Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26 апреля 2022 г. N 15АП-6028/22 по делу N А32-35907/2021

город Ростов-на-Дону

26 апреля 2022 г.

дело N А32-35907/2021

Резолютивная часть постановления объявлена 26 апреля 2022 года.

Полный текст постановления изготовлен 26 апреля 2022 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Абраменко Р.А.,

судей Галова В.В., Сулименко О.А.

при ведении протокола судебного заседания секретарём Матиняном С.А.,

при участии:

от ответчика: представитель Лысенко А.С. по доверенности от 07.12.2020.

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи

на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 11.03.2022 по делу N А32-35907/2021

по иску администрации муниципального образования городской округ

город-курорт Сочи Краснодарского края

к индивидуальному предпринимателю Кондратьевой Оксане Владимировне

(ИНН 343600471522 ОГРНИП 315504700017835)

о расторжении договора аренды земельного участка,

УСТАНОВИЛ:

администрация муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края (далее - истец, администрация) обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к индивидуальному предпринимателю Кондратьевой Оксане Владимировне (далее - ответчик, предприниматель) о расторжении договора аренды от 14.08.2003 N 4900002850 о предоставлении в пользование на условиях аренды земельного участка площадью 2068 кв. м, с кадастровым номером 23:49:0125013:4, указав в решении, что оно является основанием для внесения Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю записи в Едином государственном реестре недвижимости о прекращении права ИП Кондратьевой О.В. по указанному договору аренды.

Исковые требования администрации мотивированы ведением ремонтно-строительных работ здания столовой на арендуемом земельном участке, что является, по мнению администрации, самовольным строительством и нарушением цели предоставления земельного участка. Информация о выдаче уведомления, разрешения на строительство (реконструкцию), ввод в эксплуатацию объекта капитального строительства на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0125013:4 отсутствует. Ответчиком производится реконструкция здания без получения разрешения.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 11.03.2022 в удовлетворении иска отказано.

Не согласившись с данным судебным актом, истец обжаловал решение суда первой инстанции в порядке, предусмотренном гл. 34 АПК РФ, и просил решение суда первой инстанции отменить. В обоснование апелляционной жалобы истец указывает на то, что по результатам проведенной проверки установлено, что в пределах границ вышеуказанного земельного участка ведутся ремонтно-строительные работы здания столовой. Согласно сведениям информационной системы обеспечения градостроительной деятельности города Сочи, информация о выдаче уведомления, разрешения на строительство (реконструкцию), ввод в эксплуатацию объекта капитального строительства на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0125013:4 отсутствует. Департаментом имущественных отношений администрации муниципального образования город-курорт Сочи Краснодарского края в адрес ответчика направлена претензия от 19.11.2020 N 22041/02.01-17 о необходимости устранения выявленных нарушений в 30-дневный срок. Ввиду того, что указанные нарушения не устранены, ИП Кондратьевой О.В. направлена претензия от 21.01.2021 N 596/02.01-47 с предложением о расторжении договора аренды N 4900002850 от 14.08.2003. В установленный в претензии срок ИП Кондратьева О.В. в Департамент имущественных отношений администрации города Сочи для подписания соглашения о расторжении договора аренды не явилась.

Представитель ответчика в судебном заседании против удовлетворения апелляционной жалобы возражал, считая решение суда законным и обоснованным, просил приобщить к материалам дела отзыв на апелляционную жалобу, поданный в электронном виде 22.04.2022.

Протокольным определением от 26.04.2022 апелляционная коллегия отказала в приобщении к материалам дела отзыва на апелляционную жалобу, так как отзыв представлен за два дня до судебного заседания, при этом доказательств исполнения предусмотренной частью 1 статьи 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обязанности по заблаговременному направлению копии отзыва участвующим в деле лицам, не представлено.

Истец явку представителей в судебное заседание не обеспечил.

Апелляционная жалоба рассмотрена в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Законность и обоснованность судебного акта проверяется в пределах доводов апелляционной жалобы с учетом части 6 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителя ответчика, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела и установлено судом, между администраций города Сочи и ООО "Пламя" был заключен договор от 14.08.2003 N 490002850 аренды земельного участка площадью 2 068 кв. м для эксплуатации столовой и административного здания по ул. Армавирской, 56 в п. Дагомыс Лазаревского района г. Сочи, сроком до 01.09.2049.

По договору от 26.12.2018 ООО "Пламя" передало Кондратьевой О.В. все права и обязанности арендатора по договору аренды от 14.08.2003 N 4900002850 земельного участка с кадастровым номером 23:49:0125013:4 площадью 2 068 кв. м.

В соответствии с выпиской из ЕГРН от 02.05.2021 N КУВИ-002/2021-50129053, земельный участок с кадастровым номером 23:49:0125013:4 площадью 2068 кв. м находится в собственности муниципального образования город-курорт Сочи (дата регистрации: 20.04.2009) и в аренде Кондратьевой О.В. сроком на 46 лет на основании договора о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 26.12.2018.

На земельном участке с кадастровым номером 23:49:0125013:4 по сведениям ЕГРН расположены объекты недвижимости с кадастровыми номерами 23:49:0125007:1035, 23:49:0125013:1009, 23:49:0125013:1048, 23:49:0125013:1049.

В соответствии с представленными выписками из ЕГРН здание с кадастровым номером 23:49:0125007:1035 площадью 690,1 кв. м, назначение -столовая, год завершения строительства - 1957, принадлежит на праве собственности Кондратьевой О.В., которой также принадлежат на праве собственности расположенные на спорном земельном участке здание с кадастровым номером 23:49:0125013:1009 площадью 204,9, назначение - склад, площадью 204,9 кв. м, год завершения строительства - 1989; здание с кадастровым номером 23:49:0125013:1048, площадью 150,8 кв. м, наименование - контора, год завершения строительства - 1969; здание с кадастровым номером 23:49:0125013:1049, площадью 74,7 кв. м, наименование - строение вспомогательного использования, год завершения строительства - 2016.

Таким образом, земельный участок, арендуемый ответчиком, полностью застроен принадлежащими ответчику на праве собственности объектами недвижимости.

29.10.2020 управлением муниципального земельного контроля администрации города Сочи проведен осмотр земельного участка с кадастровым номером 23:49:0125013:4, общей площадью 2068 кв.м., расположенного по адресу: город Сочи, Лазаревский район, поселок Дагомыс, улица Армавирская, 56.

По результатам проведенной проверки установлено, что в пределах границ вышеуказанного земельного участка ведутся ремонтно-строительные работы здания столовой.

Согласно сведениям информационной системы обеспечения градостроительной деятельности города Сочи, информация о выдаче уведомления, разрешения на строительство (реконструкцию), ввод в эксплуатацию объекта капитального строительства на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0125013:4, расположенного по адресу: город Сочи. Лазаревский район, поселок Дагомыс, улица Армавирская, 56, отсутствует.

Департаментом имущественных отношений администрации муниципального образования город-курорт Сочи Краснодарского края в адрес ИП Кондратьевой О.В. направлена претензия от 19.11.2020 N 22041/02.01-17 о необходимости устранения выявленных нарушений в 30-дневный срок.

Ввиду того, что указанные нарушения не устранены, ИП Кондратьевой О.В. направлена претензия от 21.01.2021 N 596/02.01-47 с предложением о расторжении договора аренды N 4900002850 от 14.08.2003.

В установленный в претензии срок ИП Кондратьева О.В. в департамент имущественных отношений администрации города Сочи для подписания соглашения о расторжении договора аренды не явилась.

Изложенные обстоятельства послужили основанием для обращения администрации в арбитражный суд с рассматриваемым иском.

При принятии обжалуемого решения суд первой инстанции обоснованно руководствовался следующим.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

Пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что досрочное расторжение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенного на срок более чем пять лет, допускается по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении договора арендатором, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим федеральным законом.

В силу статьи 42 Земельного кодекса Российской Федерации, собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны использовать участки в соответствии с их целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием, своевременно приступать к использованию земельных участков в случаях, если сроки освоения земельных участков предусмотрены договорами.

Согласно пункту 1 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

Как следует из статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Согласно пункту 1 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями.

Пленумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пункте 23 постановления от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено отличие специального правила об основании и порядке прекращения договоров аренды земельных участков от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, заключающееся в том, что досрочное расторжение договора аренды земельного участка возможно лишь в случае представления арендодателем суду доказательств нарушения арендатором договорных условий, квалифицированного как существенное нарушение договора. Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.

Как уже было указано, исковые требования администрации мотивированы ведением ремонтно-строительных работ здания столовой на арендуемом земельном участке, что является, по мнению администрации, самовольным строительством и нарушением цели предоставления земельного участка. Информация о выдаче уведомления, разрешения на строительство (реконструкцию), ввод в эксплуатацию объекта капитального строительства на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0125013:4 отсутствует. Ответчиком производится реконструкция здания без получения разрешения.

Как следует из материалов дела и установленном судом первой инстанции, вступившим в законную силу решением Лазаревского районного суда от 19.04.2019 по иску администрации города Сочи к Кондратьевой О.В. о признании реконструкции здания столовой площадью 690,1 кв. м, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0125013:4 площадью 2 068 кв. м, самовольной, Кондратьева О.В. обязана осуществить снос самовольно надстроенного над пристройкой литера "А1" второго этажа, приведя строение в соответствии с параметрами, учтенными в ЕГРН.

Как следует из данного решения, реконструкция выразилась в изменении этажности литера "А1" и увеличении тем самым общей площади постройки на 20,7 кв. м. Приведение спорного строения в соответствие с зарегистрированными характеристиками в части этажности с двух этаже до одного этажа без причинения ущерба расположенным рядом строениям возможно. Суд признал обоснованным довод администрации о совершении ответчиком самовольной реконструкции в виде возведения второго этажа над пристройкой литера "А1".

Таким образом, как верно указал суд первой инстанции, вступившим в законную силу решением Лазаревского районного суда от 19.04.2019 установлен факт самовольной реконструкции здания литер "А1" в виде возведения второго этажа над пристройкой литер "А1".

Вместе с тем, ответчиком указанное решение Лазаревского районного суда исполнено, в подтверждение чему ответчиком представлены: проект организации работ по сносу или демонтажу объектов капитального строительства, подготовленный в 2021 году по заказу ответчика в целях демонтажа надстроенного второго этажа общей площадью 20,7 кв. м над пристройкой литер "А1" столовой общей площадью 690,1 кв. м в целях исполнения решения Лазаревского районного суда N 2-361/2021 от 19.04.2021; акт N 1 от 16.09.2021 сдачи-приемки выполненных проектных работ по проекту организации работ по сносу или демонтажу объектов капитального строительства; договор подряда N 16/09 от 15.09.2021, заключенный ответчиком с подрядчиком (ИП Ахременко А.С.) в целях сноса надстроенного над пристройкой объекта литера "А1" второго этажа, приведения здания в соответствии с параметрами, учтенными в ЕГРН, в соответствии с решением Лазаревского районного суда по делу 2-361/2021; уведомление администрации от 06.09.2021 о планируемом сносе объекта капитального строительства во исполнение решения Лазаревского районного суда г. Сочи от 19.04.2021 по делу N 2-361/2021 по сносу второго этажа здания с кадастровым номером 23:49:0125007:1035; справка о стоимости выполненных работ и затрат по демонтажу второго этажа здания литер "А1" от 16.10.2021 на сумму 396 538,47 рублей; письмо ИП Кондратьевой О.В. от 09.11.2021 в адрес главы муниципального образования городской округ город-курорт Сочи об исполнении решения Лазаревского районного суда от 19.04.2021 по делу N 2-361/2021, а именно о сносе надстроенного над пристройкой здания, кадастровый номер 23:49:0125007:1035, литера "А1", второго этажа, с приложением фотоматериалов, подтверждающих снос второго этажа здания.

Таким образом, ответчиком фактически исполнено решение Лазаревского районного суда города Сочи о сносе второго этажа здания столовой, то есть самовольная реконструкция здания столовой устранена ответчиком посредством сноса второго этажа здания столовой, что администрацией в установленном порядке не оспорено.

С учетом изложенного, оценив представленные в материалы дела доказательства и доводы сторон в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что устранение арендатором земельного участка допущенного нарушения в виде самовольной надстройки второго этажа здания столовой является достаточным основанием для отказа в иске администрации о расторжении договора аренды земельного участка, поскольку расторжение долгосрочного договора аренды земельного участка является исключительной мерой, применяемой лишь в тех случаях, когда дальнейшее сохранение арендных отношений невозможно.

Кроме того, как уже было указано, на спорном земельном участке также расположены иные принадлежащие ответчику на праве собственности объекты недвижимости.

Возврат истцу спорного участка без разрешения судьбы расположенных на нем объектов невозможен, поскольку это повлечет нарушение основополагающего принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, закрепленного в подпункте 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса РФ.

При отмеченных обстоятельствах, оснований для удовлетворения апелляционной жалобы и для отмены решения суда не имеется.

Фактически доводы апелляционной жалобы выражают несогласие с выводами суда первой инстанции, что не является основанием для отмены оспариваемого судебного акта. Иное толкование заявителем апелляционной жалобы положений примененных судом первой инстанции норм материального права, а также иная оценка обстоятельств дела и имеющихся в нем доказательств, не свидетельствуют о неправильном применении судом норм права и не являются основанием к отмене законного и обоснованного судебного акта.

С учетом изложенного, у суда апелляционной инстанции отсутствуют основания для переоценки выводов суда первой инстанции по доводам, изложенным в апелляционной жалобе.

Суд правильно определил спорные правоотношения сторон и предмет доказывания по делу, с достаточной полнотой выяснил обстоятельства, имеющие значение для рассмотрения дела.

Выводы суда основаны на доказательствах, указание на которые содержится в обжалуемом судебном акте и которым дана оценка в соответствии с требованиями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Учитывая, что все обстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения спора, судом установлены и подтверждены представленными в материалы дела доказательствами, оснований для иных выводов по существу спора у суда апелляционной инстанции не имеется. Нарушений норм материального и процессуального права, допущенных судом при принятии обжалуемого судебного акта, являющихся безусловным основанием для его отмены, апелляционной инстанцией не установлено.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 11.03.2022 по делу N А32-35907/2021 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

Р.А. Абраменко

Судьи

В.В. Галов О.А. Сулименко