Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 21 июня 2022 г. N Ф08-4538/22 по делу N А63-17624/2020

г. Краснодар

21 июня 2022 г.

Дело N А63-17624/2020

Резолютивная часть постановления объявлена 14 июня 2022 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 21 июня 2022 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Сидоровой И.В., судей Епифанова В.Е. и Мещерина А.И., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Зубко А.Н., с участием в судебном заседании с использованием систем видеоконференц-связи, при содействии Арбитражного суда Ставропольского края, от третьего лица - администрации города Невинномысска - Фроловой Л.В. (доверенность от 13.08.2021), в отсутствие истца - Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Ставропольском крае, ответчика - общества с ограниченной ответственностью "Вектор-М" (ИНН 2635822744, ОГРН 1132651019687), третьего лица - акционерного общества "Реконструкция" (ИНН 2635229485, ОГРН 1172651016120), извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Ставропольском крае на решение Арбитражного суда Ставропольского края от 06.12.2021 и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.02.2022 по делу N А63-17624/2020, установил следующее.

Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Ставропольском крае (далее - территориальное управление) обратилось в Арбитражный суд Ставропольского края с иском к ООО "Вектор-М" (далее - общество) о расторжении договора аренды недвижимого имущества от 28.02.2017 - нежилого здания (литера А) с кадастровым номером 26:16:040603:119 площадью 184,8 кв. м, расположенного по адресу: Ставропольский край, г. Невинномысск, ул. Гагарина, 1-а; возложении на общество обязанности по возврату территориальному управлению нежилого здания по акту приема-передачи, в течение 30 дней, с момента вступления судебного решения в законную силу.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены администрация г. Невинномысска (далее - администрация) и АО "Реконструкция".

Решением от 06.12.2021, оставленным без изменения постановлением суда апелляционной инстанции от 17.02.2022, в удовлетворении исковых требований отказано. При разрешении спора суды руководствовались экспертным заключением ФБУ "Северо-Кавказский региональный центр судебной экспертизы" от 12.10.2021 N 1790/8-3, согласно которому определение полного перечня строительно-монтажных и ремонтных работ, необходимых для восстановления работоспособного технического состояния нежилого здания с кадастровым номером 26:16:040603:119, возможно после разработки специализированной организацией проектного решения, а также изготовления проектно-сметной документации. Восстановить работоспособное техническое состояние нежилого здания с кадастровым номером 26:16:040603:119 в рамках проведения работ по текущему ремонту, не представляется возможным, требуется капитальный ремонт, для проведения которого необходимо согласие арендодателя. Однако, территориальное управление потребовало расторжения договора аренды по основанию не проведения текущего ремонта, не согласовав проведение ремонта капитального. Суды приняли во внимание вступившие в законную силу судебные акты по делу N А63-12301/2018, в рамках которого территориальному управлению отказано в удовлетворении заявленных требований о признании недействительным договора аренды от 28.02.2017 и применении последствий недействительности сделки в виде обязания общества возвратить объект аренды - нежилое здание с кадастровым номером 26:16:040603:119. При этом за весь период аренды общество как арендатор добросовестно вносило арендные платежи, обращалось к территориальному управлению за согласованием проведения капитального ремонта и предоставлением земельного участка под зданием в аренду, однако, такого согласия не получило. Действия территориального управления по расторжению договора аренды, а также поведение, препятствующее арендатору провести капитальный ремонт, с учетом получения арендных платежей, носят признаки злоупотребления правом.

В кассационной жалобе территориальное управление просит решение от 06.12.2021 и апелляционное постановление от 17.02.2022 отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований, указывая, что состояние спорного объекта на момент заключения договора аренды в 2017 году подтверждается актом приема-передачи недвижимого имущества от 28.02.2017, подписанным сторонами, в котором указано, что объект аренды передан в состоянии, позволяющем его нормальную эксплуатацию. Согласно выводам эксперта, содержащимся в экспертном заключении от 12.10.2021 N 1790/8-3, износ объекта исследования на дату проведения осмотра - 75%, техническое состояние конструктивных элементов здания (литера А): несущих - аварийное, ненесущих - весьма ветхое. Такое состояние объекта недвижимости свидетельствует об утрате арендатором интереса в аренде имущества, поскольку с 2017 года ответчик фактически не предпринимал меры по предотвращению данного состояния. Общество является недобросовестным арендатором, что служит основанием для расторжения договора аренды в судебном порядке.

В отзыве на кассационную жалобу администрация полностью разделяет позицию территориального управления, ссылаясь на незаконность судебных актов.

В судебном заседании, проведенном с использованием видеоконференц-связи, представитель администрации поддержал доводы, изложенные в отзыве на кассационную жалобу, просил состоявшиеся судебные акты отменить, требования территориального управления удовлетворить.

Территориальное управление, общество, а также АО "Реконструкция" явку процессуальных представителей в суд округа не обеспечили, извещены надлежащим образом в соответствии со статьями 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс). Судебное разбирательство проведено в порядке части 3 статьи 284 Кодекса.

Изучив материалы дела, доводы, приведенные в кассационной жалобе и отзыве, выслушав представителя администрации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что жалоба удовлетворению не подлежит с учетом следующего.

Как видно из материалов дела, нежилое здание площадью 184,8 кв. м (кадастровый номер 26:16:040603:119), расположенное по адресу: г. Невинномысск, ул. Гагарина, 1-а, принадлежит на праве собственности Российской Федерации (регистрационная запись от 11.08.2010 N 26-26-22/020/2012-384; т. 1, л. д. 76).

На основании распоряжения территориального управления от 19.03.2012 N 251 "О закреплении федерального имущества на праве хозяйственного ведения за федеральным государственным унитарным предприятием "Реконструкция"" указанное здание предоставлено предприятию на праве хозяйственного ведения, о чем в ЕГРН внесена запись от 04.07.2012 N 26-26-01/020/2012-991.

30 декабря 2016 года территориальное управление издало распоряжение N 1252 "Об условиях приватизации федерального государственного унитарного предприятия "Реконструкция"", согласно которому предприятие подлежало приватизации путем преобразования в АО "Реконструкция". Нежилое здание площадью 184,8 кв. м (кадастровый номер 26:16:040603:119), расположенное по адресу: г. Невинномысск, ул. Гагарина, 1-а, включено в перечень объектов, не подлежащих приватизации в составе имущественного комплекса ФГУП "Реконструкция"; указано на изъятие данного объекта в казну в целях последующего включения в программу приватизации.

На основании протокола от 28.02.2017 N 1 аукционной комиссии ФГУП "Реконструкция" (арендодатель) и общество (арендатор) заключили договор аренды от 28.02.2017 нежилого здания площадью 184,8 кв. м (кадастровый номер 26:16:040603:119), расположенного по адресу: г. Невинномысск, ул. Гагарина, 1-а (т. 1, л. д. 60 - 64). По акту от 28.02.2017 приема-передачи объект аренды передан обществу (т. 1, л. д. 87). Договор зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю (запись о регистрации от 11.04.2017 N 26:16:040603:119-26/015/2017).

Согласно пункту 2.1 договора недвижимое имущество передано арендатору в состоянии, позволяющем его нормальную эксплуатацию в соответствии с пунктом 1.1 договора. Размер арендной платы составляет 10 тыс. рублей в месяц. За пользование недвижимым имуществом арендатор ежемесячно авансовым платежом, не позднее 10-го числа текущего месяца, перечисляет на расчетный счет арендодателя арендную плату (пункт 3.1). В соответствии с подпунктами 4.2.2, 4.2.5, 4.2.7, 4.2.9 договора арендатор обязан поддерживать недвижимое имущество в технически исправном состоянии; незамедлительно извещать арендодателя обо всех возникающих обстоятельствах, угрожающих гибелью или повреждением арендованного недвижимого имущества; соблюдать санитарно-эпидемиологические нормы и правила, следить за санитарно-эпидемиологическим состоянием недвижимого имущества и прилегающей территории; своевременно производить за свой счет текущий ремонт арендуемых помещений, а также нести иные расходы по его содержанию.

Срок аренды договора установлен с 28.02.2017 по 27.02.2066 (пункт 7.1).

Договор может быть изменен (расторгнут) по основаниям и в порядке, предусмотренном Гражданским кодексом Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс), а также арендодателем в одностороннем порядке путем направления арендатору письменного уведомления о расторжении за 30 дней до предполагаемой даты расторжения договора (пункт 7.2).

29 ноября 2017 года территориальное управление, общество и АО "Реконструкция" заключили дополнительное соглашение, на основании которого произведена замена арендодателя по договору от 28.02.2017 аренды недвижимого имущества, соглашение зарегистрировано в установленном порядке 06.04.2018.

16 апреля 2018 года общество направило территориальному управлению письмо о предоставлении земельного участка с кадастровым номером 26:16:040603:36 в аренду на 49 лет согласно договору от 28.02.2017 (т. 1, л. д. 77).

Письмом от 29.05.2018 N 4109/ОН (т. 1, л. д. 78) территориальное управление указало, что общество не привело основания для предоставления земельного участка без проведения торгов из числа, предусмотренных пунктом 2 статьи 39.3, статьей 39.5, пунктом 2 статьи 39.6 или пунктом 2 статьи 39.10 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс). Также в адрес территориального управления обратилась администрация по вопросу передачи части земельного участка с кадастровым номером 26:16:040603:36 в муниципальную собственность для планирования развития территории города.

Земельный участок с кадастровым номером 26:16:040603:36 площадью 1158+/-12,5 кв. м, по адресу: Ставропольский край, г. Невинномысск, ул. Гагарина, 1-а, разделен; земельный участок с видом разрешенного использования - для обеспечения деятельности батальона ДПС ГИБДД, с кадастровым номером 26:16:040603:1014 площадью 304+/-6 кв. м передан в муниципальную собственность.

2 марта 2020 года в адрес территориального управления общество направило заявление N 3 о предоставлении согласия арендодателя на выполнение работ по капитальному ремонту здания (т. 1, л. д. 70).

24 марта 2020 года в адрес территориального управления администрация направила письмо N 1490-05, в котором указала, что в результате мероприятий муниципального земельного контроля установлены нарушения по сохранности и содержанию здания (кадастровый номер 26:16:040603:119): не соблюдены санитарно-эпидемиологические нормы и правила (т. 1, л. д. 68, 69).

14 апреля 2020 года территориальное управление направило в адрес общества уведомление N 26-КА-04-2392, в котором указало на систематическое нарушение условий договора аренды нежилого здания, а именно: не производится уборка и благоустройство прилегающей к зданию территории; не производится текущий ремонт; не принимаются меры по сохранности, содержанию нежилого здания; не обеспечивается пожарная и электрическая безопасность имущества; не соблюдаются санитарно-эпидемиологические нормы и правила (т. 1, л. д. 71, 72).

28 июля 2020 года директору общества вручено соглашение о расторжении договора аренды от 28.02.2017.

Полагая, что нарушения условий договора арендатором не устранены, арендные отношения в добровольном порядке не прекращены, территориальное управление предъявило иск в арбитражный суд.

Законность решения и постановления арбитражных судов первой и апелляционной инстанций проверяется исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, с учетом установленных статьей 286 Кодекса пределов рассмотрения дела в арбитражном суде кассационной инстанции.

Защита гражданских прав осуществляется способами, закрепленными в статье 12 Гражданского кодекса, а также иными способами, предусмотренными законом. Способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения. Необходимым условием применения того или иного способа защиты гражданских прав является обеспечение восстановления нарушенного права (пункт 1 статьи 1 Гражданского кодекса).

Договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. Граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами (пункт 1 статьи 420, пункты 1, 2 статьи 421 Гражданского кодекса).

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование. Договор аренды заключается на срок, определенный договором. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (статьи 606, 610, 614 Гражданского кодекса).

Расторжение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором (пункт 1 статьи 450 Гражданского кодекса).

По требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных данным Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (пункт 2 статьи 450 Гражданского кодекса).

Статья 619 Гражданского кодекса закрепляет, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом, в том числе в случае, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями или существенно ухудшает имущество.

Требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок (пункт 2 статьи 452 Гражданского кодекса).

Исследовав представленные в материалы дела доказательства, оценив их по правилам статьи 71 Кодекса, приняв во внимание экспертное заключение от 12.10.2021 N 1790/8-3, а также обстоятельства вступивших в законную силу судебных актов по делу N А63-12301/2018, судебные инстанции пришли к выводу об отсутствии законных оснований для удовлетворения исковых требований. Суды указали, что восстановить работоспособное техническое состояние нежилого здания с кадастровым номером 26:16:040603:119 в рамках проведения работ по текущему ремонту, не представляется возможным, необходим ремонт капитальный, для проведения которого требуется согласие арендодателя. Не согласовав проведение капитального ремонта, арендодатель потребовал расторжения договора аренды по основанию не проведения ремонта текущего (что не может служить основанием расторжения договора). За весь период аренды общество как арендатор добросовестно вносило арендные платежи, обращалось к территориальному управлению за согласованием проведения капитального ремонта и предоставлением земельного участка под зданием в аренду. В действиях арендодателя по расторжению договора аренды и воспрепятствованию проведению капитального ремонта с одной стороны, и получению арендных платежей - с другой суды усмотрели признаки злоупотребления правом (статья 10 Гражданского кодекса) и отказали в иске.

Доводы, приведенные истцом в кассационной жалобе, не опровергают выводы судебных инстанций по существу спора, не свидетельствуют о наличии оснований для досрочного расторжения договора аренды от 28.02.2017 в соответствии с положениями статей 450 и 619 Гражданского кодекса. Противоречий между выводами о применении норм права и установленными судебными инстанциями фактическими обстоятельствами, либо неправильного определения характера спорного материального правоотношения, не усматривается.

Нормы материального права применены судебными инстанциями правильно. Нарушений процессуальных норм, влекущих отмену решения и (или) апелляционного постановления в любом случае (часть 4 статьи 288 Кодекса), не установлено.

Руководствуясь статьями 274, 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ставропольского края от 06.12.2021 и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.02.2022 по делу N А63-17624/2020 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

И.В. Сидорова

Судьи

В.Е. Епифанов А.И. Мещерин