Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 24 августа 2022 г. N Ф08-6807/22 по делу N А32-5840/2020

г. Краснодар

24 августа 2022 г.

Дело N А32-5840/2020

Резолютивная часть постановления объявлена 23 августа 2022 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 24 августа 2022 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Анциферова В.А., судей Епифанова В.Е. и Сидоровой И.В. при участии в судебном заседании от ответчика - администрации муниципального образования город Новороссийск (ИНН 2315061988, ОГРН 1032309077635) - Муртазаева А.Ю. (доверенность от 02.03.2022), в отсутствие представителей истца - общества с ограниченной ответственностью "Стройтэкс" (ИНН 2315079294, ОГРН 1022302391627), третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, - Межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае и Республике Адыгея, извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Стройтэкс" на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 23.06.2021, дополнительное решение Арбитражного суда Краснодарского края от 15.12.2021 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.04.2022 по делу N А32-5840/2020, установил следующее.

Общество с ограниченной ответственностью "Стройтэкс" (далее - общество) подало в Арбитражный суд Краснодарского края иск к администрации муниципального образования город Новороссийск (далее - администрация) о признании недействительным выраженного в уведомлении от 27.01.2020 N 02.02.7-16-327/20 одностороннего отказа от исполнения договора от 24.01.2001 N 531 (4700002302) аренды земельного участка площадью 346 кв. м с кадастровым номером 23:47:0308002:25, расположенного по адресу: г. Новороссийск, ул. Малоземельская, д. 9, относящегося к категории земель населенных пунктов, с разрешенным использованием для завершения строительства и дальнейшей эксплуатации административно-торгового центра (далее - договор аренды, земельный участок), о признании договора аренды действующим (предмет иска изменен в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации;

далее - Арбитражный процессуальный кодекс). К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Межрегиональное территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае и Республике Адыгея (далее - управление Росимущества).

Администрация подала в Арбитражный суд Краснодарского края иск к обществу о расторжении договора аренды земельного участка и о понуждении к возврату земельного участка по акту приема-передачи.

На основании названных исков Арбитражным судом Краснодарского края возбуждены производства по делам N А32-5840/2020, А32-7424/2020. Определением Арбитражного суда Краснодарского края от 02.07.2020 названные дела объединены в одно производство под N А32-5840/2020.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 23.06.2021 и дополнительным решением Арбитражного суда Краснодарского края от 15.12.2021, оставленными без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.04.2022, в удовлетворении иска общества и иска администрации в части расторжении договора аренды земельного участка отказано. Общество присуждено к возврату земельного участка администрации по акту приема-передачи. Судебные акты мотивированы следующим. Администрация как представитель публичного собственника земельного участка является надлежащим истцом по делу. Земельный участок предоставлялся обществу для завершения строительства и дальнейшей эксплуатации административно-торгового центра. Вступившим в законную силу решением суда общей юрисдикции возведенный обществом на земельном участке объект незавершенного строительства признан аварийным и снесен как самовольная постройка. После сноса объекта незавершенного строительства общество не использовало земельный участок по целевому назначению более двух лет. Администрация, направляя обществу оспариваемое им уведомление, действовала правомерно в соответствии с условиями договора аренды. Общество обязано возвратить земельный участок представляемому администрацией публичному собственнику.

Общество, обжаловав решение Арбитражного суда Краснодарского края от 23.06.2021, дополнительное решение Арбитражного суда Краснодарского края от 15.12.2021 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.04.2022 в порядке, определенном нормами главы 35 Арбитражного процессуального кодекса, привело следующие основания проверки законности судебных актов. В момент принятия обжалуемых судебных актов в Едином государственном реестре недвижимости сохранялась запись о праве федеральной собственности на земельный участок. Администрация не уполномочена на подачу в суд заявленного иска. У администрации отсутствовали основания для досрочного расторжения договора аренды в одностороннем порядке. Общество как добросовестный арендатор земельного участка исправно выполняет свои обязанности по договору аренды. Общество осуществляет мероприятия, обеспечивающие начало строительства нового объекта, соответствующего разрешенному использованию земельного участка.

Отзывы на кассационную жалобу в суд кассационной инстанции не поступили.

В судебном заседании представитель администрации возражал против удовлетворения кассационной жалобы.

Исследовав материалы дела, изучив доводы кассационной жалобы, заслушав представителя администрации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа не находит оснований для изменения либо отмены обжалуемых судебных актов.

Судами первой и апелляционной инстанций установлено, что на основании постановления администрации от 18.10.2000 N 1679 администрация (арендодатель) и общество (арендатор) заключили договор аренды земельного участка в целях завершения строительства и последующей эксплуатации административно-торгового центра до 18.10.2048 (пункт 1.1). Сторонами согласовано право администрации на принятие решения о прекращении права пользования земельным участком и досрочном расторжении договора аренды в одностороннем порядке в случаях использования земельного участка не по целевому назначению, неиспользования земельного участка в течение двух лет, при нарушении обществом условий предоставления земельного участка и неисполнения им предусмотренных договором обязанностей (пункт 5.1.6). Договор аренды мог быть досрочно расторгнут по требованию одной из сторон (пункт 8.3). Инспекция Государственного архитектурно-строительного надзора выдала обществу разрешение от 04.07.2000 N 023/4.7.9.г. на осуществление на земельном участке всех видов строительно-монтажных работ и сдачу административно-торгового центра в эксплуатацию.

Общество возвело на земельном участке объект незавершенного строительства площадью застройки 262,9 кв. м со степенью готовности 70%. Государственный кадастровый учет объекта незавершенного строительства осуществлен 27.05.2011 (кадастровый номер 23:47:0308002:444), а государственная регистрация права собственности общества на него - 19.08.2011 (запись с номером регистрации 23-23-21/139/2011-184). В качестве документов-оснований государственной регистрации послужили договор аренды земельного участка и разрешение на строительство от 04.07.2000 N 023/4.7.9.г (свидетельство о государственной регистрации права от 19.08.2011 серии 23-АК N 004631).

Вступившим в законную силу решением Октябрьского районного суда города Новороссийска от 18.07.2018 по делу N 2-739/2018 по иску администрации в интересах неопределенного круга лиц объект незавершенного строительства признан аварийным и угрожающим жизни и здоровью граждан. В этой связи на общество возложена обязанность по сносу объекта незавершенного строительства.

Судебным актом суда общей юрисдикции по результатам проведенного судебного экспертного исследования установлено несоответствие объекта незавершенного строительства нормативным требованиям к надежности, сейсмической безопасности и долговечности, выявлены критические дефекты в конструкциях цокольного этажа, в кирпичной кладке, в кирпичных столбах и простенках, в перемычках над проемами, в бетонных конструкциях связей, в конструкции крыши, в распределительных подушках в местах опирания несущих конструкций (распределительной балки) крыши и в конструкциях второго этажа, в монолитных балках плит перекрытия и колон в плоскости перекрытия второго надземного этажа. На объекте отсутствовал соответствующий контроль качества строительных работ. Последние выполнялись неквалифицированным персоналом с использованием материалов и изделий, не удовлетворявших нормативным требованиям. Объект возведен за границей земельного участка на смежных земельных участках под многоквартирными жилыми домами и на территории общего пользования. Обществом не обеспечены отступы до границ земельного участка, превышены количество этажей и максимальный процент застройки. Физический износ фундамента составил 10%, стен - 30%, перекрытий - 40%, крыши и кровли - 100%, лестничной клетки - 80%, отделки - 100%.

Техническое состояние отдельных конструктивных элементов и прочностных характеристик конструкций объекта оценено как недопустимое, характеризующееся снижением несущей способности и эксплуатационных характеристик, существованием опасности для пребывания людей и сохранности оборудования. Объект признан создающим угрозу жизни и здоровью людей. Экспертом отмечено отсутствие доступа к конструкциям объекта исследования для производства работ по усилению конструкций стен ввиду незначительного расстояния до расположенных на смежных земельных участках многоквартирных жилых домов.

Объект обладает признаками самовольной постройки, созданной без получения на это необходимых разрешений, с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, обществом не эксплуатируется. Мероприятия по его техническому обслуживанию и реконструкции после пожара не проводятся. Основания для сохранения объекта отсутствуют.

В ходе проведенного 13.12.2019 муниципального земельного контроля установлено, что общество исполнило решение суда общей юрисдикции. На земельном участке сохранились только элементы коммуникаций расположенных на смежных земельных участках многоквартирных домов, а по его периметру - некапитальное ограждение. Результаты осмотра отражены в акте от 13.12.2019 N 912-И.О.

В претензии от 30.12.2019 администрация предупредила общество о необходимости устранения допущенных нарушений, выраженных в использовании земельного участка не по целевому назначению. Претензия оставлена обществом без исполнения.

Уведомлением от 27.01.2020 N 02.02.7-16-327/20 администрация со ссылкой на пункт 5.1.6 договора известила общество об одностороннем отказе от договора аренды, предложив ему подписать соответствующее соглашение. Отказ мотивирован неиспользованием земельного участка по целевому назначению более двух лет. Уведомление получено обществом 05.02.2020.

В Едином государственном реестре недвижимости существовала запись от 25.05.2004 с номером регистрации 23-01/21-24/2004-377 о праве федеральной собственности на земельный участок. Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Краснодарского края от 03.02.2021 по делу N А32-7398/2020 право собственности Российской Федерации на земельный участок признано отсутствующим. Суд пришел к выводу о безосновательности внесения соответствующей записи в Единый государственный реестр недвижимости. Администрация признана легитимным представителем публичного собственника земельного участка и лицом, наделенным полномочиями на обращение в суд за защитой законных интересов муниципального образования.

Названные обстоятельства послужили основаниями обращения общества в арбитражный суд. Законность решения и постановления арбитражных судов первой и апелляционной инстанций проверяется исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, с учетом установленных статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса пределов рассмотрения дела в арбитражном суде кассационной инстанции.

Вступившее в законную силу решение суда общей юрисдикции по ранее рассмотренному гражданскому делу обязательно для арбитражного суда, рассматривающего дело, по вопросам об обстоятельствах, установленных решением суда общей юрисдикции и имеющих отношение к лицам, участвующим в деле (статья 69 Арбитражного процессуального кодекса). Конституционный Суд Российской Федерации в Постановлении от 21.12.2011 N 30-П отметил, что преюдициальность служит средством поддержания непротиворечивости судебных актов и обеспечивает действие принципа правовой определенности. Факты, установленные судом при рассмотрении одного дела, впредь до их опровержения принимаются другим судом по другому делу в этом же или ином виде судопроизводства, если они имеют значение для разрешения данного дела.

Конституционный Суд Российской Федерации отметил, что право на судебную защиту предполагает наличие конкретных гарантий, позволяющих реализовать его в полном объеме, а правосудие может признаваться таковым, только если оно отвечает требованиям справедливости и обеспечивает эффективное восстановление в правах. Суд в целях исключения существенного ущемления названного права при рассмотрении дела обязан исследовать по существу его фактические обстоятельства и не вправе ограничиваться установлением формальных условий применения нормы (Определение от 06.10.2015 N 2317-О).

Обязательство прекращается по основаниям, предусмотренным законами, иными правовыми актами или договором. В предусмотренных законом или договором случаях допускается прекращение обязательства по требованию одной из сторон (пункты 1, 2 статьи 407 Гражданского кодекса Российской Федерации; далее - Гражданский кодекс).

Односторонней считается сделка, для совершения которой в соответствии с правовым актом или соглашением сторон необходимо и достаточно выражения воли одной стороны (пункт 2 статьи 154 Гражданского кодекса). Такая сделка, совершенная в отсутствие названных правового акта или соглашения сторон, не влечет ожидаемых от нее юридических последствий (пункт 51 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации").

Пунктом 3 статьи 450 Гражданского кодекса в действовавшей в момент заключения договора аренды редакции предусматривалась возможность реализации установленного соглашением сторон права на односторонний отказ от исполнения договора. В случае реализации этого права одной из сторон договор считался расторгнутым. Действующей редакцией пунктов 1, 2 статьи 450.1 Гражданского кодекса предусмотрена аналогичная возможность. Право на односторонний отказ от договора реализуется путем уведомления другой стороны о таком отказе, а договор прекращается и считается расторгнутым с момента получения данного уведомления.

В пунктах 10, 13 постановления от 22.11.2016 N 54 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении" и в пункте 1 постановления от 06.06.2014 N 35 "О последствиях расторжения договора" Пленумы Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации разъяснили, что право на односторонний отказ от исполнения обязательства может быть предусмотрено договором для лица, не осуществляющего предпринимательскую деятельность, по отношению к лицу, осуществляющему таковую. Договор может считаться расторгнутым только в случае правомерного одностороннего отказа от его исполнения. Односторонний отказ от исполнения договора, когда такой отказ допускается соглашением сторон, влечет те же последствия, что и расторжение договора по решению суда.

По смыслу статьи 422 Гражданского кодекса договор должен соответствовать обязательным для сторон императивным нормам, действующим в момент его заключения. Принятие закона, устанавливающего иные обязательные для сторон правила, после заключения договора не изменяет его условия за исключением случая законодательного распространения действия этого закона на возникшие из такого договора отношения.

Вводя 30.10.2001 Федеральным законом от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 137-ФЗ) в действие пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс), согласно которому досрочное расторжение заключенного на срок более чем пять лет договора аренды земельного участка по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении его условий арендатором, законодатель не придал данной норме обратной силы, не распространил ее действие на права, возникшие до введения в действие Земельного кодекса. Иное в соответствии со статьей 7 Закона N 137-ФЗ могло быть установлено только этим законом.

Статьей 5 вступившего в силу 14.12.2011 Федерального закона от 12.12.2011 N 427-ФЗ "О внесении изменений в статьи 2 и 3 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" и отдельные законодательные акты Российской Федерации"" (далее - Закон N 427-ФЗ) в пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса внесено изменение, согласно которому иной порядок расторжения договора может быть предусмотрен Земельным кодексом или другим федеральным законом. Пунктом 4 статьи 7 Закона N 427-ФЗ действие измененных положений распространено на договоры, заключенные до дня вступления в силу этого закона и не исполненные на день его вступления в силу. В Закон N 137-ФЗ, в том числе в его статью 7 изменения не вносились.

В пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" приведено разъяснение о том, что специальное правило об основаниях и порядке прекращения договоров аренды земельных участков возлагает на арендодателя обязанность по доказыванию существенности нарушения договора со стороны арендатора.

Земля является особого рода товаром, недвижимостью, а значит, в регулировании земельных отношений должны гармонично взаимодействовать нормы земельного и гражданского законодательства (определения Конституционного Суда Российской Федерации от 06.07.2000 N 133-О, от 05.03.2013 N 436-О, от 06.10.2015 N 2317-О). Установленные законодателем особенности досрочного расторжения заключенного на более чем пятилетний срок договора аренды земельного участка, находящегося в публичной собственности, учитывают необходимость защиты как публичных интересов, в частности потребности в эффективном использовании такого участка, его своевременном освоении, так и частных интересов арендатора земельного участка, действующего добросовестно, разумно и осмотрительно. Процедура досрочного расторжения договора аренды земельного участка должна обеспечивать соблюдение принципов справедливости и соразмерности, баланса интересов сторон, не позволяя наделенному властными полномочиями арендодателю получать необоснованное преимущество в отношениях с другой стороной - арендатором (определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 12.07.2016 N 305-ЭС16-2309).

Оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса имеющиеся в деле доказательства, правильно применив вышеприведенные нормативные положения и разъяснения высшей судебной инстанции, суды первой и апелляционной инстанции вправе были заключить о следующем.

Договор аренды земельного участка заключен администрацией и обществом до введения в действие Земельного кодекса, нормам которого Законом N 137-ФЗ обратная сила не придана. Поскольку Законом N 427-ФЗ, в том числе его пунктом 4 статьи 7 не вносились изменения в Закон N 137-ФЗ, в том числе в его статью 7, действие измененной редакции пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса, которой законодателем придана обратная сила, ограничивалось моментом введения в действие Земельного кодекса. На согласованное сторонами до введения в действие Земельного кодекса право администрации на односторонний отказ от договора аренды названные изменения законодательства не повлияли. Основания для признания этого условия договора аренды ничтожным или прекращенным у судов отсутствовали.

Отношения по договору аренды земельного участка фактически прекращены в связи с реализацией администрацией права на односторонний отказ от договора. Общество не отрицает получение соответствующего уведомления от администрации. Наличие условий для реализации этого права, в том числе использование земельного участка не по целевому назначению, его неиспользование в течение двух лет, нарушение обществом условий предоставления земельного участка и неисполнение им предусмотренных договором обязанностей, администрация доказала. При этом была обеспечена защита публичных интересов, выраженных не только в потребности в эффективном использовании земельного участка и его своевременном освоении, но и в обеспечении безопасности неопределенного круга лиц.

Общество как арендатор земельного участка, не обеспечивший на протяжении более двадцати лет завершение строительства и ввод в эксплуатацию административно-торгового центра, не могло быть признано действовавшим добросовестно, разумно и осмотрительно. В отношении него при одностороннем отказе администрации от договора аренды не допущены нарушения принципов справедливости и соразмерности, баланса интересов. Наделенная властными полномочиями администрация в результате реализации права на односторонний отказ от договора аренды в отношениях с обществом не получила какое-либо необоснованное преимущество.

Вступившим в законную силу решением суда общей юрисдикции возведенный обществом на земельном участке объект незавершенного строительства признан аварийным. Его снос осуществлен по правилам сноса самовольных построек. Данным судебным актом преюдициально установлена существенность допущенных обществом нарушений условий договора аренды, их неустранимость. Объект незавершенного строительства не соответствовал нормативным требованиям к надежности, сейсмической безопасности и долговечности, имел критические дефекты в конструкциях, возведен за границей земельного участка на смежных земельных участках, принадлежавших собственникам помещений в многоквартирных жилых домах, и на территории общего пользования. Его техническое состояние создавало угрозу жизни и здоровью граждан. Цель договора аренды - завершение строительства и ввод в эксплуатацию административно-торгового центра в отсутствие последнего была недостижима на момент прекращения арендных отношений.

В связи с прекращением договора аренды 05.02.2020 у общества отпали законные основания для использования земельного участка в определенных договором целях.

В силу статьи 622 Гражданского кодекса общество должно было вернуть администрации земельный участок свободным от какого-либо имущества. Неисполнение этой обязанности в добровольном порядке влечет присуждение общества к возврату земельного участка администрации, представляющей публичного муниципального собственника, по акту приема-передачи.

Доводы кассационной жалобы названные выводы не опровергают.

В части они направлены на установление обстоятельств, не установленных судами первой и апелляционной инстанций или отвергнутых ими как не подтвержденных доказательствами. Переоценка судом кассационной инстанции доказательств по делу не допускается (пункт 32 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2020 N 13 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде кассационной инстанции").

Соответствие выводов арбитражных судов первой и апелляционной инстанций о применении норм права установленным ими по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, правильное применение норм материального права и норм процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемых судебных актов в совокупности с учетом доводов, содержащихся в кассационной жалобе, исключают возможность удовлетворения последней в силу норм статей 286, 287, 288 Арбитражного процессуального кодекса.

Руководствуясь статьями 274, 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 23.06.2021, дополнительное решение Арбитражного суда Краснодарского края от 15.12.2021 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.04.2022 по делу N А32-5840/2020 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья

В.А. Анциферов

Судьи

В.Е. Епифанов И.В. Сидорова