Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 11 января 2022 г. N Ф08-13754/21 по делу N А63-22773/2019

г. Краснодар

11 января 2022 г.

Дело N А63-22773/2019

Резолютивная часть постановления объявлена 11 января 2022 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 11 января 2022 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Аваряскина В.В., судей Артамкиной Е.В. и Коржинек Е.Л., в отсутствие в судебном заседании истца - комитета по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя (ИНН 2636014845, ОГРН 1022601934486), ответчика - общества с ограниченной ответственностью "Инициатива поиск творчество эксперимент" (ИНН 2634012017, ОГРН 1022601971798), извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, рассмотрев кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Инициатива поиск творчество эксперимент" на постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.09.2021 по делу N А63-22773/2019, установил следующее.

Комитет по управлению муниципальным имуществом администрации города Ставрополя (далее - комитет) обратился в Арбитражный суд Ставропольского края с иском к ООО "Инициатива поиск творчество эксперимент" (далее - общество) об изъятии объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 26:12:010506:553 площадью 145,6 кв. м степенью готовности 17%, расположенного по адресу: г. Ставрополь, ул. Ленина, 423б, путем продажи с публичных торгов.

Решением от 01.07.2021 суд отказал в удовлетворении исковых требований.

Постановлением апелляционного суда от 29.09.2021 решение суда от 01.07.2021 отменено, исковые требования удовлетворены. Объект незавершенного строительства с кадастровым номером 26:12:010506:553 площадью 145,6 кв. м степенью готовности 17%, расположенный по адресу: г. Ставрополь, ул. Ленина, 423б, изъят путем продажи с публичных торгов.

В кассационной жалобе общество просит отменить постановление, оставить в силе решение суда первой инстанции. Заявитель указывает на наличие нарушений в действиях администрации при заключении договоров аренды земельного участка. Срок действия разрешения на строительство от 11.06.2014 установлен до 30.10.2014; за данный промежуток времени невозможно завершить строительство. Суд первой инстанции пришел к правомерному выводу о том, что нарушение срока строительства объекта, обусловленное действиями уполномоченных лиц, является основанием для отказа в удовлетворении требований о принудительном изъятии объекта незавершенного строительства. Комитетом нарушен шестимесячный срок по обращению в суд с требованием об изъятии объекта, предусмотренный статьей 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс).

Комитет представил отзыв на кассационную жалобу, в котором просит постановление апелляционного суда оставить без изменения, жалобу - без удовлетворения.

Общество заявило ходатайство об отложении судебного разбирательства по кассационной жалобе, в связи с невозможностью участия в судебном заседании (занятость представителя в другом судебном процессе) и необходимостью предоставления дополнительных доводов.

Ходатайство рассмотрено и оставлено судом кассационной инстанции без удовлетворения.

Согласно части 3 статьи 158 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс), в случае, если лицо, участвующее в деле и извещенное надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, заявило ходатайство об отложении судебного разбирательства с обоснованием причины неявки в судебное заседание, суд может отложить судебное разбирательство, если признает причины неявки уважительными.

В силу части 4 статьи 158 Кодекса суд может отложить судебное разбирательство по ходатайству лица, участвующего в деле, в связи с неявкой в судебное заседание его представителя по уважительной причине. Арбитражный суд также может отложить судебное разбирательство, если признает, что оно не может быть рассмотрено в данном судебном заседании, в том числе вследствие неявки кого-либо из лиц, участвующих в деле, других участников арбитражного процесса (часть 5 статьи 158 Кодекса).

Наличие оснований для отложения судебного разбирательства устанавливается арбитражным судом в каждом конкретном деле исходя из его фактических обстоятельств (определения Конституционного Суда Российской Федерации от 19.11.2015 N 2612-О, 01.10.2019 N 2555-О).

Отложение разбирательства является правом, а не обязанностью суда. С учетом особенностей рассмотрения дела в суде кассационной инстанции, явка участвующих в деле лиц необязательна (часть 3 статьи 284 Кодекса).

Изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что жалоба не подлежит удовлетворению.

Как следует из материалов дела, общество является собственником незавершенного строительством объекта площадью 145,6 кв. м степенью готовности 17%, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 26:12:010509:5 по адресу: г. Ставрополь, ул. Ленина, 423б.

Постановлением главы администрации города Ставрополя от 24.01.1992 N 77 малому предприятию "Иптэкс" предоставлен земельный участок площадью 0,7 га для проектирования и строительства базы по ул. Ленина, 423б в квартале 475.

На основании указанного постановления выдано свидетельство о праве бессрочного (постоянного) пользования на землю от 10.09.1992 N 813.

В связи с переоформлением права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком постановлением главы города Ставрополя от 03.12.1997 N 3948 изъят земельный участок площадью 0,46 га (из 0,7 га) и передан в фонд города Ставрополя для перераспределения. Этим же постановлением товариществу с ограниченной ответственностью "Иптэкс" предоставлен земельный участок площадью 0,24 га в долгосрочную аренду сроком на 10 лет под базой по ул. Ленина, 423б в квартале 475.

На основании указанного постановления заключен договор аренды земельного участка государственной и муниципальной собственности в границах земель г. Ставрополя от 11.02.1998 N 53 сроком до 03.12.2007 под производственной базой.

12 октября 2007 года выдано разрешение на строительство N RU 26309000-1/816, начато строительство объекта (литера 3).

В 2011 году проведена техническая инвентаризация объекта незавершенного строительства: площадь застройки - 145,6 кв. м, степень готовности 17%; данное обстоятельство подтверждается техническим паспортом 16.06.2011.

Постановлением администрации города Ставрополя Ставропольского края от 05.08.2011 N 2157 обществу предоставлен земельный участок с кадастровым номером 26:12:010509:5 площадью 2400 кв. м в аренду сроком на 3 года для продолжения строительства административного, торгово-офисного и складского зданий по ул. Ленина, 423б в квартале 475.

На основании указанного постановления заключен договор аренды земельного участка в границах земель муниципального образования г. Ставрополь от 19.09.2011 N 9207 сроком с 05.08.2011 по 04.08.2014, который зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю 30.01.2012 номер регистрации 26-26-01/133/2011-237.

Пунктом 2.1 договора установлено, что условия договора аренды земельного участка применяются к правоотношениям, возникшим до заключения договора с 03.12.2007.

В связи с необходимостью продления срока договора аренды земельного участка проведена государственная регистрация права на объект незавершенного строительства: назначение - нежилое, общая площадь застройки - 145,6 кв. м, степень готовности - 17%, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 09.07.2014 сделана запись регистрации N 26-26-01/072/2014-284.

11 июня 2014 года обществу выдано новое разрешение на строительство N RU 26309000-0430-с сроком до 30.10.2014.

В период действия разрешения было продолжено строительство объекта (литера 3), готовность строительства достигла 40%, площадь составила 223,04 кв. м, площадь застройки - 147,2 кв. м (техническая инвентаризация проведена в 2019 году, что подтверждается техническим планом объекта незавершенного строительства от 15.04.2019).

11 мая 2016 года администрация города Ставрополя и общество заключили договор аренды земельного участка N 5803 в границах земель муниципального образования города Ставрополя Ставропольского края (для завершения строительства объекта), земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 26:12:010509:5 по ул. Ленина, 423б в квартале 475, площадью 2400 кв. м, предоставлен обществу для продолжения строительства административного, торгово-офисного и складского зданий. Управлением Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Ставропольскому краю произведена государственная регистрация договора аренды земельного участка 09.06.2016, номер регистрации 26-26/001-26/001/201/2016-8968/3. Указанным договором аренды срок аренды установлен с 11.05.2016 по 10.05.2019.

Пунктом 2.1 договора установлено, что условия договора аренды земельного участка применяются к правоотношениям, возникшим до заключения договора с 05.08.2014.

7 марта 2019 года общество обратилось с заявлением о предоставлении в аренду без проведения торгов земельного участка для завершения строительства объекта, имеющего кадастровый номер 26:12:010509:5, расположенного по адресу: г. Ставрополь, ул. Ленина, 423б в квартале 475.

Письмом от 03.04.2019 N 08/14-2899с комитет отказал в предоставлении земельного участка на том основании, что право на однократное предоставление земельного участка для завершения строительства объекта, установленное нормами земельного законодательства, использовано.

В связи с прекращением договора аренды комитет обратился в арбитражный суд с заявлением об изъятии объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 26:12:010506:553 площадью 145,6 кв. м степенью готовности 17%, расположенного по адресу: г. Ставрополь, ул. Ленина, 423 б, путем продажи с публичных торгов.

Суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении исковых требований комитета, установил, что срок действия разрешения на строительство определялся исходя из сроков строительства, которые предусмотрены проектной документацией, устанавливающей реальные сроки возведения объектов. Строительство объекта не было завершено в пределах срока действия договора аренды не по вине общества, условия договоров аренды в части инженерных коммуникаций в период действия договора аренды оставались неопределенными, а также комитет уклонялся от заключения нового договора аренды.

Отменяя решение суда первой инстанции, апелляционный суд правомерно исходил из следующего.

Согласно пункту 1 статье 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс), если иное не предусмотрено законом, в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов.

В силу пункта 6 статьи 239.1 Гражданского кодекса правила данной статьи применяются также в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено.

Пунктом 33 статьи 34 Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 171-ФЗ) предусмотрено, что положения статьи 239.1 Гражданского кодекса не распространяются на случаи, если договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключен до дня вступления в силу названного Закона. Согласно статье 35 Закона N 171-ФЗ названный Закон вступает в силу с 01.03.2015.

Из указанного следует, что положения статьи 239.1 Гражданского кодекса распространяются на случаи, если договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключен после 01.03.2015.

Порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для строительства после 01.03.2015 регулируется главой V.1 Земельного кодекса и переходными положениями, установленными Законом N 137-ФЗ.

В соответствии с пунктом 15 статьи 39.8 Земельного кодекса арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, с 01.03.2015 не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.

Положения о предоставлении земельного участка в аренду без проведения торгов для завершения строительства, распространяющих свое действие на отношения, возникшие после 01.03.2015, закреплены также в пункте 21 статьи 3 Закона N 137-ФЗ.

Предоставление земельных участков при длящихся правоотношениях, возникших ранее 01.03.2015, регулируется пунктом 21 статьи 3 Закона N 137-ФЗ и не предполагает иной порядок заключения договоров аренды земельных участков для строительства зданий и сооружений.

Ввиду пункта 1 статьи 39.6 Земельного кодекса договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 названной статьи.

Случаи заключения нового договора аренды земельного участка без проведения торгов по истечении срока действия ранее заключенного договора урегулированы пунктом 3 статьи 39.6 Земельного кодекса, а общие условия реализации права на заключение нового договора аренды без проведения торгов - пункт 4 данной статьи.

Согласно пункту 3 статьи 39.6 Земельного кодекса граждане и юридические лица, являющиеся арендаторами находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, имеют право на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов, в числе прочего, в случае, если земельный участок предоставлен гражданину или юридическому лицу в аренду без проведения торгов (за исключением случаев, предусмотренных пунктами 13, 14 или 20 статьи 39.12 данного Кодекса).

Закрытым перечнем оснований заключения договора аренды земельного участка публичной собственности без проведения торгов, установленном пунктом 2 статьи 39.6 Земельного кодекса, предусмотрено такое основание, как нахождение на земельном участке объектов незавершенного строительства. При этом в отличие от большинства других оснований заключения договора аренды без проведения торгов, в приведенном случае участок может быть предоставлен только однократно, только в целях завершения строительства объектов незавершенного строительства, и только собственникам указанных объектов, перечисленным в пункте 5 данной статьи (подпункт 10 пункт 2 статьи 39.6 Земельного кодекса).

В силу пункта 21 статьи 3 Закона N 137-ФЗ в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01.03.2015 или такой земельный участок предоставлен до 01.03.2015 в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса. Положения названного пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства.

Разрешая спор и удовлетворяя требования комитета, апелляционный суд исходил из того, что заключив новый договор аренды земельного участка 11.05.2016, собственник объекта незавершенного строительства реализовал право на однократное предоставление спорного земельного участка для целей завершения строительства объектов незавершенного строительства, срок действия договора истек, строительство объекта недвижимости не закончено.

Кроме того, апелляционный суд принял во внимание, что постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 10.09.2020 по делу N А63-11223/2019 в удовлетворении требований общества к комитету отказано. Суд признал законным отказ комитета от 03.04.2019 N 08/14-2899с в предоставлении обществу в аренду на новый срок (без торгов) земельного участка с кадастровым номером 26:12:010509:5 (для завершения строительства объекта).

Совокупное толкование приведенных норм права и установленных в рамках спора обстоятельств, позволяет сделать вывод о том, что поскольку объект незавершенного строительства так и не был введен в эксплуатацию по истечении срока спорного договора, уполномоченный орган правомерно обратился в суд в порядке, предусмотренном в статье 239.1 Гражданского кодекса с заявлением о продаже объекта незавершенного строительства с публичных торгов. В связи с данным фактом не может быть принят во внимание довод общества об истечении срока исковой давности.

Приведенные обществом в кассационной жалобе доводы о нарушении срока строительства объекта по причинам, зависящим от комитета, были предметом рассмотрения апелляционного суда и получили надлежащую правовую оценку с учетом фактических конкретных обстоятельств спора.

Основания для иной оценки доказательств у суда кассационной инстанции отсутствуют. Пределы полномочий суда кассационной инстанции регламентируются положениями статей 286 и 287 Кодекса, в соответствии с которыми кассационный суд не обладает процессуальными полномочиями по оценке (переоценке) установленных по делу обстоятельств.

Нарушения процессуальных норм, влекущие отмену судебных актов (часть 4 статьи 288 Кодекса), не установлены.

С учетом изложенного основания для отмены или изменения обжалуемого судебного акта отсутствуют.

Определением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 01.12.2021 по ходатайству общества исполнение обжалуемого судебного акта приостановлено на срок до окончания рассмотрения кассационной жалобы. Поскольку кассационная жалоба рассмотрена, приостановление исполнения указанного судебного акта, произведенное названным определением, утратило силу (часть 4 статьи 283 Кодекса).

Руководствуясь статьями 274, 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

ходатайство общества с ограниченной ответственностью "Инициатива поиск творчество эксперимент" об отложении судебного разбирательства оставить без удовлетворения.

Постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.09.2021 по делу N А63-22773/2019 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Отменить приостановление исполнения судебного акта, принятое определением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 01.12.2021 по делу N А63-22773/2019.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий

В.В. Аваряскин

Судьи

Е.В. Артамкина Е.Л. Коржинек