Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 6 апреля 2022 г. N 15АП-14717/21 по делу N А32-5840/2020

город Ростов-на-Дону

06 апреля 2022 г.

дело N А32-5840/2020

Резолютивная часть постановления объявлена 30 марта 2022 года.

Полный текст постановления изготовлен 06 апреля 2022 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Ковалевой Н.В.,

судей Новик В.Л., Яицкой С.И.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Сурженко Т.М.,

при участии:

от истца: представитель Голубцов А.А. по доверенности от 16.09.2019,

от ответчика: представитель не явился, извещен;

от третьего лица: представитель не явился, извещен,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу

общества с ограниченной ответственностью "Стройтэкс"

на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 23.06.2021 по делу N А32-5840/2020

по иску общества с ограниченной ответственностью "Стройтэкс" (ОГРН 1022302391627, ИНН 2315079294) к администрации муниципального образования город Новороссийск (ОГРН 1032309077635, ИНН 2315061988) при участии третьего лица: Межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае и Республике Адыгея

(ОГРН 1102308008330, ИНН:2308171570) о признании недействительным одностороннего отказа от договора и признании договора аренды действующим,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "Стройтэкс" (далее - истец) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к администрации муниципального образования город Новороссийск (далее - ответчик) о признании недействительным одностороннего отказа администрации от 27.01.2020 N 02.02.7-16-327/20 от договора аренды земельного участка от 24.01.2001 N 531 (4700002302) и признании договора аренды земельного участка от 24.01.2001 N 531 (4700002302) действующим (уточненные требования).

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Росимущества.

В рамках дела N А32-7424/2020 арбитражным судом рассматриваются требования администрации к обществу о расторжении договора аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения от 24.01.2001 N 531 (4700002302), об обязании общество возвратить администрации по акту приема-передачи земельный участок площадью 346 кв. м, с кадастровым номером 23:47:0308002:25, расположенный по адресу: г. Новороссийск ул. Малоземельская д. 9 для завершения строительства и дальнейшей эксплуатации административно-торгового центра.

Определением Арбитражного суда Краснодарского края от 02.07.2020 по делу N А32-5840/2020 дела N А32-5840/2020 и N А32-7424/2020 объединены в одно производство, делу присвоен N А32-5840/2020.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 23.06.2021 по делу N А32-5840/2020 в удовлетворении исковых требований отказано.

Общество с ограниченной ответственностью "Стройтэкс" обжаловало решение суда первой инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и просило его отменить, исковые требования удовлетворить.

Определением суда апелляционной инстанции от 20.10.2021 производство по апелляционной жалобе общества с ограниченной ответственностью "Стройтэкс" на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 23.06.2021 по делу N А32-5840/2020 приостановлено до рассмотрения по существу Арбитражным судом Краснодарского края вопроса о вынесении по делу дополнительного решения.

15.12.2021 Арбитражным судом Краснодарского края по делу N А32-5840/2020 принято дополнительное решение, которым суд обязал ООО "Стройтекс" возвратить администрации муниципального образования город Новороссийск в течение тридцати дней со дня вступления дополнительного решения суда в законную силу по акту приема-передачи земельный участок площадью 346 кв. м с кадастровым номером 23:47:0308002:25, расположенный по адресу: г. Новороссийск, ул. Малоземельская д. 9.

На основании определения Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28 марта 2022 года произведена замена судьи Маштаковой Е.А. на судью Яицкую С.И. в связи с пребыванием судьи Маштаковой Е.А. на учебе.

В соответствии с частью 5 статьи 18 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации после замены судьи дело рассматривается сначала.

В судебное заседание ответчик и третье лицо, надлежащим образом уведомленные о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, явку представителей не обеспечили.

В связи с изложенным, апелляционная жалоба рассматривается в их отсутствие, в порядке, предусмотренном статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Представитель истца в судебном заседании поддержал доводы апелляционной жалобы, просил решение суда отменить и принять по делу новый судебный акт.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, на основании постановления главы администрации города Новороссийска от 18.10.2000 N 1679 администрация (арендодатель) и общество (арендатор) заключили договор аренды от 24.01.2001 N 531 земельного участка площадью 346 кв. м, с кадастровым номером 23:47:0308002:25, расположенного по адресу: г. Новороссийск ул. Малоземельская д. 9, для завершения строительства и дальнейшей эксплуатации административно-торгового центра на срок до 18.10.2048.

В соответствии с пунктом 5.1.6 договора арендодатель имеет право принять решение о прекращении права пользования земельным участком и досрочном расторжении договора в случае:

- использования земельного участка не по целевому назначению;

- неиспользования земельного участка в течение двух лет;

- нарушения арендатором условий предоставления земельного участка, указанных в пункте 2 договора, и невыполнения обязанностей, указанных в пункте 4.2 договора.

Согласно пункту 8.3 договора по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по основаниям, предусмотренным п.4.1.1, 5.1.6 настоящего договора. Таким образом, заключенный договор предусматривает досрочное расторжение договора по уведомлению арендодателя в предусмотренных в договоре случаях.

На указанном земельном участке расположен объект незавершенного строительства (70% готовности) - административно-торговый центр, общей площадью застройки 269, 90 кв. м, с кадастровым номером 23:47:0308002:444 (ранее присвоенный номер 23:47:0308002:0:184), на который 19.08.2011 зарегистрировано право собственности ООО "Стройтэкс".

В ходе проведения мероприятий муниципального земельного контроля установлено, что на земельном участке с кадастровым номером 23:47:0308002:25 располагаются элементы коммуникаций близлежащих многоквартирных домов, по периметру располагается некапитальное ограждение, о чем составлен акт от 13.12.2019 N 912-И.О.

30 декабря 2019 года администрация направила обществу претензию N 02.02.7-16-6429/19 о неиспользовании по целевому назначению участка и требованием об устранении в месячный срок выявленных нарушений.

Ввиду неисполнения претензионных требований управление имущественных и земельных отношений администрации 29.01.2020 направило обществу уведомление от 27.01.2020 N 02.02.7-16-327/20 об одностороннем отказе от договора аренды от 24.01.2001 N 531 и необходимости явки в администрацию для подписания соглашения о расторжении договора. В уведомлении также указано, что договор аренды считается расторгнутым с момента получения уведомления. Односторонний отказ от договора администрация мотивировала неиспользованием участка по целевому назначению (на участке располагаются элементы коммуникаций близлежащих многоквартирных домов, по периметру располагается некапитальное ограждение). Уведомление вручено обществу 05.02.2020.

На момент заключения договора аренды от 24.01.2001 N 531 арендодателем выступала администрация как собственник земельного участка.

25.05.2004 в ЕГРН было зарегистрировано право собственности Российской Федерации на земельный участок с кадастровым номером 23:47:0308002:25.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Краснодарского края от 03.02.2021 по делу N А32-7398/2020 признано отсутствующим право собственности Российской Федерации на земельный участок площадью 346 кв. м, с кадастровым номером 23:47:0308002:025, расположенный по адресу: г. Новороссийск, ул. Малоземельская д. 9. При этом суд пришел к выводу о том, что запись о регистрации права собственности Российской Федерации на земельные участки носит недостоверный характер, не отвечает действительной принадлежности земельного участка, внесена без достаточных оснований, без заявления или обращения Российской Федерации и в отсутствие доказательств разграничения государственной собственности на земельный участок с его отнесением к собственности федеральной. Спорный земельный участок находился и остается в ведении администрации города и в фактическом владении муниципального образования, осуществлявшегося владение.

С учетом указанного судебного акта администрация является легитимным владельцем земельного участка с кадастровым номером 23:47:0308002:025.

Общество просит признать незаконным отказ администрации от договора аренды, выраженный в уведомлении от 27.01.2020 N 02.02.7-16-327/20.

В обоснование надлежащего использования земельного участка с кадастровым номером 23:47:0308002:025 общество пояснило, что является добросовестным арендатором участка. В 2000 году получено разрешение на строительство объекта, 19.08.2011 в связи с консервацией объекта незавершенного строительства (административно-торгового центра) зарегистрировано право собственности на объект незавершенного строительства площадью застройки 269, 9 кв. м, о чем в ЕГРП 19.08.2011 сделана соответствующая запись. Как указывает ООО "Стройтэкс" впоследствии объект незавершенного строительства признан аварийным, в связи с чем, выполняются необходимые мероприятия. Также проводятся мероприятия по подготовке и изготовлению технической, проектной, правовой документации, необходимой для начала строительства объекта недвижимости, соответствующего целевому назначению участка с кадастровым номером 23:47:0308002:025.

Из материалов дела следует, что решением Октябрьского районного суда г. Новороссийска от 18.07.2018 по делу N 2-739/2018, оставленным без изменения апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 13.12.2018, по иску администрации в интересах неопределенного круга лиц капитальный признан аварийным и угрожающим жизни и здоровью граждан объект капитального строительства, принадлежащий ООО "Стройтэкс", расположенный на земельном участке с кадастровым номером 23:47:0308002:025. Общество обязано снести указанный объект недвижимости.

На момент отказа от договора аренды и на момент рассмотрения дела в суде объект был снесен. Вместе с тем, в соответствии с пунктом 1.1 договора аренды земельный участок был предоставлен для завершения строительства и дальнейшей эксплуатации административно-торгового центра (т.1 л.д.21). Действительно обществу было выдано разрешение на выполнение строительно-монтажных работ 04.07.2000 года со сроком действия 31.12.2000 года (т.1 л.д.80). Вместе с тем, объект в указанный в разрешении срок достроен не был. Незавершенный строительством объект пришел в негодность, начал угрожать жизни и здоровью граждан и был снесен по решению суда. Ввиду того, что участок не используется и долгое время не использовался по целевому назначению ответчиком, администрация направила односторонний отказ от договора. Обстоятельства длительного неиспользования земельного участка по назначению установлены также решением Октябрьского районного суда г. Новороссийска от 18.07.2018 по делу N 2-739/2018, оставленным без изменения апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 13.12.2018.

Суд апелляционной инстанции учитывает, что администрация заявила отказ от договора аренды в связи с существенным нарушением условий договора аренды - длительным неиспользованием по целевому назначению земельного участка. Доводы заявителя апелляционной жалобы со ссылкой на п.9 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации не принимаются судом апелляционной инстанции ввиду недоказанности арендатором оснований для сохранения договора аренды земельного участка и признания договора действующим. Установленные судом обстоятельства нарушения арендатором существенных условий договора аренды - неиспользования по назначению земельного участка более 2- х лет (разрешение на строительные работы были выданы со сроком действия до 31.12.2000, разрешение не продлевалось, таким образом, в течение 20 лет объект не был достроен обществом, участок не использовался по целевому назначению, из-за того, что строительные работы не проводились объект пришел в негодность, потребовался снос объекта в связи с угрозой жизни и здоровью граждан и был снесен) арендатором не опровергнуты. После сноса объекта участок более 2-х лет не использовался по назначению, что в соответствии с пунктом 5.1.6 договора аренды является основанием для прекращения права пользования земельным участком и принятия решения о досрочном расторжении договора аренды, что и было сделано арендодателем (т.1 л.д.24).

Общество в нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не представило относимых и допустимых доказательств, подтверждающих целевое использование земельного участка и в период 2018 - 2021 гг., а также проведение в период 2018 год и по настоящее время мероприятий по подготовке и изготовлению технической, проектной, правовой документации.

Согласно актам осмотра земельного участка от 13.12.2019 N 912 - И.О., от 29.01.2020 N 035 - И.О., от 05.02.2020 N 042 - И.О. по периметру участка с кадастровым номером 23:47:0308002:025 располагается некапитальное ограждение, объектов строительства и ведения работ на участке не выявлено, участок в соответствии с целевым назначением не используется.

Установленные судом обстоятельства нарушения существенных условий договора арендатором в части неиспользования земельного участка по целевому назначению обществом не опровергнуты.

Поскольку судом признаны обоснованными основания для прекращения договора аренды земельного участка от 24.01.2001 N 531, постольку у арендатора - ООО "Стройтэкс" возникла обязанность по возврату земельного участка арендодателю.

Ответчик не представил доказательств возврата спорного земельного участка администрации.

При таких обстоятельствах требование администрации об обязании общества возвратить спорный земельный участок по акту приема-передачи правомерно удовлетворено судом. Относительно требования о возврате земельного участка из аренды Арбитражным судом Краснодарского края принято дополнительное решение.

Суд апелляционной инстанции также учитывает, что администрация муниципального образования город Новороссийск решение не обжалует.

Принимая во внимание изложенное, оснований для удовлетворения апелляционной жалобы у суда не имеется.

Судом первой инстанции верно установлены фактические обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, дана правильная оценка доказательствам и доводам участвующих в деле лиц.

Нарушений или неправильного применения норм материального или процессуального права, являющихся в силу статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием к отмене или изменению решения, апелляционной инстанцией не установлено.

Расходы по государственной пошлине по апелляционной жалобе в порядке статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относятся на заявителя жалобы.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271, Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 23.06.2021 по делу N А32-5840/2020 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня принятия настоящего постановления.

Председательствующий

Н.В. Ковалева

Судьи

В.Л. Новик С.И. Яицкая