Постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17 февраля 2022 г. N 16АП-122/22 по делу N А63-17624/2020

г. Ессентуки

17 февраля 2022 г.

Дело N А63-17624/2020

Резолютивная часть постановления объявлена 14.02.2022.

Полный текст постановления изготовлен 17.02.2022.

Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего Семенова М.У., судей Сомова Е.Г., Цигельникова И.А., при ведении протокола судебного заседания секретарем Афанасовым К.Б., в отсутствие лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом о дате, времени и месте судебного заседания, рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Ставропольском крае и администрации города Невинномысска на решение Арбитражного суда Ставропольского края от 06.12.2021 по делу N А63-17624/2020,

УСТАНОВИЛ:

Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Ставропольском крае, ОГРН 1102635006462, г. Ставрополь (далее - истец, территориальное управление) обратилось в Арбитражный суд Ставропольского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Вектор-М" (далее - ответчик, общество, ООО "Вектор-М") о расторжении договора аренды недвижимого имущества от 28.02.2017 нежилого здания с кадастровым номером 26:16:040603:119, общей площадью 184,8 кв.м, литера А, расположенного по адресу: Ставропольский край, г. Невинномысск, ул. Гагарина, д. 1-а, об обязании возвратить по акту-приема передачи в течение 30 дней с момента вступления решения в законную силу объект недвижимого имущества - нежилое здание с кадастровым номером 26:16:040603:119, общей площадью 184,8 кв.м, литера А, расположенный по адресу: г. Невинномысск, ул. Гагарина, 1-а.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: администрация г. Невинномысска (далее - администрация) и акционерное общество "Реконструкция".

Решением Арбитражного суда Ставропольского края от 06.12.2021 в удовлетворении заявленных требований отказано. Суд пришел к выводу о том, что поведение собственника, препятствующего арендатору провести капитальный ремонт, при этом принимающего арендные платежи, затем требующего расторжения договора аренды, носит признаки злоупотребления правом.

В апелляционных жалобах территориальное управление и администрация просят отменить решение суда и удовлетворить заявленные требования.

Территориальное управление указывает, что арендатором в нарушение условий договора не производится текущий ремонт нежилого здания, в связи с чем оно находится в технически неисправном состоянии.

Администрация в апелляционной жалобе ссылается на то, то обществом нарушены условия договора, о чем свидетельствует отсутствие заключенного договора страхования, отсутствие ремонта, которое привело здание в непригодное для использования состояние, а также отсутствие ограждений, препятствующих доступу посторонним лицам, что могло и может привести к разрушению здания и представляет угрозу жизни и здоровью граждан.

Отзывы на жалобу суду не представлены.

Лица, участвующие в деле, извещенные надлежащим образом о дате, времени и месте судебного заседание, своих представителей в суд не направили, в связи с чем, дело рассмотрено в их отсутствие в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

Изучив и оценив в совокупности все материалы дела, проверив правильность применения норм материального и процессуального права в соответствии с требованиями статей 268 - 271 АПК РФ, арбитражный суд апелляционной инстанции считает, что жалобы не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела, объект недвижного имущества - нежилое здание с кадастровым номером 26:16:040603:119, общей площадью 184,8 кв.м, расположенный по адресу: г. Невинномысск, ул. Гагарина, д. 1 А, является собственностью Российской Федерации, о чем в ЕГРН 11.08.2010 внесена запись N 26-22/020/2012-384.

В соответствии с распоряжением территориального управления "О закреплении федерального имущества на праве хозяйственного ведения за Федеральным государственным унитарным предприятием "Реконструкция" от 19.03.2012 N 251 вышеуказанный объект недвижимости был предоставлены на праве хозяйственного ведения ФГУП "Реконструкция", о чем в ЕГРН внесена запись регистрации от 04.07.2012 N 26-26-01/020/2012-991.

На основании распоряжения Территориального управления "Об условиях приватизации федерального государственного унитарного предприятия "Реконструкция" 30.12.2016 N 1252 в отношении ФГУП "Реконструкция" инициирована процедура реорганизации в форме преобразования из государственного унитарного предприятия в акционерное общество. Данным распоряжением нежилое здание с кадастровым номером 26:16:040603:119 включено в перечень объектов, не подлежащих приватизации в составе имущественного комплекса ФГУП "Реконструкция". В отношении указанного объекта принято решение об изъятии в казну в целях последующего включения в программу приватизации.

21.07.2017 в ЕГРЮЛ внесены данные о регистрации в качестве юридического лица АО "Реконструкция".

28.02.2017 между ФГУП "Реконструкция" и ООО "Вектор - М" заключен договор аренды недвижимого имущества, согласно которому арендодатель обязуется предоставить арендатору за плату во временное владение и пользование недвижимое имущество: нежилое здание сооружение, с кадастровым номером 26:16:040603:119.

Указанный договор аренды 11.04.2017 зарегистрирован в установленном законом порядке.

Согласно пункту 2.1 договора аренды недвижимого имущества от 28.02.2017 недвижимое имущество передано арендатору в состоянии, позволяющим его нормальную эксплуатацию.

Исходя из пункта 3.2 договора размер арендной платы по настоящему договору составляет 10 000 руб. в месяц. За пользование недвижимым имуществом арендатор ежемесячно авансовым платежом не позднее 10 числа текущего месяца перечисляет на расчетный счет арендодателя арендную плату.

В соответствии с пунктом 4.2.2. договора арендатор обязан поддерживать недвижимое имущество в технически исправном состоянии.

Кроме того, арендатор обязан немедленно извещать арендодателя обо всех возникающих обстоятельствах, угрожающих гибелью или повреждением арендованного недвижимого имущества (п. 4.2.5 договора).

Исходя из пункта 4.2.7 договора арендатор обязан соблюдать санитарно-эпидемиологические нормы и правила, следить за санитарно-эпидемиологическим состоянием недвижимого имущества и прилегающей территории.

Пунктом 7.1 договора срок аренды установлен с 28.02.2017 по 27.02.2066.

Указанный договор зарегистрирован в установленном законом порядке 11.04.2017 за N 26:16:040603:119-26/015/2017-1.

В связи с реорганизацией ФГУП "Реконструкция" в АО "Реконструкция" между территориальным управлением, АО "Реконструкция" и ООО "Вектор-М" заключено дополнительное соглашение от 29.11.2017 о замене стороны арендодателя по договору аренды недвижимого имущества от 28.02.2017, которое зарегистрировано в установленном порядке 06.04.2018 (запись регистрации 26:16:040603:119-26/015/2018-4), согласно которому от АО "Реконструкция" ТУ Росимущества в СК переданы все права и обязанности на праве арендодателя.

16.04.2018 ООО "Вектор-М" направило территориальному управлению письмо о предоставлении земельного участка в аренду на 49 лет с кадастровым номером 26:16:040603:36 на правах аренды недвижимого имущества, согласно договора от 28.02.2017.

Территориальное управление письмом от 29.05.2018 N 4109 указало, что обществом не приведено основание для предоставления земельного участка без проведения торгов из числа предусмотренных пунктом 2 статьи 39.3, статьей 39.5, пунктом 2 статьи 39.6 или пунктом 2 статьи 39.10 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ).

Также в адрес территориального управления обратилась администрация г. Невинномысска по вопросу передачи части земельного участка с кадастровым номером 26:16:040603:36 в муниципальную собственность города, с целью планирования развития территории города.

Земельный участок с кадастровым номером 26:16:040603:36, площадью 1158+/-12,5 кв.м, по адресу Ставропольский край, г. Невинномысск, ул. Гагарина, д. 1-а, разделен и земельный участок с видом разрешенного использования - для обеспечения деятельности батальона ДПС ГИБДД, с кадастровым номером 26:16:040603:1014, площадью 304+/-6 кв.м по адресу Ставропольский край, г. Невинномысск, ул. Гагарина, д. 1-а передан в муниципальную собственность г. Невинномысска.

02.03.2020 обществом в адрес территориального управления направлено заявление о предоставлении письменного согласия арендодателя на выполнение арендатором работ по капитальному ремонту арендованного имущества N 3, поскольку арендованное имущество нуждается в капительном ремонте.

24.03.2020 администрацией в адрес территориального управления направлено письмо N 1490-05, в котором указано, что в результате мероприятий муниципального земельного контроля установлены нарушения по сохранности и содержанию нежилого здания с кадастровым номером 26:16:040603:119 не соблюдаются санитарно-эпидемиологические нормы и правила.

14.04.2020 территориальным управлением в адрес ООО "Вектор" направлено уведомление N 26-КА-04-2392, в котором указано, что арендатор систематически нарушает условия договора аренды нежилого здания, а именно: не производится уборка и благоустройство прилегающей к нежилому зданию территории; не производится текущий ремонт нежилого здания, в связи с чем оно находится в технически неисправном состоянии; не принимаются меры по сохранности, содержанию нежилого здания; не обеспечивается пожарная и электрическая безопасность имущества; не соблюдаются санитарно-эпидемиологические нормы и правила.

Территориальным управлением принято решение о расторжении договора аренды недвижимого имущества от 28.02.2017 в редакции дополнительного соглашения о замене стороны арендодателя от 29.11.2017.

28.07.2020 директору ООО "Вектор - М" вручено соглашение о расторжении вышеуказанного договора от 13.04.2020.

В связи с тем, что соглашение о расторжении договора не подписано ООО "Вектор-М" не возвращено в территориальное управление, истец обратился в суд с настоящим иском.

Суд первой инстанции обоснованно отказал в удовлетворении исковых требований, исходя из следующего.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) в силу арендного обязательства арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Исходя из статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

В соответствии со статье 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут только при существенном нарушении договора другой стороной и в иных случаях, предусмотренных данным Кодексом, другими законами или договором.

Пунктом 3 статьи 453 ГК РФ установлено, что в случае изменения или расторжения договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора, а при изменении или расторжении договора в судебном порядке - с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора.

В силу статьи 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; существенно ухудшает имущество; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 данного ГК РФ.

Если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть третья статьи 619 ГК РФ), а также предложение о расторжении договора (пункт 2 статьи 452 ГК РФ).

При этом, право требовать расторжения договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения, а требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

В соответствии с пунктом 8 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.05.1997 N 14 "Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров" сформулирована рекомендация о том, что требование о расторжении договора аренды не подлежит удовлетворению, если в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в суд.

Согласно пункту 7.2 спорного договора аренды он может быть изменен (расторгнут) по основаниям и в порядке, предусмотренном ГК РФ, а также арендодателем в одностороннем порядке путем направления арендатору письменного уведомления о расторжении за 30 (тридцать) дней до предполагаемой даты расторжения договора.

Из материалов дела следует, что уведомление о расторжении договора от 28.02.2017 вручено обществу 28.07.2020.

Исходя из пункта 4.2, подпункта 4.2.2, подпункта 4.2.5, подпункта 4.2.7, подпункта 4.2.9 договора арендатор обязан поддерживать недвижимое имущество в технически исправном состоянии, незамедлительно извещать арендодателя обо всех возникающих обстоятельствах, угрожающих гибелью или повреждением арендованного недвижимого имущества, соблюдать санитарно-эпидемиологические нормы и правила, следить за санитарно-эпидемиологическим состоянием недвижимого имущества и прилегающей территории, своевременно производить за свой счет текущий ремонт арендуемых помещений, а так же нести иные расходы по его содержанию.

В обоснование требований о расторжении договора аренды истец ссылался на то, что договорными отношениями предусмотрено письменное согласие арендодателя только в случае капитального ремонта, во всех остальных случаях направленных на поддержание объекта в состоянии, позволяющем его нормальную эксплуатацию арендатор вправе действовать самостоятельно. Также истец ссылался на то, что в нарушение пункта 4.2.1 договора аренды обществом не заключен договор страхования имущества и гражданской ответственности перед третьими лицами.

Суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что факт обращения арендатора за согласованием проведения капитального ремонта подтвержден материалами дела.

Так, для установления фактических обстоятельств дела судом первой инстанции была назначена судебная строительно - техническая экспертиза.

Согласно экспертному заключению от 12.10.2021 N 1790/8-3 определение полного перечня строительно-монтажных и ремонтных работ необходимых для восстановления работоспособного технического состояния нежилого здания с кадастровым номером 26:16:040603:119 возможно после разработки специализированной организацией проектного решения на восстановление работоспособного технического состояния нежилого здания, а также изготовления проектно-сметной документации.

Также экспертным заключением установлено, что восстановить работоспособное техническое состояние нежилого здания с кадастровым номером 26:16:040603:119 в рамках проведения работ по текущему ремонту, не представляется возможным. Восстановить работоспособное техническое состояние здания возможно в ходе выполнения работ, проводимых в рамках капитального ремонта, а именно полного обследование здания, с последующей разработкой на основе этих данных проектного решения, изготовления проектно-сметной документации на проведение работ по восстановлению работоспособного технического состояния, а также фактической реализации данного проектного решения.

Заключение эксперта 12.10.2021 N 1790/8-3 в установленном порядке не оспорено и не признано недействительным.

При указанных обстоятельствах, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что в отношении спорного здания нежилого здания с кадастровым номером 26:16:040603:119 необходимо проведение капитального ремонта, для проведения которого необходимо согласие арендодателя.

Вместе с тем, территориальное управление, не давая согласия на проведения капитального ремонта, потребовало расторжения договора по основанию не проведения текущего ремонта.

Исходя из ответа АО "Реконструкция" от 19.02.2021 N 42, еще на 2015 год здание - бывший пост ГАИ, общей площадью 184,8 кв.м, по адресу: г. Невинномысск, ул. Гагарина, 1 А, находилось в неудовлетворительном состоянии, о чем свидетельствуют фотоматериалы (выбиты стекла, частичное разрушение стен и т.д.).

Указанное свидетельствует о том, что на момент заключения договора аренды в 2017 году здание уже нуждалось в капитальном ремонте и приведение его в эксплуатацию путем текущего ремонта невозможно.

Суд первой инстанции обоснованно принял во внимание тот факт, что в период с 2018 по 2020 годы между сторонами имел место судебный спор по иску территориального управления к ООО "Вектор-М" о признании недействительным договора аренды от 28.02.2017 и применения последствия недействительности сделки в виде обязания ООО "Вектор-М" возвратить объект недвижимости - нежилое здание с кадастровым номером 26:16:040603:119 в течение 30 дней с момента вступления решения в законную силу.

Решением Арбитражного суда Ставропольского края от 10.12.2018, оставленным без изменения постановлением Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.02.2019, исковые требования удовлетворены.

Постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 03.06.2019 решение Арбитражного суда Ставропольского края от 10.12.2018 и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.02.2019 по делу N А63-12301/2018 отменены, дело направлено на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции.

Решением от 14.10.2019, оставленным без изменения постановлением Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.10.2019 по делу N А63-12301/2018, в удовлетворении исковых требований отказано в полном объеме.

При этом, за весь период аренды, общество добросовестно вносило арендные платежи, обращалось к территориальному управлению за согласованием проведения капитального ремонта и предоставления земельного участка под здание в аренду, однако согласия не получило.

Земельный участок с видом разрешенного использования - для обеспечения деятельности батальона ДПС ГИБДД, с кадастровым номером 26:16:040603:1014, площадью 304+/-6 кв.м по адресу Ставропольский край, г. Невинномысск, ул. Гагарина, д. 1-а передан в муниципальную собственность г. Невинномысска.

В соответствии с положениями статьи 10 ГК РФ, не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

Согласно разъяснениям, приведенным в абзаце 5 пункта 1 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", что если будет установлено недобросовестное поведение одной из сторон, суд в зависимости от обстоятельств дела и с учетом характера и последствий такого поведения отказывает в защите принадлежащего ей права полностью или частично, а также применяет иные меры, обеспечивающие защиту интересов добросовестной стороны или третьих лиц от недобросовестного поведения другой стороны (пункт 2 ст. 10 ГК РФ), например, признает условие, которому недобросовестно воспрепятствовала или содействовала эта сторона соответственно наступившим или ненаступившим (пункт 3 ст. 157 ГК РФ).

Суд первой инстанции обоснованно посчитал, что поведение собственника, препятствующее арендатору провести капитальный ремонт, с учетом того, что территориальное управления принимало арендные платежи, носит признаки злоупотребления правом.

Кроме того, действия третьего лица - администрации по снятию ограждения здания после раздела земельного участка собственником и передачи вновь образованного земельного участка под зданием бывшего поста ГАИ администрации, а также закрытию здания фальшфасадами без ведома арендатора являются недобросовестными.

Вышеуказанное свидетельствует о фактическом блокировании собственниками здания и земельного участка возможности использовать арендатором арендованное имущество, проводить ремонт и обеспечивать его сохранность.

Принимая во внимание изложенное, суд расценивает действия истца по расторжению договора аренды по заявленным оснвоаниям как злоупотребление правом и не находит правовых оснований для удовлетворения исковых требований.

Доводы апелляционных жалоб об отсутствие ремонта спорного здание, а также об отсутствии ограждений, препятствующих доступу посторонним лицам, не принимаются апелляционным судом. Так, факт обращения арендатора за согласованием проведения капитального ремонта подтвержден материалами дела. При этом, является доказанным то обстоятельство, что проведение текущего ремонта здания не представляется возможным в отсутствие капитального ремонта. Касаемо довода об отсутствии ограждения, следует отметить, что общество является арендатором здания, а не земельного участка. При этом, администрацией как собственником участка, произведены действия по снятию ограждения.

Доводы апелляционной жалобы администрации об отсутствии договора страхования также не принимаются апелляционным судом с учетом технического состояния объекта недвижимости и отказа страховых компаний заключать договоры страхования.

Учитывая изложенное, арбитражный суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что суд первой инстанции принял законное и обоснованное решение.

Суд первой инстанции правильно применил нормы права, дал надлежащую оценку доказательствам, выводы суда соответствуют обстоятельствам и материалам дела.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 АПК РФ в любом случае основаниями для отмены обжалуемых судебных актов, судом апелляционной инстанции не установлено.

Руководствуясь статьями 110, 266, 268, 269, 271, 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд,

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ставропольского края от 06.12.2021 по делу N А63-17624/2020 оставить без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в двухмесячный срок через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий

М.У. Семенов

Судьи

Е.Г. Сомов И.А. Цигельников