Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 1 апреля 2022 г. N Ф08-662/22 по делу N А32-3901/2021

г. Краснодар

01 апреля 2022 г.

Дело N А32-3901/2021

Резолютивная часть постановления объявлена 30 марта 2022 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 01 апреля 2022 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Анциферова В.А., судей Мещерина А.И. и Сидоровой И.В. при участии в судебном заседании от истца - индивидуального предпринимателя главы крестьянского (фермерского) хозяйства Смирнова Александра Константиновича (ИНН 233000888227, ОГРНИП 308233009200026) - Кузнецова Д.В. (доверенность от 25.11.2020), от ответчика - департамента имущественных отношений Краснодарского края (ИНН 2308077553, ОГРН 1022301228399) - Шапаренко К.А. (доверенность от 30.12.2021), рассмотрев кассационную жалобу департамента имущественных отношений Краснодарского края на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 01.10.2021 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.12.2021 по делу N А32-3901/2021, установил следующее.

Индивидуальный предприниматель глава крестьянского (фермерского) хозяйства Смирнов Александр Константинович (далее - предприниматель) обратился в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к департаменту имущественных отношений Краснодарского края об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора от 09.11.2020 N 1394 купли-продажи земельного участка площадью 208 569 кв. м с кадастровым номером 23:07:0202007:19, расположенного по адресу: Краснодарский край, р-н Динской, в границах ФГУ СП МО РФ "Рассвет", участок N 10, относящегося к категории земель сельскохозяйственного назначения, с разрешенным использованием для сельскохозяйственного производства (далее - земельный участок, договор купли-продажи), путем определения цены выкупа земельного участка по состоянию на 24.12.2015 с учетом его использования на праве аренды более 15 лет в размере 668 354 рублей 90 копеек, что составляет 20% от его кадастровой стоимости (с учетом изменения предмета иска в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации; далее - Арбитражный процессуальный кодекс).

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 01.10.2021, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.12.2021, цена выкупа земельного участка определена в размере 668 319 рублей 65 копеек. Судебные акты мотивированы следующим. Предприниматель выразил намерение приобрести земельный участок в собственность в 2015 году. Действовавшим на момент подачи заявления региональным нормативным актом на предпринимателя, использующего земельный участок более 15 лет (с 1997 года), распространялась льгота по выкупной стоимости. Предприниматель был вправе приобрести земельный участок по цене, равной 20% от его кадастровой стоимости.

Департамент, обжаловав решение Арбитражного суда Краснодарского края от 01.10.2021 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.12.2021 в порядке, определенном нормами главы 35 Арбитражного процессуального кодекса, привел следующие основания проверки законности судебных актов. В 2015 году предпринимателю было отказано в предоставлении в собственность за плату земельного участка. Отказ предпринимателем не оспорен. Решениями Арбитражного суда Краснодарского края от 10.06.2017 по делу N А32-30232/2016 и от 25.06.2018 по делу N А32-38154/2017 предпринимателю отказано в признании незаконными решений департамента об отказе утверждении схем раздела земельного участка в связи с их несоответствием действующим нормативным требованиям. Заявление о предоставлении земельного участка в собственность предприниматель подал после 31.12.2018, то есть за пределами льготного периода. Цена выкупа земельного участка должна быть определена в размере его кадастровой стоимости. Предприниматель преследует цель продления льготного порядка. Он не реализовал имевшуюся у него возможность выкупа земельного участка путем предварительного согласования его предоставления.

В отзыве на кассационную жалобу предприниматель указывает на соответствие обжалуемых судебных актов результатам рассмотрения судами ранее возникших между сторонами споров, необходимость применения льготной цены выкупа земельного участка, предусмотренной нормативными актами, действовавшими в момент первоначального обращения в департамент.

Исследовав материалы дела, изучив доводы кассационной жалобы и отзыва на нее, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа не находит оснований для изменения либо отмены обжалуемых судебных актов.

Судами первой и апелляционной инстанций установлено, что на основании постановления главы администрации Динского района от 17.12.1996 N 580-п администрация Динского района (арендодатель) и предприниматель (арендатор) заключили на 5 лет договор от 11.02.1997 N 1049 аренды земельного участка, площадь которого составляла 327 000 кв. м, в том числе 201 700 кв. м пашни, 125 300 кв. м пастбищ. Земельный участок поставлен на кадастровый учет 17.12.2012, в отношении него 19.06.2013 зарегистрировано право собственности Краснодарского края.

Предприниматель обратился в департамент с заявлением от 24.12.2015 о приобретении в земельного участка собственность. Письмом от 22.01.2016 N 52-856/16-32.20 департамент известил предпринимателя о принятом решении об отказе в выкупе земельного участка ввиду наличия на его частях под опор линий электропередачи, кабеля связи и охранных зон данных объектов.

Намереваясь выкупить земельный участок, предприниматель обеспечил проведение кадастровых работ. Раздел земельного участка предполагалось произвести в целях образования участков площадью 14 373 кв. м под охранными зонами объектов электроэнергетики и устранения ограничений в обороте земельного участка, площадь которого подлежала уменьшению до 194 207 кв. м.

Предприниматель обратился в департамент с заявлением от 21.07.2016 об утверждении соответствующей схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории (схемы раздела). Письмом от 19.18.2016 N 52-21363/16-37.06 департамент известил предпринимателя о принятом решении об отказе в утверждении схемы расположения земельного участка ввиду отсутствия обоснования площади 14 373 кв. м образуемого земельного участка в границах охранных зон, непредставления письменного согласия собственников расположенного на арендуемом земельном участке недвижимого имущества и несоответствия представленной схемы форме, формату или требованиям к ее подготовке. Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 10.06.2017 по делу N А32-30232/2016 предпринимателю отказано в признании незаконным решения департамента, выраженного в письме от 19.18.2016 N 52-21363/16-37.06 судом установлено расположение на земельном участке опор электросетевого комплекса ПС-35/10 кВ "Ново-Титаровская" с ПС и ВЛ, принадлежащего на праве собственности публичному акционерному обществу "Кубаньэнерго" (далее - энергоснабжающая организация).

Предприниматель представил в департамент согласие в письменной форме энергоснабжающей организации от 19.07.2017 на раздел земельного участка, полученное до обращения в департамент с заявлением об утверждении схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории. Письмом от 29.08.2017 N 52-29687/17-37-07 департамент уведомил предпринимателя о принятом решении об отказе в утверждении схемы расположения земельного участка в связи с необеспеченностью доступа к нему с территории общего пользования.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 25.06.2018 по делу N А32-38154/2017 предпринимателю отказано в признании незаконным выраженного в письме департамента от 29.08.2017 N 52-29687/17-37-07 решения об отказе в утверждении схемы раздела земельного участка. Суд установил, что на земельном участке расположена не принадлежащая заявителю опора линии электропередачи, под которой самостоятельный участок не сформирован. Имеющееся препятствие в выкупе земельного участка признано устранимым путем образования участка под названным объектом и перевода участка в категорию земель промышленности, энергетики.

Предприниматель на основании согласия энергоснабжающей организации, выраженного в письме от 19.07.2017, произвел раздел арендуемого земельного участка и обратился в Управления Росреестра с заявлением от 27.06.2019 об осуществлении кадастрового учета и регистрации права собственности Краснодарского края на выделенный земельный участок. По заявлению предпринимателя приказом департамента от 29.08.2018 N 1903 утверждена схема расположения на кадастровом плане территории земельного участка площадью 11 кв. м, которому присвоен кадастровый номер 23:07:0202007:24 и в отношении которого 09.07.2019 зарегистрировано право собственности Краснодарского края.

Предприниматель обратился в департамент с заявлением о предоставлении земельного участка в измененных границах в собственность без проведения торгов. Письмом от 16.09.2019 N 52-36673/19-32-12 департамент уведомил предпринимателя о принятом решении об отказе в предоставлении в собственность земельного участка без проведения торгов. Решение мотивировано отсутствием зарегистрированного в Едином государственном реестре недвижимости права аренды на земельный участок, несоответствием его площади первоначальной площади земельного участка на момент заключения договора аренды в 1997 году, нетождественностью участков.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 27.03.2020 по делу N А32-46155/2019, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.05.2019 и постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 01.09.2020, выраженное в письме департамента от 16.09.2019 N 52-36673/19-32-12 решение об отказе в предоставлении предпринимателю земельного участка в собственность за плату без проведения торгов признано незаконным. Департамент присужден к подготовке и направлению предпринимателю подписанного проекта договора купли-продажи земельного участка. Суды установили фактическое нахождение земельного участка в аренде у предпринимателя с 1997 года.

Во исполнение данного судебного решения департамент 23.11.2020 направил предпринимателю для подписания проект договора купли-продажи, указав в нем выкупную стоимость земельного участка в размере его кадастровой стоимости - 3 341 774 рубля 48 копеек. Полагая выкупную стоимость земельного участка завышенной, предприниматель направил в департамент протокол разногласий. С учетом использования им земельного участка на праве аренды более 15 лет цена выкупа определена в размере 395 642 рублей 89 копеек, составляющих 20% от кадастровой стоимости.

Названные обстоятельства послужили основаниями обращения предпринимателя в арбитражный суд. Законность решения и постановления арбитражных судов первой и апелляционной инстанций проверяется исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, с учетом установленных статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса пределов рассмотрения дела в арбитражном суде кассационной инстанции.

Защита гражданских прав осуществляется способами, закрепленными в статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации; далее - Гражданский кодекс), а также иными предусмотренными законом способами. Способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения. Необходимым условием применения того или иного способа защиты гражданских прав является обеспечение восстановления нарушенного права (пункт 1 статьи 1 Гражданского кодекса).

Нормами Гражданского кодекса определено, что условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами. Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения (пункт 4 статьи 421, статья 422). Исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления (статья 425).

Когда заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда. В этом случае условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда. Разногласия, которые возникли при заключении договора и не были переданы на рассмотрение суда в течение шести месяцев с момента их возникновения, не подлежат урегулированию в судебном порядке (статьи 445, 446 Гражданского кодекса).

В соответствии с пунктом 6 статьи 27 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс) в применимой к рассматриваемым отношениям редакции, оборот земель сельскохозяйственного назначения регулируется Федеральным законом от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (далее - Закон N 101-ФЗ). Законом N 101-ФЗ установлено, что правовое регулирование отношений в области оборота земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения осуществляется Конституцией Российской Федерации, Земельным кодексом, Гражданским кодексом, Законом N 101-ФЗ, другими федеральными законами, а также принимаемыми в соответствии с ними иными нормативными правовыми актами Российской Федерации и законами субъектов Российской Федерации (пункт 2 статьи 1). Принятие субъектами Российской Федерации законов и иных нормативных правовых актов, содержащих дополнительные правила и ограничения оборота земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, не допускается (пункт 5 статьи 1).

Гражданин или юридическое лицо, которым земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен в аренду и в отношении которых у уполномоченных органов отсутствует информация о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях земельного законодательства, вправе приобрести такой земельный участок в собственность в случае и в порядке, которые предусмотрены Земельным кодексом (пункт 4 статьи 10).

Подпунктом 9 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса предусмотрена возможность продажи без проведения торгов земельных участков, предназначенных для ведения сельскохозяйственного производства и переданных в аренду гражданину или юридическому лицу, этим лицам по истечении трех лет с момента заключения договора аренды с ними. Обязательными условиями реализации такой возможности определены отсутствия у уполномоченного органа информации о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях земельного законодательства при использовании земельного участка и подача этими лицами заявления о заключении договора купли-продажи земельного участка до дня истечения срока договора аренды. Подпунктом 2 пункта 2 статьи 39.4 Земельного кодекса установление порядка определения цены такого земельного участка, находящегося в региональной собственности, при заключении договора купли-продажи без проведения торгов отнесено к компетенции региональных органов государственной власти.

Порядок приватизации земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности на территории Краснодарского края регулируется Законом Краснодарского края от 05.11.2002 N 532-КЗ "Об основах регулирования земельных отношений в Краснодарском крае", статьей 21 которого предусмотрена возможность приобретения гражданами и юридическими лицами арендованных ими земельных участков по истечении трех лет с момента заключения договора аренды при условии надлежащего их использования по цене, определенной в порядке, установленном высшим исполнительным органом государственной власти Краснодарского края. Расчет срока аренды земельного участка предусматривает совокупность срока действующего договора аренды и срока (сроков) ранее оконченного (оконченных) договора (договоров) аренды данного земельного участка арендатором.

Действовавшей в момент первоначального обращения предпринимателя в департамент частью 8 подпункта 2.1 раздела 2 утвержденного постановлением губернатора от 25.03.2015 N 226 Порядка определения цены земельных участков предусматривалось, что в случае аренды земельного участка в течение 15 лет при условии надлежащего использования этого участка граждане или юридические лица приобретают его в собственность по цене, равной двадцати процентам от кадастровой стоимости земельного участка. В срок аренды земельного участка включается совокупность срока действующего договора аренды и срока (сроков) ранее оконченного (оконченных) договора (договоров) аренды данного земельного участка арендатором.

Оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса имеющиеся в деле доказательства, правильно применив вышеприведенные нормативные положения и разъяснения высшей судебной инстанции, суды первой и апелляционной инстанции обоснованно заключили о следующем. Принимая во внимание конкретные обстоятельства данного дела, учитывая, что на момент обращения с первоначальным заявлением о выкупе земельного участка в 2015 году предприниматель использовал его на праве аренды более 15 лет (с 1997 года), у него имелось право на применение льготной выкупной цены в размере двадцати процентов от кадастровой стоимости земельного участка. По заявлению предпринимателя подготовлена схема раздела исходного земельного участка в связи с расположением в его границах объектов электросетевого хозяйства. Основания для отказа предпринимателю в предоставлении земельного участка в собственность по выкупной цене, равной 20 процентам от кадастровой стоимости земельного участка, отсутствуют.

В условиях допущенных при заключении договора аренды уполномоченным на распоряжение земельным участком органом процедурных нарушений, не повлекших нарушение прав и законных интересов третьих лиц, при оценке этого договора следует учитывать, что такие нарушения допущены самим органом, который мог и должен был предпринимать все предусмотренные законом меры для выполнения своих обязанностей. При регулировании гражданско-правовых отношений между публично-правовым образованием (арендодателем) и добросовестной стороной (арендатором) справедливым является переложение неблагоприятных последствий на публично-правовое образование. Данный правовой подход, ранее сформулированный в Постановлении Конституционного Суда Российской Федерации от 22.06.2017 N 16-П, применительно к земельным отношениям приведен в определении Верховного Суда Российской Федерации от 23.12.2019 N 308-ЭС19-19765.

Цена выкупа должна определяться в порядке, предусмотренном законодательством, которое действовало в период подачи истцом заявления о предоставлении земельного участка, что соответствует принципу равенства участников гражданских правоотношений, которым законодатель предоставил право выкупить земельный участок по специальной цене. Аналогичная позиция изложена в определениях Верховного суда Российской Федерации от 14.03.2016 N 305-ЭС15-16104, от 29.04.2016 N 305-КГ15-19738).

В рассматриваемом случае уполномоченным органом при образовании земельного участка в его состав были включены участки под опорами линии электропередачи, что повлекло принятие департаментом оспоренного в рамках другого дела решения. Названные нарушения допущены органом, который мог и должен был предпринять, но не предпринял меры по недопущению нарушения прав предпринимателя на приватизацию земельного участка в период действия льготного порядка выкупа.

При регулировании спорных отношений суды первой и апелляционной инстанций сочли справедливым переложение неблагоприятных последствий названных нарушений не на предпринимателя как добросовестную сторону в спорных правоотношениях, а на публично-правовое образование. Такой подход соответствует приведенной позиции Конституционного Суда Российской Федерации, поддерживаемой Верховным Судом Российской Федерации.

Доводы кассационной жалобы названные выводы не опровергают и направлены в части на установление обстоятельств, не установленных судами первой и апелляционной инстанций или отвергнутых ими как не подтвержденных доказательствами. Переоценка судом кассационной инстанции доказательств по делу, то есть приведение иных по сравнению со сделанными судами первой и апелляционной инстанций выводов относительно того, какие обстоятельства по делу можно считать установленными исходя из иной оценки доказательств, не допускается (пункт 32 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2020 N 13 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде кассационной инстанции").

Соответствие выводов арбитражных судов первой и апелляционной инстанций о применении норм права установленным ими по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, правильное применение норм материального права и норм процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемых судебных актов в совокупности с учетом доводов, содержащихся в кассационной жалобе, исключают возможность удовлетворения последней в силу норм статей 286, 287, 288 Арбитражного процессуального кодекса.

Руководствуясь статьями 274, 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 01.10.2021 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.12.2021 по делу N А32-3901/2021 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья

В.А. Анциферов

Судьи

А.И. Мещерин И.В. Сидорова