Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 31 августа 2022 г. N Ф08-7678/22 по делу N А32-40766/2021

г. Краснодар

31 августа 2022 г.

Дело N А32-40766/2021

Резолютивная часть постановления объявлена 25 августа 2022 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 31 августа 2022 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Сидоровой И.В., судей Епифанова В.Е. и Мещерина А.И., при участии в судебном заседании от ответчика - индивидуального предпринимателя Чепняна Роберта Атомовича (ИНН 236802329998, ОГРНИП 318237500030289) - Титовой Л.Э. (доверенность от 09.03.2022), в отсутствие истца - администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края, третьих лиц: Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, департамента имущественных отношений администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края, закрытого акционерного общества "Дагомысчай", Кочубарова Валерия Николаевича, извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на сайте арбитражного суда в сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края и департамента имущественных отношений администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 01.02.2022 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.04.2022 по делу N А32-40766/2021, установил следующее.

Администрация муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края (далее - администрация) обратилась в арбитражный суд с исковым заявлением к ИП Чепняну Р.А. (далее - предприниматель), в котором просила расторгнуть договор от 02.11.2012 N 4900008252 о предоставлении в пользование на условиях аренды земельного участка с кадастровым номером 23:49:0136009:4826 площадью 5779 кв. м, расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Лазаревский район, пос. Дагомыс; указав, что решение суда является основанием для внесения Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю (далее - управление) записи в Единый государственный реестр недвижимости (далее - ЕГРН) о прекращении права аренды предпринимателя в отношении данного земельного участка.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены управление, департамент имущественных отношений администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края (далее - департамент), ЗАО "Дагомысчай", Кочубаров В.Н.

Решением от 01.02.2022, оставленным без изменения постановлением суда апелляционной инстанции от 28.04.2022, в удовлетворении исковых требований отказано. При разрешении спора судебные инстанции руководствовались положениями статей 450, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс), статьями 22, 46 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс), а также разъяснениями, приведенными в постановлениях Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" (далее - постановление от 24.03.2005 N 11) и от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (далее - постановление от 17.11.2011 N 73); и признали недоказанным истцом нецелевое использование ответчиком рассматриваемого земельного участка. Арендатор заинтересован в продолжении арендных отношений по использованию земельного участка по целевому назначению. Приведенный администрацией довод о выявленной на спорном участке древесно-кустарниковой растительности не является достаточным основанием для расторжения долгосрочного договора аренды. Произрастание деревьев, кустарников не может быть принято в качестве доказательств неиспользования (ненадлежащего использования) объекта аренды. Существенных нарушений условий договора аренды от 02.11.2012 N 4900008252 предпринимателем не допущено. Невыполнение обязанностей по приведению земель в состояние, пригодное для использования по целевому назначению, образует состав административного правонарушения, ответственность за которое предусмотрена статьей 8.8 Кодекса об административных правонарушениях Российской Федерации. Наличие данного вида правонарушения не является основанием для расторжения договора аренды. Избранная истцом мера ответственности (расторжение договора) несоразмерна степени существенности допущенных ответчиком нарушений и балансу интересов сторон. Расторжение договора, влекущее такие последствия, как прекращение правоотношений, является крайней мерой, применяемой к недобросовестному арендатору в случае, когда все другие средства воздействия исчерпаны, а сохранение договорных отношений становится нецелесообразным и невыгодным для арендодателя. Согласно акту осмотра от 22.04.2022 на спорном участке отсутствует сорная растительность, списанные кусты чая выкорчеваны; часть земельного участка занята пчелиными ульями и садовыми деревьями (подтверждается фотоматериалами); арендатор заключил договор от 07.04.2021 N 02 со специализированной организацией ООО "Эко-Сервис" на расчистку земельного участка от мелколесья и кустарников, включающую спил и валку, санитарную, формовочную или омолаживающую обрезку, стрижку кустарников и обрезку всех сухих ветвей, уборку скопившегося на участке мусора; в целях осуществления полива с ПАО "Россети Кубань" заключен договор на осуществление технологического присоединения участка к электрическим сетям N 40203-22-00716814-1, получены технические условия. Приведенные обстоятельства свидетельствуют о добросовестном использовании спорного земельного участка арендатором, который заинтересован в продолжении арендных отношений.

В кассационной жалобе администрация и департамент просят решение от 01.02.2022 и апелляционное постановление от 28.04.2022 отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований, указывая, что при визуальном осмотре земельного участка установлено, что на всей площади (100%) имеются заросли сорной и древесно-кустарниковой растительности, сельскохозяйственная деятельность не ведется. Работы по возделыванию сельхозкультур и обработке почвы, сенокошению, уходу и уборке урожая многолетних и однолетних насаждений и раскорчевке списанных насаждений не осуществляются. На земельном участке не проводятся агротехнические и фитосанитарные мероприятия, что привело к зарастанию сорной и древесно-кустарниковой растительностью и свидетельствует о наличии условий для расторжения договора аренды по требованию арендодателя. Досудебный порядок урегулирования спора администрацией соблюден.

Отзыв на кассационную жалобу в арбитражный суд округа не представлен.

В судебном заседании представитель предпринимателя просил оставить в силе обжалуемые судебные акты как законные и обоснованные. Иные лица явку в суд кассационной инстанции не обеспечили, извещены надлежащим образом согласно статьям 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс). Судебное разбирательство проведено в порядке части 3 статьи 284 Кодекса.

Изучив материалы дела, доводы, приведенные в кассационной жалобе, выслушав представителя ответчика, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа полагает, что жалоба удовлетворению не подлежит с учетом следующего.

Как видно из материалов дела, 02.11.2012 департамент (арендодатель) и ЗАО "Дагомысчай" (арендатор) заключили договор N 4900008252 о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды, по которому арендодатель обязался предоставить во временное владение и пользование, а арендатор принять на условиях договора земельный участок площадью 5779 кв. м с кадастровым номером 23:49:0136009:4826, расположенный по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Лазаревский р-н, пос. Дагомыс, с видом разрешенного использования - для сельскохозяйственного использования; категория земель - земли населенных пунктов, в границах, указанных в кадастровом паспорте земельного участка. Договор зарегистрирован в установленном законом порядке (т. 1, л. д. 28 - 32).

В соответствии с пунктом 5.2.2 договора аренды арендатор обязан соблюдать установленный режим использования земель в соответствии с зонами санитарной охраны курорта, режимом использования земель, установленным законодательством об особо охраняемых природных территориях. Пунктом 5.2.7 договора закреплена обязанность арендатора при эксплуатации земельного участка строго соблюдать требования федерального, краевого законодательства и нормативно-правовых актов органов местного самоуправления города Сочи. В силу пункта 5.2.8 договора арендатор обязан использовать земельный участок строго в соответствии с целевым назначением и в целях, предусмотренных подпунктами 1.1, 1.3, способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному ресурсу.

27 июля 2015 года ЗАО "Дагомысчай" (правообладатель) и Кочубаров В.Н. (правопреемник) заключили договор о передаче прав и обязанностей по договору о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды от 02.11.2012 N 4900008252, по условиям которого правообладатель передает, а правопреемник принимает в полном объеме права и обязанности по договору аренды (т. 1, л. д. 34 - 36).

Договором от 03.11.2020 о передаче прав и обязанностей по договору от 02.11.2012 N 4900008252 аренды земельного участка все права и обязанности арендатора переданы предпринимателю (т. 1, л. д. 37 - 39).

28 декабря 2020 года Департамент по охране окружающей среды, лесопаркового, сельского хозяйства и промышленности составил акт визуального осмотра земельного участка с кадастровым номером 23:49:0136009:4826, из которого следует, что на всей площади участка расположены заросли сорной и древесно-кустарниковой растительности. Работы по возделыванию сельскохозяйственных культур и обработке почвы, сенокошение, работы по уходу и уборке урожая многолетних, однолетних насаждений и раскорчевке списанных насаждений не осуществляются.

В адрес арендатора арендодатель направил претензию от 21.01.2021 N 532/02.01-47 с требованием об устранении нарушений в 30-дневный срок (т. 1, л. д. 13, 14).

Поскольку нарушения в установленный срок не устранены, в адрес ответчика направлена претензия от 18.05.2021 N 7738/02.01-47 с предложением о расторжении договора аренды от 02.11.2012 N 4900008252, ответ на которую не поступил, что и послужило основанием предъявления иска в арбитражный суд.

Законность решения и постановления арбитражных судов первой и апелляционной инстанций проверяется исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, с учетом установленных статьей 286 Кодекса пределов рассмотрения дела в арбитражном суде кассационной инстанции.

Защита гражданских прав осуществляется способами, закрепленными в статье 12 Гражданского кодекса, а также иными способами, предусмотренными законом. Способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения. Необходимым условием применения того или иного способа защиты гражданских прав является обеспечение восстановления нарушенного права (пункт 1 статьи 1 Гражданского кодекса).

Договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей (пункт 1 статьи 420 Гражданского кодекса).

Граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами (пункты 1, 2 статьи 421 Гражданского кодекса).

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование. Договор аренды заключается на срок, определенный договором. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (статьи 606, 610, 614 Гражданского кодекса).

Землями сельскохозяйственного назначения признаются земли, находящиеся за границами населенного пункта и предоставленные для нужд сельского хозяйства, а также предназначенные для этих целей. В составе таких земель выделяются сельскохозяйственные угодья, земли, занятые внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями, лесными насаждениями, предназначенными для обеспечения защиты земель от негативного воздействия, водными объектами, а также зданиями, сооружениями, используемыми для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции (пункты 1 и 2 статьи 77 Земельного кодекса).

Земли сельскохозяйственного назначения могут использоваться для ведения сельскохозяйственного производства, создания защитных лесных насаждений, научно-исследовательских, учебных и иных связанных с сельскохозяйственным производством целей (пункт 1 статьи 78 Земельного кодекса).

При этом, как указано в пункте 1 статьи 6 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", в применимой редакции, арендаторы земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения обязаны использовать такие участки в соответствии с целевым назначением данной категории земель и разрешенным использованием. Такое использование должно осуществляться способами, которые не должны причинить вред земле как природному объекту, в том числе приводить к деградации, загрязнению, захламлению земель, отравлению, порче, уничтожению плодородного слоя почвы и иным негативным (вредным) воздействиям хозяйственной деятельности.

В соответствии с пунктом 1 статьи 46 Земельного кодекса аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных данным Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором, при условии, что иное не предусмотрено данным Кодексом, другим федеральным законом (пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса).

Пункт 23 постановления от 24.03.2005 N 11 содержит разъяснения, согласно которым в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса, статьями 450 и 619 Гражданского кодекса, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка. Арендодатель должен представить суду доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 Гражданского кодекса, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка. Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.

В пункте 8 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.05.1997 N 14 "Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров" указано следующее. Требование о расторжении договора аренды не подлежит удовлетворению, если в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в суд.

Судебная практика при разрешении подобных споров исходит из того, что право арендодателя заявить требование о расторжении договора не влечет обязанность арбитражного суда в любом случае удовлетворить заявленный иск без учета (исследования) обстоятельств, повлекших просрочку исполнения арендатором договорного обязательств. Формальное наличие условий, предусмотренных статьей 619 Гражданского кодекса, с учетом обстоятельств конкретного дела, может быть признано недостаточным правовым основанием для удовлетворения требования арендодателя о расторжении договора.

Исследовав представленные доказательства, оценив их по правилам статьи 71 Кодекса, суды пришли к выводу об отсутствии оснований для расторжения договора от 02.11.2012 N 4900008252, учитывая, что арендатор заинтересован в продолжении арендных отношений по использованию земельного участка по целевому назначению. Довод истца о выявленной на спорном участке древесно-кустарниковой растительности не является достаточным основанием для расторжения долгосрочного договора аренды. Произрастание деревьев, кустарников не может быть принято в качестве доказательств неиспользования (ненадлежащего использования) объекта аренды. Существенных нарушений условий договора от 02.11.2012 N 4900008252 предпринимателем не допущено. Избранная истцом мера ответственности (расторжение договора) несоразмерна степени существенности допущенных ответчиком нарушений и балансу интересов сторон. Согласно акту осмотра от 22.04.2022 на спорном земельном участке отсутствует сорная растительность, списанные кусты чая выкорчеваны; часть участка занята пчелиными ульями и садовыми деревьями (подтверждается фотоматериалами); арендатор заключил договор от 07.04.2021 N 02 со специализированной организацией ООО "Эко-Сервис" на расчистку земельного участка от мелколесья и кустарников, включающую спил и валку, санитарную, формовочную или омолаживающую обрезку, стрижку кустарников и обрезку всех сухих ветвей, уборку скопившегося на участке мусора; в целях осуществления полива подана заявка ПАО "Россети Кубань" на заключение договора на осуществление энергоснабжения земельного участка (N 40203-22-00716814-1).

Фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судами на основании полного, всестороннего и объективного исследования имеющихся в деле доказательств с учетом всех доводов и возражений участвующих в деле лиц; приведенные в обжалованных судебных актах выводы соответствуют фактическим обстоятельствам дела и нормам права.

Нарушений норм процессуального права, предусмотренных в части 4 статьи 288 Кодекса, судами обеих инстанций не допущено.

Администрация и департамент освобождены от уплаты государственной пошлины за подачу кассационной жалобы на основании подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 274, 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 01.02.2022 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.04.2022 по делу N А32-40766/2021 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

И.В. Сидорова

Судьи

В.Е. Епифанов А.И. Мещерин