Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 7 ноября 2022 г. N Ф08-9830/22 по делу N А32-5249/2022

г. Краснодар

07 ноября 2022 г.

Дело N А32-5249/2022

Резолютивная часть постановления объявлена 01 ноября 2022 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 07 ноября 2022 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Драбо Т.Н., судей Анциферова В.А. и Сидоровой И.В., при участии в судебном заседании от ответчика - акционерного общества "Тандер" (ИНН 2310031475, ОГРН 1022301598549) - Овчарова А.А. (доверенность от 11.08.2022), в отсутствие истца - индивидуального предпринимателя Панули Алексея Николаевича (ИНН 230110760249, ОГРНИП 310230111600091), надлежаще извещенного о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Панули Алексея Николаевича на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 04.05.2022 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.07.2022 по делу N А32-5249/2022, установил следующее.

Индивидуальный предприниматель Панули Алексей Николаевич (далее - предприниматель) обратился в арбитражный суд с исковым заявлением о взыскании с акционерного общества "Тандер" (далее - общество) по договору аренды нежилого помещения общей площадью 507,4 кв. м, расположенного на 1 этаже здания по адресу: Краснодарский край, Анапский район, с. Витязево, г. Анапа, ул. Степная, 45а (далее - спорное помещение) от 27.02.2020 N НврФ/5307/20 (далее - договор N НврФ/5307/20) 3 598 700 рублей 38 копеек задолженности по постоянной части арендной платы, 252 226 рублей 76 копеек процентов, начисляемых по статье 317.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, 252 226 рублей 76 копеек процентов за пользование чужими денежными средствами, 250 тыс. рублей расходов на оплату услуг представителя, 43 516 рублей судебных расходов по уплате государственной пошлины.

Решением суда от 04.05.2022, оставленным без изменения постановлением суда апелляционной инстанции от 11.07.2022 в удовлетворении исковых требований отказано. Судебные акты мотивированы тем, что по условиям договора N НврФ/5307/20 обязанность общества по уплате постоянной части арендной платы возникает после подписания акта приема-передачи спорного помещения. Акт приема-передачи стороны договора N НврФ/5307/20 подписали 19.03.2021, соответственно, с этой даты подлежит исчислению постоянная часть арендной платы.

В Арбитражный суд Северо-Кавказского округа обратился предприниматель с кассационной жалобой, просит решение суда и постановление суда апелляционной инстанции отменить, принять новый судебный акт об удовлетворении исковых требований. По мнению подателя жалобы, суды не учли предусмотренные договором N НврФ/5307/20 разграничения возможности использования арендатором спорного помещения исключительно для проведения подготовительных работ на основании акта доступа от возможности использовать арендуемый объект непосредственно для осуществления торговой деятельности после завершения подготовительных работ, что определяется подписанием акта приема-передачи объекта. По взаимному согласию сторон акт приема-передачи мог быть подписан и при отсутствии разрешения на ввод объекта аренды в эксплуатацию, но при желании арендатора использовать этот объект для извлечения прибыли, несмотря на отсутствие данного решения. Используя спорное помещение не в соответствии с целями, указанными в пункте 3.1 договора N НврФ/5307/20, общество нарушило положения статьи 310 Гражданского кодекса Российской Федерации. Приняв решение начать использовать арендуемый объект без подписания акта приема-передачи и в целях, не предусмотренных пунктом 3.1 договора N НврФ/5307/20, общество должно было либо инициировать внесение изменений в данный пункт договора, либо подписать акт приема-передачи, что впоследствии и было сделано. Отсутствие разрешения на ввод объекта аренды в эксплуатацию не препятствовало обществу использовать его в соответствии с пунктом 1.3 договора N НврФ/5307/20. Приняв решение извлекать прибыль от использования спорного помещения без разрешения на ввод его в эксплуатацию, общество скрыло от предпринимателя данный факт и уплачивало арендную плату, установленную при использовании спорного помещения для подготовительных работ. В рассматриваемом случае при наличии доказательств фактического пользования арендатором арендуемым помещением неподписание сторонами акта приема-передачи этого помещения или подписание акта не в день фактической передачи помещения не свидетельствуют о неисполнении обязательств арендодателя по передаче спорного помещения арендатору.

В отзыве на кассационную жалобу общество просит оставить судебные акты без изменения как законные и обоснованные, а кассационную жалобу - без удовлетворения.

В судебном заседании представитель общества поддержал доводы отзыва на кассационную жалобу.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа, изучив материалы дела, проверив законность судебных актов, оценив доводы кассационной жалобы и отзыва, выслушав представителя общества, считает, что кассационная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела, между предпринимателем (арендодатель) и обществом (арендатор) заключен договор N НврФ/5307/20 в целях использования арендатором спорного помещения для организации розничной торговли продовольственными товарами, иными сопутствующими смешанными группами товаров, в том числе алкогольной и спиртосодержащей продукции, организации фармацевтической деятельности, с возможностью размещения административных, складских и подсобных помещений, оказания услуг.

Согласно пункту 5.1 договора N НврФ/5307/20 арендатор уплачивает арендодателю плату за владение спорным помещением: при проведении подготовительных работ - период с момента подписания акта доступа до подписания акта приема-передачи; постоянную часть арендной платы; переменную часть арендной платы - до момента заключения арендатором прямых договоров на коммунальные услуги.

В соответствии с пунктом 5.2.1 договора N НврФ/5307/20 постоянная часть арендной платы составляет 355 180 рублей в месяц и начинает исчисляться и уплачиваться с даты подписания акта приема-передачи спорного помещения (при этом в первые 60 дней с даты подписания акта приема-передачи спорного помещения постоянная часть арендной платы составляет 177 590 рублей в месяц).

По акту доступа от 12.03.2020 спорное помещение передано обществу для проведения подготовительных работ (строительно-монтажных работ, завоза и установки оборудования), а также для закупки, завоза товара и проведения иных мероприятий, необходимых для начала торговой деятельности, в том числе для набора и подготовки работников (пункты 3.1, 3.2 договора N НврФ/5307/20).

В силу пункта 3.6 договора N НврФ/5307/20 спорное помещение подлежит передаче арендатору по акту приема-передачи не позднее 24.04.2020.

Как предусмотрено пунктом 4.1.3 договора N НврФ/5307/20, необходимым условием подписания акта приема-передачи спорного помещения является выполнение предпринимателем до 24.04.2020 ряда обязанностей, в том числе получение и предоставление обществу подлинного экземпляра выписки из ЕГРН об арендуемом объекте, подтверждающей государственную регистрацию права собственности арендодателя на объект аренды (пункт 4.1.3.4 договора N НврФ/5307/20).

Право собственности на спорное помещение предприниматель зарегистрировал 19.03.2021.

Акт приема-передачи спорного помещения по договору аренды подписан сторонами 19.03.2021, при этом фактически коммерческое использование обществом спорного помещения начато с 24.04.2020.

Поскольку с 24.04.2020 общество пользовалось спорным помещением и не вносило постоянную часть арендной платы по договору N НврФ/5307/20, в целях досудебного урегулирования спора предприниматель направил обществу претензию от 27.07.2021 с предложением уплатить задолженность по арендной плате.

Неисполнение обществом претензионных требований послужило основанием для обращения предпринимателя в арбитражный суд.

Суды отказали предпринимателю в удовлетворении заявленных требований, обоснованно исходя из следующего.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение или во временное пользование.

Согласно пункту 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом. При этом размер, порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В соответствии со статьей 615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

С учетом положений статей 614, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации обязанность по внесению арендной платы возникает у арендатора с момента получения имущества в аренду по акту приема-передачи и прекращается после возврата имущества также по акту приема-передачи.

Суды установили, что в силу пункта 1.2 договора N НврФ/5307/20 на момент заключения договора арендодатель намерен построить на принадлежащем ему земельном участке с видом разрешенного использования "магазины/объекты торговли (торговые центры/комплексы)" с кадастровым номером 23:37:0108002:5599 здание, в котором будет расположен объект аренды (спорное помещение).

Договором N НврФ/5307/20 согласованы следующие условия внесения арендной платы: плата за пользование объектом в размере 1 тыс. рублей начисляется с момента подписания акта доступа до даты подписания сторонами акта приема-передачи спорного помещения и оплачивается одновременно с оплатой постоянной части арендной платы за первый месяц аренды после подписания сторонами акта приема-передачи спорного помещения (пункт 5.1.1 договора); постоянная часть арендной платы начинает начисляться и уплачиваться с даты подписания акта приема-передачи спорного помещения (пункт 5.2.1 договора); переменная часть арендной платы - начинает начисляться и оплачиваться с даты подписания акта доступа (пункт 5.3).

В качестве обязательных условий для подписания акта доступа в пунктах 4.1.1.1, 4.1.1.2, 4.1.1.5 договора N НврФ/5307/20 стороны согласовали, в том числе следующие обязательства арендодателя: в срок до 10.03.2020 своими силами и за свой счет арендодатель обязан подготовить и предоставить арендатору проектную документацию объекта/здания (архитектурные решения, конструктивные решения (конструкции металлические, конструкции железобетонные, схему планировочной организации земельного участка); в срок до 10.03.2020 своими силами и за свой счет арендодатель обязан получить и предоставить арендатору градостроительный план земельного участка и разрешение на строительство/реконструкцию объекта; в срок до 10.03.2020 арендатор обязуется произвести изменение вида разрешенного использования земельного участка, на котором расположен объект недвижимого имущества на "магазины".

В соответствии с пунктом 3.1 договора N НврФ/5307/20 после выполнения указанных в пункте 4.1.1 обязанностей, но не позднее 10.03.2020, арендодатель обязуется передать спорное помещение арендатору по акту доступа для проведения строительно-монтажных работ, завоза и установки в объекте оборудования, а также для закупки, завоза товара и проведения иных мероприятий, необходимых для начала торговой деятельности, в том числе для набора и подготовки работников.

Суды указали, что возникновение обязанности по подписанию акта приема-передачи между предпринимателем и обществом обусловлено фактом выполнения арендодателем в срок до 24.04.2020 следующих обязательств (пункты 4.1.3.1, 4.1.3.2, 4.1.3.3 договора N НврФ /5307/2020): своими силами и за свой счет арендодатель обязан получить и предоставить арендатору разрешение на ввод объекта/здания в эксплуатацию (стороны особо оговорили, что арендодатель за 20 дней до ввода в эксплуатацию обязуется уведомить арендатора о сроках завершения работ для организации выполнения обследования объекта на предмет соответствия построенного объекта согласованной проектной документации и условиям договора); своими силами и за свой счет арендодатель обязан получить и предоставить арендатору технический план объекта (здания) на бумажном носителе, содержащий планировку объекта; своими силами и за свой счет арендодатель обязан получить и предоставить арендатору подлинный экземпляр выписки из ЕГРН об объекте, подтверждающую государственную регистрацию права собственности арендодателя на объект/здание.

Суды установили, что предприниматель зарегистрировал право собственности на объект аренды 19.03.2021, и исходя из буквального толкования договора N НврФ/5307/2020 сделали вывод о том, что все необходимые для подписания акта приема-передачи условия договора N НврФ/5307/2020 предприниматель не выполнил. Однако, несмотря на невыполнение предпринимателем всех условий договора N НврФ/5307/2020 в целях сохранения партнерских отношений общество 19.03.2021 подписало акт приема-передачи.

Пунктом 5.1.1 договора N НврФ/5307/2020 стороны предусмотрели, что с момента подписания акта доступа и до даты подписания сторонами акта приема-передачи начисляется плата за владение объектом, которая составляет 1 тыс. рублей в месяц. Плата вносится в порядке, предусмотренном для внесения постоянной части арендной платы за первый месяц аренды. Начисление и оплата постоянной части арендной платы согласована сторонами с даты подписания акта приема-передачи объекта (пункт 5.2.1 договора N НврФ/5307/2020).

Суды верно указали, что согласно статье 421, части 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также условиям договора N НврФ/5307/2020 обязанность арендатора по внесению арендной платы возникает не ранее даты подписания сторонами акта приема-передачи спорного помещения, то есть 19.03.2021.

При таких обстоятельствах, принимая во внимание, что предусмотренные пунктом 4.1.3.1 договора N НврФ/5307/2020 обязательства предприниматель не выполнил, а обязательства, предусмотренные пунктами 4.1.3.2, 4.1.3.3 договора N НврФ/5307/2020 выполнены арендодателем лишь 19.03.2021, суды сделали обоснованный вывод, что до указанной даты (19.03.2021) у предпринимателя отсутствовало право требовать подписания акта приема-передачи, а у общества - обязанности по его подписанию и обязанности по уплате постоянной части арендной платы.

Суды отметили, что при заявлении исковых требований предприниматель не учел положения абзаца 2 пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, в соответствии с которыми порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Как разъяснено в пункте 43 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора", при толковании условий договора в силу абзаца первого статьи 431 Кодекса судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений (буквальное толкование). Такое значение определяется с учетом их общепринятого употребления любым участником гражданского оборота, действующим разумно и добросовестно (пункт 5 статьи 10, пункт 3 статьи 307 Кодекса), если иное значение не следует из деловой практики сторон и иных обстоятельств дела. Условия договора подлежат толкованию таким образом, чтобы не позволить какой-либо стороне договора извлекать преимущество из ее незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1 Кодекса). Толкование договора не должно приводить к такому пониманию условия договора, которое стороны с очевидностью не могли иметь в виду. Значение условия договора устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом (абзац первый статьи 431 Кодекса). Условия договора толкуются и рассматриваются судом в их системной связи и с учетом того, что они являются согласованными частями одного договора (системное толкование). Толкование условий договора осуществляется с учетом цели договора и существа законодательного регулирования соответствующего вида обязательств.

Сам по себе факт начала арендатором торговой деятельности в соответствии с целями, указанными в пункте 1.3 договора N НврФ/5307/2020, не имеет правового значения для разрешения настоящего спора, т. к. в силу согласованных сторонами условий договора N НврФ/5307/2020 (пункты 4.1.3.1, 4.1.3.2,4.1.3.3, 5.2.1) не порождает обязанность арендатора по начислению и уплате арендной платы.

Суды критически оценили довод предпринимателя об отсутствии у общества права начать торговую деятельность до подписания акта приема-передачи объекта, верно указав, что факт начала арендатором торговой деятельности не поставлен сторонами договора аренды в зависимость от подписания или не подписания акта-приема передачи объекта аренды. Так, пункты 3.1, 3.2, 3.3 договора N НврФ/5307/2020 не содержат запрет на осуществление арендатором торговой деятельности в арендуемом объекте до подписания акта приема-передачи, а лишь предусматривают цель подписания акта доступа (проведение арендатором подготовительных работ, завоза товара, набора сотрудников и проведения иных мероприятий для начала торговой деятельности).

Суды отклонили довод предпринимателя о злоупотреблении правом со стороны общества, выраженном в начале осуществления торговой деятельности без получения разрешения на ввод арендуемого объекта в эксплуатацию, обоснованно исходя из того, что договор N НврФ/5307/2020 не содержит запрет на начало арендатором торговой деятельности до подписания акта приема-передачи объекта. Суды также указали, что на момент рассмотрения дела разрешение на ввод объекта в эксплуатацию предпринимателем не получено, однако в целях сохранения партнерских отношений, принимая во внимание выполнение предпринимателем остальных предусмотренных для подписания акта приема-передачи обязательств, общество 19.03.2021 подписало акт приема-передачи. Сам по себе факт начала обществом торговой деятельности не нарушил права предпринимателя, напротив, он получал не только плату за пользование объектом, но и компенсацию переменной части арендной платы.

Суды отметили, что реализация обществом права на расторжение договора ввиду невыполнения предпринимателем условий договора N НврФ/5307/2020 является исключительной компетенцией общества, именно общество как арендатор определяет необходимость реализации права на одностороннее расторжение договора. Незаявление обществом такого требования не может быть признано злоупотреблением правом; со своей стороны общество в целях сохранения партнерских отношений ожидало выполнения предпринимателем предусмотренных договором N НврФ/5307/2020 обязательств.

Суды указали, что договор N НврФ/5307/2020 не содержит обязанности арендатора уведомить арендодателя о завершении подготовительных работ и начале торговой деятельности, как и обязанности направить арендодателю подписанный арендатором акт приема-передачи объекта после завершения подготовительных работ. Напротив, на арендодателя возложены обязанности предоставить арендатору для подписания акта приема-передачи документы, подтверждающие государственную регистрацию права собственности арендодателя на объект (право собственности зарегистрировано лишь 19.03.2021), технический план объекта, технические условия, копии договоров с ресурсоснабжающими организациями и т. д.

Таким образом, обязанность арендатора подписать акт приема-передачи возникает не ранее выполнения арендодателем предусмотренных пунктами 4.1.3.1 - 4.1.3.8 договора N НврФ/5307/2020 обязательств и предоставления предпринимателем обществу подтверждающих документов. Подписание сторонами акта доступа не влечет обязанность арендатора по уплате постоянной части арендной платы, равно как и факт начала осуществления арендатором торговой деятельности в спорном помещении до подписания акта приема-передачи.

Суды установили, что согласно договору N НврФ/5307/2020 с момента подписания акта доступа (12.03.2020) и до подписания сторонами акта приема-передачи (19.03.2020) обществу начислена плата за владение спорным помещением в размере 12 200 рублей ((1 тыс. рублей * 12 месяцев) + ((1000/30 дней) * 6 дней), которая уплачена им предпринимателю 23.04.2021. Таким образом, обязательства арендатора по уплате за пользование спорным помещением выполнены в полном объеме.

Суды указали, что предприниматель просит взыскать 129 775 рублей 72 копейки задолженности по постоянной части арендной платы за период с 19.03.2021 по 30.04.2021, при этом расчет произвел с указанием в нем постоянной части арендной платы в размере 355 180 рублей в месяц.

Вместе с тем, согласно пункту 5.2.1 договора N НврФ/5307/2020 стороны пришли к соглашению о том, что в первые 60 дней аренды с даты подписания акта приема-передачи спорного помещения постоянная часть арендной платы составляет 177 590 рублей в месяц. Соответственно, в период с 19.03.2021 (дата подписания акта приема-передачи) по 19.05.2021 размер постоянной части арендной платы составляет 177 590 рублей в месяц и уплачен обществом, что документально не опровергнуто предпринимателем.

Поскольку суды обоснованно отказали предпринимателю в удовлетворении основного требования, то правомерен и отказ в удовлетворении производных требований о взыскании процентов.

Доводы кассационной жалобы выводы судов не опровергают и направлены на установление обстоятельств, не установленных судами первой и апелляционной инстанций или отвергнутых ими как не подтвержденных доказательствами. Переоценка судом кассационной инстанции доказательств по делу, то есть приведение иных по сравнению со сделанными судами первой и апелляционной инстанций выводов относительно того, какие обстоятельства по делу можно считать установленными исходя из иной оценки доказательств, не допускается (пункт 32 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2020 N 13 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде кассационной инстанции").

Соответствие выводов судов первой и апелляционной инстанций о применении норм права к установленным ими по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, правильное применение норм материального права и норм процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемых судебных актов в совокупности с учетом доводов, содержащихся в кассационной жалобе предпринимателя, исключают возможность удовлетворения последней в силу статей 286, 287, 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Нормы права при рассмотрении дела применены правильно, нарушения процессуальных норм, влекущие отмену судебных актов (часть 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), не установлены.

Руководствуясь статьями 274, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 04.05.2022 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.07.2022 по делу N А32-5249/2022 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

Т.Н. Драбо

Судьи

В.А. Анциферов И.В. Сидорова