешительных документов на земельном участке, предоставленном для его строительства, на заключение (пролонгацию) после 01.03.2015 однократно договора аренды для завершения строительства без торгов на три года при условии, что такой земельный участок после указанной даты не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

Таким образом, совокупное толкование приведенных норм права позволяет сделать вывод о том, что действующим земельным законодательством предусмотрено право собственника объекта незавершенного строительства, правомерно возведенного в период действия договора аренды и на основании надлежащих разрешительных документов на земельном участке, предоставленном для его строительства, на заключение (пролонгацию) после 01.03.2015 однократно договора аренды для завершения строительства без торгов на три года при условии, что такой земельный участок после указанной даты не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта. В случае если объект так и не был введен в эксплуатацию по истечении срока такого договора, уполномоченный орган вправе обратиться в суд в порядке статьи 239.1 Гражданского кодекса с заявлением о продаже объекта незавершенного строительства с публичных торгов.

Соответствующая правовая позиция сформулирована в определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 16.04.2020 N 308-ЭС19-25765.

Из определений Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 27.06.2017 N 305-ЭС17-2608 и от 19.09.2017 N 305-ЭС17-7338 следует, что предоставление земельного участка для завершения строительства на основании пункта 21 статьи 3 Закона N 137-ФЗ осуществляется при наличии фактически существующего и законно возведенного объекта незавершенного строительства.

Повторно исследовав и оценив фактические обстоятельства дела и имеющиеся доказательства по правилам статьи 71 Кодекса, доводы и возражения участвующих в деле лиц, установив, что общество является собственником незавершенного строительством объекта - здания профилактория (литеры Ч и Ч1), право собственности на которое зарегистрировано до 01.03.2015, а также арендатором земельного участка по договору, заключенному до указанной даты, принимая во внимание отсутствие в деле доказательств реализации обществом права, закрепленного в пункте 21 статьи 3 Закона N 137-ФЗ (в редакции с 01.03.2015), суд апелляционной инстанции пришел к верному выводу о наличии правовых оснований для удовлетворения требований застройщика в части.

Довод заявителей кассационной жалобы о том, что ранее заключенный договор прекратил свое действие, был предметом исследования суда апелляционной инстанции, и сводится к несогласию заявителей с оценкой судом представленных доказательств. Переоценка доказательств и установленных судами обстоятельств дела в суде кассационной инстанции не допускается.

Основания для отмены или изменения постановления в обжалуемой части по приведенным в кассационных жалобах доводам отсутствуют. Нарушения процессуальных норм, влекущие отмену судебного акта (часть 4 статьи 288 Кодекса), не установлены.

Руководствуясь статьями 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.09.2021 по делу N А61-2755/2020 оставить без изменения, кассационные жалобы - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

Е.Г. Соловьев

Судьи

А.И. Мещерин И.В. Сидорова