Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 17 октября 2022 г. N Ф08-10691/22 по делу N А32-25902/2018

г. Краснодар

17 октября 2022 г.

Дело N А32-25902/2018

Резолютивная часть постановления объявлена 11 октября 2022 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 17 октября 2022 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Мещерина А.И., судей Анциферова В.А. и Епифанова В.Е., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Титаренко Ю.Н., при участии в судебном заседании от истца - департамента имущественных отношений Краснодарского края (ИНН 2308077553, ОГРН 1022301228399) - Хромцовой Н.В. (доверенность от 30.12.2021), от ответчика - непубличного акционерного общества "Красная поляна" (ИНН 2320102816, ОГРН 102302937062) - Шеяна А.Н. (доверенность от 01.01.2022; участие обеспечено посредством сервиса "Онлайн-заседание"), в отсутствие ответчика - межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае и Республике Адыгея (ИНН 2308171570, ОГРН 1102308008330), третьих лиц: государственной корпорации развития "ВЭБ.РФ", администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края, извещенных о времени и месте судебного заседания, рассмотрев кассационную жалобу департамента имущественных отношений Краснодарского края на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 08.04.2022 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.07.2022 по делу N А32-25902/2018, установил следующее.

Департамент имущественных отношений Краснодарского края (далее - департамент) обратился в арбитражный суд с исковым заявлением к НАО "Красная поляна" (далее - общество) и межрегиональному территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае и Республике Адыгея (далее - управление) о внесении изменений в договор аренды от 01.07.2010 N 4900000022.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 08.04.2022, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.07.2022, исковое заявление удовлетворено частично. Урегулированы разногласия при заключении дополнительного соглашения к договору аренды земельных участков, находящихся в государственной собственности, от 01.07.2010 N 0000000022/991-613/177. В преамбуле договора указано, что права и обязанности арендодателя по договору осуществляет департамент. В соответствии с приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 1 марта 2013 года N 109 при расчете размера арендной платы по договору подлежит применению ставка арендной платы - 3,04 руб./кв. м. В удовлетворении остальной части искового заявления отказано.

В кассационной жалобе департамент, ссылаясь на неправильное применение норм материального и процессуального права, а также на несоответствие сделанных судами выводов представленным в дело доказательствам, просит отменить судебные акты и удовлетворить исковое заявление в полном объеме. Податель жалобы указывает, что с 10.08.2016 в силу закона в отношении спорных земельных участков установлен вид разрешенного использования "развлечения". Расчет размера арендной платы правильно произведен департаментом в соответствии с постановлением главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 21 марта 2016 года N 121 "О Порядке определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Краснодарского края, и за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена на территории Краснодарского края, предоставленные в аренду без торгов" (далее - постановление N 121). Суды не приняли во внимание существенное изменение обстоятельств, влекущее изменение договора аренды в редакции департамента.

Общество представило отзыв, в котором указало на отсутствие оснований для отмены состоявшихся по делу судебных актов.

В заседании представитель департамента на удовлетворении жалобы настаивал. Представитель общества поддержал доводы отзыва.

Изучив материалы дела, доводы жалобы и отзыва на нее, выслушав представителей сторон, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что судебные акты следует оставить без изменения.

Как видно из материалов дела, департамент Краснодарского края по реализации полномочий при подготовке зимних Олимпийских игр 2014 года (арендодатель) и государственная корпорация по строительству олимпийских объектов и развитию города Сочи как горноклиматического курорта (арендатор) заключили договор аренды земельных участков, находящихся в государственной собственности, от 01.07.2010 N 0000000022/991-613/177, в соответствии с пунктом 1.1 которого арендатору в целях размещения олимпийских объектов предоставлены земельные участки общей площадью 41 292 кв. м, в том числе: с кадастровым номером 23:49:0420022:247, с кадастровым номером 23:49:0420019:158. Расчет размера арендной платы произведен от кадастровой стоимости участков с применением ставки в соответствии с приказом Минэкономразвития России от 10.09.2008 N 270 (т. 1, л. д. 27).

На основании договора от 08.07.2010 N 05-20/5-2140 права и обязанности арендатора по договору аренды от 01.07.2010 N 0000000022/991-613/177 перешли к обществу (т. 1, л. д. 70 - 73).

Согласно дополнительному соглашению от 29.03.2012 N 2 пункт 1.1 договора изложен в следующей редакции: "1.1 Арендодатель обязуется предоставить во временное владение и пользование, а арендатор принять на условиях настоящего договора земельные участки общей площадью 58 457 кв. м, в том числе: 1) земельный участок (земли населенных пунктов) с кадастровым номером 23:49:0420019:158 площадью 9333 кв. м, местоположение: участок находится примерно в 5800 м по направлению на ЮВ от ориентира мост на 2 бригаду с. Эсто-Садок, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: Краснодарский край, г. Сочи, р-н Адлерский, с. Эсто-Садок; 2) земельный участок (земли населенных пунктов) с кадастровым номером 23:49:0000000:885 площадью 28 356 кв. м, расположенный по адресу относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: Краснодарский край, г. Сочи, Адлерский район, с. Эсто-Садок; 3) земельный участок (земли населенных пунктов) с кадастровым номером 23:49:0420022:1193 площадью 4654 кв. м, расположенный по адресу относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: Краснодарский край, г. Сочи, Адлерский район, с. Эсто-Садок; 4) земельный участок (земли населенных пунктов) с кадастровым номером 23:49:0420022:1196 площадью 1 371 кв. м, расположенный по адресу относительно ориентира, находящегося в границах участка, почтовый адрес ориентира: Краснодарский край, г. Сочи, Адлерский район, с. Эсто-Садок; 5) земельный участок (земли населенных пунктов) с кадастровым номером 23:49:0420022:1170 площадью 13 534 кв. м, расположенный по адресу относительно ориентира, находящегося в границах участка, почтовый адрес ориентира: Краснодарский край, г. Сочи, Адлерский район, с. Эсто-Садок; 6) земельный участок (земли населенных пунктов) с кадастровым номером 23:49:0420022:1171 площадью 567 кв. м, расположенный по адресу относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: Краснодарский край, г. Сочи, Адлерский район, с. Эсто-Садок; 7) земельный участок (земли населенных пунктов) с кадастровым номером 23:49:0420022:1172 площадью 187 кв. м, расположенный по адресу относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: Краснодарский край, г. Сочи, Адлерский район, с. Эсто-Садок; 8) земельный участок (земли населенных пунктов) с кадастровым номером 23:49:0420022:1173 площадью 455 кв. м, расположенный по адресу относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: Краснодарский край, г. Сочи, Адлерский район, с. Эсто-Садок". Размер арендной платы определен на основании кадастровой стоимости (т. 1, л. д. 36, 37).

Дополнительным соглашением от 20.10.2014 N 4 к договору закреплено, что в связи с прекращением с 01.01.2014 полномочий Краснодарского края как арендодателя в отношении федеральных земельных участков, переданных в соответствии с пунктом 1 статьи 16 Федерального закона от 01.12.2007 N 310-ФЗ "Об организации и о проведении Олимпийских зимних игр и Паралимпийских зимних игр 2014 года в городе Сочи, развития города Сочи как горноклиматического курорта и внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", управление принимает на себя права и обязанности арендодателя, закрепленные в договоре аренды (т. 1, л. д. 66, 67).

На основании распоряжения управления от 24.05.2017 N 422-р, акта приема-передачи, утвержденного управлением 14.06.2017, осуществлена передача земельных участков с кадастровыми номерами: 23:49:0512001:2077, 23:49:0000000:885, 23:49:0420022:1149, 23:49:0420022:1146, 23:49:0420022:1172, 23:49:0420020:1017, 23:49:0512001:2113, 23:49:0420022:1171, 23:49:0512001:1502, 23:49:0512001:1562, 23:49:0420021:1067, 23:49:0420022:1145, 23:49:0420021:1068, 23:49:0420021:1066, 23:49:0420021:1070, 23:49:420021:1069, 23:49:00512002:4777, 23:49:0420022:1143, 23:49:0000000:7415.

Вступившими в законную силу судебными актами по делу N А32-23545/2020 признано недействительным распоряжение управления от 24.05.2017 N 422-р; предписано погасить в ЕГРН записи о праве собственности Краснодарского края на земельные участки, в том числе с кадастровыми номерами 23:49:0000000:885, 23:49:0420022:1172, 23:49:0420022:1171; восстановить в ЕГРН записи о праве собственности Российской Федерации на данные участки.

В связи созданием игорной зоны, в которую вошли участки общества, отказом ответчиков от изменения условий договора, департамент обратился в арбитражный суд с исковым заявлением о внесении изменений в договор аренды от 01.07.2010 N 0000000022/991-613/177, в том числе в части применимой методики и размера арендной платы в отношении земельных участков с кадастровыми номерами 23:49:0000000:885, 23:49:0420022:1171, 23:49:0420022:1172 (т. 2, л. д. 46 - 81, т. 3, л. д. 159, 160).

Законность судебных актов арбитражных судов первой и апелляционной инстанций проверяется исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, с учетом установленных статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) пределов рассмотрения дела в арбитражном суде кассационной инстанции.

В случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда (часть 1 статьи 446 Гражданского кодекса).

В силу пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса, статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс) плата за пользование земельными участками, находящимися в публичной собственности, относится к категории регулируемых цен.

В пунктах 16 и 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъяснено следующее. К договору аренды, заключенному после вступления в силу Земельного кодекса, пункт 3 статьи 65 которого предусматривает необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений. Арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом без дополнительного изменения договора аренды.

В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 02.02.2010 N 12404/09 указано, что, несмотря на то, что новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, стороны договора не лишены права требовать друг от друга внесения изменений, обусловленных изменениями законодательства, в заключенный ими договор аренды.

В данном случае департамент, ссылаясь на необходимость изменения методики расчета арендной платы (с применением постановления N 121), указывает на включение спорных земельных участков в границы территории игорной зоны, влекущее изменение арендодателя и вида разрешенного использования участков.

Согласно пункту 4.2 Порядка, утвержденного постановлением N 121, арендная плата рассчитывается в размере 15 процентов от рыночной стоимости в отношении земельного участка, расположенного в игорной зоне, занятого зданиями, сооружениями, в которых осуществляется деятельность по организации и проведению азартных игр (применимая редакция; пункт 3 статьи 453 Гражданского кодекса).

Для применения названного порядка определения арендной платы необходимо установить одновременное наличие следующих условий: земельный участок расположен в игорной зоне; в объектах недвижимости на участке осуществляется деятельность по организации и проведению азартных игр.

Использование обществом объектов на спорных участках для осуществления деятельности по организации и проведению азартных игр истец в установленном порядке не доказал, что исключает возможность применения названного положения постановления N 121. Изменение вида разрешенного использования земельных участков в силу закона, в отсутствие фактической деятельности, связанной с организацией и проведением азартных игр, само по себе не влечет изменения ранее установленного порядка определения размера арендной платы.

В силу пунктов 2 и 3 статьи 39.7 Земельного кодекса правомочия органов публичной власти по установлению порядка определения размера арендной платы, зависят от того, в чьей собственности (федеральный, региональный уровни власти, или уровень местного самоуправления) находятся предоставляемые в аренду земельные участки, если иное не установлено Земельным кодексом или другими федеральными законами.

Иное предусмотрено Федеральным законом от 1 декабря 2007 года N 310-ФЗ "Об организации и о проведении XXII Олимпийских зимних игр и XI Паралимпийских зимних игр 2014 года в городе Сочи, развитии города Сочи как горноклиматического курорта и внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 310-ФЗ).

Согласно части 7 статьи 16 Закона N 310-ФЗ ставки арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные для строительства, реконструкции, капитального ремонта олимпийских объектов, устанавливаются федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере земельных отношений, по согласованию с уполномоченным федеральным органом исполнительной власти, указанным в части 8 статьи 15 данного Закона.

В силу части 2.1 статьи 17 Закона N 310-ФЗ земельные участки, предназначенные для размещения олимпийских объектов федерального значения, относятся к федеральной собственности.

Арендная плата при аренде земельных участков, находящихся в собственности Российской Федерации и предоставленных (занятых) для размещения объектов, строительство, реконструкция и капитальный ремонт которых произведены в соответствии с Программой строительства олимпийских объектов и развития города Сочи как горноклиматического курорта, установлена в соответствии со ставками арендной платы, предусмотренными приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 1 марта 2013 года N 109, с учетом принципов определения арендной платы 17,22 руб./кв. м - в отношении земельных участков, отнесенных к категории земель населенных пунктов; 3,04 руб./кв. м - в отношении земельных участков, отнесенных к категории земель особо охраняемых территорий; в отношении земельных участков, отнесенных к иным категориям земель - в размере 7,15 руб./кв. м. Предусмотренные ставки арендной платы действуют до 1 января 2040 года.

Спорные земельные участки, сформированные для размещения олимпийских объектов, находятся в границах федерального курорта, поэтому судебные инстанции в связи с наличием приведенных выше специальных норм правомерно отклонили довод департамента о необходимости расчета арендной платы с применением ставки в размере 2,5% от кадастровой стоимости участков (пункт 3.6 Порядка, утвержденного постановлением N 121). Выводы судов в указанной части основаны на содержании вступивших в законную силу судебных актов по делу N А32-23545/2020.

Распоряжением Правительства Российской Федерации от 10.08.2019 N 1697-р создана игорная зона "Красная поляна", расположенная в пределах Краснополянского поселкового округа Адлерского района города-курорта Сочи (площадью 165 026 кв. м), в границы которой вошли, в том числе спорные земельные участки.

Исходя из положений части 3 статьи 12 Федерального закона от 29.12.2006 N 244-ФЗ "О государственном регулировании деятельности по организации и проведению азартных игр и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее также - Закон от 29.12.2006) права и обязанности арендодателя земельных участков, входящих в границы игорной зоны "Красная поляна", переходят к органу управления игорной зоной со дня принятия Правительством Российской Федерации решения о ее создании.

На основании Положения о департаменте, утвержденного постановлением главы администрации Краснодарского края от 23.04.2007 N 345, департамент является уполномоченным органом исполнительной власти Краснодарского края по управлению и распоряжению имуществом и земельными ресурсами, находящимися в государственной собственности Краснодарского края, по управлению игорной зоной, созданной на территории Краснодарского края.

Указание судом в преамбуле договора сведений о департаменте как об арендодателе участков соответствует приведенным положениям закона.

Согласно части 4 статьи 12 Закона от 29.12.2006 соответствующий деятельности по организации и проведению азартных игр вид разрешенного использования земельных участков, ранее предоставленных для размещения олимпийских объектов федерального значения, финансирование и строительство которых не осуществлялись за счет бюджетных ассигнований или средств Корпорации, считается установленным со дня принятия Правительством Российской Федерации решения о создании игорной зоны в границах земельных участков, предоставленных для размещения соответствующих олимпийских объектов.

В данном случае вид разрешенного использования спорных участков с 10.08.2016 изменен в силу закона (установлен вид разрешенного использования "развлечения"). В то же время данное обстоятельство не препятствует осуществлению ранее согласованной деятельности на участке и не требует специального изменения соответствующих положений ранее заключенного договора аренды. Судебные инстанции правомерно указали, что земельные участки предоставлены обществу в аренду до того, как была создана игорная зона. На участках находятся объекты недвижимости, фактически используемые не для целей организации и проведения азартных игр (т. 2, л. д. 127 - 144).

Исковые требования департамента о внесении изменений в договор аренды от 01.07.2010 N 0000000022/991-613/177 путем изложения в предлагаемой им редакции пунктов 2.2, 2.3, 2.4, 2.6 и условий разделов 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9 договора (т. 1, л. д. 10 - 15), отклонены судами, поскольку не представлено доказательств наличия совокупности условий для изменения договора судом (пункт 2 статьи 451 Гражданского кодекса), а также нарушенного права, нуждающегося в судебной защите (пункт 1 статьи 11 Гражданского кодекса, часть 1 статьи 4 Кодекса).

Иные доводы департамента рассмотрены при производстве по делу в суде апелляционной инстанции, где получили верную правовую оценку.

При таких обстоятельствах основания для отмены решения и апелляционного постановления по доводам кассационной жалобы отсутствуют. Правильность выводов судебных инстанций по существу спора подателем жалобы не опровергнута, несогласие с ними не может служить основанием, достаточным для отмены или изменения судебных актов. Переоценка исследованных судами доказательств и установленных по делу обстоятельств не относится к полномочиям суда кассационной инстанции (статьи 286 и 287 Кодекса). Судебные инстанции полно и всесторонне исследовали и оценили представленные доказательства, правильно применили нормы материального права.

От уплаты государственной пошлины по кассационной жалобе департамент освобожден.

Руководствуясь статьями 274, 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 08.04.2022 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.07.2022 по делу N А32-25902/2018 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

А.И. Мещерин

Судьи

В.А. Анциферов В.Е. Епифанов