Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 17 февраля 2022 г. N Ф08-12883/21 по делу N А32-50785/2020

г. Краснодар

17 февраля 2022 г.

Дело N А32-50785/2020

Резолютивная часть постановления объявлена 10 февраля 2022 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 17 февраля 2022 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Соловьева Е.Г., судей Калуцких Р.Г. и Сидоровой И.В., при участии в судебном заседании от истца - общества с ограниченной ответственностью "Специализированный застройщик "Ренкапстрой"" (ИНН 2308129956, ОГРН 1072308004042) - Манташян А.О. (доверенность от 23.08.2021), от ответчика - администрации муниципального образования город Краснодар (ИНН 231001001, ОГРН 1022301606799) - Потапова С.Л. (доверенность от 03.11.2020), от третьего лица - Департамента архитектуры и градостроительства администрации города Краснодара - Бахшян Г.С., в отсутствие - Департамента муниципальной собственности и городских земель города Краснодара, Департамента финансов администрации города Краснодара, извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Специализированный застройщик "Ренкапстрой"" на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 11.05.2021 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.09.2021 по делу N А32-50785/2020, установил следующее.

ООО "Специализированный застройщик "Ренкапстрой"" (далее - застройщик, общество) обратилось в арбитражный суд с иском к администрации муниципального образования город Краснодар (далее - администрация), в котором просило:

- расторгнуть подписанный сторонами договор от 24.11.2014 N 4300021161 аренды земельного участка с кадастровым номером 23:43:0309037:213 площадью 32 445 кв. м для многоэтажной и среднеэтажной жилой застройки;

- взыскать с администрации 1 180 009 940 рублей убытков, из которых 447 536 940 рублей - реальный ущерб (расходы по участию в процедуре торгов, по внесению арендных платежей, на получение технических условий по договорам технического присоединения, на проектирование, на работы по изысканию, на экспертизу проектной документации, на производственные подготовительные работы, на управленческие расходы, на выплату процентов по договору целевого займа); 732 473 тыс. рублей - упущенная выгода (чистая прибыль, которую арендатор получил бы при строительстве и продаже жилого комплекса, планируемого к постройке на арендуемом земельном участке; прибыль рассчитана на основании анализа рынка недвижимости, спроса и предложения, прогноза развития рынка и иных показателей и отражена в бизнес-плане жилого комплекса).

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Департамент муниципальной собственности и городских земель города Краснодара (далее - департамент муниципальной собственности), Департамент архитектуры и градостроительства администрации города Краснодара (далее - департамент архитектуры) и Департамент финансов администрации города Краснодара (далее - департамент финансов).

Решением от 11.05.2021, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 02.09.2021, в удовлетворении заявленных требований отказано со ссылкой на недоказанность элементного состава убытков, а также отсутствие предусмотренных законом оснований для расторжения соглашения в судебном порядке. Суды исходили из того, что на момент заключения договора аренды от 24.11.2014 N 4300021161 генеральный план муниципального образования город Краснодар относил спорный земельный участок к зоне малоэтажной индивидуальной жилой застройки, о чем было известно обществу. В градостроительном плане земельного участка на 06.03.2017 отражено отсутствие места допустимого размещения зданий, строений, сооружений; указано на расположение на земельном участке памятника археологии - "Могильник городища на Дубинке". Разрешение на строительство обществу выдано не было, в том числе в период действия генерального плана (редакция от 13.12.2018), относящего земельный участок с кадастровым номером 23:43:0309037:213 к территориальной зоне ОД.2. Администрация содействовала арендатору в достижении договорной цели, изменив в 2018 году генеральный план. Основания для квалификации спорного договора в качестве недействительной (ничтожной) сделки отсутствуют; данное соглашение является прекращенным (статья 416 Гражданского кодекса Российской Федерации; далее - Гражданский кодекс). Довод о неправомерном отказе во взыскании с ответчика расходов по внесению арендной платы после 02.09.2020 признан несостоятельным ввиду общих положений о платности землепользования.

В кассационной жалобе застройщик просит отменить судебные акты и направить дело на новое рассмотрение в ином составе. По мнению заявителя, выводы судов о прекращении спорного соглашения и недоказанности истцом причинно-следственной связи между действиями (бездействием) администрации и причиненными ему убытками являются ошибочными. Суды не выяснили вопрос о том, зависело ли от воли администрации наступление обстоятельств, в результате которых возникла невозможность использования спорного участка. В рассматриваемой ситуации договор аренды подлежал изменению или расторжению, а не прекращению, как ошибочно посчитали суды. Суды не применили подлежащие применению статьи 22, 46 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс) и статьи 124, 125, 328, 450, 612, 620 Гражданского кодекса. Переданный администрацией земельный участок не соответствовал условиям договора аренды. В поведении ответчика имеются признаки недобросовестности (статья 10 Гражданского кодекса). При вынесении обжалуемых судебных актов не рассматривались вопросы конституционных гарантий истца и соблюдения частных и публичных интересов. Суды неправомерно отклонили ходатайство застройщика о проведении судебной экспертизы. Судебные инстанции не учли обстоятельства дел N А32-51147/2019 и А32-34574/2020. Истец доказал размер причиненных убытков, а также причинно-следственную связь между ними и действиями ответчика.

В судебном заседании представители сторон повторили свои доводы и возражения.

Иные лица, участвующие в деле и извещенные о времени и месте судебного заседания, явку своих представителей в суд кассационной инстанции не обеспечили, поэтому жалоба рассматривается в их отсутствие.

Определением и. о. председателя третьего судебного состава Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 10.02.2022 в составе суда произведена замена судьи Мещерина А.И. в связи с его нахождением в очередном трудовом отпуске на судью Калуцких Р.Г.

Изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что судебные акты подлежат отмене в части.

Как следует из материалов дела, в соответствии с протоколом заседания комиссии по проведению торгов (конкурсов, аукционов) по продаже земельных участков для строительства, а также приусадебных земельных участков для ведения личного подсобного хозяйства на территории муниципального образования город Краснодар об итогах аукциона по лоту N 759-З, администрация (арендодатель) и общество (арендатор) заключили договор от 24.11.2014 N 4300021161 аренды земельного участка общей площадью 32 445 кв. м (кадастровый номер 23:43:0309037:213) для многоэтажной и среднеэтажной жилой застройки до 24.11.2024.

Земельный участок (пункт 1.1 договора) расположен в зоне памятника археологии, в зоне микросейсмики 8 баллов, в зоне катастрофического затопления, в зоне грунтового могильника - памятник археологии с границей временной охранной зоны, в зоне особо охраняемых территорий городище - памятник археологии с границей временной охранной зоны.

В подпункте 3.2.4 стороны предусмотрели, что арендодатель имеет право в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора при следующих нарушениях его условий: невнесение арендной платы за участок в сроки, установленные договором аренды; неисполнение арендатором подпункта 4.1.4 договора, неиспользование земельного участка более одного года, если иной срок не предусмотрен договором.

В соответствии с подпунктом 4.1.4 арендатор обязан обеспечить строительство многоэтажных и среднеэтажных жилых домов, в том числе со встроено-пристроенными на 1 этаже помещениями общественного назначения.

На основании пункта 5.1 за неисполнение или ненадлежащее исполнение условий договора стороны несут ответственность в соответствии с действующим законодательством и договором. Арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду участка, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору, либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра во время осмотра участка или передачи участка в аренду.

В силу пункта 7.1 действие договора прекращается по истечении срока аренды участка, указанного в пункте 6.1 (24.11.2024). По требованию одной из сторон договор может быть расторгнут судом по основаниям, предусмотренным действующим законодательством Российской Федерации и данным договором (пункт 7.3). Согласно пункту 7.4 арендодатель вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора по основаниям, указанным в подпункте 3.2.3, о чем арендатору направляется уведомление.

В силу подпункта 9.1.11 арендатор обязан не позднее двух лет с даты регистрации договора аренды (15.01.2015) обратиться за получением разрешения на строительство объекта в порядке, установленном статьей 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - Градостроительный кодекс) и не позднее 01.08.2023 обратиться за разрешением на ввод объектов в эксплуатацию в порядке, установленном статьей 55 того же Кодекса (пункт 9.1.12).

Как указано в иске, арендодатель нарушил положения договора, обязывающие его передать земельный участок для целей строительства многоэтажных и среднеэтажных жилых домов. Изменение функциональной зоны, в которой расположен земельный участок с кадастровым номером 23:43:0309037:213, генеральным планом муниципального образования город Краснодар, утвержденным решением городской Думы Краснодара от 02.09.2020 N 100, повлекло невозможность его использования по назначению. Указанным решением участок отнесен к озелененной территории общего пользования, и данная функциональная зона не предназначена для строительства. Так как ответчик не исполнил условия договора относительно сохранения земельного участка в зоне, допускающей строительство, истец понес убытки в размере 1 180 009 940 рублей. Цель заключения договора (строительство) не была достигнута в связи с неисполнением арендодателем своих обязательств. В состав убытков обществом включены: расходы по участию в процедуре торгов с целью заключения договора аренды земельного участка (35 750 тыс. рублей); по внесению арендных платежей (6 866 240 рублей 88 копеек); на получение технических условий по договорам технического присоединения (120 620 540 рублей 30 копеек); на проектирование (35 348 500 рублей); на работы по изысканию (14 345 764 рубля 18 копеек); на экспертизу проектной документации (3 250 тыс. рублей); на производственные подготовительные работы (50 406 439 рублей 54 копейки); на управленческие расходы с 01.10.2017 по 30.06.2020 (105 988 516 рублей 49 копеек); на выплату процентов по договору целевого займа (74 960 939 рублей 02 копейки). Упущенная выгода исчислена как чистая прибыль, которую арендатор получил бы при строительстве и продаже жилого комплекса, планируемого к постройке на арендуемом земельном участке, прибыль рассчитана на основании анализа рынка недвижимости, спроса и предложения, прогноза развития рынка и иных показателей и отражена в бизнес-плане жилого комплекса. По расчетам арендатора упущенная выгода составляет 732 473 тыс. рублей.

Данные обстоятельства привели к судебному спору.

Законность решения и постановления арбитражных судов первой и апелляционной инстанций проверяется исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, с учетом установленных статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) пределов рассмотрения дела в арбитражном суде кассационной инстанции.

В соответствии со статьей 15 Гражданского кодекса лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков. При этом под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Лицо, требующее возмещения причиненных ему убытков, должно доказать факт нарушения ответчиком обязательств, наличие причинно-следственной связи между допущенным нарушением и возникшими у истца убытками, а также размер убытков.

Таким образом, в предмет доказывания требования о взыскании убытков входит наличие в совокупности четырех необходимых элементов: 1) факта нарушения права истца; 2) вины ответчика в нарушении права истца; 3) факта причинения убытков и их размера; 4) причинно-следственной связи между фактом нарушения права и причиненными убытками. При этом, причинно-следственная связь между фактом нарушения права и убытками в виде реального ущерба должна обладать следующими характеристиками: 1) причина предшествует следствию, 2) причина является необходимым и достаточным основанием наступления следствия. Отсутствие хотя бы одного из вышеназванных условий состава правонарушения влечет за собой отказ суда в удовлетворении требования о взыскании убытков.

Согласно статье 1069 Гражданского кодекса вред, причиненный гражданину или юридическому лицу в результате незаконных действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления либо должностных лиц этих органов, в том числе в результате издания не соответствующего закону или иному правовому акту акта государственного органа или органа местного самоуправления, подлежит возмещению. Вред возмещается за счет соответственно казны Российской Федерации, казны субъекта Российской Федерации или казны муниципального образования.

Следовательно, расходы, которые лицо произвело для восстановления нарушенного права, относятся к реальному ущербу и возмещаются в составе убытков по требованию лица, право которого нарушено.

По смыслу приведенных норм, а также статьи 1064 Гражданского кодекса и статьи 65 Кодекса, содержащихся в пункте 5 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 31.05.2011 N 145 "Обзор практики рассмотрения арбитражными судами дел о возмещении вреда, причиненного государственными органами, органами местного самоуправления, а также их должностными лицами" рекомендаций, лицо (потерпевший), защищающее свои гражданские права путем возмещения убытков, причиненных органом местного самоуправления, должно доказать совершение этим органом или его должностным лицом противоправных действий (бездействия), возникновение у потерпевшего убытков и их размер, причинно-следственную связь между действием (бездействием) и его последствиями.

Согласно пункту 2 статьи 15 Гражданского кодекса упущенной выгодой является неполученный доход, на который увеличилась бы имущественная масса лица, право которого нарушено, если бы нарушения не было.

Поскольку истец не доказал, что возможность получения им доходов существовала реально, суды первой и апелляционной инстанций обоснованно отказали ему в удовлетворении иска в этой части.

Отказывая в удовлетворении исковых требований о расторжении договора аренды земельного участка от 24.11.2014 N 4300021161 и взыскании с администрации реального ущерба, суды исходили из того, что общество не получило в предусмотренный договором срок разрешение на строительство. Ответчик не создавал административных барьеров в реализации обществом правомочий арендатора - застройщика. Истец не доказал наличие вины администрации, причинно-следственной связи между виновными действиями ответчика и отыскиваемыми убытками.

Между тем суды не учли следующее.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (пункт 1 статьи 611 Гражданского кодекса). В свою очередь, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (статья 614 Гражданского кодекса).

В соответствии с положениями пункта 1 статьи 612 Гражданского кодекса арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках. При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору: потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора.

В соответствии с пунктом 1 статьи 451 Гражданского кодекса существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Как установили суды, на момент заключения договора аренды действовал генеральный план муниципального образования город Краснодар, утвержденный решением городской Думы Краснодара от 26.01.2012 N 25, в соответствии с которым земельный участок с кадастровым номером 23:43:0309037:213 был расположен в зоне малоэтажной индивидуальной жилой застройки, частично зоне транспортной инфраструктуры, на территории регулирования застройки (граница залегания грунтовых вод до глубины 3 м, граница территории микросейсмики 8 баллов), зоне особо охраняемых территорий (грунтовой могильник - памятник археологии с границей временной охранной зоны, городище - памятник археологии с границей временной охранной зоны).

Правила землепользования и застройки на территории муниципального образования город Краснодар, утвержденные решением городской Думы Краснодара от 30.01.2007 N 19 п. 6, относили земельный участок с кадастровым номером 23:43:0309037:213 к общественно-деловой зоне местного значения (ОД.2).

Согласно решению от 13.12.2018 N 65 (п. 29) городской Думы Краснодара земельный участок с кадастровым номером 23:43:0309037:213 полностью располагался в общественно-деловой зоне - зоне общественно-делового и коммерческого назначения.

Решением городской Думы Краснодара от 02.09.2020 N 100 (п. 1) утвержден новый генеральный план муниципального образования город Краснодар, согласно которому земельный участок с кадастровым номером 23:43:0309037:213 полностью находится в зоне озелененных территорий общего пользования (лесопарки, парки, сады, скверы, бульвары, городские леса).

В связи с внесением в 2020 году изменений в генеральный план муниципального образования город Краснодар спорный земельный участок стало невозможно использовать по назначению (в целях строительства). При этом срок договора аренды от 24.11.2014 N 4300021161 не истек (24.11.2024), что повлекло возникновение у истца права на его расторжение в соответствии со статьями 451, 612 Гражданского кодекса.

Из материалов дела следует, что договор аренды от 24.11.2014 N 4300021161 заключен по результатам аукциона для многоэтажной и среднеэтажной жилой застройки. При этом суды установили, что на момент заключения договора аренды действовал генеральный план муниципального образования город Краснодар, утвержденный решением городской Думы Краснодара от 26.01.2012 N 25, в соответствии с которым земельный участок с кадастровым номером 23:43:0309037:213 был расположен в зоне малоэтажной индивидуальной жилой застройки.

Таким образом, арендодатель при выставлении на аукцион права аренды земельного участка для строительства предоставил недостоверную информацию; на момент предоставления истцу спорного земельного участка его невозможно было использовать по согласованному в договоре назначению (для строительства многоэтажной и среднеэтажной жилой застройки), что обусловило дальнейшие препятствия в получении разрешения на строительство.

Суды не учли, что до внесения в генеральный план муниципального образования город Краснодар соответствующих изменений, позволяющих размещение на земельном участке с кадастровым номером 23:43:0309037:213 многоэтажной жилой застройки, получить разрешение на строительство было объективно невозможным. Такие изменения внесены лишь 13.12.2018 (решение N 65 городской Думой Краснодара).

В рамках дела N А32-51147/2019 установлено, что общество неоднократно обращалось в Департамент архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования город Краснодар с заявлениями о выдаче разрешения на строительство, однако письмами от 20.08.2018, от 03.10.2019, от 15.10.2019 в удовлетворении заявлений отказано.

Вступившим в силу решением Арбитражного суда Краснодарского края от 25.12.2019 по делу N А32-51147/2019 признан незаконным отказ департамента в выдаче разрешения на строительство, выраженный в письме от 15.10.2019 N 29/11767-1.

Таким образом, вывод судебных инстанций о том, что неблагоприятные последствия связаны с действиями самого арендатора, который не получил своевременно разрешение на строительство, является неправомерным.

Суждение судебных инстанций о том, что администрация не создавала административных барьеров в реализации обществом правомочий арендатора - застройщика, оценивается кассационным судом критически. Администрация, утверждая документацию по планировке территории (проект планировки территории и проект межевания территории) и инициируя внесение изменений в генеральный план муниципального образования город Краснодар, действуя добросовестно и при должной степени осмотрительности, не могла не знать, что земельный участок имеет признаки земель общего пользования; фактически содействовала увеличению убытков.

С учетом изложенного выводы судебных инстанций о полном отсутствии вины арендодателя и причинно-следственной связи между его виновными действиями и убытками истца, послужившие основанием для отказа в возмещении реального ущерба, а также об отсутствии оснований для расторжения договора аренды в связи с существенным изменением обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, признании договора прекращенным, являются преждевременными.

В соответствии с пунктом 3 статьи 451 Гражданского кодекса при расторжении договора в связи с существенным изменением обстоятельств суд по требованию любой из сторон должен определить последствия расторжения договора, исходя из необходимости справедливого распределения между сторонами расходов, понесенных ими в связи с исполнением договора.

Из материалов дела следует и подтверждено судебными актами по делам N А32-51147/2019 и N А32-34574/2020, что при исполнении договора аренды земельного участка от 24.11.2014 N 4300021161 общество получило градостроительный план земельного участка; подготовило документацию по планировке территории (проект планировки территории и проект межевания территории), которая утверждена постановлением администрации от 17.07.2019 N 3076. По заданию общества разработана проектная документация и проведены инженерные изыскания по объекту капитального строительства "Жилой комплекс с подземной автостоянкой по адресу: г. Краснодар, Центральный внутригородской округ, ул. Старокубанская, 2/21". Застройщик получил в аккредитованной организации ООО "Московская государственная экспертиза строительных проектов" положительные заключения на проектную документацию и результаты инженерных изысканий. Общество получило и оплатило технические условия на ливневую канализацию, теплоснабжение, водоснабжение, водоотведение, электроснабжение, диспетчеризацию и на комплекс услуг связи.

Учитывая, что судебными инстанциями допущена неполнота исследования имеющихся в деле доказательств и доводов заявителя относительно вида и размера понесенных затрат при исполнении договора аренды, их обоснованность, необходимость и разумность, обжалованные судебные акты признаются подлежащими отмене в части отказа во взыскании реального ущерба и расторжении договора аренды, признании договора прекращенным, с направлением дела в этой части на новое рассмотрение в первую инстанцию.

При новом рассмотрении суду следует учесть изложенное, установить все существенные для правильного разрешения спора обстоятельства, исследовать имеющиеся в материалах дела (дополнительно представленные лицами, участвующими в деле) доказательства по правилам статьи 71 Кодекса, дать оценку их доводам (возражениям), разрешить спор с учетом оценки добросовестности действий каждой из сторон договора, принципов справедливости и соразмерности.

Руководствуясь статьями 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 11.05.2021 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.09.2021 по делу N А32-50785/2020 в части признания договора аренды от 24.11.2014 N 4300021161 земельного участка с кадастровым номером 23:43:0309037:213 прекращенным, отказа в удовлетворении исковых требований о расторжении договора аренды от 24.11.2014 N 4300021161 и взыскании с администрации муниципального образования город Краснодар в пользу общества с ограниченной ответственностью "Специализированный застройщик "РенКапСтрой"" затрат отменить, в указанной части дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Краснодарского края.

В остальной части решение Арбитражного суда Краснодарского края от 11.05.2021 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.09.2021 оставить без изменения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

Е.Г. Соловьев

Судьи

Р.Г. Калуцких И.В. Сидорова