Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 26 октября 2022 г. N Ф08-11327/22 по делу N А01-4650/2021

г. Краснодар

26 октября 2022 г.

Дело N А01-4650/2021

Резолютивная часть постановления объявлена 26 октября 2022 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 26 октября 2022 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Коржинек Е.Л., судей Аваряскина В.В. и Садовникова А.В., при участии в судебном заседании от истца - индивидуального предпринимателя Евтых Аскера Владимировича (ИНН 010503643269, ОГРН 315010500003248) - Гасанова В.А. (доверенность от 20.04.2022), ответчика - Комитета по управлению имуществом муниципального образования "Город Майкоп" (ИНН 0105001072, ОГРН 1020100694063) - Меркушева Ю.Н. (доверенность от 17.01.2022), рассмотрев кассационную жалобу Комитета по управлению имуществом муниципального образования "Город Майкоп" на решение Арбитражного суда Республики Адыгея от 15.03.2022 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.07.2022 по делу N А01-4650/2021, установил следующее.

Индивидуальный предприниматель Евтых А.В. (далее - предприниматель) обратился в суд с исковым заявлением к Комитету по управлению имуществом муниципального образования "Город Майкоп" (далее - комитет) о внесении изменений в условия договора от 27.08.2021 N 402 в части выкупной цены.

Решением суда от 15.03.2022 исковые требования удовлетворены. Суд изменил условия договора купли-продажи муниципального имущества от 27.08.2021 N 402, заключенного предпринимателем и комитетом, дополнил пункт 3.1 следующего содержания: "В счет стоимости имущества, указанной в пункте 3 настоящего договора зачитывается стоимость затрат на проведение капитального ремонта имущества в размере 2 269 259 рублей, произведенных покупателем с согласия продавца".

Постановлением суда апелляционной инстанции от 11.07.2022 решение суда от 15.03.2022 изменено, резолютивная часть решения изложена в следующей редакции: "Изменить условия договора купли-продажи муниципального имущества от 27.08.2021 N 402, заключенного предпринимателем и комитетом, а именно: дополнить пунктом 3.1 следующего содержания: "В счет стоимости имущества, указанной в пункте 3 настоящего договора зачитывается стоимость затрат на проведение капитального ремонта имущества в размере 1 942 835 рублей, произведенных покупателем с согласия продавца". В остальной части иска отказать.

В кассационной жалобе комитет просит отменить состоявшиеся судебные акты и отказать в удовлетворении требований истца в полном объеме. Заявитель жалобы указывает на то, что суды неправильно применили номы материального права.

В судебном заседании представители сторон высказали свои доводы и возражения.

Изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, выслушав представителей сторон, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа приходит к следующим выводам.

Как следует из материалов дела, 14.05.2019 комитет (арендодатель) и предприниматель (арендатор) заключили договор N 79 аренды недвижимого имущества нежилого помещения общей площадью 131,5 кв. м, расположенного по адресу: г. Майкоп, ул. Пролетарская, д. 449/ ул. М. Горького, д. 198 (далее - нежилое помещение), сроком с 14.05.2019 по 14.05.2022.

В период аренды нежилого помещения предприниматель получил согласие собственника имущества, на проведение капитального ремонта арендуемого помещения.

27 августа 2021 года в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159) комитет и предприниматель заключили договор купли-продажи муниципального имущества N 402 (далее - договор) в отношении арендованного нежилого помещения

Согласно пункту 3 договора выкупная стоимость имущества составляет 7 783 тыс. рублей.

Согласно отчету об оценке от 18.11.2021 N 21-612, выполненного ООО "Южная независимая оценочная компания" по заказу предпринимателя, стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества составила 2 269 259 рублей.

18 ноября 2021 года предприниматель обратился в комитет с заявлением о зачете стоимости ремонтных работ на сумму 2 269 259 рублей, в счет стоимости общей стоимости выкупаемого арендованного нежилого помещения.

Неисполнение комитетом указанных требований, послужило основанием для обращения предпринимателя с иском в суд о внесении изменений в договор.

Согласно статье 217 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества, регулируются Законом N 159-ФЗ.

В силу статьи 3 Закона N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон N 135-ФЗ).

В силу статьи 12 Закона N 135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Согласно пункту 6 статьи 5 Закона N 159-ФЗ стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества засчитывается в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества в случае, если указанные улучшения осуществлены с согласия арендодателей.

В соответствии с пунктом 1 статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды. В случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, неотделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды (пункт 2 статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении от 25.12.2012 N 9785/12, применение пункта 6 статьи 5 Закона N 159-ФЗ не должно приводить к неосновательному обогащению ни одной из сторон.

Суд первой инстанции, установив, что капитальный ремонт арендуемых помещений, в результате которых возникли неотделимые улучшения, произведены предпринимателем с согласия собственника объекта, что подтверждается письмом-согласием комитета от 22.05.2019 исх. N 5538, принимая во внимание отчет об оценке стоимости неотделимых улучшений от 18.11.2021 N 21-612, согласно которому стоимость неотделимых улучшений в спорном помещении составила 2 269 259 рублей, из которых: строительные работы - 1 321 412 рублей, строительные материалы - 621 423 рублей, неучтенные расходы - 132 141 рублей, транспортные расходы в размере 62 142 рублей, расходы на маркетинг в размере 132 141 рублей, удовлетворил требования истца в полном объеме.

Суд апелляционной инстанции, изменяя решение суда первой инстанции, пришел к выводу о частичном удовлетворении исковых требований с определением выкупной цены объекта в размере 1 942 835 рублей, из стоимости неотделимых улучшений, определённых оценщиком, суд апелляционной инстанции вычел неучтенные расходы в размере 132 141 рублей, транспортные расходы в размере 62 142 рублей и расходы на маркетинг в размере 132 141 рублей.

Между тем суды не учли следующего.

В силу пункта 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с названным Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В порядке статьи 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 названного Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Арендатор не вправе требовать проведение зачета стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества в счет оплаты выкупной цены на стадии исполнения договора. Определение цены и порядка оплаты имущества путем зачета стоимости неотделимых улучшений в счет оплаты выкупаемого имущества возможно на стадии заключения соответствующего договора купли-продажи. Предъявление требований об изменении условий договора в части определенной сторонами договора без разногласий цены имущества, по существу, направлено на преодоление условий заключенного и исполняемого сторонами договора купли-продажи. Данная правовая позиция соответствует сложившейся судебной арбитражной практике (определения Верховного Суда Российской Федерации от 18.07.2016 N 309-ЭС16-7418, от 09.04.2015 N 310-КГ15-3088, от 20.03 2020 N 307-ЭС20-1528, постановления Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 20.03.2017 по делу N А32-12635/2012, от 07.02.2018 по делу N А20-1160/2017, от 13.12.2018 по делу N А63-6981/2014).

Договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества (пункт 1 статьи 555 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Для договоров купли-продажи недвижимости цена является существенным условием сделки.

Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке (пункт 2 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В письме от 18.11.2021 предприниматель просил комитет зачесть стоимость ремонтных работ в счет общей стоимости выкупной цены.

При этом договор купли-продажи от 27.08.2021 N 402 не содержит условий о возможности зачета каких-либо требований в счет уплаты выкупной стоимости имущества, а также условия о возможности изменения цены недвижимости.

В материалах дела отсутствуют доказательства, что предприниматель, на стадии заключения с комитетом договора от 27.08.2021 N 402, направлял в адрес ответчика протокол разногласий в части установленного договором размера выкупной цены арендованного имущества.

Названные обстоятельства не были предметом исследования судов первой и апелляционной инстанций, в то время как они имеют значение для правильного рассмотрения спора.

Таким образом, суд кассационной инстанции приходит к выводу, что обжалуемые судебные акты приняты при неполно выясненных обстоятельствах, а выводы, сделанные судами, являются преждевременными.

В силу части 3 статьи 15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации принимаемые арбитражным судом решения, постановления, определения должны быть законными, обоснованными и мотивированными.

Согласно пункту 3 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд кассационной инстанции по результатам рассмотрения кассационной жалобы вправе отменить или изменить решение суда первой инстанции и (или) постановление суда апелляционной инстанции полностью или в части и направить дело на новое рассмотрение в соответствующий арбитражный суд, если выводы, содержащиеся в обжалуемых решении, постановлении, не соответствуют установленным по делу фактическим обстоятельствам или имеющимся в деле доказательствам.

Поскольку суды неполно выяснили существенные для дела обстоятельства, обжалуемые судебные акты следует отменить и направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

При новом рассмотрении суду необходимо учесть изложенное, установить и исследовать все обстоятельства, входящие в предмет доказывания и имеющие значение для правильного разрешения спора, дать оценку всем доводам участвующих в деле лиц, после чего разрешить спор в соответствии с требованиями норм материального и процессуального права.

Руководствуясь статьями 274, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Адыгея от 15.03.2022 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.07.2022 по делу N А01-4650/2021 отменить, дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Республики Адыгея.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий

Е.Л. Коржинек

Судьи

В.В. Аваряскин А.В. Садовников