Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 5 марта 2022 г. N Ф08-1042/22 по делу N А32-5142/2021

г. Краснодар

05 марта 2022 г.

Дело N А32-5142/2021

Резолютивная часть постановления объявлена 03 марта 2022 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 05 марта 2022 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Анциферова В.А., судей Епифанова В.Е. и Соловьева Е.Г. при участии в судебном заседании от заявителя - общества с ограниченной ответственностью "Лосево" (ИНН 2313019765, ОГРН 1042307972959) - Башкировой О.В. (доверенность от 25.03.2019), от органа, осуществляющего публичные полномочия - департамента имущественных отношений Краснодарского края (ИНН 2308077553, ОГРН 1022301228399) - Кошевец А.Д. (доверенность от 30.12.2021), в отсутствие представителей третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, - администрации муниципального образования Кавказский район, надлежащим образом извещенной о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу департамента имущественных отношений Краснодарского края на постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.11.2021 по делу N А32-5142/2021, установил следующее.

Общество с ограниченной ответственностью "Лосево" (далее - общество) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с заявлением к департаменту имущественных отношений Краснодарского края (далее - департамент) о признании незаконным выраженного в письме от 10.12.2020 N 52-32-16-46172/20 решения об отказе в заключение договора аренды земельного участка площадью 250 436 кв. м с кадастровым номером 23:09:0403003:62, расположенного по адресу: Краснодарский край, Кавказский район, в границах ОАО "Лосевское" (участок 151-1), относящегося к категории земель сельскохозяйственного назначения, с разрешенным использованием для сельскохозяйственного производства (далее - земельный участок) без проведения торгов на новый двадцатипятилетний срок, о понуждении к направления обществу соответствующего проекта договора аренды.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена администрация муниципального образования Кавказский район (далее - администрация).

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 25.06.2021 заявление удовлетворено. Судебный акт мотивирован наличием у администрации полномочий на заключение договора аренды земельного участка и дополнительного соглашения к нему. Общество фактически использует земельный участок. Департамент не требует его возврата. Заявления иных лиц о предоставлении земельного участка в аренду не поступали. Оспариваемое решение департамента не соответствует закону и нарушает права общества.

Постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.11.2021 решение Арбитражного суда Краснодарского края от 25.06.2021 отменено, в удовлетворении заявления отказано. Судебный акт мотивирован следующим. На момент заключения дополнительного соглашения к договору аренды администрация обладала полномочиями по распоряжению земельным участком и продлению срока договора аренды. Договор аренды земельного участка в редакции дополнительного соглашения к нему является действующим. Земельный участок используется обществом по назначению. Необходимость в заключении нового договора аренды отсутствует.

Департамент, обжаловав постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.11.2021 в порядке, определенном нормами главы 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Арбитражный процессуальный кодекс), привел следующие основания проверки законности судебного акта суда апелляционной инстанции. Из его мотивировочной части необходимо исключить выводы о пролонгации сторонами заключенного на торгах договора аренды земельного участка, о наличии у администрации полномочий на заключение соответствующего дополнительного соглашения. Последнее имеет признаки ничтожной сделки, поскольку заключено в обход нормативно установленной публичной процедуры. Срок договора аренды истек. Общество обратилось в департамент по истечении этого срока, поэтому у него не возникло право на приобретение земельного участка в аренду на новый срок без проведения торгов. В Едином государственном реестре недвижимости погашена запись об обременении земельного участка в виде аренды в пользу общества.

В отзыве на кассационную жалобу общество указывает на необоснованность ее доводов, отсутствие оснований для квалификации дополнительного соглашения в качестве ничтожной сделки, наличие у администрации полномочий на продление срока договора аренды, надлежащее исполнение обществом обязанности по внесению арендной платы.

Исследовав материалы дела, изучив доводы кассационной жалобы и отзыва на нее, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа не находит оснований для изменения либо отмены обжалуемого судебного акта.

Судом апелляционной инстанции установлено, что право собственности Краснодарского края на земельный участок зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости 28.12.2004 (запись с номером регистрации 23-01/00-340/2004-015).

На основании норм Закона Краснодарского края от 10.10.2006 N 1101-КЗ "О наделении органов местного самоуправления отдельными государственными полномочиями Краснодарского края по распоряжению земельными участками, находящимися в государственной собственности Краснодарского края" администрация осуществляла государственные полномочия Краснодарского края по распоряжению земельными участками, находящимися в региональной собственности.

На основании постановления главы муниципального образования Кавказский район от 12.09.2008 N 722 и протокола заседания комиссии по проведению торгов от 09.09.2008 N 12 администрация (арендодатель) и правопредшественник общества -общество с ограниченной ответственностью "Челбас" (арендатор) заключили договор от 12.09.2008 N 8809000107 аренды земельного участка до 15.10.2013. Сторонами определено, что договор аренды вступает в силу с момента его государственной регистрации и действует в течение 5 лет до 15.10.2013 (пункты 6.1, 6.2).

На основании постановления администрации от 17.09.2013 N 1128/3 администрация (арендодатель) и правопредшественник общества (арендатор) заключили дополнительное соглашение от 17.09.2013 к договору аренды земельного участка о продлении срока аренды на 49 лет. Пункт 6.2 договора аренды изложен в новый редакции, согласно которой договор действует до 25.10.2062 включительно (пункт 8.2). Дополнительное соглашение зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости 17.10.2013 (запись с номером регистрации 23-25-25/108/2019-035).

Департамент направил обществу уведомление от 23.10.2020 об отказе от исполнения договора аренды земельного участка, мотивированное истечением его срока после 15.10.2013. Общество обратилось в департамент с заявлением от 03.11.2020 о предоставлении земельного участка в аренду на новый срок без проведения торгов как арендатору, в отношении которого у уполномоченного органа отсутствует информация о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства при использовании такого земельного участка с учетом того, что такое заявление подано арендатором до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды. Письмом от 10.12.2020 N 52-32-46172/20 департамент уведомил общество о принятом решении об отказе в заключении договора аренды земельного участка на новый срок в связи с истечением срока договора аренды 15.10.2013 и отсутствием у администрации с 14.02.2013 полномочий на заключение соглашения о пролонгации договора аренды.

Названные обстоятельства послужили основаниями обращения общества в арбитражный суд. Законность постановления арбитражного апелляционной инстанции проверяется исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, с учетом установленных статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса пределов рассмотрения дела в арбитражном суде кассационной инстанции.

В силу части 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов. Способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения. Необходимым условием применения того или иного способа защиты гражданских прав является обеспечение восстановления нарушенного права истца (пункт 1 статьи 11 Гражданского кодекса Российской Федерации; далее - Гражданский кодекс). Защита гражданских прав осуществляется способами, установленными статьей 12 Гражданского кодекса, в том числе путем признания права.

По смыслу положений главы 24 Арбитражного процессуального кодекса удовлетворение требования о признании решения органа, осуществляющего публичные полномочия, незаконным возможно при одновременном установлении несоответствия оспариваемого решения закону или иному нормативному правовому акту и нарушения им прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности (часть 1 статьи 198, часть 4 статьи 200).

Гражданским кодексом ничтожной считается сделка, нарушающая нормативные требования и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц (статья 168). Пленум Верховного Суда Российской Федерации в пунктах 74, 75 постановления от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснил, что договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность. Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный установленный законом запрет, является ничтожной как посягающая на публичные интересы.

Пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса определено, если арендатор продолжает пользоваться имуществом по истечении срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. В пункте 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъяснена возможность возобновления на неопределенный срок договора аренды государственного или муниципального имущества, заключенного до вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов для заключения такого договора.

В связи со вступлением в силу Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" (01.03.2015; далее - Закон N 171-ФЗ) установленный Земельным кодексом Российской Федерации (далее - Земельный участок) порядок заключения договоров аренды находящихся в публичной собственности земельных участков сельскохозяйственного назначения претерпел изменения.

Пункт 3 статьи 22 и статья 34 утратили силу. Упразднено преимущественное право арендатора такого участка на заключение договора аренды на новый срок без проведения торгов (пункт 15 статьи 39.8).

Без проведения торгов такой участок может быть предоставлен арендующему его лицу при условиях отсутствия у уполномоченного органа информации о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства и подачи этим лицом соответствующего заявления до дня истечения срока договора аренды (подпункт 31 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса, пункты 1, 4 статьи 10 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения; далее - Закон N 101-ФЗ). Возможность реализации названного права не поставлена в зависимость от способа заключения первоначального договора аренды (на торгах или без их проведения). Аналогичный правовой подход сформулирован в определении Верховного Суда Российской Федерации от 16.04.2019 N 302-ЭС18-22715.

Положениями Земельного кодекса в действующей с 01.03.2015 редакции прямо не исключено применение положений пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса к договору аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения, правомерно заключенному до этой даты без проведения торгов. Если арендатор продолжил пользование таким участком по истечении срока заключенного до указанной даты договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор следует считать возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. Для его продления проведение торгов не требуется. Данный правовой подход сформулирован в определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 20.05.2020 N 310-ЭС19-25907 и включен в пункт 3 Обзора судебной практики по делам, связанным с предоставлением земельных участков сельскохозяйственным организациям и крестьянским (фермерским) хозяйствам для ведения сельскохозяйственного производства, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 23.12.2020.

Вместе с тем, в рассматриваемом случае земельный участок предоставлен правопредшественнику общества по договору аренды от 12.09.2008, заключенному на торгах. В протоколе заседания аукционной комиссии от 09.09.2008 N 12 и в постановлении администрации от 12.09.2008 N 722 нашел отражение факт того, что правопредшественник общества предложил наибольший размер арендной платы, то есть в торгах принимало участие несколько претендентов. Договор аренды заключен на аукционе в период действия пункта 2 статьи 10 Закона N 101-ФЗ, предусматривавшего обязательность проведения торгов при поступлении нескольких заявлений о предоставлении в аренду земельного участка сельскохозяйственного назначения, поэтому он не мог быть возобновлен на неопределенный срок на основании пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса.

Действие договора аренды прекратилось в октябре 2013 года в связи с истечением его срока. Дополнительное соглашение от 17.09.2013 о продлении срока договора аренды на 49 лет до 25.10.2062 является недействительным (ничтожным). Общество обратилось в департамент с заявлением о заключении договора аренды земельного участка на новый срок по истечении срока ранее заключенного договора аренды. Использование им земельного участка без надлежащим образом оформленных арендных отношений не породило у него права на заключение договора аренды земельного участка на новый срок без проведения торгов на основании подпункта 31 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса. Поданное по истечении срока договора аренды заявление общества о предоставлении земельного участка в аренду на новый срок правомерно оставлено департаментом без удовлетворения. Суд кассационной инстанции учитывает сложившуюся в судебном округе практику разрешения споров по делам со схожими фактическими обстоятельствами (дела N А32-43160/2016, А32-40685/2017, А32-12211/2018), поддерживаемую Верховным Судом Российской Федерации (определение от 11.12.2019 N 308-ЭС19-24193).

Общество не лишено возможности заключить договор аренды земельного участка по общим правилам, установленным пунктом 1 статьи 39.6 Земельного кодекса. Применительно к обстоятельствам данного спора, предоставление земельного участка с использованием публичных процедур будет соответствовать установленным Земельным кодексом принципам эффективности, справедливости, публичности, открытости и прозрачности процедур предоставления земельных участков, гарантирует равный доступ всех лиц к приобретению публичных земель.

Обратные выводы суда апелляционной инстанций, явившиеся результатом неправильного применения названных нормативных положений, не привели к вынесению неправильного постановления, что с учетом доводов, содержащихся в кассационной жалобе, исключает возможность удовлетворения последней в силу норм статей 286, 287, 288 Арбитражного процессуального кодекса.

Руководствуясь статьями 274, 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.11.2021 по делу N А32-5142/2021 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья

В.А. Анциферов

Судьи

В.Е. Епифанов Е.Г. Соловьев