Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 2 ноября 2022 г. N Ф08-13160/21 по делу N А32-23104/2020

г. Краснодар

02 ноября 2022 г.

Дело N А32-23104/2020

Резолютивная часть постановления объявлена 27 октября 2022 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 2 ноября 2022 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе

председательствующего Соловьева Е.Г.,

судей Мещерина А.И. и Сидоровой И.В.,

при участии в судебном заседании от ответчика - общества с ограниченной ответственностью "Мануфактура-Юг" (ИНН 2320172154, ОГРН 1092366001386) - Попова А.С. (доверенность от 13.08.2021),

в отсутствие истца - администрации города Сочи (ИНН 2320037148, ОГРН 1022302934367), извещенного о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет,

рассмотрев кассационную жалобу администрации города Сочи на постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.09.2021 по делу N А32-23104/2020,

установил следующее.

Администрация города Сочи (далее - администрация) обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к ООО "Мануфактура-Юг" (далее - общество) со следующими требованиями:

- расторгнуть подписанный сторонами договор от 03.08.2012 N 4900007752 аренды земельного участка площадью 3250 кв. м с кадастровым номером 23:49:0203017:52, расположенного по адресу: г. Сочи, Центральный район, ул. Пирогова;

- указать в решении на то, что оно является основанием для погашения регистрационной записи об обременении названного участка арендой в пользу ответчика.

Решением от 12.04.2021 иск удовлетворен. Судебный акт мотивирован тем, что ответчиком допущено существенное нарушение условий договора аренды, влекущее возникновение у арендодателя права расторгнуть соглашение в судебном порядке.

Постановлением апелляционного суда от 03.09.2021 решение от 12.04.2021 отменено, в иске отказано. Суд исходил из того, что истец не доказал факт нарушения ответчиком условий спорного соглашения; данное обстоятельство является препятствием для удовлетворения требования арендодателя о расторжении долгосрочного договора аренды земельного участка.

В кассационной жалобе администрация просит отменить постановление от 03.09.2021 и оставить в силе решение от 12.04.2021. По мнению заявителя, вывод суда о недоказанности существенного нарушения условий спорного соглашения не обоснован. Управлением муниципального земельного контроля администрации совместно с сотрудниками МУП города Сочи "Муниципальный институт генплана" проведено обследование земельного участка с кадастровым номером 23:49:0203017:52, в ходе которого установлено, что на участке расположен незавершенный строительством трехэтажный капитальный объект. Согласно схеме к акту осмотра, площадь застройки объекта незавершенного строительства составляет 119,13 кв. м, часть ограждения (забора) выходит за границы земельного участка на земельный участок с кадастровым номером 23:49:0203008:1003 (ориентировочно площадью 27 кв. м), часть ограждения (забор) выходит за границы на несформированный участок с кадастровым номером 23:49:0203017 (площадью 87 кв. м). Администрацией соблюден досудебный порядок урегулирования спора.

Определением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 28.12.2021 производство по кассационной жалобе приостановлено до вступления в законную силу судебного акта по делу N А32-14882/2020.

Определением и. о. председателя третьего судебного состава Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 27.10.2022 в составе суда произведена замена судьи Епифанова В.Е. на судью Сидорову И.В.

Определением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 27.10.2022 производство по кассационной жалобе возобновлено.

Отзывы на жалобу в суд не поступили.

В судебном заседании представители ответчика возражали против удовлетворения жалобы.

Изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что жалоба не подлежит удовлетворению.

Как следует из материалов дела, на основании вступившего в законную силу решения Центрального районного суда города Сочи от 23.09.2010 по делу N 2-3346/2010 Департамент имущественных отношений администрации города Сочи (арендодатель) и ООО "Мастерстрой" (арендатор) заключили договор от 03.08.2012 N 4900007752 аренды земельного участка площадью 3250 кв. м с кадастровым номером 23:49:0203017:52, расположенного по адресу: г. Сочи, Центральный район, ул. Виноградная, с видом разрешенного использования - "Для размещения многоквартирного жилого дома со встроенными офисными помещениями и подземной автостоянкой". Участок расположен во второй зоне округа санитарной охраны курорта, в экономико-планировочной зоне С-1-А, категория земель - земли населенных пунктов, сроком до 05.10.2059.

В пункте 4.1 предусмотрено право арендодателя в одностороннем порядке принять решение о прекращении права пользования участком и досрочном расторжении в установленном порядке договора при следующих существенных нарушениях его условий: при использовании земельного участка в целях, не предусмотренных договором; при использовании способами, ухудшающими его качественные характеристики и экологическую обстановку; при невнесении арендной платы более 6 месяцев; при невыполнении арендатором обязанностей, предусмотренных в пунктах 5.2 и 5.3 договора; в иных случаях, предусмотренных законом или иными правовыми актами.

В пункте 5.2 предусмотрены обязанности арендатора по договору, в том числе при эксплуатации земельного участка соблюдать требования федерального, краевого законодательства и нормативно-правовых актов органов местного самоуправления г. Сочи (пункт 5.2.8), а также не допускать нарушения прав и законных интересов других землепользователей и арендаторов земельных участков (пункт 5.2.11).

Согласно пункту 5.3 договора арендатор не вправе: передавать арендованный земельный участок в субаренду без письменного согласия арендодателя (пункт 5.3.1); нарушать существующий водоток и менять поперечный профиль участка без разрешения соответствующих органов; нарушать инженерные сети и коммуникации, находящиеся или проходящие через участок, а также занимать коридоры прохождения инженерных сетей и коммуникаций временными или капитальными зданиями и сооружениями без согласования в установленном порядке (пункт 5.3.3); использовать возведенные здания, строения, сооружения до приемки их в эксплуатацию в установленном порядке (пункт 5.3.4).

Договор прошел процедуру государственной регистрации; земельный участок передан арендатору.

По соглашению от 28.08.2013 права и обязанности арендатора переданы обществу.

Управлением муниципального земельного контроля администрации совместно с сотрудниками МУП города Сочи "Муниципальный институт генплана" проведено обследование земельного участка с кадастровым номером 23:49:0203017:52, в ходе которого установлено, что на участке расположен незавершенный строительством трехэтажный капитальный объект. В схеме к акту осмотра зафиксировано, что площадь застройки объекта незавершенного строительства составляет 119,13 кв. м, часть ограждения (забора) выходит за границы земельного участка на земельный участок с кадастровым номером 23:49:0203008:1003 (ориентировочно площадью 27 кв. м), часть ограждения (забор) выходит за границы на несформированный участок с кадастровым номером 23:49:0203017 (площадью 87 кв. м).

Администрация, полагая, что указанные обстоятельства являются основанием для расторжения названного соглашения, обратилась в суд.

Законность решения и постановления арбитражных судов первой и апелляционной инстанций проверяется исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, с учетом установленных статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) пределов рассмотрения дела в арбитражном суде кассационной инстанции.

Аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством (пункт 1 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации; далее - Земельный кодекс).

Пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) определено, что требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

В силу статьи 42 Земельного кодекса собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту. Такие лица обязаны своевременно приступать к использованию земельных участков в случаях, если сроки освоения земельных участков предусмотрены договорами.

Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных указанным Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Статья 619 Гражданского кодекса предусматривает, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом, в том числе в случае, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условия договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями или существенно ухудшает имущество.

Наряду с указанными в пункте 1 статьи 46 Земельного кодекса основаниями аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 45 данного Кодекса (пункт 2 статьи 46).

Договор аренды подлежит прекращению в случае: использования земельного участка не по целевому назначению или с существенным снижением плодородия земель сельскохозяйственного назначения или причинением вреда окружающей среде; неиспользовании земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом (абзацы второй и шестой подпункта 1 пункта 2 статьи 45 Земельного кодекса).

Пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса закреплено, что досрочное расторжение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенного на срок более чем пять лет, допускается по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении договора арендатором, если иное не предусмотрено названным Кодексом, другим федеральным законом.

В пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено следующее. В отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса, статьями 450 и 619 Гражданского кодекса, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка. Арендодатель должен представить суду доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 Гражданского кодекса, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (пункт 2 статьи 450 Гражданского кодекса).

Расторжение договора аренды земельного участка является крайней мерой, применяемой к недобросовестному арендатору в случае, когда все другие средства воздействия исчерпаны, а сохранение обязательственных отношений становится нецелесообразным и невыгодным (обременительным) для другой стороны договора. Формальное наличие условий, предусмотренных статьей 619 Гражданского кодекса, с учетом норм пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса и фактических обстоятельств конкретного дела, может быть признано недостаточным правовым основанием для удовлетворения требования арендодателя о расторжении договора в случае, если суд установит, что допущенное нарушение условий договора устранено арендатором в разумный срок.

Согласно подпункту 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса одним из принципов земельного законодательства является принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, в силу которого все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

В соответствии со статьей 271 Гражданского кодекса собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользоваться предоставленным таким лицом под эту недвижимость частью земельного участка.

Возвращение земельного участка предполагает его освобождение от находящихся на нем объектов недвижимости. Возврат спорного участка без разрешения судьбы расположенных на нем объектов невозможен, поскольку это повлечет нарушение основополагающего принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, закрепленного в подпункте 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса.

Исходя из принципа единства судьбы земельного участка и недвижимости, статья 622 Гражданского кодекса не может служить основанием для освобождения (путем возврата) земельного участка.

Аналогичная правовая позиция отражена в определениях Верховного Суда Российской Федерации от 19.11.2015 по делу N 308-ЭС15-8731 и 23.03.2017 по делу N 308-ЭС15-18307.

В соответствии с частью 3 статьи 1 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества. Согласно положениям указанного нормативного акта, государственная регистрация прав осуществляется посредством внесения в ЕГРН записи о праве на недвижимое имущество, сведения о котором внесены в ЕГРН. Государственная регистрация права в реестре является единственным доказательством существования зарегистрированного права, которое может быть оспорено только в судебном порядке.

Иск, удовлетворение которого предполагает снос объекта, не подлежит рассмотрению судом под видом требования о возврате арендуемого участка по правилам, которые регулируют отношения, возникающие из договора аренды (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2011 N 10661/10).

Повторно исследовав и оценив фактические обстоятельства дела и имеющиеся доказательства по правилам статьи 71 Кодекса, доводы и возражения участвующих в деле лиц, установив, что отраженные в представленных администрацией актах сведения не могут быть квалифицированы в качестве существенных нарушений долгосрочного договора аренды земельного участка, апелляционный суд отменил решение и отказал администрации в иске. Судебная коллегия установила, что спорный земельный участок расположен в территориальной зоне ОЦ-1 (максимальный коэффициент застройки участка - 40%, максимальная высота зданий - 12 м, минимальные отступы от границ земельного участка - 3 м). Объект незавершенного строительства возведен на данном участке на основании разрешения на строительство от 29.10.2017 N RU 23-309-3947-2015, поставлен на кадастровый учет, в отношении него зарегистрировано право собственности общества.

Доводы о несоответствии фактической площади застройки, указанной в разрешении, в меньшую сторону (по разрешению - 1190,1 кв. м, фактически -119,13 кв. м); несоблюдении минимального отступа возводимого объекта капитального строительства (фактически отступ составляет 2,87 м при допустимом значении - 3 м);

расположении ограждения на смежных участках, проверены судебной коллегией и признаны несостоятельными. Как верно указал апелляционный суд, строительство на участке не завершено, право собственности на расположенный на участке объект зарегистрировано как на незавершенный строительством. Нарушение минимального отступа от границ земельного участка и нахождение ограждения участка на смежных участках установлено в соответствии с схемой, составленной МУП г. Сочи "Муниципальный институт генплана". При этом администрация не обосновала правомерность расчета данных отступов от ограждения, которое не является объектом капитального строительства и впоследствии может быть демонтировано.

Кроме того, суд кассационной инстанции учитывает, что решением Арбитражного суда Краснодарского края от 21.06.2022 по делу N А32-14882/2020, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.08.2022, иск администрации к обществу о сносе незавершенного строительством трехэтажного капитального объекта, расположенного на спорном земельном участке, оставлен без удовлетворения. Суды, в частности, указали на соответствие возведенного объекта недвижимости ранее выданной строительной документации. Данные выводы основаны на проведенной по делу судебной экспертизе.

Основания для отмены или изменения постановления по приведенным в кассационной жалобе доводам отсутствуют. Нарушения процессуальных норм, влекущие отмену судебного акта (часть 4 статьи 288 Кодекса), не установлены.

Руководствуясь статьями 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.09.2021 по делу N А32-23104/2020 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

Е.Г. Соловьев

Судьи

А.И. Мещерин И.В. Сидорова