Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 1 марта 2022 г. N Ф08-14761/21 по делу N А32-15539/2021

г. Краснодар

01 марта 2022 г.

Дело N А32-15539/2021

Резолютивная часть постановления объявлена 01 марта 2022 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 01 марта 2022 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Епифанова В.Е., судей Анциферова В.А. и Черных Л.А., в отсутствие в судебном заседании заявителя - администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края (ИНН 2320037148, ОГРН 1022302934367), органа, осуществляющего публичные полномочия, - управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю (ИНН 2309090540, ОГРН 1042304982510) и третьего лица - Калтахчяна Торника Юриковича, извещенных о времени и месте судебного заседания, рассмотрев кассационную жалобу управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Краснодарскому краю на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 25.08.2021 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.11.2021 по делу N А32-15539/2021, установил следующее.

Администрация муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края (далее - администрация, заявитель) обратилась в арбитражный суд к управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю (далее - управление Росреестра, регистрирующий орган) с заявлением, в котором просила:

- признать незаконным решение управления Росреестра, оформленное уведомлением об отказе в государственной регистрации от 10.01.2021 N КУВД-001/2020-16727532/2;

- обязать управление Росреестра осуществить государственную регистрацию прекращения ограничения (обременения) права в виде договора аренды от 18.08.2015 N 4900010024 о предоставлении в пользование земельного участка площадью 135 кв. м с кадастровым номером 23:49:0203019:63, расположенного по адресу: г. Сочи, Центральный р-н, ул. Чайковского, 31/1, погасить в Едином государственном реестре недвижимости (далее - ЕГРН) регистрационную запись от 17.09.2015 N 23-23/050-23/050/173/2015-185/2.

Заявление основано на положениях статей 425, 450.1, 610, 621 Гражданского кодекса (далее - Гражданский кодекс), статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс), норм Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон N 218-ФЗ). Требования мотивированы прекращением действия договора аренды земельного участка в связи с истечением срока его действия. Незаконный отказ управления Росреестра в государственной регистрации погашения в ЕГРН записи об аренде нарушает права (интересы) администрации как представителя публичного собственника земельного участка.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Калтахчян Торник Юрикович.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 25.08.2021, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.11.2021, заявление удовлетворено.

Суды установили, что между муниципальным образованием город-курорт Сочи и Калтахчяном Т.Ю. заключен договор от 18.08.2015 N 4900010024 аренды земельного участка общей площадью 135 кв. м с кадастровым номером 23:49:0203019:63, расположенного по адресу: г. Сочи, Центральный район, ул. Чайковского 31/1, для обеспечения эксплуатации здания магазина. Срок действия договора определен сторонами с момента его государственной регистрации до 13.08.2020. Департамент имущественных отношений администрации направил Калтахчяну Т.Ю. письмо от 18.06.2020 N 11777/02.01-17 с возражениями относительно продления действия договора аренды от 18.08.2015 N 4900010024. В последующем департамент имущественных отношений администрации обратился в управление Росреестра с заявлением о погашении регистрационной записи об аренде по договору от 18.08.2015 N 4900010024. Уведомлением от 10.01.2021 N КУВД-001/2020-16727532/2 регистрирующий орган отказал в государственной регистрации погашения записи об аренде, мотивировав отказ тем, что письмо от 18.06.2020 N 11777/02.01-17 не получено арендатором. Ссылаясь на незаконность решения управления Росреестра, администрация оспорила его в судебном порядке по правилам главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс). Судебные инстанции при разрешении спора руководствовались статьями 425, 610, 621 Гражданского кодекса, статьями 14, 26, 27 Закона N 218-ФЗ, статьей 46 Земельного кодекса, а также разъяснениями, приведенными в постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды". Суды установили, что в договоре аренды от 18.08.2015 N 4900010024 стороны предусмотрели следующие условия. Договор заключен сроком до 13.08.2020 (пункт 2.1). Срок действия договора прекращается по истечении срока, указанного в пункте 2.1 данного договора. Договор не подлежит продлению, вместе с тем арендатор вправе ставить вопрос о заключении договора на новый срок (пункт 8.3). Арендатор имеет право на заключение договора аренды на новый срок в преимущественном порядке, по письменному заявлению, направленному арендодателю не позднее, чем за три месяца до истечения срока действия договора, за исключением случаев, предусмотренных земельным законодательством Российской Федерации (пункт 5.1.5). На момент обращения с заявлением о государственной регистрации прекращения обременения земельного участка, у регистрирующего органа отсутствовали основания считать договор аренды действующим, поскольку он прекратил свое действие после 13.08.2020. Доказательства обращения третьего лица к арендодателю по вопросу продления договора аренды (заключения договора на новый срок) в материалах дела отсутствуют. Договор аренды на новый срок сторонами спорного договора не заключался. Материалами дела не подтверждено также фактическое использование земельного участка Калтахчяном Т.Ю. после 13.08.2020. Таким образом, отсутствуют основания для вывода о сохранении действия договора аренды в соответствии с положениями пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса. Администрацией соблюден порядок уведомления арендатора о наличии возражений на продление арендных отношений путем направления 18.06.2020 департаментом имущественных отношений администрации письма N 11777/02.01-17. В решении об отказе регистрирующий орган указал, что уведомление департамента имущественных отношений администрации не получено арендатором. Из материалов дела следует, что данное уведомление направлено по указанному в договоре адресу Калтахчяна Т.Ю. (г. Сочи, ул. Вишневая, 35), что подтверждается представленным почтовым реестром. По информации, размещенной на официальном сайте ФГУП "Почта России", направленное уведомление адресату не вручено в связи с неудачной попыткой вручения. Суды в этой связи учли положения статьи 450.1 Гражданского кодекса и признали уведомление департамента имущественных отношений администрации доставленным по правилам статьи 165.1 Гражданского кодекса. Арендатор земельного участка (Калтахчян Т.Ю.) должен был обеспечить своевременное получение почтовой корреспонденции, он несет риск последствий, обусловленных невыполнением данной обязанности. Доказательства недостоверности почтовых извещений, неправомерности действий органов почтовой связи при их доставке не представлены. Калтахчян Т.Ю., привлеченный к участию в деле в качестве третьего лица, и извещенный судом о времени и месте рассмотрения дела, не представил каких-либо возражений относительно прекращения действия договора аренды, либо доказательств фактического использования земельного участка. Принимая во внимание прекращение действия договора аренды, у управления Росреестра отсутствовали законные основания для принятия оспариваемого решения. С целью проверки доводов регистрирующего органа о неизвещении Калтахчяна Т.Ю., апелляционный суд запросил у главного управлении Министерства внутренних дел по Краснодарскому краю адресную справку о регистрации третьего лица по месту жительства. Из полученного ответа следует, что Калтахчян Т.Ю. зарегистрирован с 25.05.2007 по адресу: Центральный район, г. Сочи, кв. застройки "Строитель", ул. Вишневая, 35. Следовательно, департамент имущественных отношений администрации и суд первой инстанции уведомляли арендатора земельного участка (Калтахчяна Т.Ю.) по месту его регистрации.

Управление Росреестра обжаловало решение и апелляционное постановление в кассационном порядке. Податель жалобы просит указанные акты отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявления, ссылаясь на неправильное применение (нарушение) судами норм права, а также несоответствие судебных выводов фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. Жалоба мотивирована следующим. Администрация ненадлежащим образом уведомила Калтахчяна Т.Ю. об отказе от договора аренды земельного участка от 18.08.2015 N 4900010024. Из представленного в материалы дела отчета об отслеживании отправления с почтовым идентификатором следует, что направленное департаментом имущественных отношений администрации уведомление (письмо от 18.06.2020 N 11777/02.01-17) не получено стороной по договору (арендатором Калтахчяном Т.Ю.). При таких обстоятельствах оснований для государственной регистрации прекращения договора аренды у регистрирующего органа не имелось, который считается возобновленным на неопределенный срок в соответствии с пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса.

От администрации и Калтахчяна Т.Ю. отзывы на кассационную жалобу в суд округа не поступили.

Участники спора, извещенные о времени и месте судебного заседания, явку представителей в окружной суд не обеспечили.

Изучив материалы дела и доводы жалобы, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа не находит оснований для отмены обжалуемых судебных актов.

Как видно из материалов дела и установлено судебными инстанциями, между муниципальным образованием город-курорт Сочи и Калтахчяном Т.Ю. заключен договор от 18.08.2015 N 4900010024 аренды земельного участка общей площадью 135 кв. м с кадастровым номером 23:49:0203019:63. Муниципальный земельный участок, расположенный по адресу: г. Сочи, Центральный район, ул. Чайковского 31/1, предоставлен арендатору для обеспечения эксплуатации здания магазина. Срок действия договора определен сторонами с момента его государственной регистрации до 13.08.2020.

Департамент имущественных отношений администрации направил Калтахчяну Т.Ю. письмо от 18.06.2020 N 11777/02.01-17 с возражениями против продления договора аренды от 18.08.2015 N 4900010024.

В последующем департамент имущественных отношений администрации обратился в управление Росреестра с заявлением о погашении регистрационной записи об аренде по договору от 18.08.2015 N 4900010024.

Уведомлением от 10.01.2021 N КУВД-001/2020-16727532/2 регистрирующий орган отказал в государственной регистрации погашения записи об аренде, мотивировав его тем, что письмо от 18.06.2020 N 11777/02.01-17 не получено арендатором.

Администрация, ссылаясь на незаконность решения управления Росреестра, нарушающего его права (интересы) как представителя публичного собственника земельного участка, оспорила данное решение в арбитражный суд.

В силу части 1 статьи 4 Кодекса заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов, если иной порядок не предусмотрен данным Кодексом.

Граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, если полагают, что оспариваемое решение, действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности (часть 1 статьи 198 Кодекса).

В случаях, предусмотренных законом, права, закрепляющие принадлежность объекта гражданских прав определенному лицу, ограничения таких прав и обременения имущества (права на имущество) подлежат государственной регистрации. Государственная регистрация прав на имущество осуществляется уполномоченным в соответствии с законом органом на основе принципов проверки законности оснований регистрации, публичности и достоверности государственного реестра. Права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом. Уполномоченный в соответствии с законом орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на имущество, проверяет полномочия лица, обратившегося с заявлением о государственной регистрации права, законность оснований регистрации, иные предусмотренные законом обстоятельства и документы. Отказ в государственной регистрации прав на имущество либо уклонение от государственной регистрации могут быть оспорены в суде (пункты 1, 2, 5, 8 статьи 8.1 Гражданского кодекса).

В соответствии с частью 3 статьи 1 Закона N 218-ФЗ государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества (далее - государственная регистрация прав).

С государственной регистрацией прав Закон N 218-ФЗ связывает определенные юридические последствия: возникновение, ограничение (обременение), переход или прекращение прав на недвижимое имущество.

Обязательными этапами проведения государственной регистрации прав является правовая экспертиза документов и проверка законности сделки, установление отсутствия противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на данный объект недвижимого имущества, а также других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав.

Государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных названным Законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном данным Законом порядке (часть 1 статьи 14 Закона N 218-ФЗ).

Основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются: договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки; иные документы, которые подтверждают наличие, возникновение, переход, прекращение права или ограничение права и обременение объекта недвижимости в соответствии с законодательством, действовавшим в месте и на момент возникновения, прекращения, перехода прав, ограничения прав и обременений объектов недвижимости (пункты 2, 8 части 2 статьи 14 Закона N 218-ФЗ).

Условия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, определяются гражданским законодательством, настоящим Кодексом и другими федеральными законами (пункт 1 статьи 39.8 Земельного кодекса).

Арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов (пункт 15 статьи 39.8 Земельного кодекса).

Аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством (пункт 1 статьи 46 Земельного кодекса), а также по иным основаниям и в порядке, установленным данным Кодексом.

Обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором. Стороны своим соглашением вправе прекратить обязательство и определить последствия его прекращения, если иное не установлено законом или не вытекает из существа обязательства (пункты 1, 3 статьи 407 Гражданского кодекса).

Договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. Законом или договором может быть предусмотрено, что окончание срока действия договора влечет прекращение обязательств сторон по договору (пункты 1, 3 статьи 425 Гражданского кодекса).

Исследовав представленные в материалы дела доказательства, оценив их по правилам статьи 71 Кодекса, проанализировав содержание (условия) договора аренды от 18.08.2015 N 4900010024, судебные инстанции пришли к выводу о наличии оснований для удовлетворения требований, заявленных администрацией. Суды исходили из того, что действие договора прекратилось, поэтому у управления Росреестра отсутствовали законные основания для принятия решения об отказе в государственной регистрации погашения записи об аренде в отношении земельного участка с кадастровым номером 23:49:0203019:63. В целях восстановления нарушенных прав (интересов) заявителя на регистрирующий орган возложена обязанность по погашению в ЕГРН регистрационной записи от 17.09.2015 N 23-23/050-23/050/173/2015-185/2.

Кассационная инстанция проверяет законность судебных актов, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в жалобе и возражениях на нее (часть 1 статьи 286 Кодекса).

Доводы кассационной жалобы управления Росреестра не принимаются судом округа по следующим основаниям. Договор N 4900010024 аренды земельного участка с кадастровым номером 23:49:0203019:63 заключен сторонами 18.08.2015, то есть после 01.03.2015 (Федеральный закон от 23.06.2014 N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации"). Действующее с 01.03.2015 земельное законодательство не позволяет осуществлять продление договоров аренды земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности (пункт 15 статьи 39.8 Земельного кодекса). Следовательно, договор аренды от 18.08.2015 N 4900010024 не мог быть возобновлен на неопределенный срок по правилам пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса. При этом Калтахчян Т.Ю. как собственник объекта недвижимости (здания магазина) вправе ставить вопрос о заключении с ним нового договора аренды, необходимого для эксплуатации принадлежащего ему объекта (подпункт 9 пункта 2 статьи 39.6, статья 39.20 Земельного кодекса).

Управление Росреестра освобождено от уплаты государственной пошлины за подачу кассационной жалобы (подпункт 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации).

Руководствуясь статьями 274, 284, 286, 287 и 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 25.08.2021 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.11.2021 по делу N А32-15539/2021 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий

В.Е. Епифанов

Судьи

В.А. Анциферов Л.А. Черных