Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 19 декабря 2022 г. N Ф08-9966/22 по делу N А53-43626/2021

г. Краснодар

19 декабря 2022 г.

Дело N А53-43626/2021

Резолютивная часть постановления объявлена 13 декабря 2022 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 19 декабря 2022 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Драбо Т.Н., судей Мещерина А.И. и Сидоровой И.В., при участии в судебном заседании, проведенном с использованием системы видеоконференц-связи с Арбитражным судом Ростовской области, от истца - муниципального казенного учреждения "Управление казной города Ростова-на-Дону" (ИНН 6152000743, ОГРН 1026103283491) - Шевченко О.Ю. (доверенность от 16.11.2022), от ответчика - общества с ограниченной ответственностью "Ризе-Дон" - Меняйло А.И. (доверенность от 16.12.2021), рассмотрев кассационную жалобу муниципального казенного учреждения "Управление казной города Ростова-на-Дону" на решение Арбитражного суда Ростовской области от 26.04.2022 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.07.2022 по делу N А53-43626/2021, установил следующее.

МКУ "Управление казной города Ростова-на-Дону" (далее - учреждение) обратилось в арбитражный суд с иском об обязании ООО "Ризе-Дон" (далее - общество) заключить договор аренды нежилого помещения с кадастровым номером 61:44:0030502:10720, расположенного по адресу: г. Ростов-на-Дону, пр. 40-летия Победы, д. 63/11 (далее - спорное помещение), на условиях представленного проекта договора (уточненные требования в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Определением суда от 28.01.2022 приняты к рассмотрению встречные исковые требования общества об урегулировании разногласий при заключении договора аренды спорного помещения путем исключения из текста договора пунктов 3.5.1 и 3.5.2.

Решением суда от 26.04.2022, оставленным без изменения постановлением суда апелляционной инстанции от 07.07.2022, в удовлетворении первоначального иска отказано. Принят отказ общества от встречного иска в части требования об исключении из договора пункта 3.5.2 и производство по делу в этой части прекращено. Судом урегулированы возникшие при заключении договора аренды спорного помещения разногласия путем исключения из договора пункта 3.5.1. Судебные акты мотивированы тем, что дополнительным соглашением к ранее действовавшему договору аренды спорного помещения (договор аренды от 01.11.2012 N 2) стороны внесли изменения в условие об арендной плате, установив ее размер с 21.03.2016 согласно отчету об оценке ООО "Межрегиональный центр судебных экспертиз и оценки" от 21.03.2016 N 045-16-Р (далее - отчет от 21.03.2016 N 045-16-Р), согласованному на заседании городской комиссии по согласованию результатов оценки от 24.03.2016 N 10, в связи с чем отсутствуют основания для вывода о том, что договор аренды от 01.11.2012 N 2 возобновлен на прежних условиях. Суды указали, что в силу статей 421, 425 Гражданского кодекса Российской Федерации ретроспективное распространение условий договора является правом, а не обязанностью сторон договора. Суды учли разъяснения, содержащиеся в постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (далее - постановление N 73). Суды указали, что содержание пункта 3.5.1 проекта договора аренды фактически направлено на изменение условий об арендной плате, согласованного дополнительным соглашением от 15.06.2016 к договору аренды от 01.11.2012 N 2.

В Арбитражный суд Северо-Кавказского округа обратилось учреждение с кассационной жалобой, просит решение суда и постановление суда апелляционной инстанции отменить, исковые требования учреждения удовлетворить. По мнению подателя жалобы, договор аренды заключен в отношении муниципального имущества и к возникшим отношениям подлежат применению не только нормы Гражданского кодекса Российской Федерации, но и специальные нормы, предусмотренные Федеральным законом от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" (далее - Закон N 135-ФЗ). В рассматриваемом случае не подлежат применению положения статей 421 и 453 Кодекса. Суды учли, что дополнительным соглашением от 15.06.2016 к договору аренды от 01.11.2012 N 2 стороны изменили размер арендной платы без заключения нового договора аренды; на рассмотрение суда учреждение передало спор о заключении договора в целом, а не об урегулировании его отдельных условий. В оспариваемом решении суда не указаны пункты договора, по которым стороны достигли соглашения и которые подлежат принятию в редакции общества, не воспроизведено содержание пунктов договора; решение суда неисполнимо, поскольку его резолютивная часть содержит противоположные выводы.

В отзыве на кассационную жалобу общество просит оставить судебные акты без изменения как законные и обоснованные, а кассационную жалобу - без удовлетворения.

В судебном заседании представители лиц, участвующих в деле, поддержали доводы кассационной жалобы и отзыва.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа, изучив материалы дела, проверив законность судебных актов, оценив доводы кассационной жалобы и отзыва, выслушав представителей участвующих в деле лиц, считает, что кассационная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела, на основании заключенного между ЗАО "Фирма "Ризе-Дон"" (правопредшественник общества) и некоммерческим учреждением "Общежитие "Парус"" договора аренды нежилого помещения от 01.11.2012 N 2 (далее - договор N 2) обществу во временное владение и пользование передано спорное помещение (нежилое помещение лит. А площадью 482,9 кв. м, комнаты N 5, 4, 4а, 46, 2, 3, 7, 7а, 7б, 11 - 15, 15а, 16, 17, 17а, 17б, 18, 19 - 23, 23а, 24 - 28 на этаже 1 в д. 63/11 по пр. 40-летия Победы в г. Ростове-на-Дону) сроком с 01.11.2012 по 31.10.2013 (пункт 1.2). Договор N 2 считается пролонгированным на следующий год, если по истечении срока его действия ни одна из сторон не выразила желания расторгнуть договор (пункт 6.6).

В связи с передачей общежития по адресу: г. Ростов-на-Дону, пр. 40-летия Победы, д. 63/11 в муниципальную собственность города Ростова-на-Дону, на основании распоряжения администрации Пролетарского района г. Ростова-на-Дону от 23.20.2013 N 59-27/668 "О принятии в оперативное управление МКУ "Управление жилищно-коммунального хозяйства" Пролетарского района г. Ростова-на-Дону общежития по адресу: г. Ростов-на-Дону, пр. 40-летия Победы, д. 63/11" между обществом и муниципальным казенным учреждением "Управление жилищно-коммунального хозяйства" Пролетарского района г. Ростова-на-Дону (далее - МКУ УЖКХ) заключено дополнительное соглашение от 15.06.2016 N 1144-5 к договору N 2.

Согласно дополнительному соглашению от 15.06.2016 N 1144-5 размер арендной платы с 21.03.2016 установлен в соответствии с отчетом от 21.03.2016 N 045-16-Р, согласованным на заседании городской комиссии по согласованию результатов оценки от 24.03.2016 N 10.

Распоряжением Департамента имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону от 19.03.2021 N 485 спорное помещение изъято из оперативного управления МКУ УЖКХ в муниципальную казну.

Общество обратилось в учреждение с заявлением о заключении на новый срок договора аренды спорного помещения.

Письмом от 01.09.2021 N УКР-2644 учреждение направило обществу проект договора аренды спорного помещения, подлежащего заключению без проведения торгов. При этом согласно выписке из протокола N 18 заседания городской комиссии по согласованию результатов оценки от 09.07.2021, отчету ООО "Межрегиональный центр судебных экспертиз и оценки" от 29.06.2021 N 084-21-Р "Об определении рыночной стоимости права пользования на условиях аренды в течение одного года, в том числе ежемесячно, объектом нежилого фонда: нежилое помещение, расположенное по адресу: пр. 40-летия Победы, 63/11, к. N 5, 4, 4а, 4б, 2, 3, 7, 7а, 7б, 11 - 12 - 13 - 14, 15, 15а, 16, 17, 17а, 17б, 18, 19 - 20 - 21 - 22 - 23 - 23а, 24, 25, 26, 27, 28, литер А, площадью 482,9 кв. м" (далее - отчет от 29.06.2021 N 084-21-Р) размер рыночной стоимости права пользования спорным помещением составляет 124 588 рублей.

Распоряжением Департамента имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону от 06.08.2021 N 1410 "О распоряжении объектами муниципальной собственности" согласовано заключение с обществом на новый срок договора аренды спорного помещения.

Письмом от 01.09.2021 N УКР-2644 учреждение направило обществу проект договора аренды.

Общество не согласилось с предложенными условиями и направило учреждению протокол разногласий, предложив исключить из проекта договора аренды пункт 3.5.1, содержащий условие об уплате 1 389 449 рублей 60 копеек за период с 21.03.2016 по 31.08.2021 с учетом арендных платежей, уплаченных арендатором по договору от 01.11.2012 N 2.

Письмом от 19.10.2021 учреждение отклонило представленный обществом протокол разногласий и повторно дало обществу разъяснения о необходимости внесения дополнительных арендных платежей.

Несогласование условий договора аренды спорного помещения послужило основанием для обращения учреждения в суд с иском и заявления обществом встречного требования.

На основании совокупной оценки представленных в материалы дела доказательств и доводов участвующих в деле лиц, правильного применения к установленным по делу обстоятельствам норм права суды вынесли законные судебные акты, которые не подлежат отмене или изменению.

Как предусмотрено статьями 606, 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование на срок, определенный договором.

В соответствии с пунктом 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.

Особенности порядка заключения договоров в отношении государственного и муниципального имущества установлены статьей 17.1 Закона N 135-ФЗ.

В силу части 9 статьи 17.1 Закона N 135-ФЗ по истечении срока договора аренды государственного или муниципального имущества, заключенного по результатам проведения торгов или без их проведения в соответствии с законодательством Российской Федерации, за исключением случаев, указанных в части 2 статьи 17.1 Закона N 135-ФЗ, заключение такого договора на новый срок с арендатором, надлежащим образом исполнившим свои обязанности, осуществляется без проведения конкурса, аукциона, если иное не установлено договором и срок действия договора не ограничен законодательством Российской Федерации, при одновременном соблюдении следующих условий: размер арендной платы определяется по результатам оценки рыночной стоимости объекта, проводимой в соответствии с законодательством, регулирующим оценочную деятельность в Российской Федерации, если иное не установлено другим законодательством Российской Федерации; минимальный срок, на который перезаключается договор аренды, должен составлять не менее трех лет; срок может быть уменьшен только на основании заявления арендатора.

Арендодатель не вправе отказать арендатору в заключении на новый срок договора аренды в порядке и на условиях, которые указаны в части 9 статьи 17.1 Закона N 135-ФЗ, за исключением следующих случаев: 1) принятие в установленном порядке решения, предусматривающего иной порядок распоряжения таким имуществом; 2) наличие у арендатора задолженности по арендной плате за такое имущество, начисленным неустойкам (штрафам, пеням) в размере, превышающем размер арендной платы за более чем один период платежа, установленный договором аренды (часть 10 статьи 17.1 Закона N 135-ФЗ).

Как разъяснено в пункте 4.5 постановления N 73, в случае, когда договор аренды с другим лицом не заключен, но арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок при отсутствии оснований, указанных в части 10 статьи 17.1 Закона N 135-ФЗ, арендатор вправе в соответствии с пункта 4 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации обратиться в суд с требованием о понуждении арендодателя заключить договор аренды на новый срок. При этом арендатор не вправе требовать изменения прежних условий договора, за исключением указанных в пунктах 1 и 2 части 9 статьи 17.1 Закона N 135-ФЗ.

Установив наличие между учреждением и обществом спора относительно пункта 3.5.1 проекта договора аренды спорного помещения и отсутствие разногласий по иным условиям договора, а также отсутствие спора о преимущественном праве общества на заключение договора аренды спорного помещения на новый срок, в связи с недостижением соглашения о размере арендной платы, суды рассмотрели спор в порядке статьи 446 Гражданского кодекса Российской Федерации.

При рассмотрении преддоговорных споров обязанностью суда является обеспечение защиты прав лица, обратившегося с требованием о понуждении к заключению договора. Разрешение судом спора о понуждении к заключению договора и при уклонении от заключения договора, и при возникновении разногласий по конкретным его условиям сводится, по существу, к внесению определенности в правоотношения сторон и установлению судом условий, не урегулированных сторонами в досудебном порядке. Установление судом или изменение при рассмотрении спора о понуждении к заключению договора фактических обстоятельств, влияющих на формулировку искового требования, не меняют его предмет как спор о заключении договора и не должны приводить к отказу в понуждении к его заключению (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 31.01.2012 N 11657/11).

Суды установили, что между учреждением и обществом возникли разногласия относительно включения в договор аренды спорного помещения пункта 3.5.1, по смыслу которого общество (арендатор) обязано внести арендную плату за период с 21.03.2016 по 31.08.2021 согласно проведенной оценке рыночной стоимости арендной платы (отчет от 29.06.2021 N 084-21-Р), что предполагает распространение на период с 21.03.2016 по 31.08.2021 размера арендной платы, исчисленной в соответствии с отчетом от 29.06.2021 N 084-21-Р.

Не согласившись с включением пункта 3.5.1 в договор аренды спорного помещения, общество заявило встречный иск об урегулирований разногласий при заключении договора путем исключения указанного пункта из договора.

Возражая против такой позиции общества, учреждение сослалось на пункт 4.2 постановления N 73, в соответствии с которым для заключения договора аренды на новый срок без проведения торгов стороны должны достичь соглашения о новых условиях договора о сроке и арендной плате с соблюдением положений части 9 статьи 17.1 Закона N 135-ФЗ. По смыслу части 10 статьи 17.1 Закона N 135-ФЗ, если до истечения срока аренды арендодатель не уведомил арендатора о принятии им в установленном порядке решения, предусматривающего, что арендуемое имущество не будет передаваться в аренду по истечении срока договора, при отсутствии иных возражений с его стороны арендатор, надлежащим образом исполнивший свои обязанности, вправе продолжать пользоваться арендованным имуществом. В этом случае договор аренды в силу пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации считается возобновленным на прежних условиях вплоть до заключения договора аренды на новый срок. Однако при этом условие договора аренды, заключенного на новый срок в соответствии с частью 9 статьи 17.1 Закона N 135-ФЗ без проведения торгов, об арендной плате (пункт 1 части 9 статьи 17.1 Закона N 135-ФЗ) подлежит применению к отношениям сторон, существовавшим с момента истечения срока первоначального договора аренды и до момента заключения договора аренды на новый срок.

Суды мотивированно отклонили доводы учреждения, исходя из того, что из содержания пункта 4.2 постановления N 73 следует, что указанные разъяснения применимы в случае, если условиями первоначального договора аренды, возобновленного на неопределенный срок, размер арендной платы определен не в соответствии требованиями пункта 1 части 9 статьи 17.1 Закона N 135-ФЗ.

Суды указали, что, спорное нежилое помещение предоставлено обществу на основании договора N 2, согласно пункту 1.2 которого договор действует с 01.11.2012 по 31.10.2013.

Впоследствии между обществом и арендодателем заключено дополнительное соглашение от 15.06.2016 N 1144-5 к договору N 2, которым стороны внесли изменения в условие об арендной плате, установив, что с 21.03.2016 размер рыночной стоимости права пользования спорным помещением составляет 124 588 рублей согласно отчету N 045-16-Р. При этом стороны предусмотрели, что с 04.09.2013 по 20.03.2016 размер доначисленной арендной платы составляет 1 437 908 рублей 26 копеек, и арендатор обязан в срок до 25.12.2016 уплатить арендодателю указанный размер арендной платы. Доказательства неисполнения обществом данной обязанности в материалы дела не представлены.

Суды указали, что в силу пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды N 2 считается возобновленным на неопределенный срок, на чем настаивают обе стороны. При этом стороны внесли изменения в условия договора N 2 путем заключения дополнительного соглашения от 15.06.2016. Таким образом, отсутствуют основания для вывода о том, что договор N 2 возобновлен на прежних условиях.

Вместе с тем, разъяснения пункта 4.2 постановления N 73 предполагают продолжение арендных отношений на условиях первоначального договора аренды, в том числе, условиях об арендной плате.

Суды установили, что с момента передачи спорного помещения в муниципальную собственность города Ростова-на-Дону размер арендной платы определен сторонами по результатам оценки рыночной стоимости объекта, проводимой в соответствии с законодательством, регулирующим оценочную деятельность в Российской Федерации. Таким образом, с 21.03.2016 арендная плата установлена согласно требованиям закона к определению размера арендной платы за пользование государственным или муниципальным имуществом, на основании актуального в предшествующий период (до проведения оценка рыночной стоимости спорного нежилого помещения в 2021 году) отчета об оценке. При этом определенный в отчете об оценке и согласованный сторонами размер арендной платы ежегодно индексировался арендодателем в одностороннем порядке с учетом инфляции, и уплачивался арендатором в полном размере. Доводы о наличии у общества задолженности за предшествующий период учреждение не заявило.

Суды отметили, что в материалы дела не представлены доказательства недостоверности сведений о величине рыночной стоимости объекта оценки, установленной в отчете от 21.03.2016 N 045-16-Р.

При таких обстоятельствах суды сделали мотивированный вывод о том, что условие о распространении размера арендной платы, установленной отчетом от 29.06.2021 N 084-21-Р на период с 21.03.2016, является неправомерным, поскольку с 21.03.2016 размер арендной платы установлен на основании актуального в период с 21.03.2016 по 31.08.2021 отчета об оценке (отчет от 21.03.2016 N 045-16-Р), следовательно, отсутствуют правовые основания для включения в договор аренды спорного помещения пункта 3.5.1, которым установленный согласно отчету от 29.06.2021 N 084-21-Р размер арендной платы распространяется на период с 21.03.2016 по 31.08.2021.

Суды верно отметили, что содержание пункта 3.5.1 проекта договора аренды спорного помещения фактически направлено на изменение условий об арендной плате, согласованного дополнительным соглашением от 15.06.2016 к договору N 2.

Суды правильно указали, что исходя из пунктов 1, 2 статьи 425, пункта 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации ретроспективное распространение условий договора является правом, а не обязанностью сторон.

Поскольку стороны договора аренды спорного помещения не согласовали ретроспективное распространение условий договора об арендной плате, суды обоснованно удовлетворили требования общества и отказали учреждению в удовлетворении требований.

Доводы кассационной жалобы о том, что учреждение на рассмотрение суда передало спор о заключении договора в целом, а не об урегулировании его отдельных условий, в решении суда не указаны пункты договора, по которым стороны достигли соглашения и которые подлежат принятию в редакции общества, не воспроизведено содержание таких пунктов, подлежат отклонению, поскольку суды установили, что между учреждением и обществом имеется спор лишь в части пункта 3.5.1 проекта договора аренды спорного помещения, а возражения по иным условиям договора у сторон отсутствуют, из чего следует, что договор подлежит заключению в редакции, не содержащей пункт 3.5.1 следующего содержания: "За период с 21.03.2016 по 31.08.2021 с учетом арендных платежей, уплаченных арендатором по договору от 01.11.2012 N 2, сумма составляет 1 389 449 (один миллион триста восемьдесят девять тысяч четыреста сорок девять) рублей 60 копеек и подлежит оплате в течение 30-ти календарных дней с даты подписания настоящего договора в следующем порядке: сумма в размере 1 346 140 (один миллион триста сорок шесть тысяч сто) сорок) рублей 98 копеек на следующие реквизиты: УФК по Ростовской области (Департамент имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону), р/счет 40102810845370000050, к/счет 03100643000000015800 банк: отделение Ростов-на-Дону банка России//УФК по Ростовской области г. Ростова-на-Дону, БИК 016015102, ИНН 6152000398, КПП 616f01001, КБК 91411105034040000120, ОКТМО: 60701000 в поле "Назначение платежа" указывать: "Арендная плата по договору аренды от _____ 20 ______ N_____"; сумма в размере 43 308 (сорок три тысячи триста восемь) рублей 62 копейки на реквизиты, указанные в пункте 3.4.2. настоящего договора".

Соответствие выводов судов первой и апелляционной инстанций о применении норм права к установленным ими по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, правильное применение норм материального права и норм процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемых судебных актов в совокупности с учетом доводов, содержащихся в кассационной жалобе учреждения, исключают возможность ее удовлетворения в силу статей 286, 287, 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 274, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ростовской области от 26.04.2022 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.07.2022 по делу N А53-43626/2021 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

Т.Н. Драбо

Судьи

А.И. Мещерин И.В. Сидорова