Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 22 марта 2022 г. N Ф08-418/22 по делу N А01-1063/2021

г. Краснодар

22 марта 2022 г.

Дело N А01-1063/2021

Резолютивная часть постановления объявлена 22 марта 2022 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 22 марта 2022 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Епифанова В.Е., судей Анциферова В.А. и Сидоровой И.В., при участии в судебном заседании от ответчика - общества с ограниченной ответственностью "Компаньон" (ИНН 0106003795, ОГРН 1020100823797) - Демьяненко А.В. (доверенность от 27.12.2021), в отсутствие истца - администрации муниципального образования "Яблоновское городское поселение" (ИНН 0106006387, ОГРН 1020100826118) и третьего лица - Ермаковой Эльвиры Сергеевны, извещенных о времени и месте судебного заседания, рассмотрев кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Яблоновское городское поселение" на решение Арбитражного суда Республики Адыгея от 14.09.2021 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.12.2021 по делу N А01-1063/2021, установил следующее.

Администрация муниципального образования "Яблоновское городское поселение" (далее - администрация) обратилась в арбитражный суд к обществу с ограниченной ответственностью "Компаньон" (далее - общество) с исковым заявлением, в котором просила взыскать задолженность по договору аренды земельного участка от 08.02.2020 N 01 в размере 2 234 791 рубля 98 копеек, пени в размере 73 859 рублей 84 копеек.

Требования основаны на положениях статей 309, 310, 395, 606, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс), статей 22, 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс). Иск мотивирован неисполнением обществом обязательства по внесению арендной платы за пользование земельным участком, находящимся в неразграниченной государственной собственности.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена Ермакова Э.С.

Решением Арбитражного суда Республики Адыгея от 14.09.2021, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.12.2021, иск удовлетворен частично. С общества в пользу администрации взыскана задолженность по арендным платежам в размере 2 234 791 рубля 98 копеек, пени в размере 73 643 рублей 16 копеек. В остальной части заявленных требований отказано.

Суды установили, что между администрацией (арендодатель) и Ермаковой Э.С. (арендатор) по итогам публичных процедур заключен договор от 08.02.2020 N 01 аренды земельного участка площадью 4030 кв. м с кадастровым номером 01:05:0000000:2366. По условиям договора участок из земель населенных пунктов, расположенный по адресу: Республика Адыгея, Тахтамукайский район, вдоль автодороги "Краснодар-Новороссийск" с левой стороны от поворота на а. Старобжегокай от Шапсугского перекрестка, предоставляется для строительства (автостоянки, гаражи). Договор действует с 08.02.2020 по 08.10.2022. Размер арендной платы в год составляет 2 039 274 рублей 55 копеек, она вносится арендатором ежеквартально в виде авансового платежа до 10 числа первого месяца квартала. Арендодатель по акту от 08.02.2020 передал по акту земельный участок в пользование арендатора. По договору уступки прав от 06.11.2020 Ермакова Э.С. переуступила права и обязанности арендатора земельного участка, вытекающие из договора аренды от 08.02.2020 N 01 обществу за 103 341 рубль 69 копеек. Общество приняло на себя все обязанности арендатора, в том числе по внесению арендных платежей (включая своевременно не уплаченные Ермаковой Э.С.). На момент подписания договора уступки расчет между сторонами произведен полностью. В Единый государственный реестр недвижимости (далее - ЕГРН) внесены сведения об обществе как арендаторе земельного участка площадью 4030 кв. м с кадастровым номером 01:05:0000000:2366. Поскольку арендатор не исполнил обязательство по внесению арендной платы, за ним образовалась задолженность за 2020 - 2021 годы в сумме 2 039 274 рублей 55 копеек. Администрация направила обществу претензию от 01.03.2021 N 817 о необходимости погасить образовавшуюся задолженность. Неисполнение обществом требований, содержащихся в претензии, послужило основанием для обращения администрации в арбитражный суд с исковым заявлением. При разрешении спора судебные инстанции руководствовались статьями 307, 330, 606, 607, 614 Гражданского кодекса, статьями 22, 39.7 Земельного кодекса, статьей 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" (далее - Жилищный кодекс), статьей 1 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости". Учтены также разъяснения, приведенные в пункте 26 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (далее - постановление от 17.11.2011 N 73). Суды установили, что по договору аренды от 08.02.2020 N 01 у общества имеется задолженность в размер 2 234 791 рубля 98 копеек. Возражая против заявленных требований, ответчик ссылался на то, что спорный участок входит в состав земель, являющихся общим имуществом собственников многоквартирных жилых домов. Отклоняя данный довод, суды исходили из того, что многоквартирные жилые дома возведены на иных земельных участках (с кадастровыми номерами 01:05:0200166:176 и 01:05:0200166:73). Земельный участок с кадастровым номером 01:05:0000000:2366 передавался в аренду для целей строительства (автостоянки, гаражи). Каких-либо надлежащих доказательств, подтверждающих, что арендуемый земельный участок с кадастровым номером 01:05:0000000:2366 сформирован (необходим) для целей эксплуатации многоквартирного дома, в материалы дела не представлено. Ссылки общества на цели заключения договора аренды от 08.02.2020 N 01, указанные в представленной проектной документации, сами по себе не свидетельствуют о том, что земельного участка с кадастровым номером 01:05:0000000:2366 необходим для целей эксплуатации многоквартирных домов. Напротив, данный участок формировался и предоставлялся в аренду для организации самостоятельного объекта (автостоянки), ответчик обратное не доказал. Исходя из установленных обстоятельств, судебные инстанции пришли к выводу о наличии оснований для удовлетворения требования администрации о взыскании с общества 2 039 274 рублей 55 копеек арендных платежей. Признав подготовленный истцом расчет договорной ответственности неправильным, суд первой инстанции произвел перерасчет неустойки, согласно которому ее размер составил 73 643 рубля 16 копеек. Указанная сумма взыскана с общества в пользу администрации.

Общество обжаловало решение и апелляционное постановление в кассационном порядке. Податель жалобы просит указанные акты отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении иска, ссылаясь на неправильное применение (нарушение) судами норм права, а также несоответствие судебных выводов фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. Жалоба мотивирована следующим. Суды пришли к необоснованным выводам о том, что земельный участок с кадастровым номером 01:05:0000000:2366 не выделялся для целей эксплуатации многоквартирного дома и не является частью общего имущества такого дома. Общество, исполняя требования СанПиН 2.1.2.2645-10, по договору от 08.02.2020 N 01 и договору перенайма от 06.11.2020 арендовало земельный участок с кадастровым номером 01:05:0000000:2366 для организации парковок жилого комплекса (корпусов 7, 11, 12 и 15). Указанный участок располагается в территориальной зоне ЖЗ.104 "Зона застройки многоэтажными жилыми домами". При этом общество иных целей, кроме организации парковки для жилого комплекса, не имело, оно не получало и не планировало получать никакой выгоды от того, что земельный участок находился у него в аренде. С момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в жилом комплексе общество утратило право на распоряжение этим земельным участком. Принимая во внимание положения статей 36 и 37 Жилищного кодекса, с момента возникновения у собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирном жилом доме общей долевой собственности на земельный участок под таким домом, договор аренды этого участка, заключенный застройщиком и администрацией, должен считаться прекратившимся на основании статьи 413 Гражданского кодекса. Это обусловлено тем, что возникновение права собственности на помещения влечет не только возникновение права общей долевой собственности на земельный участок, но и переход к собственникам помещений права аренды земельного участка. В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.01.2012 N 11642/11 и определении Верховного Суда Российской Федерации от 21.03.2018 N 305-КГ18-1112 изложена правовая позиция, согласно которой с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме земельный участок в силу закона поступает в долевую собственность собственников помещений в таком доме. Это происходит, даже если прекращение арендных прав застройщика на этот земельный участок не было зарегистрировано в ЕГРН. Проектная документация на строительство автостоянки (парковки) содержит ссылку на то, что проектируемый объект предназначен для постоянного хранения автомобилей жильцов группы жилых домов, расположенных на земельных участках с кадастровыми номерами 01:05:0200166:0073 и 01:05:0200166:176. В проектной документации жилого комплекса по ул. Шоссейной, 63, в пгт. Яблоновский, данный участок также указан. При этом администрация внесла изменения в разрешение на строительство жилого комплекса, указав в нем земельные участки, на которых общество ведет строительство жилого комплекса, в том числе, и спорный участок, подтверждая тем самым, что он относится к имуществу многоквартирного дома.

От истца и третьего лица отзывы на жалобу в суд округа не поступили.

В судебном заседании представитель ответчика поддерживал доводы кассационной жалобы, которую просил удовлетворить.

Истец и третье лицо, извещенные о времени и месте судебного заседания, явку представителей в окружной суд не обеспечили.

Изучив материалы дела и доводы жалобы, выслушав представителя общества, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа не находит оснований для отмены обжалуемых судебных актов.

Как видно из материалов дела и установлено судами, между администрацией (арендодатель) и Ермаковой Э.С. (арендатор) по итогам публичных процедур заключен договор от 08.02.2020 N 01 аренды земельного участка площадью 4030 кв. м с кадастровым номером 01:05:0000000:2366. По условиям договора участок из земель населенных пунктов, расположенный по адресу: Республика Адыгея, Тахтамукайский район, вдоль автодороги "Краснодар-Новороссийск" с левой стороны от поворота на а. Старобжегокай от Шапсугского перекрестка, предоставляется для строительства (автостоянки, гаражи). Договор действует с 08.02.2020 по 08.10.2022. Размер арендной платы в год составляет 2 039 274 рублей 55 копеек, она вносится арендатором ежеквартально в виде авансового платежа до 10 числа первого месяца квартала. По акту от 08.02.2020 арендодатель передал земельный участок в пользование арендатора.

По договору от 06.11.2020 Ермакова Э.С. переуступила права и обязанности арендатора земельного участка, вытекающие из договора от 08.02.2020 N 01 обществу за 103 341 рубль 69 копеек. Общество приняло на себя все обязанности арендатора, в том числе по внесению платежей (включая своевременно не уплаченную Ермаковой Э.С. арендную плату). На момент подписания договора уступки расчет между сторонами произведен полностью. В ЕГРН внесены сведения об обществе как арендаторе земельного участка площадью 4030 кв. м с кадастровым номером 01:05:0000000:2366.

Поскольку общество не исполняло обязательство по внесению арендной платы, за ним образовалась задолженность за 2020 - 2021 годы в сумме 2 039 274 рублей 55 копеек. Администрация направила обществу претензию от 01.03.2021 N 817 с требованием о погашении образовавшейся по договору аренды задолженности. Неисполнение обществом требований, содержащихся в претензии, послужило основанием для обращения администрации в арбитражный суд с исковым заявлением.

На основании части 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов, в порядке, установленном данным Кодексом.

Гражданское законодательство определяет правовое положение участников гражданского оборота и регулирует, в частности, договорные и иные обязательства (пункт 1 статьи 2 Гражданского кодекса).

Гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают из договоров или иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему (подпункт 1 пункта 1 статьи 8 Гражданского кодекса).

Защита гражданских прав осуществляется способами, закрепленными в статье 12 Гражданского кодекса, а также иными способами, предусмотренными законом. Способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения. Необходимым условием применения того или иного способа защиты гражданских прав является обеспечение восстановления нарушенного права (пункт 1 статьи 1 Гражданского кодекса).

Договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. К обязательствам, возникшим из договора, применяются общие положения об обязательствах (статьи 307 - 419), если иное не предусмотрено правилами данной главы и правилами об отдельных видах договоров, содержащимися в данном Кодексе (пункты 1, 3 статьи 420 Гражданского кодекса).

Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями (статья 309 Гражданского кодекса).

Исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой и другими способами, предусмотренными законом или договором. Неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения (пункт 1 статьи 329, пункт 1 статьи 330 Гражданского кодекса).

Граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами (пункты 1, 2 статьи 421 Гражданского кодекса).

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (статья 606 Гражданского кодекса).

Договор аренды заключается на срок, определенный договором. Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (пункт 1 статьи 610 пункт 1 статьи 611, пункт 1 статьи 614 Гражданского кодекса).

В соответствии с подпунктом 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса любое использование земли в Российской Федерации осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (платность использования земли). Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата (пункт 1 статьи 65 Земельного кодекса).

Согласно пункту 4 статьи 22 Земельного кодекса размер арендной платы за пользование земельным участком определяется договором аренды.

Исследовав представленные в материалы дела доказательства, оценив их по правилам статьи 71 Кодекса, судебные инстанции пришли к выводу о наличии оснований для удовлетворения требования администрации о взыскании с общества задолженности по арендной плате, возникшей из договора от 08.02.2020 N 01. Возражения общества о том, что арендные отношения прекращены в связи с тем, что земельный участок с кадастровым номером 01:05:0000000:2366 входит в состав земель, являющихся общим имуществом собственников многоквартирных жилых домов (статья 413 Гражданского кодекса), отклонены судами первой и апелляционной инстанций как не подтвержденные документально. Многоквартирные дома возведены на земельных участках с кадастровыми номерами 01:05:0200166:176 и 01:05:0200166:73. Участок с кадастровым номером 01:05:0000000:2366 передавался в аренду для иных целей (строительства автостоянки, гаражей). Каких-либо надлежащих доказательств, подтверждающих, что арендуемый обществом земельный участок сформирован (необходим) для эксплуатации жилого многоквартирного дома, в материалы дела не представлено. Напротив, имеющиеся в деле документы свидетельствуют о том, что земельный участок с кадастровым номером 01:05:0000000:2366 формировался и предоставлялся в аренду для организации (строительства) самостоятельного объекта (автостоянки, гаражей). Поэтому судебные инстанции удовлетворили требование администрации о взыскании с общества долга по арендной плате. Требование истца о взыскании с ответчика договорной неустойки удовлетворено частично в связи с неправильным ее расчетом, выполненным администрацией.

Кассационная инстанция проверяет законность судебных актов, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в жалобе и возражениях на нее (часть 1 статьи 286 Кодекса).

В кассационной жалобе общество приводит доводы, которые приводило в судах первой и апелляционной инстанций (спорный участок входит в состав земель, являющихся общим имуществом собственников многоквартирных жилых домов). Указанные доводы проверялись судами при разрешении спора и отклонены в связи с отсутствием в материалах дела надлежащих доказательств, подтверждающих, что земельный участок с кадастровым номером 01:05:0000000:2366 сформирован (необходим) для целей эксплуатации многоквартирных домов. Общество, полагая, что арендные отношения прекращены (статья 413 Гражданского кодекса), не учитывает, что разъяснения, изложенные в пункте 26 постановления от 17.11.2011 N 73 (в редакции постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2013 N 13), касаются споров в отношении земельных участков, переданных в аренду для целей строительства многоквартирных жилых домов. Земельный участок с кадастровым номером 01:05:0000000:2366 предоставлялся в аренду для целей строительства (автостоянки, гаражи). Ссылки общества на проектную документацию строительства автостоянки 2021 года (т. 1, л. д. 61 - 67) также не приняты судебными инстанциями в качестве обстоятельства, достоверно подтверждающего, что данный участок необходим для эксплуатации многоквартирных домов. Жилые дома сданы в эксплуатацию в марте 2020 года (через месяц после заключения договора аренды), они возведены на земельных участках с кадастровыми номерами 01:05:0200166:176 и 01:05:0200166:73 (т. 1, л. д. 92 - 95). Каких-либо надлежащих доказательств, подтверждающих относимость земельного участка с кадастровым номером 01:05:0000000:2366 к строительству многоквартирных жилых домов, материалы дела не содержат. В этой связи суд округа не усматривает противоречий между выводами о применении норм права и установленными судами при разрешении спора фактическими обстоятельствами, либо неправильного определения ими характера спорного материального правоотношения. Исполнена судебными инстанциями и обязанность по определению обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения спора. Нарушений норм процессуального права при исследовании и оценке доказательств, приведших к судебной ошибке (часть 3 статьи 288 Кодекса), не допущено. Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены решения и апелляционного постановления в любом случае (часть 4 статьи 288 Кодекса), также не установлено. С учетом изложенного, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа не усматривает оснований для отмены обжалуемых судебных актов.

Государственная пошлина уплачена обществом в доход федерального бюджета при подаче кассационной жалобы (платежное поручение от 28.12.2021 N 144).

Руководствуясь статьями 274, 284, 286, 287 и 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Адыгея от 14.09.2021 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.12.2021 по делу N А01-1063/2021 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий

В.Е. Епифанов

Судьи

В.А. Анциферов И.В. Сидорова