Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 18 февраля 2022 г. N Ф08-584/22 по делу N А32-51865/2020

г. Краснодар

18 февраля 2022 г.

Дело N А32-51865/2020

Резолютивная часть постановления объявлена 17 февраля 2022 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 18 февраля 2022 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Анциферова В.А., судей Епифанова В.Е. и Сидоровой И.В. в отсутствие в судебном заседании представителей истца - администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края (ИНН 2320037148, ОГРН 1022302934367), ответчика - индивидуального предпринимателя Штанько Бориса Ивановича (ИНН 231900383049, ОГРНИП 319237500102128), третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора: Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, общества с ограниченной ответственностью "ИнвестРиэлт", надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края на постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.11.2021 по делу N А32-51865/2020, установил следующее.

Администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края (далее - администрация) подала в Арбитражный суд Краснодарского края иск к индивидуальному предпринимателю Штанько Борису Ивановичу (далее - предприниматель) о расторжении договора от 29.11.2016 N 4900010373 аренды земельного участка площадью 908 кв. м с кадастровым номером 23:49:0304022:3425, расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Хостинский район, ул. Апшеронская, д. 11/1, относящегося к категории земель населенных пунктов, с разрешенным использованием под магазином (далее - договор аренды, земельный участок), с указанием на решение суда как на основание для внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи о прекращении обременения земельного участка в виде аренды в пользу предпринимателя.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, общество с ограниченной ответственностью "ИнвестРиэлт" (далее - управление Росреестра, общество).

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 15.04.2021 иск удовлетворен со следующей мотивировкой. Администрацией соблюден досудебный порядок урегулирования спора. Предприниматель допустил нарушение срока освоения земельного участка и систематически не исполнял обязанность по внесению арендных платежей. Данные нарушения условий договора аренды являются существенными. Администрацией предприняты меры по надлежащему извещению ответчика о намерении расторгнуть договор.

Постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.11.2021 решение Арбитражного суда Краснодарского края от 15.04.2021 отменено, в удовлетворении иска отказано. Судебный акт мотивирован следующим. Земельный участок ограничен в обороте и не подлежит передаче в частную собственность.

На земельном участке расположено принадлежащее предпринимателю на праве собственности нежилое здание магазина. С 12.08.2017 размер арендной платы не мог превышать действующую ставку земельного налога. С учетом излишне внесенной обществом с 11.11.2016 по 09.10.2018 арендной платы и произведенных предпринимателем платежей задолженность по арендной плате отсутствует. У суда не имелось оснований для расторжения договора аренды земельного участка.

Администрация, обжаловав постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.11.2021 в порядке, определенном нормами главы 35 Арбитражного процессуального кодекса, привела следующие основания проверки законности судебного акта. Представленный администрацией расчет задолженности соответствует нормативным положениям, регламентирующим порядок определения размера арендной платы. Досудебный порядок урегулирования спора соблюден. Расторжение договора аренды в судебном порядке возможно при существенном нарушении его условий. К таковым относится просрочка внесения арендной платы более двух раз подряд. Предприниматель ненадлежащим образом исполнил обязанность по внесению арендных платежей.

Изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа не находит оснований для изменения либо отмены обжалуемого судебного акта.

Судом апелляционной инстанции установлено, что муниципальное образование город Сочи в лице администрации (арендодатель) и общество (арендатор) 29.11.2016 заключили договор аренды земельного участка для использования под магазином до 11.11.2065. Арендная плата установлена на основании отчета независимого оценщика от 23.11.2016 N 667/16 об оценке ее рыночной величины. С 11.11.2016 арендная плата составляла 145 679 рублей 52 копейки (пункты 3.1, 3.2). Внесение арендной платы предполагалось ежеквартально до 10 числа последнего месяца квартала, а за 4 квартал - до 10 ноября текущего года (пункт 3.3). По договору от 17.08.2018 права и обязанности арендатора по договору аренды переданы предпринимателю. Договор перенайма зарегистрирован в Едином государственном реестре недвижимости 10.10.2018 (запись с номером регистрации 23:49:0304022:3425-23/050/2018-3).

По сведениям департамента архитектуры и градостроительства администрации земельный участок находится в границах второй зоны санитарной охраны курорта.

Практически весь земельный участок занят принадлежащим предпринимателю нежилым зданием магазина (с кадастровым номером 23:49:0304022:3425).

Общество с 11.11.2016 по 09.10.2018 должно было внести арендную плату в размере 186 330 рублей 27 копеек, а фактически внесло 283 033 рублей 62 копейки. Переплата в размере 96 703 рублей 35 копеек не истребована и подлежала зачету в счет оплаты будущих арендных периодов. С 12.08.2017 размер арендной платы за ограниченный в обороте земельный участок под нежилым зданием не мог превышать действующую ставку земельного налога. Предприниматель с 10.10.2018 по 31.12.2018 должен был внести арендную плату в размере 17 477 рублей 61 копейки, за 2019 год - 76 859 рублей 39 копеек. С учетом уплаченных предпринимателем 36 719 рублей 22 копеек за 4 квартал 2018 года, 145 679 рублей 52 копеек за 2019 год и внесенных 24.12.2020 денежных средств в размере 145 679 рублей 52 копеек задолженность по договору аренды у него отсутствовала.

Администрация направила предпринимателю претензию от 05.06.2019 N 11114/02.01-17 с предупреждением о необходимости погашения задолженности по арендной плате в недельный срок и письмо от 15.07.2020 N 14059/02.01-17 с предложением о расторжении договора аренды земельного участка под страхом обращения с соответствующими требованиями в суд. Претензии оставлены предпринимателем без удовлетворения.

Названные обстоятельства послужили основаниями обращения администрации в арбитражный суд. Законность постановления арбитражного апелляционной инстанции проверяется исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, с учетом установленных статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса пределов рассмотрения дела в арбитражном суде кассационной инстанции.

По договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). В предусмотренных законом случаях такая плата может устанавливаться или регулироваться уполномоченным органом. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. Условия договора определяются по усмотрению сторон и должны соответствовать обязательным для сторон нормативно установленным правилам (статьи 421, 422, 424, 606, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Нормами Земельного кодекса Российской Федерации к числу основных принципов земельного законодательства, в том числе определяющего обязанности землепользователей, отнесен принцип платности использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными и региональными законами (статья 1). Одной из форм платы за использование земли является арендная плата (часть 1 статьи 65), размер которой определяется договором аренды (пункт 4 статьи 22). Порядок определения размера арендной платы за земли, находящиеся в федеральной, региональной, муниципальной собственности, устанавливается соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления. При этом размер арендной платы определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации (статья 39.7).

По смыслу данных в пунктах 16, 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъяснений к договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость нормативного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений. Арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом.

Если стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, то независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 02.02.2010 N 12404/09, определение Верховного Суда Российской Федерации от 25.02.2015 N 306-ЭС15-208, обзор судебной практики N 4 (2015), утвержденный Президиумом Верховного Суда Российской Федерации).

Федеральным законом от 03.12.2008 N 244-ФЗ "О передаче земельных участков, находящихся в границах курортов федерального значения, в собственность субъектов Российской Федерации или муниципальную собственность, об отнесении указанных земельных участков к федеральной собственности, собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и о внесении изменения в Федеральный закон "Об особо охраняемых природных территориях" земельные участки отнесены к муниципальному уровню собственности.

В силу статей 27, 95 Земельного кодекса в действовавшей в спорный период редакции и части 3 статьи 10 Федерального закона от 28.12.2013 N 406-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "Об особо охраняемых природных территориях" и отдельные законодательные акты Российской Федерации", земельный участок относится к категории земель особо охраняемых природных территорий (земли лечебно-оздоровительных местностей и курортов), то есть ограничен в обороте.

Постановлением Правительства Российской Федерации издано от 16.07.2009 N 582 утверждены основные принципы определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, согласно одному из которых публичному собственнику необходимо учитывать наличие предусмотренных законодательством ограничений права на приобретение в собственность земельного участка, занимаемого зданием, сооружением, их собственником. Размер арендной платы в этом случае не должен превышать размер земельного налога, установленный в отношении аналогичных участков, для которых ограничения права на приобретение в собственность отсутствуют. Данный принцип вступил в силу 12.08.2017.

Подпунктом 10 пункта 1 статьи 2 решения Городского собрания Сочи от 11.12.2007 N 231 в редакции решения от 26.04.2017 ставка земельного налога установлена в размере 0,5% от кадастровой стоимости земельных участков, предназначенных для размещения объектов торговли, в редакции решения от 25.10.2017 N 179 с 01.01.2018 - в размере 0,85%.

Оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса имеющиеся в деле доказательства, правильно применив вышеприведенные нормативные положения и разъяснения высшей судебной инстанции, суд апелляционной инстанции обоснованно заключил о следующем.

Общество по состоянию на 09.10.2018 излишне внесло арендную плату на сумму 96 703 рублей 35 копеек. Данная сумма подлежала зачету в счет будущих арендных платежей. Земельный участок ограничен в обороте и не подлежит приватизации, поэтому с 12.08.2017 размер арендной платы за него не мог превышать действующую ставку земельного налога. С учетом фактически внесенных предпринимателем за 4 квартал 2018 года, за 2019 год и 24.12.2020 арендных платежей задолженность по договору аренды и основания для его расторжения отсутствовали. В удовлетворении иска следует отказать.

Доводы кассационной жалобы названные выводы не опровергают и направлены на установление обстоятельств, не установленных судом апелляционной инстанции или отвергнутых им как не подтвержденных доказательствами. Переоценка судом кассационной инстанции доказательств по делу не допускается (пункт 32 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2020 N 13 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде кассационной инстанции").

Соответствие выводов арбитражного суда апелляционной инстанции о применении норм права установленным им по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, правильное применение норм материального права и норм процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта в совокупности с учетом доводов, содержащихся в кассационной жалобе, исключают возможность удовлетворения последней в силу норм статей 286, 287, 288 Арбитражного процессуального кодекса.

Руководствуясь статьями 274, 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.11.2021 по делу N А32-51865/2020 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья

В.А. Анциферов

Судьи

В.Е. Епифанов И.В. Сидорова