Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 9 февраля 2022 г. N Ф08-13145/21 по делу N А32-15703/2020

г. Краснодар

09 февраля 2022 г.

Дело N А32-15703/2020

Резолютивная часть постановления объявлена 09 февраля 2022 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 09 февраля 2022 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Епифанова В.Е., судей Анциферова В.А. и Сидоровой И.В., при участии в судебном заседании от заявителя - общества с ограниченной ответственностью "Овощевод" (ИНН 2333013225, ОГРН 1142369000014) - Прохорова В.С. (доверенность от 05.07.2020), от органа, осуществляющего публичные полномочия - департамента имущественных отношений Краснодарского края (ИНН 2308077553, ОГРН 1022301228399) - Кошевец А.Д. (доверенность от 30.12.2021), в отсутствие третьих лиц: управления правовых и имущественных отношений администрации муниципального образования Калининский район, общества с ограниченной ответственностью "Краснодарье", общества с ограниченной ответственностью "Агротек", администрации муниципального образования Калининский район, федерального государственного бюджетного учреждения "Управление мелиорации земель и сельскохозяйственного водоснабжения по Краснодарскому краю", администрации Краснодарского края в лице управления государственной охраны объектов культурного наследия, управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Краснодарскому краю, извещенных о времени и месте судебного заседания, рассмотрев кассационную жалобу департамента имущественных отношений Краснодарского края на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 30.06.2021 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.09.2021 по делу N А32-15703/2020, установил следующее.

Общество с ограниченной ответственностью "Овощевод" (далее - общество, заявитель) обратилось к департаменту имущественных отношений Краснодарского края (далее - департамент, уполномоченный орган) с заявлением (дело N А32-15373/2020), в котором просило:

- признать незаконным решение департамента от 06.02.2020 N 52-4844/20-32-12 об отказе в предоставлении государственной услуги - предоставление в собственность за плату земельного участка с кадастровым номером 23:10:0401000:4, площадью 227 862 кв. м, находящегося в государственной собственности Краснодарского края, из земель сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование - "для сельскохозяйственного производства", расположенного по адресу: Краснодарский край, Калининский район, в границах плана земель ООО "Калининский СПК", как противоречащее подпункту 9 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс), пункту 4 статьи 10 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (далее - Закон N 101-ФЗ);

- обязать департамент в месячный срок с момента вступления в законную силу решения подготовить и направить обществу проект договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 23:10:0401000:4 с установлением выкупной стоимости в размере кадастровой стоимости указанного земельного участка на момент подачи заявления о выкупе земельного участка в размере 2 603 773 рублей 61 копейки.

Общество обратилось к департаменту с заявлением (дело N А32-15692/2020), в котором просило:

- признать незаконным решение департамента от 06.02.2020 N 52-4838/20-32-12 об отказе в предоставлении государственной услуги - предоставление в собственность за плату земельного участка с кадастровым номером 23:10:0401002:4, площадью 21 403 467 кв. м, находящегося в государственной собственности Краснодарского края, из земель сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование - "для сельскохозяйственного производства", расположенного по адресу: Краснодарский край, Калининский район, в границах плана земель ООО "Калининский СПК", как противоречащее подпункту 9 пункту 2 статьи 39.3 Земельного кодекса, пункту 4 статьи 10 Закона N 101-ФЗ;

- обязать департамент в месячный срок с момента вступления в законную силу решения подготовить и направить обществу проект договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 23:10:0401002:4 с установлением выкупной стоимости в размере кадастровой стоимости указанного земельного участка на момент подачи заявления о выкупе земельного участка в размере 57 361 тыс. рублей.

Общество обратилось к департаменту с заявлением (дело N А32-15703/2020), в котором просило:

- признать незаконным решение департамента от 06.02.2020 N 52-4844/20-32-12 об отказе в предоставлении государственной услуги - предоставление в собственность за плату обществу земельного участка с кадастровым номером 23:10:0401000:4, как противоречащее подпункту 9 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса, пункту 4 статьи 10 Закона N 101-ФЗ;

- обязать департамент в месячный срок с момента вступления в законную силу решения подготовить и направить обществу проект договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 23:10:0401000:4 с установлением выкупной стоимости в размере кадастровой стоимости указанного земельного участка на момент подачи заявления о выкупе земельного участка в размере 2 603 773 рублей 61 копейки.

Определением от 07.07.2020 дела N А32-15703/2020, N А32-15692/2020 и N А32-15373/2020 объединены в одно производство, объединенному делу присвоен N А32-15703/2020. Данным определением к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: управление правовых и имущественных отношений администрации муниципального образования Калининский район (далее - управление); ООО "Краснодарье"; ООО "Агротек"; администрация муниципального образования Калининский район.

Определением от 18.08.2020 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: федеральное государственное бюджетное учреждение "Управление мелиорации земель и сельскохозяйственного водоснабжения по Краснодарскому краю" (далее - управление мелиорации); администрация Краснодарского края в лице управления государственной охраны объектов культурного наследия (далее - управление охраны объектов культурного наследия); управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю (далее - управление Росреестра); федеральное государственное бюджетное учреждение "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Краснодарскому краю (далее - орган кадастрового учета).

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 30.06.2021, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.09.2021, заявление удовлетворено. Признаны незаконными решения департамента от 06.02.2020 N 52-4844/20-32-12 и от 06.02.2020 N 52-4838/20-32-12 об отказе в предоставлении обществу в собственность за плату без проведения торгов земельных участков с кадастровыми номерами 23:10:0401000:4 и 23:10:0401002:4. На департамент возложена обязанность в течение месяца с даты вступления решения в законную силу подготовить и направить обществу подписанные департаментом проекты договоров купли-продажи: земельного участка с кадастровым номером 23:10:0401000:4 с установлением выкупной стоимости в размере кадастровой стоимости в размере 2 603 773 рублей 61 копейки; земельного участка с кадастровым номером 23:10:0401002:4 с установлением выкупной стоимости в размере кадастровой стоимости в размере 57 361 тыс. рублей.

Суды установили, что общество является арендатором земельных участков с кадастровыми номерами 23:10:0401000:4 и 23:10:0401002:4 на основании долгосрочных договоров аренды от 05.08.2008 N 8810000084 и N 8810000083 (в редакции договоров перенайма от 14.01.2014). Общество обратилось в департамент с заявлениями о предоставлении в собственность (без торгов) арендуемых земельных участков на основании подпункта 9 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса. Письмом от 06.02.2020 N 52-4844/20-32-12 департамент отказал в предоставлении в собственность земельного участка с кадастровым номером 23:10:0401000:4 указав на следующее. Договор аренды от 05.08.2008 N 8810000084, заключенный между управлением и обществом, имеет признаки ничтожной сделки, поскольку не соблюдены нормы законодательства, действовавшие на момент заключения договора. Предоставление земельного участка сельскохозяйственного назначения в аренду допускалось только после предварительной публикации в средствах массовой информации сообщения о наличии свободного земельного участка и проведения торгов на право аренды в случае появления претендента на право заключения договора. Доказательств соблюдения данной публичной процедуры предоставления земельного участка в аренду не усматривается. В границах земельного участка расположен бетонный канал (по информации, содержащейся в акте обследования государственного казенного учреждения Краснодарского края "Кубаньземконтроль" от 27.11.2019 N 489). Земельный участок под объектами гидротехнических сооружений ограничен в обороте и не подлежит предоставлению в частную собственность. Письмом от 06.02.2020 N 52-4838/20-32-12 департамент отказал обществу в предоставлении в собственность земельного участка с кадастровым номером 23:10:0401002:4, мотивировав отказ следующим. Договор аренды от 05.08.2008 N 8810000083, заключенный между управлением и обществом, имеет признаки ничтожной сделки, поскольку не соблюдены нормы законодательства, действовавшие на момент заключения договора. Предоставление земельного участка сельскохозяйственного назначения в аренду допускалось только после предварительной публикации в средствах массовой информации сообщения о наличии свободного земельного участка и проведения торгов на право аренды в случае появления претендента на право заключения договора. Доказательств соблюдения данной публичной процедуры предоставления земельного участка в аренду не усматривается. В границах земельного участка расположены объекты недвижимости (бетонные каналы) с кадастровыми номерами 23:10:0402002:4, 23:10:0401002:22, 23:10:0401002:23, 23:10:0401002:24, 23:10:0401002:25, 23:10:0401002:26, 23:10:0401002:27, 23:10:0401002:28, 23:10:0401002:29, 23:10:0401002:30, 23:10:0401000:204, 23:10:0104002:242. В границах земельного участка расположен объект недвижимости с кадастровым номером 23:10:0000000:350 (реконструированный коллектор К-6). В пределах участка также расположен объект недвижимости (сооружение) с кадастровым номером 23:10:0000000:362 (дорожная сеть МХП). Данный участок расположен на территории и в границах зон охраны выявленных объектов археологического наследия: "Курганная группа", п. Рогачевский, 5,6 км к юго-западу от юго-западной окраины поселка, 3,3 км к северо-западу от МТФ, 2 км к юго-востоку от х. Степной; "Курган", п. Рогачевский, 5,75 км к юго-западу от юго-западной окраины поселка, 2,5 км к северо-западу от МТФ; "Курган", п. Рогачевский, 5,1 км к юго-западу от юго-западной окраины поселка, 2,2 км к северо-востоку от МТФ; "Курган", п. Рогачевский, 4 км к юго-западу от югозападной окраины поселка; "Курганная группа", х. Степной, 4 км к юго-востоку от южной окраины хутора, 1,7 км к западу от МТФ (по информации управления охраны объектов культурного наследия, изложенной в письме от 11.12.2019 N 78-19-15285/19, в письме управления градостроительства и благоустройства администрации муниципального образования Калининский район от 05.12.2019 N 5036). Полагая, что указанные решения департамента незаконны и нарушают права (интересы) общества как добросовестного арендатора земельных участков с кадастровыми номерами 23:10:0401000:4 и 23:10:0401002:4, последнее оспорило их в судебном порядке по правилам главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс). При разрешении спора судебные инстанции руководствовались положениями статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс), статей 27, 94 и 99 Земельного кодекса, статей 3, 48, 49, 50 и 50.1 Федерального закона от 25.06.2002 N 73-ФЗ "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации" (далее - Закон N 73-ФЗ). Суды установили, что расположенные в границах земельного участка с кадастровым номером 23:10:0401002:4 бетонные каналы с кадастровыми номерами 23:10:0402002:4, 23:10:0401002:22, 23:10:0401002:23, 23:10:0401002:24, 23:10:0401002:25, 23:10:0401002:26, 23:10:0401002:27, 23:10:0401002:28, 23:10:0401002:29, 23:10:0401002:30, 23:10:0401000:204, 23:10:0104002:242 принадлежат обществу на праве собственности и находятся в его фактическом владении. Данные каналы используются заявителем в сельскохозяйственной деятельности, право собственности общества на них зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости (далее - ЕГРН). Доказательств того, что данные каналы как гидротехнические сооружения являются частью государственной мелиоративной системы, департамент и (или) управление мелиорации не представили. Регистрация права собственности общества на бетонные каналы подтверждается выписками из ЕГРН от 18.01.2021. Кроме того, нахождение на земельном участке сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 23:10:0401002:4 принадлежащих обществу на праве собственности бетонных каналов само по себе не служить основанием для отказа в реализации заявителем права на выкуп данного участка. Ссылка департамента на нахождение в границах земельного участка с кадастровым номером 23:10:0401002:4 объектов недвижимости с кадастровыми номерами 23:10:0000000:350 (реконструированный коллектор) и 23:10:0000000:362 (дорожная сеть МХП) признана судами несостоятельной. Материалы дела подтверждают, что по заявлениям департамента от 22.11.2019 и от 13.05.2020 исправлена реестровая ошибка в сведениях о земельном участке с кадастровым номером 23:10:0401002:4. Из сведений ЕГРН об указанном земельном участке исключена информация о сооружениях с кадастровыми номерами 23:10:0000000:350 и 23:10:0000000:362. По состоянию на 19.01.2021 на земельном участке с кадастровым номером 23:10:0401002:4 расположены объекты капитального строительства (каналы бетонные) со следующими кадастровыми номерами: 23:10:0401002:26, 23:10:0401000:204, 23:10:0104002:242, 23:10:0401002:25, 23:10:0401002:29, 23:10:0401002:30, 23:10:0402002:4, 23:10:0401002:24, 23:10:0401002:28, 23:10:0401002:27, 23:10:0401002:23 и 23:10:0401002:22. Сведения о расположении на земельном участке с кадастровым номером 23:10:0401002:4 объектов с кадастровыми номерами 23:10:0000000:350 и 23:10:0000000:362 в выписках из ЕГРН отсутствуют. При этом по состоянию на дату принятия оспариваемого обществом отказа (06.02.2020) департаменту уже было известно об ошибочном учете в ЕГРН расположенных на земельном участке с кадастровым номером 23:10:0401002:4 объектов недвижимости с кадастровыми номерами 23:10:0000000:350 и 23:10:0000000:362 (письмо департамента обществу от 12.12.2019 N 52-49744/19-31-04). Таким образом, не может быть признано законным решение уполномоченного органа, мотивированное заведомо для данного органа недостоверными сведениями ЕГРН. Отказ в приватизации земельного участка сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 23:10:0401002:4 по мотиву нахождения в его границах объектов археологического наследия (курганов) также несостоятелен. В соответствии с позицией управления охраны объектов культурного наследия (от 13.10.2020 N 78-13-12786/20) возможно предоставление в собственность земельных участков с кадастровыми номерами 23:10:0401000:4 и 23:10:0401002:4 при условии выполнения требований законодательства об охране объектов культурного наследия. Законодательство по государственной охране объектов культурного наследия не содержит запрета на предоставление в собственность за плату земельных участков, в границах которых расположены объекты культурного наследия (памятники археологии), и (или) находящихся в границах зон охраны объекта культурного наследия при условии соблюдения требований, установленных Законом N 73-ФЗ для обеспечения сохранности объектов культурного наследия. Сведения о курганах на территории земельного участка с кадастровым номером 23:10:0401002:4 включены в схему территориального планирования муниципального образования Калининский район, то есть местонахождение курганов определено. Следовательно, возможен раздельный оборот земельного участка сельскохозяйственного назначения и объектов археологического наследия (курганов). То обстоятельство, что департамент руководствовался недостоверной или неточной информацией, не предпринял мер по проверке информации и не обратился к разделу "Охрана историкокультурного наследия" в составе проекта "Схема территориального планирования муниципального образования Калининский район Краснодарского края", содержащим сведения, необходимые для идентификации курганов и их позиционирования на местности, не может служить основанием для возложения неблагоприятных последствий данных действий департамента на арендатора земельного участка. Возможность приобретения в собственность земельных участков сельскохозяйственного назначения при соблюдении требований Закона N 73-ФЗ, направленных на обеспечение сохранности объектов культурного наследия, соответствует и актуальной практике, сложившейся в Арбитражном суде Северо-Кавказского округа. Судебные инстанции отклонили также довод департамента о наличии в договорах аренды от 05.08.2008 N 8810000084 и N 8810000083, заключенных между управлением и обществом, признаков ничтожной сделки. Суды учли положения пункта 5 статьи 166 Гражданского кодекса, которая введена в гражданское законодательство Федеральным законом от 07.05.2013 N 100-ФЗ "О внесении изменений в подразделы 4 и 5 раздела I части первой и статью 1153 части третьей Гражданского кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 100-ФЗ). Вместе с тем, данный принцип запрета отрицания титула другой стороны договора аренды, носит универсальный, всеобъемлющий характер и не может распространяться только на те сделки, которые заключены после вступления в силу Закона N 100-ФЗ. Кроме того, после фактического длительного исполнения обществом договоров аренды, департамент только сейчас в качестве возражения против заявления арендатора о реализации предоставленного ему законом права на приобретение в собственность земельных участков, ссылается на признаки ничтожности в договорах аренды, причем по мотиву несоблюдения публичной процедуры предоставления участков в аренду, которая находилась в ведении соответствующего публичного органа, легально осуществлявшего на тот момент времени полномочия публичного собственника земельного участка. Материалы дела подтверждают, что уполномоченный орган знал о данных договорах и о том, кто является арендатором земельных участков, задолго до обращения общества с заявлениями об их приватизации. Департамент регулярно направлял расчеты годовой арендной платы и принимал от общества арендные платежи, которое не имеет задолженности за пользование земельными участками. В условиях добросовестности поведения арендатора, оснований для законного вывода о недействительности (ничтожности) договоров от 05.08.2008 N 8810000084 и N 8810000083 судебные инстанции не усмотрели. Поскольку общество обратилось за приобретением земельных участков после 31.12.2018, выкупная стоимость участков определяется в размере их кадастровой стоимости. Доводы департамента о необходимости оставления заявления в данной части без рассмотрения судами отклонены, поскольку разрешение вопроса о цене выкупа земельного участка вносит определенность в отношения сторон, способствует процессуальной экономии и соответствует актуальной судебной практике.

Департамент обжаловал решение и апелляционное постановление в кассационном порядке. Податель жалобы просит указанные акты отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявления, ссылаясь на неправильное применение (нарушение) судами норм права, а также несоответствие судебных выводов фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. Жалоба (с учетом дополнения) мотивирована следующим. Договоры аренды от 05.08.2008 N 8810000084 и от 05.08.2008 N 8810000083 являются недействительными (ничтожными) сделками ввиду несоблюдения обязательного требования земельного законодательства о публичной процедуре предоставления земельных участков сельскохозяйственного назначения (статья 10 Закона N 101-ФЗ). Применение принципа эстоппеля невозможно, поскольку правила пункта 5 статьи 166 Гражданского кодекса применяются к правоотношениям, возникшим после вступления в силу Закона N 100-ФЗ, положениями которого введено названное правило. При этом действия, совершенные департаментом после 2013 года и описанные в судебных актах, не имеют правового значения для вывода о недействительности (ничтожности) договоров аренды от 05.08.2008 N 8810000084 и N 8810000083. Земельные участки, испрашиваемые в собственность заявителем, являются ограниченными в обороте в связи с нахождением в их границах объектов культурного наследия (Закон N 57-ФЗ), а также гидротехнических сооружений, являющихся составной частью Понуро-Калининской оросительной системы (статья 27 Земельного кодекса). Кроме того, в настоящее время отсутствует вступивший в законную силу судебный акт по делу N А32-7241/2020 по иску департамента о признании отсутствующим права собственности общества на бетонные каналы, расположенные на спорных земельных участках. Обществом также не соблюден предусмотренный законом обязательный досудебный порядок урегулирования спора, предусмотренный положениями статьи 445 Гражданского кодекса.

Общество в отзыве указало на несостоятельность доводов кассационной жалобы, а также законность и обоснованность. По мнению заявителя, выводы судов первой и апелляционной инстанций основаны на правильном применении норм действующего законодательства и соответствуют материалам дела, подтверждающим право общества на приобретение в собственность испрашиваемых земельных участков.

ООО "Краснодарье" в отзыве просило обжалуемые судебные акты оставить без изменения, кассационную жалобу департамента - без удовлетворения.

От иных лиц, участвующих в деле, отзывы на жалобу в суд округа не поступили.

В судебном заседании представитель департамента поддерживал доводы кассационной жалобы, которую просил удовлетворить.

Представитель общества возражал против удовлетворения жалобы по основаниям, приведенным в отзыве.

Третьи лица, извещенные о времени и месте судебного заседания, явку представителя в окружной суд не обеспечили. От управления охраны объектов культурного наследия поступило ходатайство о рассмотрении жалобы в отсутствие представителя.

Изучив материалы дела, доводы жалобы и отзыва (возражений), выслушав представителей сторон, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа не находит оснований для отмены обжалуемых департаментом судебных актов.

Как видно из материалов дела и установлено судами, общество является арендатором земельных участков сельскохозяйственного назначения с кадастровыми номерами 23:10:0401000:4 и 23:10:0401002:4 на основании долгосрочных договоров аренды от 05.08.2008 N 8810000084 и N 8810000083 (в редакции договоров перенайма от 14.01.2014).

Общество обратилось в департамент с заявлениями о предоставлении в собственность (без торгов) арендуемых земельных участков на основании подпункта 9 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса.

Письмом от 06.02.2020 N 52-4844/20-32-12 департамент отказал в предоставлении в собственность земельного участка с кадастровым номером 23:10:0401000:4 указав на следующее. Договор аренды от 05.08.2008 N 8810000084, заключенный между управлением и обществом, имеет признаки ничтожной сделки, поскольку не соблюдены нормы законодательства, действовавшие на момент заключения договора. Предоставление земельного участка сельскохозяйственного назначения в аренду допускалось только после предварительной публикации в средствах массовой информации сообщения о наличии свободного земельного участка и проведения торгов на право аренды в случае появления претендента на право заключения договора. Доказательств соблюдения данной публичной процедуры предоставления земельного участка в аренду не усматривается. В границах земельного участка расположен бетонный канал (по информации, содержащейся в акте обследования государственного казенного учреждения Краснодарского края "Кубаньземконтроль" от 27.11.2019 N 489). Земельный участок под объектами гидротехнических сооружений ограничен в обороте и не подлежит предоставлению в частную собственность.

Письмом от 06.02.2020 N 52-4838/20-32-12 департамент отказал обществу в предоставлении в собственность земельного участка с кадастровым номером 23:10:0401002:4, мотивировав отказ следующим. Договор аренды от 05.08.2008 N 8810000083, заключенный между управлением и обществом, имеет признаки ничтожной сделки, поскольку не соблюдены нормы законодательства, действовавшие на момент заключения договора. Предоставление земельного участка сельскохозяйственного назначения в аренду допускалось только после предварительной публикации в средствах массовой информации сообщения о наличии свободного земельного участка и проведения торгов на право аренды в случае появления претендента на право заключения договора. Доказательств соблюдения данной публичной процедуры предоставления земельного участка в аренду не усматривается. В границах земельного участка расположены объекты недвижимости (бетонные каналы) с кадастровыми номерами 23:10:0402002:4, 23:10:0401002:22, 23:10:0401002:23, 23:10:0401002:24, 23:10:0401002:25, 23:10:0401002:26, 23:10:0401002:27, 23:10:0401002:28, 23:10:0401002:29, 23:10:0401002:30, 23:10:0401000:204, 23:10:0104002:242. В границах земельного участка расположен объект недвижимости с кадастровым номером 23:10:0000000:350 (реконструированный коллектор К-6). В пределах участка также расположен объект недвижимости (сооружение) с кадастровым номером 23:10:0000000:362 (дорожная сеть МХП). Данный участок расположен на территории и в границах зон охраны выявленных объектов археологического наследия: "Курганная группа", п. Рогачевский, 5,6 км к юго-западу от юго-западной окраины поселка, 3,3 км к северо-западу от МТФ, 2 км к юго-востоку от х. Степной; "Курган", п. Рогачевский, 5,75 км к юго-западу от юго-западной окраины поселка, 2,5 км к северо-западу от МТФ; "Курган", п. Рогачевский, 5,1 км к юго-западу от юго-западной окраины поселка, 2,2 км к северо-востоку от МТФ; "Курган", п. Рогачевский, 4 км к юго-западу от юго-западной окраины поселка; "Курганная группа", х. Степной, 4 км к юго-востоку от южной окраины хутора, 1,7 км к западу от МТФ (по информации управления охраны объектов культурного наследия, изложенной в письме от 11.12.2019 N 78-19-15285/19, в письме управления градостроительства и благоустройства администрации муниципального образования Калининский район от 05.12.2019 N 5036).

Общество, полагая, что указанные решения департамента незаконны и нарушают его права (интересы) как добросовестного арендатора земельных участков сельскохозяйственного назначения с кадастровыми номерами 23:10:0401000:4 и 23:10:0401002:4, оспорило их в судебном порядке по правилам главы 24 Кодекса.

На основании части 1 статьи 4 Кодекса заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном данным Кодексом.

Организации и граждане вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, если полагают, что оспариваемое решение и действия (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности (часть 1 статьи 198 Кодекса).

При рассмотрении дел об оспаривании решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, арбитражный суд осуществляет проверку оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа, который принял оспариваемое решение или совершил оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемое решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности (часть 4 статьи 200 Кодекса).

В силу пункта 1 статьи 27 Земельного кодекса землями сельскохозяйственного назначения признаются земли, находящиеся за границами населенного пункта и предоставленные для нужд сельского хозяйства, а также предназначенные для этих целей.

Согласно пункту 6 статьи 27 Земельного кодекса оборот земель сельскохозяйственного назначения регулируется Федеральным законом "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения".

Земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются гражданам и юридическим лицам в порядке, установленном Земельным кодексом (пункт 1 статьи 10 Закона N 101-ФЗ).

Гражданин или юридическое лицо, которым земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен в аренду и в отношении которых у исполнительных органов государственной власти и органов местного самоуправления, указанных в статье 39.2 Земельного кодекса, отсутствует информация о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка, вправе приобрести такой земельный участок в собственность или заключить новый договор аренды такого земельного участка в случае и в порядке, которые предусмотрены Земельным кодексом (пункт 4 статьи 10 Закона N 101-ФЗ).

В соответствии с пунктом 1 статьи 39.3 Земельного кодекса продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на торгах, проводимых в форме аукционов, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 статьи 39.3 данного Кодекса.

Продажа земельных участков, находящихся в публичной собственности, осуществляется без проведения торгов в отношении земельных участков, предназначенных для ведения сельскохозяйственного производства и переданных в аренду гражданину или юридическому лицу, этому гражданину или этому юридическому лицу по истечении трех лет с момента заключения договора аренды с этим гражданином или этим юридическим лицом либо передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка этому гражданину или этому юридическому лицу осуществляется при условии отсутствия у уполномоченного органа информации о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка в случае, если этим гражданином или этим юридическим лицом заявление о заключении договора купли-продажи такого земельного участка без проведения торгов подано до дня истечения срока указанного договора аренды земельного участка (подпункт 9 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса).

В соответствии со статьей 21 Закона Краснодарского края от 05.11.2002 N 532-КЗ "Об основах регулирования земельных отношений в Краснодарском крае" приватизация земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется через 49 лет с момента вступления в силу настоящей статьи, за исключением земельных участков, переданных в аренду гражданину или юридическому лицу, этому гражданину или этому юридическому лицу по истечении трех лет с момента заключения договора аренды с этим гражданином или этим юридическим лицом либо передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка этому гражданину или этому юридическому лицу при условии надлежащего использования такого земельного участка в случае, если этим гражданином или этим юридическим лицом заявление о заключении договора купли-продажи такого земельного участка без проведения торгов подано до дня истечения срока указанного договора аренды земельного участка.

По смыслу приведенных правовых норм арендатор имеет право на приобретение в собственность земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения без торгов при наличии следующих условий: арендатор пользуется участком на основании договора аренды, с момента заключения которого прошло не менее трех лет; участок используется в соответствии с его целевым назначением; заявление о заключении договора купли-продажи такого земельного участка без проведения торгов подано до дня истечения срока договора аренды.

Порядок предоставления земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов закреплен в статье 39.17 Земельного кодекса и предусматривает подачу заявления о предоставлении земельного участка, содержащего перечень сведений, необходимых для его рассмотрения, а также перечень прилагаемых к нему документов.

Исчерпывающий перечень оснований для отказа в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, содержится в статье 39.16 Земельного кодекса. Уполномоченный орган, в частности, принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, если: с заявлением о его предоставлении обратилось лицо, которое в соответствии с земельным законодательством не имеет права на приобретение земельного участка без проведения торгов (пункт 1); земельный участок является изъятым из оборота или ограниченным в обороте и его предоставление не допускается на праве, указанном в заявлении о предоставлении земельного участка (пункт 6).

Исследовав представленные в материалы дела доказательства, оценив их по правилам статьи 71 Кодекса, судебные инстанции пришли к выводу о незаконности оспариваемых обществом решений департамента об отказе в предоставлении испрашиваемых земельных участков. Суды признали общество надлежащим арендатором земельных участков сельскохозяйственного назначения с кадастровыми номерами 23:10:0401000:4 и 23:10:0401002:4 и исходили из того, что мотивы, приведенные уполномоченным органом в обоснование принятых им решений, не могут служить законными основаниями для непредоставления собственность заявителя (без торгов) указанных земельных участков. Решения департамента об отказе в предоставлении испрашиваемых земельных участков не только противоречит закону, но и нарушает права (интересы) общества в сфере предпринимательской деятельности.

В резолютивной части решения о признании незаконным решений, действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, арбитражный суд указывает на обязанность соответствующих органов совершить определенные действия, принять решения или иным образом устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя в установленный судом срок (пункт 3 части 5 статьи 201 Кодекса).

С целью восстановления нарушенных прав и законных интересов общества в соответствии с приведенной процессуальной нормой суд первой инстанции возложил на департамент обязанность по осуществлению государственной услуги, испрашиваемой заявителем.

Кассационная инстанция проверяет законность судебных актов, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в жалобе и возражениях на нее (часть 1 статьи 286 Кодекса).

Довод кассационной жалобы департамента о несоблюдении обществом обязательного досудебного порядка урегулирования спора подлежит отклонению как не соответствующий положениям части 5 статьи 4 Кодекса, подпункта 2 пункта 2 статьи 39.4 Земельного кодекса и разъяснениям, приведенным в пункте 4 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства". Указание в резолютивной части решения суда первой инстанции цены выкупа земельных участков (в размере их кадастровой стоимости) соответствует и сложившейся судебной практике (определения Верховного Суда Российской Федерации от 14.03.2016 N 305-ЭС15-16104 и от 28.04.2017 N 305-ЭС16-19865).

Доводы департамента о невозможности представления обществу испрашиваемых земельных участков в связи с ограничением их в обороте проверялись судами при разрешении спора и мотивированно отклонены. Уполномоченный орган ссылается на нахождение в границах земельных участков сельскохозяйственного назначения с кадастровыми номерами 23:10:0401000:4 и 23:10:0401002:4 объектов культурного наследия. Между тем, судебными инстанциями при разрешении спора установлена возможность раздельного оборота земельных участков и объектов археологического наследия (курганов) при условии соблюдения установленных Законом N 73-ФЗ требований, направленных на обеспечение сохранности таких объектов. Довод департамента о нахождении на арендуемых обществом земельных участках гидротехнических сооружений (бетонных каналов), являющихся составной частью Понуро-Калининской оросительной системы признан судами не подтвержденным документально. Материалы дела свидетельствуют о том, что бетонные каналы принадлежат обществу на праве собственности (зарегистрировано в ЕГРН) и находятся в его фактическом владении, каналы используются заявителем в своей деятельности. Доказательств того, что данные каналы как гидротехнические сооружения являются частью государственной мелиоративной системы, в дело не представлены. Кроме того, наличие бетонных каналов, зарегистрированных за обществом в ЕГРН, само по себе не может служить основанием для отказа в реализации заявителем права на приобретение земельных участков сельскохозяйственного назначения по основанию, предусмотренному подпунктом 9 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса.

Доводы департамента о ничтожности договоров от 05.08.2008 N 8810000084 и N 8810000083 ввиду несоблюдения обязательного требования законодательства о публичной процедуре предоставления земельных участков сельскохозяйственного назначения и невозможности применения к указанным сделкам положений пункта 5 статьи 166 Гражданского кодекса также проверялись судами при разрешении спора. Отклоняя эти доводы, суды первой и апелляционной инстанции правомерно исходили из добросовестности поведения общества, ставшего арендатором в январе 2014 года и надлежаще на протяжении длительного периода времени исполнявшего договорные обязательства, в том числе, ежегодные требования департамента об установлении нового размера арендной платы. Суд округа в этой связи полагает необходимым отметить, что добросовестное поведение подлежит судебной защите как в отношении арендатора, заключившего договор в январе 2013 года, так и в отношении арендатора, заключившего такой договор в декабре 2013 года (то есть после вступления в силу Закона N 100-ФЗ). При этом судами при разрешении спора установлена недобросовестность уполномоченного органа, который знал о данных договорах и о том, кто является арендатором земельных участков, задолго до обращения общества с заявлениями о приобретении их в собственность. Департамент, заявляя о пороках сделок в качестве возражения на заявление арендатора о приобретении земельных участков, поданное в 2020 году, по мотиву несоблюдения публичной процедуры предоставления их в аренду в 2008 году, необоснованно не учитывает, что реализация данной процедуры возлагалась на соответствующий публичный орган.

С учетом изложенного, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа не усматривает оснований для отмены решения и апелляционного постановления. Противоречий между выводами о применении нормы права и установленными судами фактическими обстоятельствами, либо неправильного определения ими характера спорного материального правоотношения, не выявлено. Исполнена судебными инстанциями и обязанность по определению обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения спора. Нарушений норм процессуального права при исследовании и оценке доказательств, приведших к судебной ошибке, не допущено. Нарушений норм процессуального права, влекущих отмену судебных актов в любом случае (часть 4 статьи 288 Кодекса), не установлено.

Департамент освобожден от уплаты государственной пошлины за подачу жалобы (подпункт 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации).

Определением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 21.12.2021 по ходатайству департамента исполнение судебных актов по делу приостановлено на срок до окончания рассмотрения кассационной жалобы. В пункте 25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2020 N 13 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде кассационной инстанции" разъяснено следующее. О приостановлении исполнения судебного акта выносится отдельное определение. С учетом срока приостановления исполнения судебного акта (часть 4 статьи 283 Кодекса) на отмену приостановления исполнения судебного акта указывается в постановлении суда кассационной инстанции, принимаемом по результатам рассмотрения кассационной жалобы, либо в отдельном определении.

Руководствуясь статьями 274, 284, 286, 287 и 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 30.06.2021 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.09.2021 по делу N А32-15703/2020 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Отменить приостановление исполнения решения от 30.06.2021 и апелляционного постановления от 09.09.2021 по делу N А32-15703/2020, принятое определением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 21.12.2021.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий

В.Е. Епифанов

Судьи

В.А. Анциферов И.В. Сидорова