Постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 3 сентября 2021 г. N 16АП-2963/21 по делу N А61-2755/2020

г. Ессентуки

03 сентября 2021 г.

Дело N А61-2755/2020

Резолютивная часть постановления объявлена 31 августа 2021 года.

Полный текст постановления изготовлен 03 сентября 2021 года.

Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Сомова Е.Г., судей Семенова М.У. и Белова Д.А. при ведении протокола секретарем судебного заседания Руковицкой Е.О., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу ЗАО "Альянс" на решение Арбитражного суда Республики Северная Осетия-Алания от 10.06.2021 по делу N А61-2755/2020, при участии представителя ЗАО "Альянс" - Газдиновой Э.Р. (доверенность от 12.02.2021; до перерыва), в отсутствие иных лиц, участвующих в деле,

УСТАНОВИЛ:

Администрация местного самоуправления города Владикавказ (далее - администрация) обратилась в суд с иском к ЗАО "Альянс" (далее - общество) о сносе четырех двухэтажных строений, литеры "АА", "АБ", "АВ", "АГ", расположенных на земельном участке с кадастровым номером 15:09:0032701:31 по адресу: Республика Северная Осетия-Алания, г. Владикавказ, пр. Коста, 20.

Общество предъявило встречные требования: о признании договора аренды земельного участка от 29.01.2009 N 2838 действующим; о признании отказа администрации от 02.04.2021 исх. N 2376п-784 незаконным и возложении на администрацию обязанности заключить с обществом дополнительное соглашение к договору о продлении срока договора на три года для завершения строительства профилактория; о признании за обществом права собственности на объекты незавершенного строительства, расположенные в границах земельного участка с кадастровым номером 15:09:032701:31 по адресу Республика Северная Осетия-Алания, г. Владикавказ, пр. Коста, 20, а именно: литер АА площадь застройки 121 кв. м, степень готовности 87 % общей площадью 333,3 кв. м, количество этажей 2; литер АБ, площадь застройки 121 кв. м, степень готовности 87 % общей площадью 333,3 кв.м., количество этажей 2; литер АВ, площадь застройки 121 кв. м, степень готовности 87 % общей площадью 337,2 кв. м, количество этажей 2; литер АГ, площадь застройки 119,4 кв. м, степень готовности 87 %, общей площадью: 327,4 кв. м, количество этажей 2.

К участию в деле, в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Северная Осетия-Алания, Управление архитектуры и градостроительства администрации местного самоуправления города Владикавказ, Управление муниципального имущества и земельных ресурсов города Владикавказа, Северо-Осетинская Республиканская организация Российского Профсоюза работников промышленности.

В порядке части 5 статьи 52 АПК РФ к участию в деле привлечен прокурор Республики Северная Осетия-Алания.

Решением суда от 10.06.2021 иск администрации удовлетворен. На общество возложена обязанность снести самовольно возведенные объекты незавершенного строительства литеры АА, АБ, АВ, АГ, расположенные на земельном участке с кадастровым номером 15:09:0032701:31. В удовлетворении встречных требований отказано.

В апелляционной жалобе общество просило отменить решение суда, в удовлетворении иска администрации отказать, встречный иск удовлетворить.

Прокурор в отзыве просил оставить решение суда в силе. Иные лица, участвующие в деле, отзывы на апелляционную жалобу не направили.

В судебном заседании представитель общества поддержал доводы жалобы. Другие участники спора своих представителей в суд не направили.

Изучив материалы дела, проверив доводы жалобы, Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд пришел к следующему.

Как видно из материалов дела, общество на основании договора купли-продажи от 15.02.2002 приобрело у Профессионального союза работников текстильной и легкой промышленности Республики Северная Осетия-Алания объект недвижимого имущества - недостроенное здание профилактория, литер Ч, Ч1 общей площадью 2405,1 кв. м, расположенное по адресу: Республика Северная Осетия-Алания, г. Владикавказ, пр. Коста, 20. Переход права собственности зарегистрирован 15.03.2002. По сведениям из ЕГРН объект поставлен на кадастровый учет 19.12.2013, ему присвоен кадастровый номер 15:09:0032401:1496.

В связи с приобретением обществом объекта недвижимости на основании постановления администрации N 109 от 26.01.2009 расторгнут договор N 438 от 04.07.2001 аренды земельного участка, заключенный с Северо-Осетинским республиканским комитетом профсоюзов работников текстильной и легкой промышленности.

Администрация (арендодатель) и общество (арендатор) заключили договор N 2838 от 29.01.2009 аренды земельного участка из земель населенных пунктов с кадастровым номером 15:09:032701:31 площадью 1.2976 га, находящегося по адресу: г. Владикавказ, пр. Коста, 20 для завершения строительства профилактория в границах, указанных в кадастровом плане участка (пункт 1.1). Срок аренды установлен с 29.01.2009 по 29.01.2019 (пункт 2.1).

Договор зарегистрирован в установленном порядке 26.05.2011.

Передача участка арендатору оформлена актом от 29.01.2009.

До истечения срока договора общество обратилось в администрацию с заявлением от 04.10.2018 о продлении договора на новый срок.

В ответном письме от 06.11.2018 администрация со ссылкой на пункт 10 статьи 39.6 Земельного кодекса отказала в удовлетворении заявления, указав, что общество уже реализовало право на предоставление земельного участка в аренду без проведения торгов однократно для завершения строительства объекта недвижимости.

Доказательства направления обществу письма от 06.11.2018 в деле отсутствуют.

Общество утверждает, что письмо от 06.11.2018 получило только 04.03.2021 после обращения в администрацию с заявлением от 18.02.2021 по вопросу рассмотрения своего заявления от 04.10.2018, в подтверждение чего представило сопроводительное письмо администрации от 04.03.2021 N 1214п-486.

Впоследствии общество обратилось в администрацию с заявлением от 01.03.2021, в котором просило заключить дополнительное соглашение к договору N 2838 от 29.01.2009 о продлении срока договора на три года для завершения строительства недостроенного здания профилактория, литер Ч, Ч1 общей площадью 2 405,1 кв. м.

В ответ на заявление от 01.03.2021 администрация в лице Управления муниципального имущества и земельных ресурсов города Владикавказа в письме от 02.04.2021 N 2376п-784 сообщило обществу об отказе в продлении договора, указав, что договор N 2838 от 29.01.2009 прекращен в одностороннем порядке 11.07.2020 в связи с истечением срока действия и в соответствии с пунктом 2 статьи 610 Гражданского кодекса.

Наряду с этим, 06.07.2020 года специалистами отдела административно-технической инспекции Левобережной Администрации (Префектура) г. Владикавказа (далее - инспекция) проведен осмотр земельного участка с кадастровым номером 15:09:0032701:31, в результате которого установлен факт возведения обществом на земельном участке четырех капитальных двухэтажных строений без разрешительной документации. Обществу выдано предписание N Л 000279 от 06.07.2020 об устранении допущенных нарушений в 30-дневный срок. По результатам повторного осмотра земельного участка инспекцией установлено, что предписание от 06.07.2020 обществом не исполнено (акт от 07.08.2020).

Из имеющихся в деле технических и кадастровых паспортов следует, что обнаруженные инспекцией объекты самовольного строительства возведены в 2011 году, представляют собой объекты незавершенного строительства степенью готовности 87 %, характеристики объектов: литер АА - площадь застройки 121 кв. м, общая площадь 333,3 кв. м, количество этажей 2, подземных 1; литер АБ - площадь застройки 121 кв. м, общая площадь 333,3 кв. м, количество этажей 2, подземных 1; литер АВ - площадь застройки 121 кв. м, общая площадь 337,2 кв. м, количество этажей 2, подземных 1; литер АГ - площадь застройки 119,4 кв. м, общая площадь 327,4 кв. м, количество этажей 2, подземных 1.

Ссылаясь на то, что спорные объекты возведены в отсутствие разрешительной документации, администрация обратилась в суд с требованием о сносе самовольной постройки.

Общество предъявило встречные требования о признании договора аренды земельного участка действующим, признании отказа администрации в продлении договора незаконным, возложении на администрацию обязанности заключить с обществом дополнительное соглашение к договору аренды о продлении срока договора на три года для завершения строительства профилактория, признании за обществом права собственности на самовольные постройки.

Согласно статье 222 Гражданского кодекса (в редакции, действующей в период строительства - 2011 год) самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил (пункт 1). Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, предусмотренных пунктом 3 настоящей статьи (пункт 2). Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка. В этом случае лицо, за которым признано право собственности на постройку, возмещает осуществившему ее лицу расходы на постройку в размере, определенном судом. Право собственности на самовольную постройку не может быть признано за указанным лицом, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан (пункт 3).

В предмет доказывания по иску о сносе самовольной постройки входят, в частности, следующие обстоятельства: отсутствие отведения в установленном порядке земельного участка для строительства; отсутствие разрешения на строительство; несоблюдение ответчиком градостроительных, строительных норм и правил при возведении постройки; нарушение постройкой прав и законных интересов истца. Для признания постройки самовольной достаточно наличия одного из указанных нарушений.

В соответствии с нормами статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - Градостроительный кодекс), а также положениями статьи 3 Федерального закона от 17.11.1995 N 169-ФЗ "Об архитектурной деятельности в Российской Федерации" строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт осуществляются на основании разрешения на строительство, которое выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка, где планируется строительство. К заявлению о выдаче разрешения в обязательном порядке должны прилагаться правоустанавливающие документы на земельный участок, градостроительный план земельного участка, материалы проектной документации, а также иные предусмотренные статьей 51 названного Кодекса документы.

Согласно положениям статей 1, 2, 8, 9, 30, 36, 44, 47, 48, 51 и 55 Градостроительного кодекса при строительстве или реконструкции объекта недвижимости требуются, помимо наличия права на земельный участок, доказательства осуществления строительства на основе документов территориального планирования и правил землепользования и застройки, а также осуществления градостроительной деятельности с соблюдением требований безопасности территорий, инженерно-технических требований, требований гражданской обороны, обеспечением предупреждения чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера, осуществления градостроительной деятельности с соблюдением требований охраны окружающей среды и экологической безопасности, при наличии в установленном порядке составленной проектной документации, с получением разрешения на строительство, разрешения на ввод объекта недвижимости в эксплуатацию, подтверждающих осуществление застройки с соблюдением градостроительных и строительных норм и правил, норм и правил о безопасности.

Вопрос безопасности возведенного объекта и возможности его легализации определяется специальными законами, в частности, Градостроительным кодексом Российской Федерации, Федеральными законами от 17.11.1995 N 169-ФЗ "Об архитектурной деятельности в Российской Федерации", от 30.03.1999 N 52-ФЗ "О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения", от 21.12.1994 N 69-ФЗ "О пожарной безопасности", а также иными специальными нормативно-правовыми актами.

Согласно разъяснениям Конституционного Суда Российской Федерации, изложенным в постановлении от 11.03.1998 N 8-П, определениях от 25.03.2004 N 85-О, от 13.10.2009 N 1276-О-О, от 03.07.2007 N 595-О-П, от 19.10.2010 N 1312-О-О, закрепленные в статье 35 Конституции Российской Федерации гарантии права собственности предоставляются лишь в отношении права, возникшего на законных основаниях. Самовольное строительство представляет собой правонарушение, которое состоит в нарушении норм земельного законодательства, регулирующего предоставление земельного участка под строительство, либо градостроительных норм, регулирующих проектирование и строительство. Осуществление самовольной постройки является виновным действием, доказательством совершения которого служит установление хотя бы одного из условий, перечисленных в пункте 1 статьи 222 Гражданского кодекса.

Из абзаца 2 пункта 26 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - постановление N 10/22) следует, что отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта.

В случае если застройщик не предпринимал никаких мер к получению разрешения на строительство как до начала строительства (реконструкции) спорного объекта, так и во время проведения работ, удовлетворение иска о признании права собственности на данное самовольное строение не соответствует положениям статьи 222 Гражданского кодекса и статьи 51 Градостроительного кодекса (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 26.01.2010 N 11066/09).

О надлежащем характере мер, предпринятых лицом, создавшим самовольную постройку, также может свидетельствовать своевременное обращение в уполномоченный орган с заявлением о выдаче разрешения на строительство с приложением документов, предусмотренных частями 7 и 9 статьи 51 Градостроительного кодекса.

Другие условия, необходимые для признания права собственности на самовольную постройку, в виде доказательств того, что строение не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью, имеют правовое значение лишь при положительном разрешении вопроса об установлении факта обращения в уполномоченный орган за получением разрешения на строительство (реконструкцию) до начала строительных работ.

Согласно пункту 9 информационного письма от 09.12.2010 N 143 "Обзор судебной практики по некоторым вопросам применения судами статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации" (далее - информационное письмо N 143) право собственности на самовольную постройку, возведенную без необходимых разрешений, не может быть признано за создавшим ее лицом, которое имело возможность получить указанные разрешения, но не предприняло мер для их получения. В противном случае при удовлетворении требований на основании части 3 статьи 222 Гражданского кодекса имел бы место упрощенный порядок легализации самовольного строения, применение которого ставит добросовестного застройщика, получающего необходимые для строительства документы в установленном порядке, в неравное положение по сравнению с самовольным застройщиком, который не выполнял предусмотренные законом требования.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 22 постановления N 10/22 собственник земельного участка, субъект иного вещного права на земельный участок, его законный владелец либо лицо, права и законные интересы которого нарушает сохранение самовольной постройки, вправе обратиться в суд по общим правилам подведомственности дел с иском о сносе самовольной постройки.

В абзаце 2 пункта 24 постановления N 10/22 указано, что ответчиком по иску о сносе самовольной постройки является лицо, осуществившее самовольное строительство. В случае нахождения самовольной постройки во владении лица, не осуществлявшего самовольного строительства, ответчиком по иску о сносе самовольной постройки является лицо, которое стало бы собственником, если бы постройка не являлась самовольной.

В силу статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Доказательство признается арбитражным судом достоверным, если в результате его проверки и исследования выясняется, что содержащиеся в нем сведения соответствуют действительности. Каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами. Никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы (статья 71 Кодекса).

Исследовав и оценив в порядке, предусмотренном статьей 71 АПК РФ, представленные в материалы дела доказательства и доводы сторон, принимая во внимание конкретные обстоятельства дела, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что двухэтажные строения, литеры "АА", "АБ", "АВ", "АГ", расположенные на земельном участке с кадастровым номером 15:09:0032701:31 по адресу: Республика Северная Осетия-Алания, г. Владикавказ, пр. Коста, 20, являются самовольной постройкой и подлежат сносу.

Из обстоятельств дела следует, что разрешение на строительство спорных объектов не выдавалось (письмо Управления архитектуры и градостроительства администрации местного самоуправления города Владикавказ от 02.02.2021 N 44/25сл-180). Общество имело возможность получить соответствующее разрешение, но никаких мер для этого не предпринимало, как до, так и во время строительства. Действуя добросовестно и разумно, общество должно было предпринять необходимые и достаточные меры для получения разрешительной документации. Доказательств наличия объективных препятствий в получении таких документов не представлено.

Условиями договора N 2838 от 29.01.2009 предусмотрена цель использования земельного участка - для завершения строительства профилактория, то есть незавершенного строительством объекта, литер Ч, Ч1 общей площадью 2405,1 кв. м, находившегося на участке на дату заключения договора. При этом договором не предусмотрено строительство новых объектов, каковыми являются возведенные в 2011 году двухэтажные строения с литерами "АА", "АБ", "АВ", "АГ".

При таких обстоятельствах, суд первой инстанции правомерно удовлетворил иск администрации о сносе самовольной постройки и отказал в удовлетворении требований общества о признании права собственности на неё.

Довод о пропуске администрацией срока исковой давности правомерно отклонен.

В силу статьи 195 Гражданского кодекса исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено. Общий срок исковой давности составляет три года (статья 196).

Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено ответчиком, является самостоятельным и достаточным основанием для отказа в иске (пункт 2 статьи 199 Гражданского кодекса).

Возможность применения норм о пропуске срока исковой давности к правоотношениям, регулируемым статьей 222 Гражданского кодекса, не исключена, но ограничена одним из условий: исковая давность не применяется в случае предъявления требования о сносе самовольной постройки, создающей угрозу жизни и здоровью граждан (пункт 22 постановления N 10/22), и исковая давность также не распространяется на требование о сносе постройки, созданной на земельном участке истца без его согласия, если истец владеет этим земельным участком (пункты 6 и 7 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.12.2010 N 143 "Обзор судебной практики по некоторым вопросам применения арбитражными судами статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации").

Когда имущество находится у законного владельца во временном пользовании, оно не выбывает из владения собственника. Указанный правовой подход сформулирован в пункте 3 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.01.2013 N 153 "Обзор судебной практики по некоторым вопросам защиты прав собственника от нарушений, не связанных с лишением владения".

Поскольку арендодатель не является лицом, которое лишено владения переданным в аренду земельным участком, требование администрации следует рассматривать как требование, аналогичное требованию собственника или иного законного владельца об устранении всяких нарушений его прав в отношении принадлежащего ему земельного участка, не связанных с лишением владения, и исковая давность к данному требованию неприменима (статья 208 Гражданского кодекса).

Как видно из материалов дела, земельный участок предоставлен обществу в аренду. При наличии арендных отношений с обществом публично-правовое образование не утратило владение земельным участком (собственник утрачивает владение в том случае, когда имущество находится у незаконного владельца). Когда имущество находится у законного владельца во временном пользовании, в том числе на основании договора аренды, оно не выбывает из владения собственника.

В данном случае, требования администрации направлены на защиту права в отношении земельного участка, которое в установленном порядке не прекращалось (не ограничивалось), в связи с чем рассматриваются как требования, аналогичные требованиям собственника или иного законного владельца об устранении всяких нарушений его прав, не связанных с лишением владения, на которые исковая давность не распространяется.

Подобный правовой подход соответствует сложившейся судебной практике (определения Верховного Суда Российской Федерации от 06.11.2018 N 308-ЭС18-17465, от 14.09.2018 N 308-ЭС18-13782, от 05.10.2017 N 308-ЭС17-14130, от 23.08.2017 N 308-ЭС17-10961, постановления Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 16.11.2018 по делу N А32-35243/2017, от 22.11.2018 по делу N А32-37671/2017, от 06.06.2018 по делу N А32-46964/2015, постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 18.12.2019 по делу N А49-5863/2017, постановление Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 11.12.2019 по делу N А33-12910/2018).

В тоже время, судебная коллегия не может согласиться с выводами суда об отказе в удовлетворении требований общества, направленных на продолжение арендных отношений с администрацией.

Отказывая в удовлетворении требований о признании договора аренды действующим, о признании отказа администрации в продлении договора незаконным и возложении на неё обязанности заключить дополнительное соглашение о продлении срока договора, суд исходил из того, что сохранение правоотношений по договору аренды после истечения срока его действия без проведения торгов будет противоречить законодательным запретам, возобновление договора на неопределенный срок в обход таких запретов невозможно, нормами земельного законодательства не предусмотрена безусловная обязанность арендодателя продлевать срок действия ранее заключенного договора аренды или заключать новый договор. Суд указал, что администрация направила обществу уведомление от 07.04.2020 N 27/559 с требованием возвратить земельный участок по окончании срока договора, которое не было получено адресатом и возвращено отправителю с отметкой органа связи "истек срок хранения". Подлинник запечатанного почтового конверта с уведомлением обозревался судом в судебном заседании 08.06.2021.

Со ссылкой на данные обстоятельства суд пришел к выводу об отсутствии у общества оснований для пользования земельным участком.

Вместе с тем суд не учел следующее.

Материалами дела подтверждается, что до истечения срока договора общество обратилось в администрацию с заявлением от 04.10.2018 о продлении договора на новый срок для завершения строительства.

В ответном письме от 06.11.2018 администрация отказала в удовлетворении заявления, однако доказательства направления обществу письма от 06.11.2018 в деле отсутствуют.

При этом после окончания срока договора (29.01.2019) общество продолжило использование земельного участка в отсутствие возражений администрации. Доказательства обратного не представлены. Следовательно, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (пункт 2 статьи 621, статья 610 Гражданского кодекса).

В деле имеется уведомление от 07.04.2020 N 27/559, в котором администрация в лице Управления муниципального имущества и земельных ресурсов города Владикавказа, заявила о прекращении договора и необходимости возвратить земельный участок в 3-месячный срок.

Согласно сведениям с сайта "Отслеживание почтовых отправлений" указанное уведомление (почтовый идентификатор 36200146066877) обществом не получено, возвращено отправителю с отметкой "истек срок хранения".

Вместе с тем такой отказ от договора не может быть признан правомерным.

Основания и порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду, в том числе для строительства, с 01.03.2015 регулируются главой V.1 Земельного кодекса, а также положениями статьи 3 Закона N 137-ФЗ.

В силу пункта 1 статьи 39.6 Земельного кодекса, по общему правилу, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах.

Исключительные случаи, при которых договор аренды публичного земельного участка может быть заключен без проведения торгов, приведены в пункте 2 статьи 39.6 Земельного кодекса, а также в пункте 21 статьи 3 Закона N 137-ФЗ.

Согласно пункту 21 статьи 3 Закона N 137-ФЗ в редакции Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 171-ФЗ), действующей с 01.03.2015, в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01.03.2015 или такой земельный участок предоставлен до 01.03.2015 в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса. Положения данного пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с этим пунктом.

Правило, закрепленное в пункте 21 статьи 3 Закона N 137-ФЗ в редакции, действовавшей до 01.03.2015, о том, что собственник объекта незавершенного строительства, право собственности на который зарегистрировано до 01.01.2012, имеет право приобрести публичный земельный участок, на котором расположен указанный объект, в аренду без проведения торгов в порядке, установленном для оформления прав на земельные участки собственниками зданий, сооружений, не содержало оговорки об однократном предоставлении участка в аренду собственнику объекта незавершенного строительства, а действовавшим до 01.03.2015 пунктом 3 статьи 22 Земельного кодекса было предусмотрено преимущественное право арендатора земельного участка на заключение нового договора аренды по истечении срока действия прежнего.

В соответствии с пунктом 1 статьи 422 Гражданского кодекса договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами императивным нормам, действующим в момент его заключения.

Согласно пункту 2 названной статьи, если после заключения договора принят закон, устанавливающий обязательные для сторон правила иные, чем те, которые действовали при заключении договора, условия заключенного договора сохраняют силу, кроме случаев, когда в законе установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.

Исходя из приведенных норм, поскольку редакция пункта 21 статьи 3 Закона N 137-ФЗ, действовавшая до 01.03.2015 не содержала ограничений для собственника объекта незавершенного строительства заключить договор аренды (ни по срокам такого договора, ни по однократности), а из пункта 21 статьи 3 Закона N 137-ФЗ, равно как из положений Закона N 171-ФЗ, прямо не следует, что введенное ограничение однократности для договора аренды, заключаемого в целях завершения строительства объекта, распространяется на ранее заключенные договоры аренды, оснований считать, что редакция пункта 21 статьи 3 Закона N 137-ФЗ, действующая с 01.03.2015, распространяется на отношения, возникшие из заключенного до указанной даты договора аренды земельного участка, на котором расположен объект незавершенного строительства, не имеется.

Кроме того, Законом N 171-ФЗ в целях определения правовой судьбы объекта незавершенного строительства после истечения срока договора аренды земельного участка, предоставленного из публичной собственности для строительства, внесены изменения как в Земельный кодекс Российской Федерации, так и Гражданский кодекс, который дополнен статьей 239.1, предусматривающей продажу такого объекта с публичных торгов в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности.

Пунктом 33 статьи 34 Закона N 171-ФЗ установлено, что положения статьи 239.1 Гражданский кодекса не распространяются на случаи, если договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключен до дня вступления в силу этого Федерального закона (01.03.2015).

Согласно данным нормам права применение положений статьи 239.1 Гражданского кодекса возможно в случае, если собственником объекта незавершенного строительства для его завершения уже было реализовано предусмотренное пунктом 21 статьи 3 Закона N 137-ФЗ в редакции, действующей с 01.03.2015, право на однократное его предоставление для целей завершения строительства путем заключения без торгов договора аренды после 01.03.2015.

Таким образом, совокупное толкование приведенных норм позволяет сделать вывод о том, что действующим земельным законодательством предусмотрено право собственника объекта незавершенного строительства, правомерно возведенного в период действия договора аренды и на основании надлежащих разрешительных документов на земельном участке, предоставленном для его строительства, на заключение (пролонгацию) после 01.03.2015 однократно договора аренды для завершения строительства без торгов на три года при условии, что такой земельный участок после указанной даты не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта. В случае если объект так и не был введен в эксплуатацию по истечении срока такого договора, уполномоченный орган вправе обратиться в суд в порядке статьи 239.1 Гражданский кодекса с заявлением о продаже объекта незавершенного строительства с публичных торгов.

Соответствующий правовой подход отражен в пункте 24 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2020), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 22.07.2020, определении Верховного Суда Российской Федерации от 16.04.2020 N 308-ЭС19-25765).

Имеющимися в деле доказательствами подтверждается, что спорный земельный участок предоставлен обществу без торгов в аренду в 2009 году для завершения строительства профилактория, литер Ч, Ч1, принадлежащего обществу на праве собственности, зарегистрированного до 01.03.2015. На основании норм земельного законодательства, вступивших в силу с 01.03.2015, обществу земельный участок в аренду для завершения строительства не предоставлялся, перечисленных в статье 39.16 Земельного кодекса оснований для отказа в заключении с обществом договора аренды администрацией не приведено.

Таким образом, в силу положений земельного законодательства, вступивших в действие с 01.03.2015, общество имеет право на однократное предоставление без проведения торгов спорного участка в аренду на три года для завершения строительства, поэтому после получения от общества заявления от 04.10.2018 о продлении договора на новый срок для завершения строительства администрация незаконно заявила об одностороннем отказе от договора и также незаконно отказала в заключении дополнительного соглашения к нему по заявлению общества от 01.03.2021 (письмо от 02.04.2021 N 2376п-784).

С учетом изложенного, судебная коллегия считает, что у суда первой инстанции не имелось законных оснований для отказа в удовлетворении требований общества, направленных на продление арендных отношений.

Поскольку неправильное применение норм материального права привело к принятию незаконного судебного акта, решение суда первой инстанции в соответствующей части подлежит отмене.

Руководствуясь статьями 266, 268, 269, 271, 275 Арбитражного процессуального кодекса, Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд,

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Северная Осетия-Алания от 10.06.2021 по делу N А61-2755/2020 в части удовлетворения исковых требований Администрации местного самоуправления города Владикавказ о сносе самовольных построек оставить без изменения.

В остальной части решение отменить, принять новый судебный акт.

Признать договор аренды от 29.01.2009 N 2838, заключенный Администрацией местного самоуправления города Владикавказ и ЗАО "Альянс" действующим.

Признать незаконным отказ Администрации местного самоуправления города Владикавказ в заключении дополнительного соглашения к договору аренды от 29.01.2009 N 2838, выраженный в письме от 02.04.2021 исх. N 2376п-784.

Обязать Администрацию местного самоуправления города Владикавказ в месячный срок со дня вынесения настоящего постановления направить в адрес ЗАО "Альянс" проект дополнительного соглашения к договору аренды от 29.01.2009 N 2838, предусматривающего пролонгацию названного договора на три года в целях завершения строительства профилактория, литеры "Ч, Ч1" на земельном участке с кадастровым номером 15:09:0032701:31 площадью 12 976 кв. м.

В остальной части встречных требований ЗАО "Альянс" отказать.

Взыскать с ЗАО "Альянс" в доход федерального бюджета 3 000 руб. госпошлины по заявлению.

Взыскать с Администрации местного самоуправления города Владикавказ в пользу ЗАО "Альянс" 10 800 руб. расходов по госпошлине по заявлению и по жалобе.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в двухмесячный срок через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий

Е.Г. Сомов

Судьи

М.У. Семенов Д.А. Белов