Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 13 января 2022 г. N Ф08-11776/21 по делу N А32-48510/2020

г. Краснодар

13 января 2022 г.

Дело N А32-48510/2020

Резолютивная часть постановления объявлена 13 января 2022 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 13 января 2022 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе

председательствующего Епифанова В.Е.,

судей Анциферова В.А. и Мещерина А.И.,

в отсутствие в судебном заседании заявителя - акционерного общества "Венцы-Заря" (ИНН 2364018449, ОГРН 1192375055620), органа, осуществляющего публичные полномочия - управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю (ИНН 2309090540, ОГРН 1042304982510) и третьих лиц: Ясницкой Елены Валерьевны, Иванова Виталия Викторовича, Соболюк Галины Алексеевны, Казанцевой Ольги Александровны, извещенных о времени и месте судебного заседания,

рассмотрев кассационную жалобу управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 03.06.2021 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.08.2021 по делу N А32-48510/2020,

установил следующее.

Акционерное общество "Венцы-Заря" (далее - общество) обратилось в арбитражный суд к управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю (далее - управление Росреестра, регистрирующий орган) с заявлением, в котором просило:

- признать незаконным бездействие управления Росреестра, выразившееся в невнесении в Единый государственный реестр недвижимости (далее - ЕГРН) записи об обременении в пользу общества земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровыми номерами 23:06:0601000:895, 23:06:0601000:890, 23:06:0601000:893 и 23:06:0601000:894 договором аренды от 12.04.2017;

- обязать регистрирующий орган устранить допущенные нарушения путем внесения в ЕГРН записи об обременении в пользу общества земельных участков с кадастровыми номерами 23:06:0601000:895, 23:06:0601000:890, 23:06:0601000:893 и 23:06:0601000:894 договором аренды от 12.04.2017.

Требования основаны на нормах статей 11.8, 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс), положениях Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон N 218-ФЗ) и Федерального закона от 24.07.2001 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (далее - Закон N 101-ФЗ). Заявление мотивировано наличием оснований для внесения в ЕГРН сведений об обременении образованных земельных участков правом аренды общества, использующего исходный участок с кадастровым номером 23:06:0601000:676 по договору от 12.04.2017. Регистрацию обременения в отношении выделенных земельных участков управление Росреестра должно было осуществить одновременно с государственной регистрацией права собственности физических лиц на эти участки.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Ясницкая Елена Валерьевна, Иванов Виталий Викторович, Соболюк Галина Алексеевна и Казанцева Ольга Александровна.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 03.06.2021, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.08.2021, требования удовлетворены.

Суды установили, что общество на основании договора от 12.04.2017 является арендатором исходного земельного участка с кадастровым номером 23:06:0601000:676, из которого образованы участки с кадастровыми номерами 23:06:0601000:895, 23:06:0601000:890, 23:06:0601000:893, 23:06:0601000:894. При этом реализация собственниками права на выдел земельных участков в счет земельных долей не привела к прекращению действия ранее заключенного с обществом договора аренды, зарегистрированного в ЕГРН (запись от 20.04.2017 N 23:06:0601000:676-23/015/2017-64). Материалы дела не подтверждают, что собственники земельных долей выражали несогласие с заключением договора аренды находящегося в долевой собственности исходного земельного участка. Общество продолжает оставаться арендатором образованных земельных участков (статья 617 Гражданского кодекса Российской Федерации; далее - Гражданский кодекс). Доказательств уведомления общества о расторжении договора аренды от 12.04.2017 в части образованных земельных участков в материалы дела не представлены. Общество право собственности на земельные участки с кадастровыми номерами 23:06:0601000:895, 23:06:0601000:890, 23:06:0601000:893, 23:06:0601000:894 не оспаривало, против их выдела не возражало. Действия управления Росреестра, выразившиеся в невнесении в ЕГРН записи о наличии обременения указанных земельных участков правом аренды в пользу общества, противоречат нормам действующего земельного законодательства и нарушают права (интересы) заявителя в сфере предпринимательской деятельности. Поскольку управление Росреестра не осуществило государственную регистрацию обременения одновременно с государственной регистрацией прав собственности на образованные земельные участки, суды первой и апелляционной инстанций признали оспариваемое обществом бездействие регистрирующего органа незаконным. С целью восстановления нарушенных прав (интересов) общества на управление Росреестра возложена обязанность по государственной регистрации обременения земельных участков арендой в пользу общества на основании договора от 12.04.2017, заключенного между собственниками земельных долей и обществом. Судебные расходы распределены по правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс).

Управление Росреестра обжаловало решение и апелляционное постановление в кассационном порядке. Податель жалобы просит указанные акты отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявления, ссылаясь на неправильное применение (нарушение) судами норм права. Жалоба мотивирована следующим. Образование земельного участка Иванова В.В. и регистрация в ЕГРН права собственности на него повлекли прекращение договора аренды в части выделенного участка в силу закона. Таким образом, государственный регистратор не праве был вносить сведения об обременении (ограничении) в виде аренды, поскольку образованные земельные участки не были предметом договора аренды от 12.04.2017. Согласие арендатора земельного участка на выдел в счет земельной доли или земельных долей земельного участка не требуется и договор аренды в отношении выделенного земельного участка прекращается. При этом в силу пункта 5 статьи 14 Закона N 101-ФЗ участник долевой собственности вправе выразить на общем собрании участников долевой собственности несогласие с передачей в аренду земельного участка, находящегося в долевой собственности, или с условиями договора аренды такого участка. В случае передачи земельного участка в аренду он вправе выделить земельный участок в счет принадлежащей ему земельной доли или земельных долей по правилам, установленным пунктом 4 статьи 13 Закона N 101-ФЗ, и распорядиться выделенным в счет земельной доли или земельных долей земельным участком по своему усмотрению.

Общество в отзыве указало на несостоятельность доводов жалобы, а также законность и обоснованность принятых по делу судебных актов. По мнению заявителя, вывод судебных инстанций о незаконном бездействии управления Росреестра, выразившемся в невнесении в ЕГРН записей о наличии обременения указанных земельных участков правом аренды в пользу общества, нарушающем права (интересы) общества в сфере предпринимательской деятельности, является правильным. Ссылка управления Росреестра в жалобе на пункт 5 статьи 14 Закона N 101-ФЗ несостоятельна, поскольку собственники выделенных (из исходного) земельных участков несогласия с условиями договора аренды не выражали, о чем свидетельствует содержание протокола общего собрания участников долевой собственности от 10.03.2016 (вопрос N 3).

От третьих лиц, участвующих в деле, отзывы на жалобу в суд округа не поступили.

Участники спора, извещенные о времени и месте судебного заседания, явку представителей в окружной суд не обеспечили. От общества поступило ходатайство о рассмотрении жалобы в отсутствие представителя.

Изучив материалы дела, доводы жалобы и отзыва (возражений), Арбитражный суд Северо-Кавказского округа не усматривает оснований для удовлетворения кассационной жалобы.

Как видно из материалов дела и установлено судебными инстанциями, на основании договора аренды от 12.04.2017 земельного участка сельскохозяйственного назначения, находящегося в общей долевой собственности, при множественности лиц на стороне арендодателя, общество является арендатором земельного участка с кадастровым номером 23:06:0601000:676, расположенного по адресу: Гулькевичский район, сельское поселение Венцы-Заря. Договор аренды в ЕГРН зарегистрирован 20.04.2017.

Из земельного участка с кадастровым номером 23:06:0601000:676 произведен выдел с образованием земельных участков с кадастровыми номерами 23:06:0601000:889, 23:06:0601000:895 и 23:06:0601000:890. В последующем земельный участок с кадастровым номером 23:06:0601000:889 разделен на два участка с кадастровыми номерами 23:06:0601000:893 и 23:06:0601000:894.

В ЕГРН 10.07.2020 зарегистрировано право собственности Иванова В.В. на земельный участок с кадастровым номером 23:06:0601000:894, 11.07.2020 право собственности Соболюк Г.А. на участок с кадастровым номером 23:06:0601000:895. Право собственности Казанцевой О.А. на земельные участки с кадастровыми номерами 23:06:0601000:890 и 23:06:0601000:893 в ЕГРН зарегистрировано 25.11.2020 и 26.11.2020.

Договор аренды от 12.04.2017 является действующим (запись в ЕГРН от 20.04.2017 N 23:06:0601000:676-23/015/2017-64). При этом записи об обременении образованных (выделенных из исходного участка) земельных участков в ЕГРН не внесены.

Общество обратилось в управление Росреестра с заявлениями об исправлении технической ошибки в сведениях ЕГРН с целью отражения актуальной записи об обременении земельных участков с кадастровыми номерами 23:06:0601060:895, 23:06:0601000:890, 23:06:0601000:893, 23:06:0601000:894 правом аренды на основании договора от 12.04.2017.

Уведомлениями от 17.08.2020 управление Росреестра сообщило обществу об отказе в исправлении технической ошибки, указав, что с заявлением обратилось ненадлежащее лицо.

Общество 25.08.2020 повторно обратилось в управление Росреестра с заявлением об устранении допущенных при проведении государственной регистрации нарушений путем внесения в ЕГРН сведений об обременении земельных участков арендой на основании договора от 12.04.2017.

Письмом от 14.09.2020 N 27-04/987 управление Росреестра сообщило заявителю о невозможности внесения сведений об обременении в виде аренды на образованные земельные участки.

Невнесение в ЕГРН записей об обременении арендой в пользу общества земельных участков с кадастровыми номерами 23:06:0601060:895, 23:06:0601000:890, 23:06:0601000:893, 23:06:0601000:894 на основании договора от 12.04.2017 послужило основанием для обращения общества в арбитражный суд с настоящим заявлением.

На основании части 1 статьи 4 Кодекса заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном Кодексом.

Для удовлетворения требований о признании незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, необходимо одновременное наличие двух условий: несоответствие их закону или иному нормативному правовому акту, а также нарушение прав и законных интересов заявителя (часть 1 статьи 198, часть 4 статьи 200 Кодекса).

Обязанность доказывания законности совершения оспариваемых решений, действий (бездействия), наличия у органа надлежащих полномочий на принятие таких решений, совершение действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия решений, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган, который принял соответствующее решение, совершил оспариваемые действия или допустил бездействие (часть 5 статьи 200 Кодекса).

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества (часть 3 статьи 1 Закона N 218-ФЗ).

Переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды (пункт 1 статьи 617 Гражданского кодекса).

По общему правилу, установленному пунктом 4 статьи 11.2 Земельного кодекса, образование земельных участков допускается при наличии в письменной форме согласия землепользователей, землевладельцев, арендаторов, залогодержателей земельных участков, из которых при разделе, объединении, перераспределении или выделе образуются земельные участки.

Образование земельных участков из участков, находящихся в частной собственности и принадлежащих нескольким собственникам, осуществляется по соглашению между ними об образовании земельного участка, за исключением выдела земельных участков в счет доли в праве общей собственности на участки из земель сельскохозяйственного назначения в порядке, предусмотренном Законом N 101-ФЗ (пункт 5 статьи 11.2 Земельного кодекса).

Особенности выдела земельного участка в счет земельных долей устанавливаются Федеральным законом "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (пункт 3 статьи 11.5 Земельного кодекса).

Участник или участники долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения вправе выделить земельный участок в счет своей земельной доли или своих земельных долей, если это не противоречит требованиям к образованию земельных участков, установленным Земельным кодексом и настоящим Федеральным законом (пункт 1 статьи 13 Закона N 101-ФЗ).

Земельный участок образуется путем выдела в счет земельной доли или земельных долей на основании решения общего собрания участников долевой собственности или путем выдела земельного участка в порядке, установленном пунктами 4 - 6 статьи 13 Закона N 101-ФЗ (пункт 2 статьи 13 Закона N 101-ФЗ).

Владение, пользование и распоряжение земельным участком из земель сельскохозяйственного назначения, находящимся в долевой собственности более чем пяти лиц, осуществляются в соответствии с решением участников долевой собственности, которое принимается на общем собрании участников долевой собственности (пункт 1 статьи 14 Закона N 101-ФЗ).

Участник долевой собственности, выразивший на общем собрании участников долевой собственности несогласие с передачей в аренду земельного участка, находящегося в долевой собственности, или с условиями договора аренды такого земельного участка, в случае передачи его в аренду вправе выделить земельный участок в счет принадлежащих ему земельной доли или земельных долей по правилам, установленным пунктом 4 статьи 13 данного Закона, и распорядиться выделенным в счет земельной доли или земельных долей земельным участком по своему усмотрению. При этом согласие арендатора земельного участка или залогодержателя права аренды земельного участка на выдел в счет земельной доли или земельных долей земельного участка не требуется и договор аренды или залог прав аренды в отношении выделенного земельного участка прекращается (пункт 5 статьи 14 Закона N 101-ФЗ).

По смыслу пункта 5 статьи 14 Закона N 101-ФЗ право на выдел земельного участка без согласия арендатора предоставлено лишь тому участнику долевой собственности, который на общем собрании участников долевой собственности голосовал против предоставления земельного участка в аренду. Во всех остальных случаях выдел земельного участка из арендованного земельного участка не может осуществляться без согласия арендатора (пункт 4 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2017), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 12.07.2017).

Пункт 4 статьи 11.8 Земельного кодекса направлен на установление гарантий для арендатора в случае образования земельных участков из арендуемого и обремененного его правами участка, по существу на сохранение права аренды на прежних условиях, а не напротив, на прекращение арендных отношений в силу предусмотренного в ней обстоятельства.

Федеральным законом от 03.08.2018 N 341-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации в части упрощения размещения линейных объектов" в пункт 4 статьи 11.8 Земельного кодекса внесены изменения, закрепившие право арендатора на сохранение права аренды в отношении образуемых и измененных земельных участков, используемых на основании договоров аренды. В случае образования земельных участков из участков, используемых на основании договоров аренды, осуществляющее такое использование лицо в отношении измененных земельных участков сохраняет право аренды и (или) имеет право на заключение с ним договоров аренды образуемых и измененных земельных участков на прежних условиях, если иное не установлено соглашением сторон, без проведения торгов (конкурсов, аукционов).

Согласно пункту 2 статьи 22 Земельного кодекса предоставление земельных участков в аренду осуществляется также в соответствии с гражданским законодательством, а в силу пункта 1 статьи 46 Земельного кодекса аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

При этом ни положения пункта 4 статьи 11.8 Земельного кодекса, ни нормы Гражданского кодекса не содержат прямого указания на прекращение действия ранее заключенного договора аренды в отношении земельного участка, образованного в результате выдела. Таким образом, ранее заключенный договор аренды земельного участка не подлежит прекращению ввиду выделения части этого участка участниками общей долевой собственности, выразившими согласие на его заключение. Одновременно с регистрацией права собственности на выделенный участок регистратор обязан внести запись в ЕГРН об обременении вновь образованного земельного участка правом аренды (пункт 31 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2019), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 27.11.2019).

Порядок по внесению в ЕГРН записи об обременении правом аренды вновь образованного земельного участка установлен частью 12 статьи 41 Закона N 218-ФЗ. В случае, если в отношении исходного объекта недвижимости в ЕГРН зарегистрированы ограничения прав и обременения такого объекта недвижимости, на основании заявления о государственном кадастровом учете и государственной регистрации прав на образуемые из него объекты недвижимости и одновременно с такими государственным кадастровым учетом и государственной регистрацией прав осуществляются государственная регистрация ограничений прав и обременений образуемых объектов недвижимости, если в соответствии с федеральным законом такие ограничения и обременения переходят (сохраняются) в отношении образованных объектов.

Исследовав представленные в дело доказательства, оценив их по правилам статьи 71 Кодекса, судебные инстанции установили, что реализация участниками общей долевой собственности права на выдел земельных участков в счет причитающихся им земельных долей не привела к прекращению действия ранее заключенного участниками долевой собственности с обществом договора аренды от 12.04.2017. Одновременно с регистрацией права собственности на выделенный участок регистрирующий орган обязан был внести в ЕГРН запись об обременении вновь образованных земельных участков правом аренды общества. Поскольку управление Росреестра не осуществило регистрацию обременения одновременно с государственной регистрацией права собственности на образованные земельные участки, судебные инстанции пришли к выводу о незаконности действий регистрирующего органа, возложив на него обязанность по устранению нарушенных прав (интересов) общества (пункт 3 части 5 статьи 201 Кодекса).

Кассационная инстанция проверяет законность судебных актов, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в жалобе и возражениях на нее (часть 1 статьи 286 Кодекса).

Доводы кассационной жалобы о том, что образование земельных участков и регистрация в ЕГРН права собственности на них повлекли прекращение договора аренды от 12.04.2017, поэтому регистрирующий орган не праве был вносить сведения об обременении (ограничении) в виде аренды, подлежат отклонению. Соответствующие доводы не основаны на законе (пункт 1 статьи 617 Гражданского кодекса, пункт 4 статьи 11.8 Земельного кодекса, статья 14 Закона N 101-ФЗ). Противоречат они и разъяснениям, приведенным в Обзорах судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2017), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 12.07.2017 (пункт 4) и N 3 (2019), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 27.11.2019 (пункт 31).

Несостоятельна и ссылка регистрирующего органа в кассационной жалобе на положения пункта 5 статьи 14 Закона N 101-ФЗ. Данной нормой предусмотрено право участника долевой собственности, выразившего на общем собрании участников долевой собственности несогласие с передачей в аренду земельного участка, или с условиями договора аренды такого участка, выделить земельный участок в счет принадлежащих ему земельных долей и распорядиться им по своему усмотрению. При этом согласие арендатора земельного участка на выдел в счет земельных долей земельного участка не требуется и договор аренды в отношении выделенного земельного участка прекращается. Материалы дела не содержат доказательств, подтверждающих, что третьи лица (отзывы которых имеются в материалах дела) выражали на общем собрании участников долевой собственности несогласие с заключением договора аренды от 12.04.2017. Поэтому судебные инстанции обоснованно признали не подлежащими применению к данному спору положений пункта 5 статьи 14 Закона N 101-ФЗ. В отсутствие сведений о наличии возражений выделившихся участников долевой собственности относительно передачи в аренду обществу исходного участка (протокол общего собрания от 10.03.2016), бездействие регистрирующего органа по невнесению в ЕГРН записей об обременении арендой в пользу общества спорных земельных участков не может быть признано законным.

С учетом изложенного, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа не усматривает оснований для отмены решения и апелляционного постановления. Нарушений процессуальных норм, влекущих отмену судебных актов в любом случае (часть 4 статьи 288 Кодекса), не установлено.

Управление Росреестра освобождено от уплаты государственной пошлины за подачу кассационной жалобы (подпункт 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации).

Руководствуясь статьями 274, 284, 286, 287 и 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 03.06.2021 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.08.2021 по делу N А32-48510/2020 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий

В.Е. Епифанов

Судьи

В.А. Анциферов А.И. Мещерин