Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 2 февраля 2023 г. N Ф08-13549/22 по делу N А32-57135/2021

г. Краснодар

02 февраля 2023 г.

Дело N А32-57135/2021

Резолютивная часть постановления объявлена 26 января 2023 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 02 февраля 2023 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Мещерина А.И., судей Анциферова В.А. и Сидоровой И.В., в отсутствие в судебном заседании заявителя - гаражно-строительного кооператива N 143 (ИНН 2322019698, ОГРН 1032313058579), органа, осуществляющего публичные полномочия - администрации Туапсинского городского поселения Туапсинского района (ИНН 2365012062, ОГРН 1082365001663), третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора: администрации муниципального образования Туапсинский район, Амбарцумян Альвины Грачиковны, Цепилова Алексея Васильевича, Горбунева Василия Михайловича, Самединова Раима Адильевича, Гонгадзе Сергея Сергеевича, Шевченко Павла Игоревича, Шевченко Любови Викторовны, Николенко Александра Александровича, Цепилова Алексея Васильевича, Оганесян Светланы Викторовны, Смирновой Надежды Валентиновны, Никитина Сергея Григорьевича, Кожиной Полины Андреевны, Кожина Никиты Андреевича, Кожиной Алены Андреевны, Попова Василия Павлиновича, Рукавишникова Александра Ивановича, Казарцевой Тамары Владимировны, Ткаченко Валентины Петровны, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу гаражно-строительного кооператива N 143 на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 24.06.2022 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.10.2022 по делу N А32-57135/2021, установил следующее.

Гаражно-строительный кооператив N 143 (далее - кооператив) обратился в арбитражный суд с заявлением к администрации Туапсинского городского поселения Туапсинского района (далее - администрация), в котором просил признать незаконным отказ администрации, выраженный в письме от 29.10.2021, в заключении договора аренды земельного участка площадью 2502 кв. м с кадастровым номером 23:51:0102002:521, сроком на три года, без проведения торгов, для завершения строительства, а также возложить на администрацию обязанность заключить с заявителем договор аренды указанного земельного участка.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены администрация муниципального образования Туапсинский район, Амбарцумян А.Г., Цепилов А.В., Горбунев В.М., Самединов Р.А., Гонгадзе С.С., Шевченко П.И., Шевченко Л.В., Николенко А.А., Оганесян С.В., Смирнова Н.В., Никитин С.Г., Кожина П.А., Кожин Н.А., Кожина А.А., Попов В.П., Рукавишников А.И., Казарцева Т.В., Ткаченко В.П.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 24.06.2022, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.10.2022, в удовлетворении заявления кооператива отказано.

Кооператив обжаловал судебные акты в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс). По мнению подателя жалобы, он обладает правом на заключение без торгов нового договора аренды для завершения строительства расположенных на участке объектов незавершенного строительства.

Отзывы на кассационную жалобу в суд округа не поступили.

Изучив материалы дела и доводы жалобы, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа пришел к следующим выводам.

В рамках настоящего дела кооператив (арендатор участка) оспаривает приведенный в письме от 29.10.2021 N 2358/21-12/05-05 отказ администрации в заключении без проведения торгов нового договора аренды земельного участка с кадастровым номером 23:51:0102002:521 для завершения строительства расположенных на нем объектов незавершенного строительства. Уполномоченный орган указал, что кооператив не является собственником объектов недвижимости, находящихся на участке (т. 1, л. д. 34, 35).

Споры публично-правового характера, возникающие из административных, налоговых, финансовых и иных публичных правоотношений, в которых стороны находятся в отношениях власти и подчинения рассматриваются арбитражным судом по правилам главы 24 Кодекса. При этом суд проверяет законность акта или действий органа, наделенного властными полномочиями.

В силу части 1 статьи 198, статей 200, 201 Кодекса, а также разъяснений, приведенных в пункте 6 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", для признания недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц необходимо установить наличие 2-х условий: несоответствие оспариваемого ненормативного правового акта, решения и действия (бездействия) закону или иному нормативному правовому акту и нарушение указанными ненормативными правовыми актами, действиями (бездействием) прав и охраняемых законом интересов заявителя в сфере предпринимательской или иной экономической деятельности.

Основания и порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду, в том числе для строительства, с 01.03.2015 регулируются главой V.1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс).

В соответствии с подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 данной статьи.

Согласно пункту 5 статьи 39.6 Земельного кодекса предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта:

1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (подпункт 1);

2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 данного пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с данным подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта (подпункт 2).

Согласно разъяснениям, приведенным в пункте 24 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2020), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 22.07.2020, собственник объекта незавершенного строительства, правомерно возведенного в период действия договора аренды и на основании надлежащих разрешительных документов на земельном участке, предоставленном для его строительства, имеет право на заключение (пролонгацию) после 1 марта 2015 года однократно договора аренды для завершения строительства без торгов на три года при условии, что такой земельный участок после указанной даты не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

Таким образом, действующее земельное законодательство предусматривает возможность арендатора заключить без проведения торгов договор аренды земельного участка под объектами незавершенного строительства.

Такой договор может быть заключен однократно при соблюдении приведенных выше условий, в том числе, если этот земельный участок не предоставлялся для завершения строительства ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

В силу пункта 4 статьи 39.16 Земельного кодекса уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, если на указанном в заявлении о предоставлении земельного участка земельном участке расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам.

Согласно пункту 1 статьи 271 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком.

Приведенные законоположения направлены на реализацию основополагающего принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами (подпункт 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса).

Из содержания подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса следует, что при прекращении договора аренды публичный собственник земли не может распорядиться объектом незавершенного строительства, созданным в период действия договора аренды и на основании надлежащей разрешительной документации, без судебного решения.

Закон допускает возможность изъятия такого объекта лишь при определенных обстоятельствах (при злоупотреблении собственником объекта незавершенного строительства своим правом, в частности, при неиспользовании земельного участка в целях строительства в течение длительного времени без уважительных причин), которые подлежат установлению судом в рамках рассмотрения требований публичного собственника участка, заявленных в порядке статьи 239.1 Гражданского кодекса.

При этом указанная норма корреспондирует к ограничениям, предусмотренным статьей 10 Гражданского кодекса, устанавливающей пределы осуществления гражданских прав, и является гарантией защиты прав и законных интересов добросовестных лиц, предпринимавших соответствующие меры, но допустивших нарушение сроков строительства не по своей вине.

В отсутствие такого судебного акта собственник объекта незавершенного строительства вправе требовать заключения с ним договора аренды для завершения строительства (определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 05.07.2022 N 308-ЭС22-3699).

Отсутствие государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства не является основанием для отказа в заключении договора аренды для завершения строительства (кассационное определение Судебной коллегии по административным делам Верховного Суда Российской Федерации от 10.08.2022 N 18-КАД22-27-К4).

Судебные инстанции установили, что согласно сведениям ЕГРН земельный участок с кадастровым номером 23:51:0102002:521 состоит из двух обособленных земельных участков (контуров): с кадастровым номером 23:51:0102002:630 площадью 1778 кв. м и с кадастровым номером 23:51:0102002:631 площадью 724,2 кв. м. На земельном участке с кадастровым номером 23:51:0102002:630 расположены два многоквартирных дома с кадастровыми номерами 23:51:0102002:3131 площадью 378,2 кв. м (кадастровый номер присвоен 12.01.2016) и 23:51:0102002:179 площадью 521,4 кв. м (кадастровый номер присвоен 07.02.2017). На жилые помещения в данных домах оформлено право собственности граждан. На земельном участке с кадастровым номером 23:51:0102002:631 расположено здание, которое не введено в эксплуатацию.

Суд апелляционной инстанции, признавая правильным вывод суда первой инстанции об отказе в удовлетворении заявления кооператива, указал, что заявитель просил предоставить в аренду на новый срок весь участок с кадастровым номером 23:51:0102002:521 площадью 2502 кв. м. В то же время на обособленном земельном участке с кадастровым номером 23:51:0102002:630 площадью 1778 кв. м расположены два многоквартирных дома с кадастровыми номерами 23:51:0102002:3131 и 23:51:0102002:179, которые ему не принадлежат. Недостроенное здание расположено лишь на части испрашиваемого участка площадью 724.2 кв. м, поэтому требуется образовать земельный участок (определить его площадь и границы), необходимый для завершения строительства, поскольку в первоначальных границах и размере (площадью 2502 кв. м) он не может быть предоставлен в связи с отсутствием права собственности на объекты недвижимости, введенные в эксплуатацию.

В то же время приведенный вывод апелляционного суда сделан без анализа представленной в дело разрешительной документации, позволяющей определить объекты на участке, не введенные в эксплуатацию. В данном случае для правильного применения положений подпункта 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса судам следовало установить, какие объекты незавершенного строительства правомерно возведены кооперативом на участке (обособленных участках), их физические характеристики, расположение (применительно к обособленным участкам), установить, необходимо ли для завершения процедуры ввода в эксплуатацию проведение строительных работ (в том числе в целях устранения возможного отклонения от проектной документации).

При этом в силу положений названной нормы, а также подпункта 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса в случае, если образование самостоятельных земельных участков под введенными в эксплуатацию объектами невозможно, лицу, которое правомерно осуществляло строительство на участке нескольких объектов, не может быть отказано в заключении нового договора аренды такого участка для завершения строительства (объектов, строительство которых не завершено).

В силу пункта 3 части 1 статьи 287 Кодекса по результатам рассмотрения жалобы суд кассационной инстанции вправе отменить решение и (или) апелляционное постановление и направить дело на новое рассмотрение в соответствующий суд, если выводы, содержащиеся в обжалуемых актах, не соответствуют установленным по делу фактическим обстоятельствам или имеющимся в деле доказательствам.

Основаниями для отмены решения, апелляционного постановления являются несоответствие выводов фактическим обстоятельствам, установленным судами первой и апелляционной инстанций, и имеющимся в деле доказательствам, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права (часть 1 статьи 288 Кодекса).

При выявлении на основании части 3 статьи 286 Кодекса несоответствия выводов судов первой, апелляционной инстанций о применении нормы права установленным ими по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам суд кассационной инстанции направляет дело на новое рассмотрение. При этом необходимо исходить из того, что суд кассационной инстанции не вправе устанавливать или считать доказанными обстоятельства, которые не были установлены в решении или постановлении либо были отвергнуты судом первой или апелляционной инстанции (пункты 31, 32 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2020 N 13 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде кассационной инстанции").

Поскольку судебные инстанции не установили обстоятельства, необходимые для правильного разрешения заявления кооператива, решение и постановление следует отменить, дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Краснодарского края.

При новом рассмотрении дела суду необходимо устранить отмеченные недостатки, исследовать и оценить все имеющиеся в материалах дела доказательства, правильно распределить бремя доказывания, установить обстоятельства, имеющие значение для надлежащего рассмотрения заявления кооператива, по результатам чего применить подлежащие применению к отношениям сторон нормы материального права и разрешить имеющийся спор.

Согласно абзацу второму части 3 статьи 289 Кодекса при отмене судебного акта с передачей дела на новое рассмотрение вопрос о распределении судебных расходов разрешается судом, вновь рассматривающим дело.

Руководствуясь статьями 274, 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 24.06.2022 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.10.2022 по делу N А32-57135/2021 отменить, дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Краснодарского края.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

А.И. Мещерин

Судьи

В.А. Анциферов И.В. Сидорова