Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 31 января 2023 г. N Ф08-12822/22 по делу N А32-7523/2022

г. Краснодар

31 января 2023 г.

Дело N А32-7523/2022

Резолютивная часть постановления объявлена 31 января 2023 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 31 января 2023 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Епифанова В.Е., судей Анциферова В.А. и Сидоровой И.В., при участии в судебном заседании от ответчика - общества с ограниченной ответственностью "Юг-Теплосервис" (ИНН 2310051961, ОГРН 1032305687204) - Прасол С.М. (доверенность от 18.04.2022), в отсутствие истца - межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае и Республике Адыгея (ИНН 2308171570, ОГРН 1102308008330) и третьих лиц: общества с ограниченной ответственностью "Центр-Актив", управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, извещенных о времени и месте судебного заседания, рассмотрев кассационную жалобу межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае и Республике Адыгея на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 08.07.2022 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.09.2022 по делу N А32-7523/2022, установил следующее.

Межрегиональное территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае и Республике Адыгея (далее - территориальное управление) обратилось в арбитражный суд к обществу с ограниченной ответственностью "Юг-Теплосервис" (далее - общество) с исковым заявлением, в котором просило:

- расторгнуть договор от 01.10.2008 N 7700001142 аренды земельного участка с кадастровым номером 23:43:0107001:1014;

- указать в резолютивной части решения о том, что оно является основанием для погашения в Едином государственном реестре недвижимости (далее - ЕГРН) записи о праве аренды общества на земельный участок с кадастровым номером 23:43:0107001:1014.

Иск основан на положениях статей 309, 310, 450, 452, 615, 619, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс), статей 1, 22, 42, 46 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс). Требования мотивированы нарушением обществом условий договора аренды от 01.10.2008 N 7700001142, выразившимся в ненадлежащем исполнении обязательств по внесению арендной платы и целевому использованию земельного участка с кадастровым номером 23:43:0107001:1014. Допущенные обществом нарушения являются существенными, что влечет расторжение договора в судебном порядке с погашением записи об аренде в ЕГРН.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены ООО "Центр-Актив", управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 08.07.2022, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.09.2022, в удовлетворении иска отказано.

Суды установили, что на основании распоряжения территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Краснодарскому краю от 01.10.2008 N 1180-р "О разделе земельного участка, находящегося в собственности Российской Федерации, с кадастровым номером 23:43:01070101:0013, расположенного в городе Краснодаре" с ООО "Центр-Актив" заключен договор аренды от 01.10.2008 N 7700001142. По условиям договора арендатору предоставляется земельный участок площадью 123 665 кв. м с кадастровым номером 23:43:01070101:0014, почтовый адрес ориентира: Краснодарский край, г. Краснодар, почтовое отделение N 53, категория земель - земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного пользования - для сельскохозяйственного использования (пункт 1.1). Срок действия договора установлен с 01.10.2008 по 26.10.2056 (пункт 2.1). Арендатор обязан: своевременно вносить арендную плату в полном размере за участок без выставления счетов (пункт 5.2.2); использовать участок в соответствии с целевым назначением и разрешенным использованием (пункт 5.2.7). Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора при следующих существенных нарушениях условий договора: использование участка (его части) не по целевому назначению и разрешенному использованию; невнесение арендной платы за землю в течение одного года; возведении арендатором без письменного согласия арендодателя зданий, строений и сооружений; невнесении арендной платы за землю в течение одного года (пункт 4.1.5). По договору уступки от 19.01.2009 ООО "Центр-Актив" передало права и обязанности арендатора по договору аренды обществу. Распоряжением главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 25.09.2009 N 728-р "О включении земельных участков в границы города Краснодара" земельный участок с кадастровым номером 23:43:01070101:0014 включен в границы города Краснодара, изменен вид разрешенного использования земельного участка на использование для целей жилищного строительства. В этой связи дополнительным соглашением от 07.04.2010 к договору аренды изменен вид разрешенного использования земельного участка на использование для целей жилищного строительства. Территориальное управление указывает, что в целях осуществления контроля 28.06.2021 проведено обследование (осмотр) фактического использования земельного участка с кадастровым номером 23:43:0107001:1014. По результатам осмотра установлено, что контур обследуемого земельного участка огорожен, охраняется, въезд на территорию ограничен, на земельном участке установлены строительные бытовки, расположены бетонные мощения - дороги, ведутся фундаментные работы. В границах земельного участка осуществляется строительство объектов капитального строительства. Допуск на территорию не предоставлен, со слов охраны строительные работы на земельном участке осуществляет строительная компания "Группа компаний НВМ" паспорт объекта отсутствует, разрешение на строительство не предъявлено. Кроме того, у общества имеется задолженность по арендной плате в размере 1 460 760 рублей 59 копеек. Территориальное управление письмом от 10.08.2021 N 23-09/15524 направило обществу требование об устранении выявленных нарушений, которые не устранены. Полагая, что выявленные нарушения являются существенными, территориальное управление направило обществу проект соглашения о расторжении договора аренды земельного участка от 23.11.2021 N 23-10/23308, который последним не подписан. Ссылаясь на данные обстоятельства, территориальное управление обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением. При разрешении спора суды руководствовались статьями 309, 310, 450, 452, 606, 610, 614, 619 Гражданского кодекса, статьей 22, 42, 45, 46 Земельного кодекса. Учтены также разъяснения, приведенные в постановлениях Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" (далее - постановление от 24.03.2005 N 11) и от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (далее - постановление от 17.11.2011 N 73). Территориальное управление, требуя расторжения договора аренды, ссылается на использование земельного участка не в соответствии с условиями договора и нормами действующего законодательства, а также невнесение обществом арендной платы. Материалами дела подтверждается, что на момент рассмотрения спора общество устранило допущенные нарушения в части просрочки внесения арендных платежей (платежное поручение от 08.04.2022 N 205). Допущенные обществом нарушения сроков внесения арендной платы не носят неустранимый характер и не лишают арендодателя того, на что он вправе был рассчитываться при заключении договора. Факт нарушения одного из договорных обязательств сам по себе не служит основанием для расторжения договора в условиях устранения ответчиком данного нарушения до вынесения судом решения. Обстоятельства нецелевого использования земельного участка территориальным управлением также не подтверждены. Распоряжением главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 25.09.2009 N 728-р "О включении земельных участков в границы города Краснодара" земельный участок кадастровым номером 23:43:01070101:0014 включен в границы города Краснодара. При этом вид разрешенного использования участка изменен на использование для целей жилищного строительства, в связи с чем сторонами и заключено дополнительное соглашение от 07.04.2010 к договору аренды. Возведение объектов на указанном земельном участке осуществляется на основании разрешения на строительство от 22.02.2017 N RU 23306000-4783-р-2017 "Жилая застройка кварталов 16... 19 2-й очереди МКР "Немецкая деревня" г. Краснодар". Разрешение на строительство выдано сроком действия до 22.04.2024. Расторжение договора аренды, заключенного на длительный срок, по требованию арендодателя возможно только при доказанности наличия существенных нарушений его условий, допущенных арендатором, и неустранения таких нарушений в разумный срок. Судебные инстанции приняли во внимание, что расторжение договора, являющееся крайней мерой, применяемой к недобросовестному контрагенту в случае, когда все другие средства воздействия исчерпаны, а сохранение договорных отношений становится нецелесообразным и невыгодным для другой стороны. Требование истца о расторжении договора признано судами не соответствующим степени существенности допущенных ответчиком нарушений и балансу интересов сторон. Не установив в действиях общества по использованию земельного участка с кадастровым номером 23:43:01070101:0014 существенных нарушений договора аренды, судебные инстанции отказали территориальному управлению в удовлетворении исковых требований.

Территориальное управление обжаловало решение и апелляционное постановление в кассационном порядке. Податель жалобы просит указанные акты отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований, ссылаясь на неправильное применение (нарушение) судами норм права, а также несоответствие судебных выводов фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. Жалоба мотивирована следующим. Суды при разрешении спора не учли, что на момент подачи искового заявления у общества имелась задолженность по арендной плате в размере 1 460 760 рублей 59 копеек. Несмотря на то, что общество погасило указанную задолженность, территориальное управление вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора аренды (пункт 23 постановления от 17.11.2011 N 73). Кроме того, суды необоснованно не приняли во внимание, что земельный участок используется обществом не по целевому назначению. Приведенные территориальным управлением нарушения условий договора аренды являются существенными, влекущими его расторжение в судебном порядке.

От иных лиц, участвующих в деле, отзывы на жалобу в суд округа не поступили.

В судебном заседании представитель общества возражал против удовлетворения жалобы, ссылался на законность и обоснованность принятых по делу судебных актов, обоснованно не усмотревших законных оснований для расторжения долгосрочного договора аренды по основаниям, заявленным истцом.

Иные участники спора, извещенные о времени и месте судебного заседания, явку представителей в окружной суд не обеспечили.

Изучив материалы дела и доводы жалобы, выслушав представителя общества, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа не находит оснований для отмены обжалуемых судебных актов.

Как видно из материалов дела и установлено судами, на основании распоряжения территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Краснодарскому краю от 01.10.2008 N 1180-р "О разделе земельного участка, находящегося в собственности Российской Федерации, с кадастровым номером 23:43:01070101:0013, расположенного в городе Краснодаре" с ООО "Центр-Актив" заключен договор аренды от 01.10.2008 N 7700001142.

По условиям договора арендатору предоставляется земельный участок площадью 123 665 кв. м с кадастровым номером 23:43:01070101:0014, почтовый адрес ориентира: Краснодарский край, г. Краснодар, почтовое отделение N 53, категория земель - земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного пользования - для сельскохозяйственного использования (пункт 1.1). Срок действия договора установлен с 01.10.2008 по 26.10.2056 (пункт 2.1). Арендатор обязан: своевременно вносить арендную плату в полном размере за участок без выставления счетов (пункт 5.2.2); использовать участок в соответствии с целевым назначением и разрешенным использованием (пункт 5.2.7). Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора при следующих существенных нарушениях условий договора: использование участка (его части) не по целевому назначению и разрешенному использованию; невнесение арендной платы за землю в течение одного года; возведении арендатором без письменного согласия арендодателя зданий, строений и сооружений; невнесении арендной платы за землю в течение одного года (пункт 4.1.5).

По договору уступки от 19.01.2009 ООО "Центр-Актив" передало обществу права и обязанности арендатора по договору аренды.

Распоряжением главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 25.09.2009 N 728-р "О включении земельных участков в границы города Краснодара" земельный участок с кадастровым номером 23:43:01070101:0014 включен в границы города Краснодара. Этим же распоряжением изменен вид разрешенного использования земельного участка на использование для целей жилищного строительства. В этой связи дополнительным соглашением от 07.04.2010 к договору аренды изменен вид разрешенного использования земельного участка на использование для целей жилищного строительства.

Территориальное управление указывает, что в целях осуществления контроля 28.06.2021 проведено обследование (осмотр) фактического использования земельного участка с кадастровым номером 23:43:0107001:1014. По результатам осмотра установлено, что контур обследуемого земельного участка огорожен, охраняется, въезд на территорию ограничен, на земельном участке установлены строительные бытовки, расположены бетонные мощения - дороги, ведутся фундаментные работы. В границах земельного участка осуществляется строительство объектов капитального строительства. Допуск на территорию не предоставлен, со слов охраны строительные работы на земельном участке осуществляет строительная компания "Группа компаний НВМ" паспорт объекта отсутствует, разрешение на строительство не предъявлено. Кроме того, у общества имеется задолженность по арендной плате в размере 1 460 760 рублей 59 копеек.

Территориальное управление письмом от 10.08.2021 N 23-09/15524 направило обществу требование об устранении выявленных нарушений, которые не устранены. Полагая, что выявленные нарушения являются существенными, территориальное управление направило обществу проект соглашения о расторжении договора аренды земельного участка от 23.11.2021 N 23-10/23308, которое последним не подписано. Ссылаясь на указанные обстоятельства, территориальное управление обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением.

В силу части 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов, в порядке, установленном данным Кодексом.

Гражданское законодательство определяет правовое положение участников гражданского оборота и регулирует, в частности, договорные и иные обязательства (пункт 1 статьи 2 Гражданского кодекса).

Защита гражданских прав осуществляется способами, закрепленными в статье 12 Гражданского кодекса, а также иными способами, предусмотренными законом. Способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения. Необходимым условием применения того или иного способа защиты гражданских прав является обеспечение восстановления нарушенного права (пункт 1 статьи 1 Гражданского кодекса).

Договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. Граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами (пункт 1 статьи 420, пункты 1, 2 статьи 421 Гражданского кодекса).

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование. Договор аренды заключается на срок, определенный договором. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (статьи 606, 610, 614 Гражданского кодекса).

Аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством (пункт 1 статьи 46 Земельного кодекса).

Расторжение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено данным Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных указанным Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (пункты 1, 2 статьи 450 Гражданского кодекса).

Статья 619 Гражданского кодекса предусматривает, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом, в том числе в случае, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условия договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями или существенно ухудшает имущество.

Наряду с указанными в пункте 1 статьи 46 Земельного кодекса основаниями аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 45 данного Кодекса (пункт 2 статьи 46 Земельного кодекса). Право аренды земельным участком прекращается принудительно при неиспользовании земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом. В этот период не включается время, в течение которого участок не мог быть использован по целевому назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование (абзац шестой подпункта 1 пункта 2 статьи 45 Земельного кодекса).

Досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором, при условии, что иное не предусмотрено данным Кодексом, другим федеральным законом (пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса).

Пункт 23 постановления от 24.03.2005 N 11 содержит разъяснения по применению арбитражными судами пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса. В нем указано, что в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса, статьями 450 и 619 Гражданского кодекса, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка. Арендодатель должен представить суду доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 Гражданского кодекса, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка. Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.

Исследовав представленные в материалы дела доказательства, оценив их по правилам статьи 71 Кодекса, судебные инстанции пришли к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований. Суды первой и апелляционной инстанций при разрешении спора исходили из того, что территориальное управление документально не подтвердило факт использования земельного участка с кадастровым номером 23:43:0107001:1014 с существенным нарушением условий договора аренды. Отсутствуют в материалах дела и доказательства наличия у общества непогашенной задолженности по арендной плате за пользование земельным участком по договору от 01.10.2008 N 7700001142. После предъявления территориальным управлением иска в суд первой инстанции общество устранило допущенное ранее нарушение в виде просрочки внесения арендной платы, погасив имеющуюся у него задолженность (платежное поручение от 08.04.2022 N 205). Не установив оснований для обоснованного вывода о наличии (доказанности территориальным управлением) допущенных обществом существенных нарушений договорных обязательств, судебные инстанции не усмотрели оснований для расторжения долгосрочного договора и погашения в ЕГРН записи об обременении земельного участка с кадастровым номером 23:43:0107001:1014 арендой.

Кассационная инстанция проверяет законность судебных актов, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в жалобе и возражениях на нее (часть 1 статьи 286 Кодекса).

В кассационной жалобе территориальное управление приводит доводы о наличии (доказанности) оснований для расторжения договора от 01.10.2008 N 7700001142 аренды земельного участка с кадастровым номером 23:43:0107001:1014 в связи с неиспользованием его обществом по целевому назначению, а также просрочкой внесения арендной платы. Между тем, приведенные в жалобе обстоятельства, связанные с установлением факта наличия (либо отсутствия) оснований для расторжения договора аренды, проверялись и были отвергнуты судебными инстанциями, которые по результатам исследования имеющихся в деле доказательств, их правовой оценки, пришли к противоположным выводам. Вывод судебных инстанций об отсутствии оснований для расторжения долгосрочного договора аренды соответствует закону (статьи 450, 614, 619 Гражданского кодекса, статьи 22, 46 Земельного кодекса) и разъяснениям, изложенным в пункте 23 постановления от 23.04.2005 N 11. Право территориального управления заявить в разумный срок после уплаты долга иск о расторжении договора аренды (пункт 23 постановления от 17.11.2011 N 73) не означает автоматического удовлетворения такого иска арбитражным судом. В этом случае обязательной проверке подлежат обстоятельства, указанные в пункте 9 статьи 22 Земельного кодекса (с учетом разъяснений по применению указанной нормы, приведенных в пункте 23 постановления от 23.04.2005 N 11).

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа не усматривает противоречий между выводами о применении норм права и установленными судами при разрешении спора фактическими обстоятельствами, либо неправильного определения ими характера спорного материального правоотношения. Исполнена судебными инстанциями и обязанность по определению обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения спора. Несогласие подателя жалобы с судебными выводами не может служить достаточным основанием для отмены обжалуемых им судебных актов. Нарушений норм процессуального права, влекущих отмену судебных актов в любом случае (часть 4 статьи 288 Кодекса), не установлено. С учетом изложенного, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа не усматривает оснований для удовлетворения кассационной жалобы.

Территориальное управление освобождено от уплаты государственной пошлины за подачу кассационной жалобы (подпункт 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации).

Руководствуясь статьями 274, 284, 286, 287 и 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 08.07.2022 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.09.2022 по делу N А32-7523/2022 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий

В.Е. Епифанов

Судьи

В.А. Анциферов И.В. Сидорова