Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 31 августа 2022 г. N Ф08-7598/22 по делу N А32-35907/2021

г. Краснодар

31 августа 2022 г.

Дело N А32-35907/2021

Резолютивная часть постановления объявлена 30 августа 2022 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 31 августа 2022 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Калуцких Р.Г., судей Анциферова В.А. и Мещерина А.И., в отсутствие в судебном заседании представителей истца - администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края, ответчика - индивидуального предпринимателя Кондратьевой Оксаны Владимировны, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 11.03.2022 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.04.2022 по делу N А32-35907/2021,

УСТАНОВИЛ:

администрация муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края (далее - администрация) обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к индивидуальному предпринимателю Кондратьевой Оксане Владимировне (далее - предприниматель) о расторжении договора от 14.08.2003 N 4900002850 аренды земельного участка площадью 2068 кв. м с кадастровым номером 23:49:0125013:4, расположенного по адресу: город Сочи, Лазаревский район, поселок Дагомыс, ул. Армавирская, 56, относящегося к категории земель населенных пунктов, с разрешенным использованием для эксплуатации столовой и административного здания (далее - договор аренды, земельный участок), с указанием в решении суда на то, что оно является основанием для внесения Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю в Единый государственный реестр недвижимости записи о прекращении обременения земельного участка в виде аренды в пользу предпринимателя.

Требования администрации мотивированы ведением предпринимателем ремонтно-строительных работ в отношении здания столовой на арендуемом земельном участке, что является самовольным строительством и нарушением цели предоставления земельного участка. Информация о выдаче уведомления, разрешения на строительство (реконструкцию), ввод в эксплуатацию объекта капитального строительства на спорном участке отсутствуют. Ответчиком производится реконструкция здания без получения разрешения.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 11.03.2022, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.04.2022, в удовлетворении иска отказано.

Не согласившись с решением и постановлением, администрация обратилась в порядке главы 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Арбитражный процессуальный кодекс) с кассационной жалобой, в которой просит отменить состоявшиеся судебные акты по настоящему делу и принять новый судебный акт об удовлетворении иска.

В кассационной жалобе администрация указывает на то, что необходимость расторжения договора аренды возникла ввиду нарушения ответчиком условий в части соблюдения арендатором при эксплуатации земельного участка требований законодательства. В пределах границ земельного участка предпринимателем ведутся ремонтно-строительные работы здания столовой, тогда как согласно сведениям информационной системы обеспечения градостроительной деятельности города Сочи отсутствует информация о выдаче уведомления, разрешения на строительство (реконструкцию), ввод в эксплуатацию объекта капитального строительства. Данные действия запрещены условиями договора аренды.

В отзыве на кассационную жалобу предприниматель указал на отсутствие в кассационной жалобе доводов о нарушении судами норм материального или процессуального права, законность и обоснованность принятых по делу судебных актов, просил в удовлетворении кассационной жалобы отказать.

Лица, участвующие в деле, явку представителей в судебное заседание не обеспечили, кассационная жалоба рассмотрена в их отсутствие в соответствии с правилами части 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса.

В соответствии с частью 1 статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса арбитражный суд кассационной инстанции проверяет законность решений, постановлений, принятых арбитражным судом первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального права и норм процессуального права при рассмотрении дела и принятия обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе и возражениях относительно жалобы, если иное не предусмотрено Арбитражным процессуальным кодексом.

Изучив материалы дела, проверив обоснованность доводов, содержащихся в кассационной жалобе и отзыве на нее, суд кассационной инстанции пришел к следующим выводам.

Судами установлено и следует из материалов дела, что администрация и общество с ограниченной ответственностью "Пламя" 14.08.2003 заключили договор аренды земельного участка для эксплуатации столовой и административного здания до 01.09.2049.

Все права и обязанности арендатора по договору аренды земельного участка перешли к предпринимателю на основании договора от 26.12.2018 о передаче прав и обязанностей, что подтверждается сведениями из Единого государственного реестра недвижимости.

На земельном участке расположены принадлежащие предпринимателю на праве собственности объекты недвижимости: здание столовой площадью 690,1 кв. м с кадастровым номером 23:49:0125007:1035 (год завершения строительства - 1957), здание склада площадью 204,9 кв. м с кадастровым номером 23:49:0125013:1009 (год завершения строительства - 1989), здание конторы площадью 150,8 кв. м с кадастровым номером 23:49:0125013:1048 (год завершения строительства - 1969), строение вспомогательного использования площадью 74,7 кв. м с кадастровым номером 23:49:0125013:1049 (год завершения строительства - 2016).

Специалистами управления муниципального земельного контроля администрации 29.10.2020 проведен осмотр земельного участка, по результатам которого установлено, что в пределах границ вышеуказанного земельного участка ведутся ремонтно-строительные работы здания столовой.

Согласно сведениям информационной системы обеспечения градостроительной деятельности города Сочи, информация о выдаче уведомления, разрешения на строительство (реконструкцию), ввод в эксплуатацию объекта капитального строительства на земельном участке не выдавались.

Департамент имущественных отношений администрации направил предпринимателю претензию от 19.11.2020 N 22041/02.01-17 о необходимости устранения выявленных нарушений в 30-дневный срок.

Ввиду того, что указанные нарушения не устранены, предпринимателю направлена претензия от 21.01.2021 N 596/02.01-47 с предложением о расторжении договора аренды земельного участка.

Неисполнение предпринимателем требований претензии от 21.01.2021 N 596/02.01-47 послужило основанием для обращения администрации в арбитражный суд с настоящим иском.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суды пришли к выводам, что ответчик исполнил решение Лазаревского районного суда города Сочи о сносе самовольной реконструкции здания столовой, то есть устранил допущенное нарушение использования земельного участка, что является достаточным основанием для отказа в иске администрации о расторжении договора аренды земельного участка. Расторжение долгосрочного договора аренды земельного участка является исключительной мерой, применяемой лишь в тех случаях, когда дальнейшее сохранение арендных отношений невозможно. Кроме того, арендуемый земельный участок полностью застроен принадлежащими ответчику на праве собственности объектами недвижимости, возврат истцу спорного участка невозможен без разрешения судьбы расположенных на нем объектов.

Суд округа не находит оснований для отмены принятых по делу судебных актов в связи со следующим.

В силу статей 606, 607 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. В аренду могут быть переданы в том числе земельные участки.

В силу пункта 1 статьи 615 Гражданского кодекса арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

Согласно пункту 2 статьи 264 Гражданского кодекса лицо, не являющееся собственником земельного участка, осуществляет принадлежащие ему права владения и пользования участком на условиях и в пределах, установленных законом или договором с собственником.

Согласно статье 42 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс) лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту.

В пункте 1 статьи 46 Земельного кодекса предусмотрено, что аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

В соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной и в иных случаях, предусмотренных Гражданским кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В силу пункта 1 статьи 619 Гражданского кодекса по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора.

Пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса допускает возможность досрочного расторжения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя на основании решения суда при существенном нарушении арендатором условий договора.

В соответствии с правовой позицией, изложенной в пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса и статьями 450 и 619 Гражданского кодекса, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 Гражданского кодекса, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка. Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.

Как следует из материалов дела, вступившим в законную силу решением Лазаревского районного суда от 19.04.2019 по делу N 2-361/2021 по иску администрации о признании реконструкции здания столовой самовольной на Кондратьеву О.В. возложена обязанность по сносу самовольно надстроенного над пристройкой литера А1 второго этажа здания столовой, расположенного на земельном участке, приведя строение в соответствии с параметрами, учтенными в ЕГРН.

На основании представленных доказательств, судами был установлен факт исполнения предпринимателем вышеуказанного решения.

При таких обстоятельствах, суды двух инстанций с учетом фактических обстоятельств спора, пришли к выводу об отсутствии существенных нарушений условий договора аренды земельного участка, заключенного на срок свыше пяти лет, не устраненных арендатором в разумный срок.

Подпунктом 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса предусмотрен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов.

В соответствии с данным принципом и положениями статьи 35 Земельного кодекса установлен запрет на отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу.

Согласно положениям пункта 1 статьи 39.20, подпункта 9 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса исключительное право на приобретение земельных участков в аренду без торгов имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Как было установлено судами двух инстанций на спорном земельном участке располагается несколько объектов недвижимого имущества, принадлежащих на праве собственности предпринимателю. При таких обстоятельствах администрация при расторжении спорного договора аренды не сможет предоставить его в пользование иному лицу без разрешения судьбы объектов недвижимого имущества, расположенных на нем.

Иные доводы, изложенные в кассационной жалобе, были предметом рассмотрения в суде апелляционной инстанции, получили надлежащую правовую оценку, не опровергают выводов судов и направлены на переоценку доказательств и установленных судом фактических обстоятельств дела, что в силу статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса не входит в компетенцию суда кассационной инстанции.

Нарушений норм процессуального права в силу части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса, являющихся безусловным основанием отмены судебных актов, не допущено.

Учитывая изложенное, судебная коллегия приходит к выводу об отсутствии оснований для отмены или изменения вынесенных по делу судебных актов.

Руководствуясь статьями 274, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 11.03.2022 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.04.2022 по делу N А32-35907/2021 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

Р.Г. Калуцких

Судьи

В.А. Анциферов А.И. Мещерин